Bij een verhuizing hebben huurders vaak het probleem dat zij de oude waarborgsom nog niet hebben teruggekregen, maar de nieuwe al moeten betalen. Samen met de huur en de verhuis- en eventueel renovatiekosten ontstaat al snel een enorme financiële belasting. Sommige bedrijven hebben dit probleem onderkend en bieden een oplossing door middel van een huurwaarborgstelling of een borgstellingsakte. Deze vorm van huurgarantie kan een interessant alternatief zijn voor huurders en verhuurders. Er kleven echter ook enkele valkuilen aan.
Wat is een waarborgstelling?
Er zijn verschillende aanbieders uit de sector van banken, kredietinstellingen en verzekeringsmaatschappijen die oplossingen aanbieden ter vervanging van de huurgarantie. Zij treden op als borg voor de huurder en overhandigen hem een borgstellingsakte. Deze geeft het document door aan de verhuurder.
De verhuurder ontvangt daarbij, anders dan bij de huurgarantie, geen contant geld, maar alleen de bevestiging dat de waarborgsteller in geval van financiële schade voor de huurder instaat. De verhuurder kan zich na het vertrek van de huurder in de volgende gevallen tot de borgsteller wenden en een financiële compensatie uit het borgstellingsbedrag vorderen:
- bij een openstaande huurbetaling,
- bij een onbetaalde naheffing uit een afrekening van bijkomende kosten,
- bij beschadiging van de woning of van gehuurde inrichting,
- bij niet zoals overeengekomen uitgevoerde cosmetische reparaties.
De waarborgmaatschappij is in deze gevallen aansprakelijk tot het bedrag van de in de huurovereenkomst overeengekomen huurgarantie.
Moet de verhuurder de huurwaarborgstelling accepteren?
Een belangrijk verschil tussen een huurgarantie en een borgstelling is dat de verhuurder deze niet hoeft te accepteren. De enige beleggingsvormen die hij op verzoek moet uitvoeren, zijn een spaarrekening en een contante overhandiging. Dat betekent: beide partijen moeten met deze vervangende prestatie instemmen.
Hoe werkt de huurwaarborgstelling vanuit het perspectief van de huurder?
Voor huurders is de borgstellingsakte een acute financiële verlichting. Zij hoeven de huurgarantie niet op te brengen en sluiten een overeenkomst af. Daarbij zijn er in principe twee benamingen die inhoudelijk niet verschillen in relevante aspecten.
- Huurborgstelling: Een kredietinstelling staat borg voor de huurder. Meldt de verhuurder een schade, dan treedt de aanbieder voor de huurder in. In principe kan ook een particulier een huurwaarborg overnemen. De acceptatie door verhuurders is daarbij echter doorgaans aanzienlijk geringer.
- Borgstellingsverzekering: Een verzekeraar biedt aan om in geval van schade aansprakelijk te zijn. Als de verhuurder zijn aanspraak aantoont, betaalt de verzekeraar het bedrag uit.
In beide gevallen hoeft de huurder het bedrag van de huurzekerheid niet op te brengen. Maar hij moet zijn borg een premie betalen. Afhankelijk van de eigen kredietwaardigheid en de aanbieder ligt deze jaarlijks tussen ongeveer vier en zeven procent van de te stellen huurzekerheid. Bij een huurzekerheid van 1.800 euro (komt bijvoorbeeld overeen met een kale huur van 600 euro) bedragen de kosten bij een jaarlijkse premie van vijf procent 90 euro.
Tip: De meeste borgstellingen kunnen op korte termijn weer worden opgezegd. In dat geval moet de huurder de overeengekomen huurzekerheid uiteraard aan de verhuurder betalen. Een alternatief kan bij voldoende kredietwaardigheid een lening zijn.
Voor- en nadelen voor de huurder
Voor huurders biedt een dergelijke waarborg voor de huurwaarborg voordelen:
- Zij blijven liquide en kunnen de kosten voor verhuizing, renovaties en dubbele huren beter opbrengen.
- Zij kunnen de borgstelling gebruiken als tijdelijke financiering totdat zij de daar gestorte huurwaarborg van hun oude verhuurder terugkrijgen.
- Spaargeld blijft onaangetast.
- Zij vermijden het aangaan van een lening.
