Sur le marché immobilier, les agents immobiliers jouent un rôle important. De nombreuses locations, achats et ventes de biens immobiliers passent par eux. En contrepartie, ils perçoivent une commission. Sur le marché du logement, cette commission, également appelée courtage, est clairement réglementée par la loi depuis quelques années. Pendant longtemps, il en allait autrement pour l’achat et la vente de biens immobiliers. Jusqu’à la fin de l’année 2020, les agents immobiliers et leurs clients pouvaient librement négocier la prise en charge des coûts et les honoraires. En règle générale, les deux parties se partageaient les frais ou l’acheteur d’une maison ou d’un appartement les assumait intégralement. Depuis une modification de la loi, la situation a changé. Qui paie depuis lors la commission d’agence lors de la vente d’un bien immobilier ?
Commission d’agence lors de l’achat d’un bien immobilier : le cadre juridique
Avec le titre quelque peu encombrant « Loi sur la répartition des frais d’agence lors de l’intermédiation de contrats de vente portant sur des logements et des maisons individuelles », le gouvernement fédéral a adopté en 2020 de nouvelles règles fondamentales, entrées en vigueur en décembre 2020. Ces modifications ont une incidence considérable sur la question de savoir qui prend en charge les frais d’agence. Parallèlement, la loi a modifié des passages pertinents du Code civil allemand (BGB) consacrés aux frais d’agence.
Important : Les modifications concernent uniquement la vente de biens immobiliers à des particuliers !
À plusieurs endroits, le texte de loi intervient dans une pratique établie depuis de nombreuses années. L’objectif était de réduire les frais d’acquisition des biens immobiliers et de préciser la rédaction des contrats avec les agents immobiliers. La loi constitue la base de tous les contrats d’agence conclus depuis son entrée en vigueur.
Qu’est-ce qui a changé avec la loi ?
La modification la plus importante est la répartition des frais d’agence lors des ventes immobilières à des particuliers. Jusqu’alors, il était courant que le vendeur répercute les frais d’agence sur l’acheteur d’un bien immobilier ou que les deux parties se partagent le paiement. La loi étend au secteur de la vente le principe du donneur d’ordre déjà applicable au marché du logement. Cela signifie :
- L’agent immobilier doit adresser sa facture à son cocontractant.
- Une répercussion des frais par le destinataire de la facture n’est possible que si les frais répercutés à un tiers ne dépassent pas 50 pour cent des honoraires d’agence et si le client de l’agent immobilier a apporté la preuve du paiement intégral de la commission.
- Si l’agent immobilier promet à l’un des partenaires de l’achat d’intervenir sans commission, il ne pourra pas les facturer ultérieurement à l’autre partenaire à l’achat.
- Le courtier doit répartir la commission entre l’acheteur et le vendeur s’il a conclu un contrat avec chacun d’eux.
En d’autres termes : en principe, c’est le partenaire impliqué dans le transfert de propriété qui paie la commission de courtage, celui qui a mandaté l’intermédiaire. Comme, lors d’une vente immobilière, l’initiative vient généralement du vendeur, c’est donc, contrairement à ce qui se passait auparavant, le vendeur qui paie le plus souvent. La loi vise ainsi à freiner quelque peu l’évolution rapide des prix immobiliers. Toutefois, la pratique montre que de nombreux vendeurs ajoutent les frais de courtage au prix qu’ils souhaitent obtenir.
Contrats de courtage : la forme textuelle est une condition minimale
D’autres changements sont toutefois intervenus. Dans le passé, les contrats oraux avec les courtiers étaient tout à fait courants. Depuis fin 2020, les contrats de courtage doivent être conclus sous forme textuelle. Cela signifie qu’il doit au moins exister un accord écrit ou un mandat clairement identifiable, transmis par e-mail ou par fax. Une poignée de main ou un consentement téléphonique ne suffisent plus.
Rémunération uniquement en cas d’activité
Comme auparavant, le principe reste le suivant : le courtier peut demander une commission pour son activité d’intermédiation. Il doit toutefois prouver qu’il a joué un rôle déterminant dans la vente ou l’achat du bien immobilier. En règle générale, il accompagnera donc la transaction, de la publication de l’annonce jusqu’à la conclusion du contrat. Si l’intermédiaire ne peut pas prouver une activité déterminante ou si aucune transaction n’aboutit, il ne peut pas établir de facture. Dans les ventes immobilières privées, les courtiers travaillent au succès, sur la base d’une commission.
Il convient fondamentalement de distinguer deux appellations différentes de commission :
- Commission interne : Le courtier conclut un contrat avec le vendeur et lui facture sa commission.
- Commission externe : Le courtier publie une annonce pour le bien immobilier et indique ses frais à l’acheteur. Cette pratique n’est plus possible depuis la modification de la loi lors de la vente de biens résidentiels privés.
