अचल संपत्ति बाजार में ब्रोकर एक महत्वपूर्ण भूमिका निभाते हैं। कई किराये, खरीद और बिक्री उनके माध्यम से होती हैं। इसके लिए उन्हें कमीशन मिलता है। आवास बाजार में यह कमीशन, जिसे कोर्टाज भी कहा जाता है, कुछ वर्षों से कानून द्वारा स्पष्ट रूप से विनियमित है। अचल संपत्तियों की खरीद और बिक्री के मामले में लंबे समय तक स्थिति अलग थी। वर्ष 2020 के अंत तक ब्रोकर और ग्राहक लागत वहन तथा शुल्कों पर स्वतंत्र रूप से बातचीत कर सकते थे। आमतौर पर दोनों पक्ष लागत साझा करते थे या घर अथवा अपार्टमेंट का खरीदार इसे पूरी तरह वहन करता था। कानून में संशोधन के बाद से यह बदल गया है। तब से अचल संपत्ति की बिक्री पर कोर्टाज कौन देता है?
अचल संपत्ति की खरीद पर ब्रोकर कमीशन: कानूनी स्थिति
“फ्लैटों और एकल-परिवार वाले घरों की खरीद-फरोख्त के अनुबंधों की मध्यस्थता में ब्रोकर लागत के वितरण संबंधी कानून” शीर्षक वाले कानून के माध्यम से, संघीय सरकार ने 2020 में नए मूलभूत प्रावधान पारित किए, जो दिसंबर 2020 में लागू हुए। इन बदलावों का इस प्रश्न पर महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ा कि ब्रोकर की लागत कौन वहन करता है। साथ ही, कानून ने नागरिक संहिता (BGB) के उन प्रासंगिक अनुच्छेदों में बदलाव किया, जो ब्रोकर लागत के विषय से संबंधित हैं।
महत्वपूर्ण: ये बदलाव केवल निजी अचल संपत्ति की बिक्री पर लागू होते हैं!
कानून का पाठ कई स्थानों पर वर्षों से चली आ रही प्रथा में हस्तक्षेप करता है। इसका उद्देश्य अचल संपत्ति की खरीद लागत कम करना और ब्रोकरों के साथ अनुबंध की संरचना को स्पष्ट करना था। यह कानून इसके लागू होने के बाद किए गए सभी ब्रोकर अनुबंधों का आधार है।
कानून के कारण क्या बदला?
सबसे महत्वपूर्ण बदलाव निजी अचल संपत्ति की बिक्री में ब्रोकर लागत का विभाजन है। पहले यह आम था कि विक्रेता ब्रोकर की लागत खरीदार पर डाल देता था या दोनों पक्ष भुगतान साझा करते थे। कानून आवास बाजार में लागू ‘ऑर्डर देने वाला भुगतान करता है’ सिद्धांत को बिक्री तक विस्तारित करता है। इसका अर्थ है:
- ब्रोकर को अपना बिल अपने संविदात्मक भागीदार के नाम पर जारी करना होगा।
- बिल प्राप्तकर्ता द्वारा लागत आगे केवल तभी हस्तांतरित की जा सकती है, जब किसी तीसरे पक्ष को हस्तांतरित की गई लागत ब्रोकर शुल्क के 50 प्रतिशत से अधिक न हो और ब्रोकर का ग्राहक पूरे कमीशन भुगतान का प्रमाण प्रस्तुत कर चुका हो।
- यदि ब्रोकर किसी खरीदार पक्ष से बिना कमीशन काम करने का वादा करता है, उसे बाद में यह राशि दूसरे खरीद भागीदार से वसूल नहीं करनी चाहिए।
- यदि ब्रोकर ने खरीदार और विक्रेता दोनों के साथ अनुबंध किया है, तो उसे कमीशन खरीदार और विक्रेता के बीच बाँटना होगा।
दूसरे शब्दों में: मूल रूप से संपत्ति के स्वामित्व परिवर्तन में शामिल वह पक्ष ब्रोकर की फीस का भुगतान करता है, जिसने मध्यस्थ को नियुक्त किया है। चूँकि अचल संपत्ति की बिक्री में पहल आम तौर पर विक्रेता की ओर से होती है, इसलिए पहले के विपरीत अधिकांशतः विक्रेता ही भुगतान करता है। इस कानून का उद्देश्य अचल संपत्ति की तेज़ी से बढ़ती कीमतों को कुछ हद तक सीमित करना है। हालाँकि, व्यवहार में यह देखा गया है कि कई विक्रेता ब्रोकर की लागत को अपनी अपेक्षित कीमत में जोड़ देते हैं।
