Gayrimenkul piyasasında emlakçılar önemli bir işlev üstlenir. Kiralamaların, gayrimenkul alım ve satımlarının çoğu onlar aracılığıyla gerçekleşir. Bunun karşılığında komisyon alırlar. Konut piyasasında, emlak komisyonu olarak da adlandırılan bu ücret birkaç yıldır yasal olarak açıkça düzenlenmiştir. Gayrimenkullerin alım ve satımında ise durum uzun süre farklıydı. 2020 yılının sonuna kadar emlakçılar ve müşteriler, masrafların üstlenilmesi ve ücretler konusunda serbestçe anlaşabiliyordu. Kural olarak her iki taraf masrafları paylaşıyor veya bir ev ya da daire alıcısı bu masrafların tamamını üstleniyordu. Bir yasa değişikliğinden beri durum farklıdır. Gayrimenkul satışında komisyonu kim öder?
Gayrimenkul alımında emlak komisyonu: yasal durum
Federal Hükümet, uzun ve karmaşık başlığı „Daireler ve müstakil evler üzerindeki satış sözleşmelerinin aracılığında emlakçı masraflarının dağıtılması hakkında yasa“ olan yasa ile 2020 yılında, Aralık 2020'de yürürlüğe giren yeni temel düzenlemeleri kabul etti. Bu değişiklikler, emlakçı masraflarını kimin üstleneceği sorusunu önemli ölçüde etkiledi. Aynı zamanda yasa, Alman Medeni Kanunu'nun (BGB) emlakçı masrafları konusunu düzenleyen ilgili bölümlerini de değiştirdi.
Önemli: Değişiklikler yalnızca özel gayrimenkul satışlarını ilgilendirir!
Yasa metni birçok noktada uzun yıllardır uygulanan usule müdahale etmektedir. Amaç, gayrimenkul alım masraflarını azaltmak ve emlakçılarla yapılacak sözleşmelerin düzenlenmesini somutlaştırmaktı. Yasa, yürürlüğe girmesinden sonra imzalanan tüm emlakçı sözleşmeleri için temel teşkil eder.
Yasa ile ne değişti?
En önemli değişiklik, özel gayrimenkul satışlarında emlakçı masraflarının paylaşılmasıdır. Daha önce satıcının emlakçı masraflarını gayrimenkul alıcısına yansıtması veya her iki tarafın ödemeyi paylaşması yaygındı. Yasa, konut piyasasındaki sipariş veren öder ilkesini satışlara da genişletmektedir. Bunun anlamı şudur:
- Emlakçı faturasını sözleşme yaptığı kişiye düzenlemelidir.
- Masrafların faturanın muhatabı tarafından başkasına aktarılması, ancak üçüncü bir kişiye aktarılan masrafların emlakçı ücretlerinin yüzde 50'sini aşmaması ve emlakçı müşterisinin komisyon ödemesinin tamamını yaptığına dair kanıt sunmuş olması halinde mümkündür.
- Emlakçı bir alıcıya komisyonsuz hizmet vereceğini vaat ederse, bunu daha sonra diğer satın alma ortağına fatura edemez.
- Komisyoncu her iki tarafla da sözleşme imzalamışsa, komisyonu alıcı ve satıcı arasında paylaştırmalıdır.
Başka bir ifadeyle: Temel olarak, mülkiyet devrine dahil olan ve aracıyı görevlendiren taraf komisyon ücretini öder. Bir gayrimenkul satışında girişim genellikle satıcıdan geldiğinden, öncekinin aksine çoğunlukla satıcı ödeme yapar. Yasa, böylece hızla artan gayrimenkul fiyatlarını bir nebze sınırlamayı amaçlamaktadır. Ancak uygulamada birçok satıcının komisyoncu masraflarını talep ettiği fiyata eklediği görülmektedir.
Komisyoncu sözleşmeleri: Yazılı şekil asgari koşuldur
Ancak başka değişiklikler de vardır. Geçmişte komisyoncularla sözlü sözleşmeler oldukça yaygındı. 2020 sonundan bu yana komisyoncu sözleşmeleri yazılı metin şeklinde yapılmalıdır. Bu, en azından e-posta veya faks yoluyla yazılı bir anlaşmanın ya da açıkça anlaşılır bir görevlendirmenin bulunması gerektiği anlamına gelir. El sıkışma veya telefonla verilen onay artık yeterli değildir.
Yalnızca faaliyet gösterildiğinde ücretlendirme
Şimdiye kadar olduğu gibi bundan sonra da geçerli olan şudur: Komisyoncu, aracılık faaliyeti için komisyon talep edebilir. Ancak bunun için gayrimenkulün satışına veya satın alınmasına önemli ölçüde katkıda bulunduğunu kanıtlamalıdır. Bu nedenle genellikle satış sürecine ilandan sözleşmenin imzalanmasına kadar eşlik eder. Aracı önemli bir faaliyet gösterdiğini kanıtlayamazsa veya işlem sonuçlanmazsa fatura kesemez. Komisyoncular, özel gayrimenkul satışlarında başarıya dayalı olarak komisyon esasına göre çalışır.
Bu kapsamda temel olarak iki farklı komisyon tanımı birbirinden ayrılmalıdır:
- İç komisyon: Komisyoncu satıcıyla bir sözleşme imzalar ve komisyon ücretini ona fatura eder.
- Dış komisyon: Komisyoncu gayrimenkulün ilanını verir ve masraflarını alıcıya bildirir. Özel konut gayrimenkullerinin satışında, yasal değişiklikten bu yana bu yöntem artık mümkün değildir.
