На ринку нерухомості рієлтори виконують важливу функцію. Через них здійснюється багато оренд, купівель і продажів нерухомості. За це вони отримують комісію. На ринку житла ця комісія, як її також називають, уже кілька років чітко врегульована законом. Довгий час інакше було під час купівлі та продажу нерухомості. До кінця 2020 року рієлтори та клієнти могли вільно домовлятися про розподіл витрат і розмір зборів. Зазвичай обидві сторони ділили витрати або покупець будинку чи квартири повністю брав їх на себе. Після внесення змін до закону це змінилося. Хто відтоді сплачує комісію під час продажу нерухомості?
Комісія рієлтора під час купівлі нерухомості: законодавчі положення
Під громіздкою назвою «Закон про розподіл витрат на посередницькі послуги під час укладення договорів купівлі-продажу квартир та односімейних будинків» федеральний уряд у 2020 році ухвалив нові базові положення, які набули чинності в грудні 2020 року. Ці зміни суттєво вплинули на питання про те, хто несе витрати на послуги рієлтора. Водночас закон змінив відповідні положення Цивільного кодексу Німеччини (BGB), що стосуються витрат на послуги рієлтора.
Важливо: зміни стосуються лише приватного продажу нерухомості!
У кількох місцях текст закону втручається в багаторічну практику. Метою було знизити витрати на купівлю нерухомості та конкретизувати оформлення договорів із рієлторами. Закон є підставою для всіх договорів із рієлторами, укладених після його запровадження.
Що змінилося внаслідок закону?
Найсуттєвішою зміною є розподіл витрат на послуги рієлтора під час приватного продажу нерухомості. Раніше було прийнято, що продавець перекладав витрати на послуги рієлтора на покупця нерухомості або обидві сторони ділили оплату. Закон поширює принцип замовника, що діє на ринку житла, на продаж. Це означає:
- Рієлтор має адресувати свій рахунок своєму договірному партнеру.
- Передача витрат одержувачем рахунку можлива лише тоді, коли витрати, передані третій особі, не перевищують 50 відсотків комісії рієлтора, а клієнт рієлтора підтвердив повну сплату комісії.
- Якщо рієлтор обіцяє покупцеві діяти без комісії, він не має права пізніше виставляти це іншому партнеру за купівлею.
- Маклер повинен розподілити комісію між покупцем і продавцем, якщо він уклав договір з обома.
Іншими словами: принципово брокерську комісію сплачує той партнер, залучений до зміни власника, який доручив роботу посереднику. Оскільки під час продажу нерухомості ініціатива зазвичай виходить від продавця, то, на відміну від раніше, найчастіше комісію сплачує продавець. Закон має таким чином дещо стримати стрімке зростання цін на нерухомість. Однак на практиці виявляється, що багато продавців додають витрати на маклера до бажаної ціни.
Договори з маклером: письмова форма є мінімальною вимогою
Однак є й інші зміни. У минулому усні договори з маклерами були цілком звичними. З кінця 2020 року договори з маклерами мають укладатися в текстовій формі. Це означає, що принаймні електронною поштою або факсом має бути письмова угода чи чітко виражене доручення. Потискання рук або телефонної згоди більше недостатньо.
Винагорода лише за умови діяльності
Як і раніше, діє таке правило: маклер може вимагати комісію за свою посередницьку діяльність. Однак тоді він повинен довести, що істотно сприяв продажу або купівлі нерухомості. Тому зазвичай він супроводжуватиме процес продажу — від розміщення оголошення до укладення договору. Якщо посередник не може довести істотну діяльність або угода не відбулася, він не має права виставляти рахунок. Під час приватного продажу нерухомості маклери працюють на основі успішного результату, за комісійну винагороду.
Принципово слід розрізняти два різні позначення комісії:
- Внутрішня комісія: Маклер укладає договір із продавцем і виставляє йому рахунок на свою комісію.
- Зовнішня комісія: Маклер розміщує оголошення про нерухомість і називає покупцеві свої витрати. Такий підхід після зміни законодавства під час продажу приватної житлової нерухомості більше неможливий.
Практичні приклади брокерської комісії
Те, що раніше можна було вільно узгоджувати, тепер принаймні на папері чітко врегульовано. При цьому саме маклер як посередник у сфері нерухомості підпадає під основні обмеження. Приклад пояснює, хто і коли має сплачувати винагороду маклеру:
- Власник нерухомості залучає посередника та укладає з ним договір. Після успішного продажу свого будинку він повинен сплатити маклеру сплатити комісію.
