Na rynku nieruchomości pośrednicy pełnią ważną funkcję. Za ich pośrednictwem odbywa się wiele wynajmów, zakupów i sprzedaży nieruchomości. Otrzymują za to prowizję. Na rynku mieszkaniowym ta prowizja, nazywana również kurtażem, od kilku lat jest jasno uregulowana prawnie. Przez długi czas inaczej wyglądało to w przypadku zakupu i sprzedaży nieruchomości. Do końca 2020 roku pośrednicy i klienci mogli swobodnie negocjować przejęcie kosztów i wysokość opłat. Z reguły obie strony dzieliły się kosztami albo kupujący dom lub mieszkanie przejmował je w całości. Od czasu zmiany ustawy wygląda to inaczej. Kto od tego czasu płaci prowizję przy sprzedaży nieruchomości?
Prowizja pośrednika przy zakupie nieruchomości: stan prawny
Na mocy ustawy o zawiłym tytule „Ustawa o podziale kosztów pośrednictwa przy zawieraniu umów sprzedaży mieszkań i domów jednorodzinnych” rząd federalny przyjął w 2020 roku nowe założenia, które weszły w życie w grudniu 2020 roku. Zmiany te mają istotny wpływ na kwestię tego, kto ponosi koszty pośrednika. Jednocześnie ustawa zmieniła istotne fragmenty niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB), dotyczące kosztów pośrednictwa.
Ważne: Zmiany dotyczą wyłącznie prywatnej sprzedaży nieruchomości!
W kilku miejscach tekst ustawy ingeruje w wieloletnią praktykę. Celem było obniżenie kosztów zakupu nieruchomości oraz doprecyzowanie kształtu umów z pośrednikami. Ustawa stanowi podstawę dla wszystkich umów pośrednictwa zawartych od momentu jej wprowadzenia.
Co zmieniło się wskutek ustawy?
Najistotniejszą zmianą jest podział kosztów pośrednictwa przy prywatnej sprzedaży nieruchomości. Wcześniej zwyczajowo sprzedający przenosił koszty pośrednika na kupującego nieruchomość albo obie strony dzieliły się płatnością. Ustawa rozszerza zasadę zamawiającego z rynku mieszkaniowego na sprzedaż. Oznacza to:
- Pośrednik musi skierować fakturę do swojego kontrahenta.
- Przeniesienie kosztów przez odbiorcę faktury jest możliwe tylko wtedy, gdy koszty przeniesione na osobę trzecią nie przekraczają 50 procent wynagrodzenia pośrednika, a klient pośrednika udowodnił dokonanie pełnej płatności prowizji.
- Jeżeli pośrednik obieca partnerowi kupującemu działać bez prowizji, nie może później obciążyć nią drugiego partnera transakcji.
- Pośrednik musi podzielić prowizję między kupującego i sprzedającego, jeśli zawarł umowę z oboma stronami.
Innymi słowy: zasadniczo prowizję pośrednika płaci ten partner uczestniczący w przeniesieniu własności, który zlecił usługę pośrednikowi. Ponieważ przy sprzedaży nieruchomości inicjatywa zazwyczaj wychodzi od sprzedającego, w przeciwieństwie do wcześniejszej sytuacji najczęściej to on ponosi koszty. Ustawa ma w ten sposób nieco ograniczyć gwałtowny wzrost cen nieruchomości. Jednak w praktyce widać, że wielu sprzedających dolicza koszty pośrednika do oczekiwanej ceny.
Umowy z pośrednikiem: forma tekstowa jest warunkiem minimalnym
Istnieją jednak dalsze zmiany. W przeszłości ustne umowy z pośrednikami były całkiem powszechne. Od końca 2020 roku umowy z pośrednikami muszą być zawierane w formie tekstowej. Oznacza to, że przynajmniej pocztą elektroniczną lub faksem musi istnieć pisemne porozumienie albo wyraźnie rozpoznawalne zlecenie. Uścisk dłoni ani zgoda wyrażona telefonicznie już nie wystarczają.
Wynagrodzenie tylko za wykonaną czynność
Jak dotychczas nadal obowiązuje zasada: pośrednik może żądać prowizji za swoją działalność pośredniczącą. Musi jednak wykazać, że miał istotny udział w sprzedaży lub zakupie nieruchomości. Z reguły będzie więc towarzyszył realizacji sprzedaży od zamieszczenia ogłoszenia aż do zawarcia umowy. Jeśli pośrednik nie może wykazać istotnej działalności albo nie dojdzie do zawarcia transakcji, nie wolno mu wystawić rachunku. Przy prywatnej sprzedaży nieruchomości pośrednicy pracują na zasadzie wynagrodzenia prowizyjnego zależnego od sukcesu.
Zasadniczo należy rozróżnić dwie różne nazwy prowizji:
- Prowizja wewnętrzna: Pośrednik zawiera umowę ze sprzedającym i wystawia mu rachunek za swoją prowizję.
- Prowizja zewnętrzna: Pośrednik zamieszcza ogłoszenie dotyczące nieruchomości i informuje kupującego o swoich kosztach. Takie postępowanie od czasu zmiany ustawy nie jest już możliwe przy sprzedaży prywatnych nieruchomości mieszkalnych.