Komisyon ücreti için uygulama örnekleri
Daha önce serbestçe müzakere edilebilen hususlar artık en azından kâğıt üzerinde açıkça düzenlenmiştir. Bu bağlamda özellikle gayrimenkul aracısı olarak komisyoncu önemli kısıtlamalara tabidir. Bir örnek, komisyon ücretini kimin ne zaman ödemesi gerektiğini açıklamaktadır:
- Bir gayrimenkul sahibi bir aracı görevlendirir ve onunla bir sözleşme imzalar. Evini başarıyla sattıktan sonra komisyoncuyakomisyonu ödemek.
- Bu gayrimenkul sahibi, evin alıcısından komisyonun yarısına kadar olan bir pay talep edebilir; bu husus satış sözleşmesinde belirtilir. Ancak bu tutarı, ancak komisyonun tamamını ödediğini kanıtladıktan sonra alır.
- Satıcı, emlakçıyı yalnızca sözlü olarak görevlendirmiş olsaydı, aracı herhangi bir ücret alamazdı.
- Görevlendirilen emlakçı daha önce sonraki alıcı için faaliyet göstermiş olsaydı, komisyonunu müşterileri olarak alıcı ve satıcıya eşit paylarda fatura etmek zorunda kalırdı.
- Alıcı, ticari faaliyet gösteren bir konut inşaat şirketi olsaydı veya söz konusu olan ticari bir taşınmaz ya da karma bir taşınmaz olsaydı, emlakçı, müşteri ve potansiyel alıcı emlakçı ücretlerinin miktarı ve ödenmesi konusunda serbestçe pazarlık yapabilirdi.
- Satıcı bir emlakçı görevlendirmiş, ancak daha sonra emlakçının aracılığı olmadan örneğin bir tanıdığına satış yapmış olsaydı, emlakçı komisyon faturası düzenleyemezdi. Münhasır anlaşma yapılmışsa istisna söz konusu olabilir.
Komisyon: Özel gayrimenkul satışında emlakçı ne kadar ücret alır?
Yasa değişikliğinden sonra da bir emlakçının hangi komisyonu talep edebileceğine ilişkin herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu nedenle komisyon tutarı belirlenmemiştir ve serbestçe müzakere edilebilir. Bununla birlikte çoğu emlakçının uyduğu referans değerler vardır. Bunlar eyalete ve kısmen de farklı bölgelere göre değişiklik gösterir.
Baden-Württemberg, Bavyera, Berlin, Brandenburg, Bremen, Kuzey Ren-Vestfalya, Rheinland-Pfalz, Saarland, Saksonya, Saksonya-Anhalt, Schleswig-Holstein ve Thüringen eyaletlerinde, gayrimenkul satış fiyatının yüzde 7,14'ü oranında (KDV dahil) emlakçı komisyonu geçerlidir. Kural olarak bu tutar, yasa değişikliğine kadar paylaştırılıyordu. Yalnızca Berlin ve Brandenburg'da komisyonun tamamını alıcının ödemesi alışılagelmişti.
Yüzde 7,14'lük tipik oranın istisnaları Hamburg (yüzde 6,25) ile Hessen ve Mecklenburg-Vorpommern'dir (her biri yüzde 5,95). Aşağı Saksonya'da özel bir durum geçerlidir. Burada komisyon oranı çoğu bölgede yüzde 7,14 olmasına rağmen, bazı bölgelerde yalnızca yüzde 4,76 ila 5,95 arasındadır ve geçmişte taraflar arasında her zaman eşit olarak paylaştırılmamıştır.
İpucu: Bir emlakçı görevlendiren kişi, önceden komisyonun kesin tutarını sormalıdır. Çünkü eyaletler için geçerli standart komisyon oranlarının yanı sıra bölgesel veya yerel farklılıklar da olabilir, ayrıca masraflar da bireysel olarak müzakere edilebilir.
Komisyon vergiden düşülebilir mi?
Bir ev veya daire satın alırken ya da satarken emlakçı ücreti hızla beş haneli bir tutara ulaşabilir. 200.000 Euro fiyatındaki küçük bir evde, çoğu federal eyalette yüzde 7,14 komisyon oranıyla komisyon tutarı 14.280 Euro olur.
Bu tutar, belirli koşullar altında vergiyi azaltabilir. Bu noktada küçük ayrıntılar önemlidir.
- Satıcı, vergi açısından dikkate alınabilir bir satış kazancı elde ediyorsa masrafları vergi bakımından reklam gideri olarak beyan edebilir. Dikkat: Özel olarak satılan taşınmazlarda, taşınmazın son olarak bir yıldan uzun süre bizzat kullanılmış veya on yıldan uzun süre mülkiyette tutulmuş olması durumunda bu genellikle geçerli değildir.
- Alıcı, komisyonu edinim yan giderleri olarak vergiden düşebilir. Ancak bunun ön koşulu, taşınmazı kiraya vermesidir. Ayrıca tutar ilgili vergi yılı için doğrudan belirleyici değildir. Bunun yerine satın alma bedeline eklenerek yıllık amortismanlara dahil edilir. Bu da uzun vadede vergi yükünü azaltır.
Bunun yanı sıra karma kullanım biçimleri ve özel durumlar da vardır. Bunlar ve bireysel durum, vergilendirme üzerinde etkili olabilir. Ancak genel olarak masraflar vergi dairesine bildirilebilir. Taşınmazın özel olarak ve vergiye tabi bir kazanç elde edilmeksizin, taşınmazı kiraya vermeyen bir alıcıya satıldığı saf özel işlemlerde emlakçı masrafları vergiden düşülemez.