- Цей власник нерухомості може вимагати від покупця будинку частку до половини комісійної винагороди, що фіксується в договорі купівлі-продажу. Однак цю суму він отримує лише після того, як підтвердить сплату всієї комісійної винагороди.
- Якби продавець доручив роботу маклеру лише усно, посередник залишився б ні з чим.
- Якби залучений маклер уже працював на майбутнього покупця, він мав би виставити рахунок за свою комісійну винагороду покупцеві та продавцеві як своїм клієнтам у рівних частинах.
- Якби покупцем була комерційно діюча житлово-будівельна компанія або йшлося про комерційний чи змішаний об’єкт, маклер, клієнт і потенційний покупець могли б вільно домовлятися про розмір і сплату маклерської винагороди.
- Якби продавець доручив роботу маклеру, але потім продав нерухомість без його посередництва, наприклад знайомому, маклер не мав би права виставляти рахунок за комісійну винагороду. Виняток може бути передбачений ексклюзивною угодою.
Комісійна винагорода: скільки коштує маклер під час приватного продажу нерухомості?
Навіть після внесення змін до законодавства немає вимог щодо того, яку комісію може вимагати маклер. Тому розмір комісії не встановлений і вільно обговорюється. Однак існують орієнтовні ставки, яких дотримується більшість маклерів. Вони відрізняються залежно від федеральної землі, а частково — також між різними регіонами.
У федеральних землях Баден-Вюртемберг, Баварія, Берлін, Бранденбург, Бремен, Північний Рейн-Вестфалія, Рейнланд-Пфальц, Саар, Саксонія, Саксонія-Ангальт, Шлезвіг-Гольштейн і Тюрингія діє маклерська комісія (включно з податком на додану вартість) у розмірі 7,14 відсотка від ціни продажу нерухомості. Як правило, до внесення змін до законодавства ця сума ділилася. Лише в Берліні та Бранденбурзі було прийнято, що всю комісію сплачував покупець.
Відхиленнями від типової ставки 7,14 відсотка є Гамбург (6,25 відсотка), а також Гессен і Мекленбург-Передня Померанія (по 5,95 відсотка). Особливість діє в Нижній Саксонії. Тут ставка комісії в більшості регіонів становить 7,14 відсотка. Однак у деяких районах вона становить лише від 4,76 до 5,95 відсотка, і в минулому не завжди рівномірно розподілялася між сторонами.
Порада: Той, хто доручає роботу маклеру, повинен заздалегідь дізнатися точний розмір комісії. Адже поряд зі стандартними ставками комісії для федеральних земель можуть існувати регіональні або місцеві відхилення, а також витрати можуть бути узгоджені індивідуально.
Чи можна відняти комісію з податків?
Під час купівлі або продажу будинку чи квартири винагорода маклера може швидко сягнути п’ятизначної суми. Для невеликого будинку ціною 200 000 євро в більшості федеральних земель за комісії у розмірі 7,14 відсотка сума комісії становить 14 280 євро.
За певних умов ця сума зменшує оподатковуваний дохід. При цьому важливі незначні деталі.
- Продавець може заявити витрати як витрати, пов’язані з отриманням доходу, для цілей оподаткування, якщо він отримує оподатковуваний прибуток від продажу. Увага: зазвичай це не стосується нерухомості, проданої приватною особою, якщо в ній востаннє проживали самостійно понад один рік або якщо вона перебувала у власності понад десять років.
- Покупець може заявити комісію як супутні витрати на придбання для цілей оподаткування. Однак умовою є здавання нерухомості в оренду. Крім того, ця сума не має значення для відповідного податкового року. Натомість вона додається до ціни купівлі та враховується в щорічній амортизації. У довгостроковій перспективі це зменшує податкове навантаження.
Крім того, існують змішані форми використання та особливі випадки. Вони, а також індивідуальна ситуація можуть впливати на оподаткування. Однак загалом витрати можна заявити у податковій інспекції. Не підлягають відрахуванню витрати на послуги маклера з нерухомості в разі суто приватних угод. Це має місце, коли нерухомість продається приватній особі та без податкового прибутку покупцеві, який не здає нерухомість в оренду.