Exemples pratiques de commission de courtage
Ce qui était auparavant librement négociable est désormais, du moins sur le papier, clairement réglementé. Le courtier, en tant qu’intermédiaire immobilier, est notamment soumis aux principales restrictions. Un exemple illustre qui doit payer les honoraires du courtier et à quel moment :
- Un propriétaire immobilier fait appel à un intermédiaire et conclut un contrat avec lui. Après la vente réussie de sa maison, il doit au courtier payer la commission.
- Ce propriétaire immobilier peut exiger de l’acheteur de la maison une part pouvant aller jusqu’à la moitié de la commission, ce qui est consigné dans le contrat de vente. Il ne perçoit toutefois cette somme qu’après avoir prouvé le paiement de l’intégralité de la commission.
- Si le vendeur avait mandaté l’agent immobilier uniquement oralement, l’intermédiaire repartirait les mains vides.
- Si l’agent immobilier mandaté avait déjà travaillé pour l’acheteur ultérieur, il devrait facturer sa commission à parts égales à l’acheteur et au vendeur en tant que ses clients respectifs.
- Si l’acheteur était une société de construction de logements à vocation commerciale ou s’il s’agissait d’un bien commercial ou mixte, l’agent immobilier, le client et l’acheteur potentiel pourraient négocier librement le montant et le paiement des honoraires d’agence.
- Si le vendeur avait mandaté un agent immobilier, mais vendait ensuite sans l’intermédiaire de celui-ci, par exemple à une connaissance, l’agent immobilier ne pourrait pas émettre de facture de commission. Une exception peut s’appliquer en cas d’accord d’exclusivité.
La commission : combien coûte un agent immobilier lors de la vente d’un bien immobilier à titre privé ?
Même après la modification de la loi, aucune directive ne précise quelle commission un agent immobilier peut demander. Le montant de la commission n’est donc pas fixé et peut être librement négocié. Il existe toutefois des valeurs indicatives auxquelles la plupart des agents immobiliers se conforment. Celles-ci varient selon le Land et parfois aussi entre différentes régions.
Dans les Länder du Bade-Wurtemberg, de Bavière, de Berlin, du Brandebourg, de Brême, de Rhénanie-du-Nord-Westphalie, de Rhénanie-Palatinat, de la Sarre, de Saxe, de Saxe-Anhalt, du Schleswig-Holstein et de Thuringe, une commission d’agence (TVA comprise) de 7,14 pour cent du prix de vente du bien immobilier s’applique. En règle générale, le montant était partagé avant la modification de la loi. Seuls Berlin et le Brandebourg connaissaient la pratique courante selon laquelle l’acheteur payait l’intégralité de la commission.
Les exceptions au taux habituel de 7,14 pour cent sont Hambourg (6,25 pour cent), ainsi que la Hesse et le Mecklembourg-Poméranie-Occidentale (5,95 pour cent chacun). Une particularité s’applique en Basse-Saxe. Ici, le taux de commission est certes de 7,14 pour cent dans la plupart des régions. Dans certaines zones, il n’est toutefois que de 4,76 à 5,95 pour cent et, par le passé, n’était pas toujours réparti équitablement entre les parties.
Conseil : Toute personne mandatant un agent immobilier devrait demander au préalable le montant exact de la commission. En effet, outre les taux de commission standard applicables aux Länder, des écarts peuvent également exister au niveau régional ou local, ainsi que les coûts peuvent être négociés individuellement.
La commission est-elle déductible des impôts ?
Lors de l’achat ou de la vente d’une maison ou d’un appartement, les honoraires de l’agent immobilier peuvent rapidement atteindre une somme à cinq chiffres. Pour une petite maison au prix de 200 000 euros, une commission de 7,14 % entraîne, dans la plupart des Länder, une commission de 14 280 euros.
Cette somme peut, sous certaines conditions, réduire l’impôt. De petits détails sont importants à cet égard.
- Le vendeur peut déduire fiscalement les coûts en tant que dépenses professionnelles s’il réalise un bénéfice de cession pertinent sur le plan fiscal. Attention : ce n’est généralement pas le cas pour les biens immobiliers vendus par des particuliers si ceux-ci ont été occupés par leur propriétaire pendant plus d’un an ou détenus pendant plus de dix ans.
- L’acheteur peut déduire fiscalement la commission en tant que frais accessoires d’acquisition. Il doit toutefois louer le bien immobilier. En outre, la somme n’est pas déterminante pour l’année fiscale concernée. Elle est plutôt ajoutée au prix d’achat et prise en compte dans les amortissements annuels. Ceux-ci réduisent la charge fiscale à long terme.
Il existe par ailleurs des formes mixtes d’utilisation et des cas particuliers. Ceux-ci, ainsi que la situation individuelle, peuvent avoir une influence sur l’imposition. En principe, les coûts peuvent toutefois être déclarés auprès de l’administration fiscale. Les frais d’agent immobilier ne sont pas déductibles dans le cadre de simples transactions privées. C’est le cas lorsqu’un bien immobilier est vendu par un particulier, sans bénéfice fiscal, à un acheteur qui ne le loue pas.