На рынке недвижимости маклеры выполняют важную функцию. Через них проходит множество сделок по аренде, покупке и продаже недвижимости. За это они получают комиссию. На рынке жилья эта комиссия, как её также называют, уже несколько лет чётко регулируется законом. Долгое время ситуация при покупке и продаже недвижимости была иной. До конца 2020 года маклеры и клиенты могли свободно договариваться о распределении расходов и размере вознаграждения. Как правило, обе стороны делили расходы либо покупатель дома или квартиры полностью принимал их на себя. После изменения закона это стало иначе. Кто с тех пор платит комиссию при продаже недвижимости?
Комиссия маклера при покупке недвижимости: законодательство
Под громоздким названием «Закон о распределении расходов на услуги маклера при посредничестве в заключении договоров купли-продажи квартир и частных домов» федеральное правительство в 2020 году утвердило новые ключевые положения, вступившие в силу в декабре 2020 года. Эти изменения существенно повлияли на вопрос о том, кто несёт расходы на услуги маклера. Одновременно закон изменил соответствующие положения Гражданского уложения Германии (BGB), касающиеся расходов на услуги маклера.
Важно: изменения касаются только продажи недвижимости частным лицам!
Текст закона в нескольких местах вмешивается в многолетнюю практику. Цель заключалась в снижении расходов на покупку недвижимости и конкретизации оформления договоров с маклерами. Закон является основой для всех договоров с маклерами, заключённых после его введения.
Что изменилось в результате принятия закона?
Наиболее существенным изменением стало распределение расходов на услуги маклера при продаже недвижимости частным лицам. Ранее было принято, что продавец перекладывал расходы на услуги маклера на покупателя недвижимости либо обе стороны делили оплату. Закон распространяет принцип заказчика, действующий на рынке жилья, на сделки купли-продажи. Это означает:
- Маклер должен выставлять счёт своему договорному партнёру.
- Переложить расходы на получателя счёта можно только в том случае, если переданные третьему лицу расходы не превышают 50 процентов комиссионного вознаграждения маклера и клиент маклера подтвердил полную оплату комиссии.
- Если маклер обещает одному из участников покупки работать без комиссии, он не может впоследствии выставить эту сумму другому участнику сделки купли-продажи.
- Маклер должен разделить комиссию между покупателем и продавцом, если заключил договор с обоими.
Иными словами: комиссию маклеру в принципе платит тот участник смены собственника, который поручил ему посредничество. Поскольку при продаже недвижимости инициатива, как правило, исходит от продавца, в отличие от прежней практики комиссию обычно платит продавец. Закон призван несколько сдержать стремительный рост цен на недвижимость. Однако на практике многие продавцы включают расходы на услуги маклера в желаемую цену.
Договоры с маклером: письменная форма — минимальное требование
Однако есть и другие изменения. В прошлом устные договоры с маклерами были вполне обычным явлением. С конца 2020 года договоры с маклерами должны заключаться в текстовой форме. Это означает, что должна существовать письменная договорённость или чётко выраженное поручение хотя бы по электронной почте или факсу. Рукопожатия или телефонного согласия больше недостаточно.
Вознаграждение только при осуществлении деятельности
Как и прежде, маклер может требовать комиссию за посредническую деятельность. Однако он должен доказать, что в значительной степени участвовал в продаже или покупке недвижимости. Как правило, поэтому он сопровождает оформление сделки от размещения объявления до заключения договора. Если посредник не может доказать существенную деятельность или сделка не состоялась, он не вправе выставлять счёт. При продаже частной недвижимости маклеры работают на основании успеха, за комиссию.
В принципе следует различать два разных обозначения комиссии:
- Внутренняя комиссия: маклер заключает договор с продавцом и выставляет ему счёт за свою комиссию.
- Внешняя комиссия: маклер размещает объявление о недвижимости и указывает свои расходы для покупателя. После изменения закона такой порядок больше невозможен при продаже частной жилой недвижимости.
Практические примеры комиссии маклера
То, что раньше можно было свободно согласовывать, теперь, по крайней мере на бумаге, чётко регулируется. При этом существенным ограничениям подвергается прежде всего маклер как посредник по недвижимости. Пример показывает, кто и когда должен платить вознаграждение маклеру:
- Владелец недвижимости обращается к посреднику и заключает с ним договор. После успешной продажи своего дома он должен маклеру оплачивать комиссию.