ब्रोकर अनुबंध: लिखित रूप न्यूनतम आवश्यकता है
हालाँकि, इसमें और भी बदलाव हैं। अतीत में ब्रोकरों के साथ मौखिक अनुबंध काफी आम थे। 2020 के अंत से ब्रोकर अनुबंध लिखित रूप में करना अनिवार्य है। इसका अर्थ है कि कम-से-कम ई-मेल या फैक्स के माध्यम से लिखित सहमति या स्पष्ट रूप से पहचाना जा सकने वाला आदेश होना चाहिए। हाथ मिलाना या टेलीफोन पर दी गई सहमति अब पर्याप्त नहीं है।
केवल कार्य करने पर पारिश्रमिक
पहले की तरह अब भी यह लागू होता है: ब्रोकर अपनी मध्यस्थता गतिविधि के लिए कमीशन माँग सकता है। हालाँकि, उसे यह साबित करना होगा कि वह संपत्ति की बिक्री या खरीद में महत्वपूर्ण रूप से शामिल था। इसलिए, आम तौर पर वह विज्ञापन से लेकर अनुबंध के निष्पादन तक बिक्री प्रक्रिया में साथ रहेगा। यदि मध्यस्थ महत्वपूर्ण गतिविधि साबित नहीं कर सकता या कोई सौदा पूरा नहीं होता, तो वह बिल जारी नहीं कर सकता। निजी अचल संपत्ति की बिक्री में ब्रोकर सफलता-आधारित कमीशन पर काम करते हैं।
इस संबंध में मूल रूप से दो अलग-अलग कमीशन संज्ञाओं में अंतर किया जाता है:
- आंतरिक कमीशन: ब्रोकर विक्रेता के साथ अनुबंध करता है और उसे अपनी ब्रोकर फीस का बिल भेजता है।
- बाहरी कमीशन: ब्रोकर संपत्ति का विज्ञापन करता है और खरीदार को अपनी लागत बताता है। कानून में बदलाव के बाद निजी आवासीय संपत्तियों की बिक्री में यह तरीका अब संभव नहीं है।
ब्रोकर फीस के व्यावहारिक उदाहरण
जो पहले स्वतंत्र रूप से बातचीत योग्य था, अब कम-से-कम कागज़ पर स्पष्ट रूप से विनियमित है। इसमें विशेष रूप से अचल संपत्ति मध्यस्थ के रूप में ब्रोकर महत्वपूर्ण प्रतिबंधों के अधीन है। एक उदाहरण स्पष्ट करता है कि ब्रोकर के पारिश्रमिक का भुगतान कब और किसे करना होता है:
- एक अचल संपत्ति मालिक किसी मध्यस्थ को नियुक्त करता है और उसके साथ अनुबंध करता है। अपना मकान सफलतापूर्वक बेचने के बाद उसे ब्रोकर को कमीशन का भुगतान करना।
- यह संपत्ति-मालिक घर के खरीदार से ब्रोकरेज शुल्क का आधे तक हिस्सा मांग सकता है, जिसे खरीद अनुबंध में दर्ज किया जाता है। हालांकि, उसे यह राशि तभी मिलती है, जब वह पूरे ब्रोकरेज शुल्क के भुगतान का प्रमाण प्रस्तुत कर दे।
- यदि विक्रेता ने ब्रोकर को केवल मौखिक रूप से नियुक्त किया होता, तो मध्यस्थ को कुछ भी प्राप्त नहीं होता।
- यदि नियुक्त ब्रोकर पहले से ही बाद के खरीदार के लिए काम कर रहा होता, तो उसे अपने ग्राहकों के रूप में खरीदार और विक्रेता दोनों से समान भागों में अपना ब्रोकरेज शुल्क वसूलना पड़ता।
- यदि खरीदार व्यावसायिक रूप से सक्रिय आवास निर्माण कंपनी होता या मामला किसी व्यावसायिक संपत्ति अथवा मिश्रित संपत्ति का होता, तो ब्रोकर, ग्राहक और संभावित खरीदार ब्रोकर शुल्क की राशि और भुगतान पर स्वतंत्र रूप से बातचीत कर सकते थे।
- यदि विक्रेता ने किसी ब्रोकर को नियुक्त किया होता, लेकिन बाद में ब्रोकर की मध्यस्थता के बिना, उदाहरण के लिए किसी परिचित को बेच देता, तो ब्रोकर ब्रोकरेज शुल्क का बिल जारी नहीं कर सकता। विशेष अनुबंध की स्थिति में अपवाद हो सकता है।
ब्रोकरेज शुल्क: निजी संपत्ति बिक्री में ब्रोकर की लागत कितनी होती है?