Er zijn echter ook nadelen aan een borgstelling voor de huurwaarborg:
- De kosten voor de borgstelling voor de huurwaarborg zijn relatief hoog. Over meerdere jaren ontstaat een aanzienlijk bedrag. De premies zijn verloren. Want anders dan bij een huurzekerheid krijgt de huurder dit geld niet terug.
- Een borgstelling voor de huurwaarborg ontslaat in geval van schade niet van persoonlijke aansprakelijkheid. De borgstellers voor de huurwaarborg kunnen de huurder regres aanspreken en de betaalde schadevergoeding terugvorderen. Dat is in de praktijk ook de gebruikelijke weg.
- Het verstrekken van de borgstelling is afhankelijk van de eigen kredietwaardigheid. Daarom is deze vorm van huurwaarborg niet geschikt voor alle huurders. Bovendien daalt de eigen kredietwaardigheid door een overeenkomstige Schufa-registratie.
- Als het aanspreken van de waarborg door de verhuurder onterecht was, maar de borg heeft betaald, is het terugvorderen van het schadebedrag vaak relatief omslachtig en alleen via juridische weg mogelijk.
Hoe werkt de borgstelling voor de huurwaarborg vanuit het perspectief van de verhuurder?
Voor de verhuurder verandert er maar weinig door een Borgstelling. Met de borgstellingsovereenkomst heeft hij de zekerheid dat in geval van schade een kredietinstelling, een verzekeraar of een andere derde voor de huurder instaat. Daarbij ontstaat een ander verloop dan gebruikelijk, maar de verhuurder kan bij het sluiten van het contract vrij beslissen of hij de borgstellingsovereenkomst accepteert.
Er zijn echter twee varianten van de borgstelling, die slechts gering, maar op een belangrijk punt van elkaar verschillen:
- Borgstelling als hoofdelijk schuldenaar: Bij deze werkwijze zal de borgsteller van de waarborgsom de huurder in geval van schade om een standpunt vragen. Als deze argumenten tegen de uitbetaling aandraagt, kan hij deze verhinderen of vertragen. Dit kan bij een geschil tot een rechtszaak leiden.
- Borgstelling op eerste verzoek: Voor de verhuurder is deze vorm van borgstelling voor de huurwaarborg eenvoudiger te hanteren. Hij hoeft alleen de borgstellingsovereenkomst voor te leggen en krijgt het gevraagde bedrag tot het bedrag van de waarborgsom uitbetaald. Er vindt geen controle van de schade plaats.
Voordelen en nadelen voor de verhuurder
Voor de verhuurder verandert er vrijwel niets. Daarom profiteert hij van de volgende voordelen:
- Toegang tot het bedrag van de waarborgsom volgens duidelijk vastgelegde normen.
- Minder moeite, omdat geen geldbelegging voor de huurder vereist is.
- Zekerheid door borgen.
- Een borgstelling voor de huurwaarborg wijst doorgaans op een solvabele huurder.
- Moeilijk verhuurbare objecten zijn dankzij een borgstelling gemakkelijker te verhuren, omdat de huurders minder contant geld hoeven op te brengen.
Er zijn ook nadelen waarvan de verhuurder zich bewust moet zijn:
- De eigen aanspraak moet afhankelijk van het type borgstelling met formulieren worden aangetoond.
- De huurder kan de schadeafwikkeling bij borgstellingen als hoofdelijk schuldenaar blokkeren.
Is een borgstelling voor de huurwaarborg de moeite waard voor beide partijen?
Zowel huurders als verhuurders kunnen profiteren van dit alternatief voor zekerheidstelling door middel van contant geld. Voor huurders is deze oplossing financieel doorgaans alleen de moeite waard als tijdelijke overbrugging, maar ze kan een verhuizing überhaupt mogelijk maken. Verhuurders moeten erop letten bij voorkeur een borgstelling op eerste verzoek te accepteren. Dat is de eenvoudige weg wanneer er schade ontstaat. De borgstelling voor de huurwaarborg is over het geheel genomen een zinvolle aanvulling op de bestaande mogelijkheden voor waarborgsommen. Beide partijen moeten echter individueel beoordelen of de voordelen dan wel de nadelen zwaarder wegen.