- Этот владелец недвижимости может потребовать от покупателя дома долю до половины комиссионного вознаграждения, что фиксируется в договоре купли-продажи. Однако эту сумму он получит только после того, как подтвердит оплату всей комиссии.
- Если бы продавец поручил работу маклеру только устно, посредник остался бы ни с чем.
- Если бы привлечённый маклер уже работал на будущего покупателя, он должен был бы выставить счёт за своё комиссионное вознаграждение в равных долях покупателю и продавцу как своим клиентам.
- Если бы покупателем была коммерчески действующая жилищно-строительная компания или речь шла бы о коммерческом либо смешанном объекте, маклер, клиент и потенциальный покупатель могли бы свободно договариваться о размере и оплате маклерских услуг.
- Если продавец поручил работу маклеру, но затем продал объект без его посредничества, например знакомому, маклер не вправе выставлять счёт на комиссионное вознаграждение. Исключение возможно при наличии эксклюзивного соглашения.
Комиссия: сколько стоит маклер при частной продаже недвижимости?
Даже после изменения законодательства не существует требований относительно того, какую комиссию может требовать маклер. Поэтому размер комиссии не установлен и может свободно обсуждаться. Однако существуют ориентиры, которых придерживается большинство маклеров. Они различаются в зависимости от федеральной земли, а иногда и между отдельными регионами.
В федеральных землях Баден-Вюртемберг, Бавария, Берлин, Бранденбург, Бремен, Северный Рейн-Вестфалия, Рейнланд-Пфальц, Саар, Саксония, Саксония-Анхальт, Шлезвиг-Гольштейн и Тюрингия действует маклерская комиссия (включая НДС) в размере 7,14 процента от цены продажи недвижимости. Как правило, до изменения законодательства эта сумма делилась. Только в Берлине и Бранденбурге было принято, что покупатель оплачивал всю комиссию.
Исключениями из типичной ставки 7,14 процента являются Гамбург (6,25 процента), а также Гессен и Мекленбург-Передняя Померания (по 5,95 процента). Особое правило действует в Нижней Саксонии. Здесь ставка комиссии в большинстве регионов действительно составляет 7,14 процента. Однако в некоторых районах она составляет лишь от 4,76 до 5,95 процента и в прошлом не всегда распределялась между сторонами поровну.
Совет: Тот, кто поручает работу маклеру, должен заранее узнать точный размер комиссии. Ведь помимо стандартных ставок комиссии для федеральных земель могут существовать региональные или местные отклонения, а также расходы могут быть индивидуально согласованы.
Можно ли вычесть комиссионные из налогов?
При покупке или продаже дома или квартиры вознаграждение маклера может быстро достигнуть пятизначной суммы. Для небольшого дома стоимостью 200 000 евро в большинстве федеральных земель при комиссии в размере 7,14 процента сумма комиссии составит 14 280 евро.
При определённых условиях эта сумма уменьшает налогооблагаемую базу. При этом важны небольшие детали.
- Продавец может заявить расходы для целей налогообложения как расходы, связанные с получением дохода, если он получает налогово значимую прибыль от продажи. Внимание: как правило, это не относится к недвижимости, проданной частным лицом, если продавец в последнее время проживал в ней более одного года или владел ею более десяти лет.
- Покупатель может заявить комиссию для целей налогообложения как дополнительные расходы на приобретение. Однако условием является сдача недвижимости в аренду. Кроме того, сумма не учитывается в соответствующем налоговом году. Вместо этого она включается как надбавка к покупной цене в ежегодные амортизационные отчисления. В долгосрочной перспективе они уменьшают налоговую нагрузку.
Кроме того, существуют смешанные формы использования и особые случаи. Они, а также индивидуальная ситуация могут влиять на налогообложение. Однако в принципе расходы можно заявить в налоговой инспекции. Расходы на услуги маклера не подлежат вычету при чисто частных сделках с недвижимостью. Это имеет место, если недвижимость продаётся частным лицом покупателю без получения налогооблагаемой прибыли, а покупатель не сдаёт её в аренду.