Przykłady z praktyki dotyczące prowizji pośrednika
To, co wcześniej można było swobodnie negocjować, jest teraz przynajmniej na papierze jasno uregulowane. W szczególności pośrednik jako pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega istotnym ograniczeniom. Przykład pokazuje, kto i kiedy musi zapłacić wynagrodzenie pośrednika:
- Właściciel nieruchomości angażuje pośrednika i zawiera z nim umowę. Po pomyślnej sprzedaży swojego domu musi zapłacić pośrednikowi zapłacić prowizję.
- Ten właściciel nieruchomości może żądać od kupującego dom udziału w wysokości do połowy prowizji, co zostanie zapisane w umowie sprzedaży. Otrzyma jednak tę kwotę dopiero po udowodnieniu, że zapłacił całą prowizję.
- Gdyby sprzedający zlecił pośrednikowi wykonanie usługi tylko ustnie, pośrednik nie otrzymałby wynagrodzenia.
- Gdyby zlecony pośrednik działał już na rzecz późniejszego kupującego, musiałby wystawić rachunek za swoją prowizję w równych częściach kupującemu i sprzedającemu jako swoim klientom.
- Gdyby kupującym była komercyjnie działająca spółka budownictwa mieszkaniowego albo gdyby chodziło o nieruchomość komercyjną lub nieruchomość o mieszanym przeznaczeniu, pośrednik, klient i potencjalny kupujący mogliby swobodnie negocjować wysokość i sposób zapłaty opłat pośrednika.
- Gdyby sprzedający zlecił usługę pośrednikowi, ale następnie sprzedał nieruchomość bez pośrednictwa pośrednika, na przykład znajomemu, pośrednik nie mógłby wystawić rachunku za prowizję. Wyjątek może stanowić umowa na wyłączność.
Prowizja: ile kosztuje pośrednik przy prywatnej sprzedaży nieruchomości?
Nawet po zmianie przepisów nie ma wytycznych określających, jakiej prowizji może żądać pośrednik. Wysokość prowizji nie jest zatem ustalona i podlega swobodnym negocjacjom. Istnieją jednak wartości orientacyjne, których trzyma się większość pośredników. Różnią się one w zależności od landu, a częściowo także między poszczególnymi regionami.
W landach Badenia-Wirtembergia, Bawaria, Berlin, Brandenburgia, Brema, Nadrenia Północna-Westfalia, Nadrenia-Palatynat, Saara, Saksonia, Saksonia-Anhalt, Szlezwik-Holsztyn i Turyngia obowiązuje prowizja pośrednika (wraz z podatkiem VAT) w wysokości 7,14 procent ceny sprzedaży nieruchomości. Z reguły kwota ta była dzielona do czasu zmiany przepisów. Jedynie w Berlinie i Brandenburgii zwyczajowo kupujący płacił całą prowizję.
Wyjątkiem od typowej stawki 7,14 procent są Hamburg (6,25 procent) oraz Hesja i Meklemburgia-Pomorze Przednie (po 5,95 procent). Szczególna sytuacja obowiązuje w Dolnej Saksonii. Tam stawka prowizji w większości regionów wynosi wprawdzie 7,14 procent. W niektórych obszarach wynosi jednak tylko od 4,76 do 5,95 procent i w przeszłości nie zawsze była dzielona po równo między stronami.
Wskazówka: Osoba zlecająca usługę pośrednikowi powinna wcześniej zapytać o dokładną wysokość prowizji. Oprócz standardowych stawek prowizji obowiązujących w poszczególnych landach mogą bowiem występować różnice regionalne lub lokalne, a także koszty są indywidualnie negocjowane.
Czy prowizję można odliczyć od podatku?
Przy zakupie lub sprzedaży domu lub mieszkania wynagrodzenie pośrednika może szybko osiągnąć kwotę pięciocyfrową. W przypadku małego domu w cenie 200 000 euro w większości krajów związkowych przy prowizji wynoszącej 7,14 procent kwota prowizji wynosi 14 280 euro.
Kwota ta w określonych warunkach zmniejsza podstawę opodatkowania. Ważne są przy tym drobne szczegóły.
- Sprzedający może uwzględnić koszty jako koszty uzyskania przychodu dla celów podatkowych, jeśli osiągnie podlegający opodatkowaniu zysk ze sprzedaży. Uwaga: w przypadku nieruchomości sprzedawanych prywatnie z reguły nie ma to zastosowania, jeśli były one ostatnio zamieszkiwane przez właściciela przez ponad rok lub znajdowały się w jego posiadaniu przez ponad dziesięć lat.
- Kupujący może uwzględnić prowizję jako koszty dodatkowe nabycia dla celów podatkowych. Warunkiem jest jednak wynajmowanie nieruchomości. Ponadto kwota ta nie ma znaczenia dla danego roku podatkowego. Jest ona uwzględniana jako narzut na cenę zakupu w rocznych odpisach amortyzacyjnych. W dłuższej perspektywie zmniejszają one obciążenie podatkowe.
Ponadto istnieją mieszane formy użytkowania i przypadki szczególne. Mogą one, podobnie jak indywidualna sytuacja, wpływać na opodatkowanie. Zasadniczo koszty można jednak zgłosić w urzędzie skarbowym. Kosztów pośrednika nieruchomości nie można odliczyć w przypadku czysto prywatnych transakcji. Ma to miejsce, gdy nieruchomość zostaje sprzedana prywatnie i bez zysku podatkowego kupującemu, który jej nie wynajmuje.