कानून में बदलाव के बाद भी इस बात के कोई निर्धारित प्रावधान नहीं हैं कि ब्रोकर कितना कमीशन मांग सकता है। इसलिए कमीशन की राशि तय नहीं है और उस पर स्वतंत्र रूप से बातचीत की जा सकती है। हालांकि, कुछ दिशानिर्देश हैं जिनका अधिकांश ब्रोकर पालन करते हैं। ये संघीय राज्य के अनुसार और आंशिक रूप से विभिन्न क्षेत्रों के बीच भी अलग-अलग होते हैं।
Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Bremen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein और Thüringen राज्यों में संपत्ति के बिक्री मूल्य का 7,14 प्रतिशत (वैट सहित) ब्रोकर कमीशन लागू होता है। आम तौर पर कानून में बदलाव तक यह राशि बांटी जाती थी। केवल Berlin और Brandenburg में खरीदार द्वारा पूरा कमीशन चुकाना प्रचलित था।
7,14 प्रतिशत की सामान्य दर के अपवाद Hamburg (6,25 प्रतिशत) तथा Hessen और Mecklenburg-Vorpommern (प्रत्येक 5,95 प्रतिशत) हैं। Niedersachsen में एक विशेष व्यवस्था लागू होती है। यहां अधिकांश क्षेत्रों में कमीशन दर 7,14 प्रतिशत है। हालांकि, कुछ क्षेत्रों में यह केवल 4,76 से 5,95 प्रतिशत होती है और अतीत में इसे साझेदारों के बीच हमेशा समान रूप से विभाजित नहीं किया जाता था।
सलाह: जो व्यक्ति किसी ब्रोकर को नियुक्त करता है, उसे पहले कमीशन की सटीक राशि पूछ लेनी चाहिए। क्योंकि राज्यों के लिए मानक कमीशन दरों के अलावा क्षेत्रीय या स्थानीय स्तर पर भी अंतर मौजूद हो सकते हैं, साथ ही लागतों पर व्यक्तिगत रूप से बातचीत की जा सकती है।
क्या ब्रोकर शुल्क कर से घटाया जा सकता है?
किसी घर या अपार्टमेंट की खरीद या बिक्री में ब्रोकर का शुल्क आसानी से पाँच अंकों की राशि तक पहुँच सकता है। 200.000 यूरो कीमत वाले एक छोटे घर के लिए, अधिकांश संघीय राज्यों में 7,14 प्रतिशत शुल्क के अनुसार कमीशन की राशि 14.280 यूरो होती है।
कुछ शर्तों के तहत यह राशि कर में कमी ला सकती है। इसमें छोटे-छोटे विवरण महत्वपूर्ण होते हैं।
- विक्रेता लागतों को कर में व्यावसायिक खर्च के रूप में तभी दावा कर सकता है, जब उसे कर के लिए प्रासंगिक बिक्री लाभ प्राप्त हो। सावधान रहें: निजी तौर पर बेची गई अचल संपत्तियों के मामले में आमतौर पर ऐसा नहीं होता, यदि उनमें हाल तक एक वर्ष से अधिक समय तक स्वयं निवास किया गया हो या वे दस वर्ष से अधिक समय से स्वामित्व में रही हों।
- खरीदार कमीशन को अधिग्रहण संबंधी अतिरिक्त लागतों के रूप में कर में दावा कर सकता है। हालांकि, इसके लिए यह आवश्यक है कि वह अचल संपत्ति को किराए पर दे। इसके अलावा, यह राशि संबंधित कर वर्ष के लिए सीधे निर्णायक नहीं होती। बल्कि यह खरीद मूल्य में अधिभार के रूप में वार्षिक मूल्यह्रास में शामिल होती है। इससे दीर्घकाल में कर भार कम होता है।
इसके अलावा, उपयोग के मिश्रित रूप और विशेष मामले भी होते हैं। ये तथा व्यक्तिगत स्थिति कराधान को प्रभावित कर सकते हैं। मूल रूप से, लागतों को कर कार्यालय के समक्ष प्रस्तुत किया जा सकता है। शुद्ध निजी लेन-देन में रियल एस्टेट ब्रोकर की लागतें कटौती योग्य नहीं होतीं। ऐसा तब होता है, जब कोई अचल संपत्ति निजी तौर पर और कर योग्य लाभ के बिना ऐसे खरीदार को बेची जाती है, जो उस अचल संपत्ति को किराए पर नहीं देता।