При смене квартиры аренатели часто сталкиваются с проблемой: старый залог ещё не возвращён, а новый уже необходимо внести. Вместе с арендной платой, расходами на переезд и, при необходимости, ремонт это быстро создаёт огромную финансовую нагрузку. Некоторые компании распознали эту проблему и предлагают решение в виде гарантии по залогу за аренду или гарантийного свидетельства. Эта форма обеспечения аренды может быть интересной альтернативой для арендаторов и арендодателей. Однако у неё есть и некоторые подводные камни.
Что такое гарантия по залогу?
Существуют различные поставщики из банковской сферы, кредитных учреждений и страховых компаний, предлагающие решения для замены обеспечения аренды. Они выступают поручителями арендатора и выдают ему гарантийное свидетельство. Арендатор передаёт этот документ арендодателю.
При этом арендодатель, в отличие от обычного обеспечения аренды, получает не наличные деньги, а лишь подтверждение того, что гарант по залогу возместит ущерб за арендатора в случае финансового убытка. После выезда арендатора арендодатель может обратиться к поручителю в следующих случаях и потребовать финансовую компенсацию из суммы гарантии:
- при непогашенной арендной плате,
- при неоплаченном дополнительном начислении по расчёту коммунальных расходов,
- при повреждении квартиры или арендованного имущества,
- при невыполнении косметического ремонта в согласованном объёме.
Гарантийная компания отвечает в этих случаях в пределах размера обеспечения аренды, согласованного в договоре аренды.
Обязан ли арендодатель принять гарантию по залогу за аренду?
Важное отличие между обеспечением аренды и гарантией заключается в том, что арендодатель не обязан её принимать. Единственные формы размещения средств, которые он обязан реализовать по желанию арендатора, — это сберегательная книжка и передача наличных денег. Это означает: обе стороны должны согласиться на такую замену.
Как работает гарантия по залогу за аренду с точки зрения арендатора?
Для арендаторов гарантийное свидетельство является немедленной финансовой разгрузкой. Им не нужно вносить обеспечение аренды, они заключают договор. При этом существуют два основных обозначения, которые по содержанию не отличаются по существенным аспектам.
- Гарантия по аренде: кредитное учреждение поручается за арендатора. Если арендодатель заявляет о причинённом ущербе, поставщик выступает за арендатора. В принципе, также может частное лицо может взять на себя поручительство по аренде. Однако, как правило, арендодатели принимают такой вариант значительно менее охотно.
- Страхование залога: Страховая компания предлагает нести ответственность в случае ущерба. Если арендодатель подтверждает свои требования, страховая компания выплачивает сумму.
В обоих случаях арендатору не нужно вносить сумму обеспечения аренды. Однако он должен платить поручителю премию. В зависимости от собственной кредитоспособности и поставщика, она составляет примерно от четырёх до семи процентов от требуемого обеспечения аренды в год. При обеспечении аренды в размере 1 800 евро (что соответствует, например, базовой арендной плате в размере 600 евро) расходы при ежегодной премии в размере пяти процентов составляют 90 евро.
Совет: Большинство поручительств можно снова расторгнуть в краткосрочном порядке. В этом случае арендатор, разумеется, должен выплатить арендодателю согласованное обеспечение аренды. При достаточной кредитоспособности альтернативой может быть кредит.
Преимущества и недостатки для арендатора
Для арендаторов такое обеспечение залога имеет следующие преимущества:
- Они сохраняют ликвидность и могут лучше покрыть расходы на переезд, ремонт и двойную арендную плату.
- Они могут использовать поручительство для промежуточного финансирования до тех пор, пока не получат обратно от прежнего арендодателя внесённый там залог за аренду.
- Сбережения остаются нетронутыми.
- Они избегают оформления кредита.
Однако у поручительства по залогу за аренду есть и недостатки:
- Расходы на поручительство по залогу за аренду относительно высоки. За несколько лет набегает значительная сумма. Премии теряются, поскольку, в отличие от обеспечения аренды, арендатор не получает эти деньги обратно.
- Поручительство по залогу не освобождает от личной ответственности в случае ущерба. Поручители по залогу могут предъявить арендатору регрессное требование и потребовать возмещения выплаченной компенсации ущерба. На практике это также является обычным порядком.
- Предоставление поручительства зависит от собственной кредитоспособности. Поэтому такая форма залога за аренду подходит не всем арендаторам. Кроме того, собственная кредитоспособность снижается из-за соответствующей записи в Schufa.
- Если обращение арендодателя за залогом было необоснованным, но поручитель выплатил сумму, возврат суммы ущерба часто является относительно сложным и возможен только в судебном порядке.
Как работает поручительство по залогу за аренду с точки зрения арендодателя?
Для арендодателя поручительство по аренде меняет немного.Поручительство. С поручительским документом он получает гарантию того, что в случае ущерба кредитное учреждение, страховая компания или третье лицо выступит за арендатора. При этом процесс отличается от обычного, однако при заключении договора арендодатель может свободно решить, принимает ли он поручительский документ.
Тем не менее существуют два варианта поручительства, которые незначительно, но в одном важном пункте отличаются друг от друга:
- Поручительство с отказом от предварительного требования к должнику: при таком порядке поручитель по залогу попросит арендатора высказать свою позицию в случае ущерба. Если тот приведёт аргументы против выплаты, он может предотвратить её или задержать. В случае спора это может привести к судебному разбирательству.
- Поручительство по первому требованию: для арендодателя эта форма поручительства по залогу проще в обращении. Ему нужно лишь предъявить поручительский документ, после чего он получает запрошенную сумму в пределах размера обеспечения по аренде. Проверка ущерба не проводится.
Преимущества и недостатки для арендодателя
Для арендодателя почти ничего не меняется. Поэтому он получает следующие преимущества:
- Доступ к сумме залога в соответствии с чётко определёнными стандартами.
- Меньше усилий, поскольку не требуется инвестировать денежные средства за арендатора.
- Гарантия со стороны поручителей.
- Поручительство по залогу за аренду, как правило, указывает на платёжеспособного арендатора.
- Объекты, которые трудно сдать, легче сдавать при наличии поручительства, поскольку арендаторам требуется внести меньше наличных средств.
Есть и недостатки, о которых арендодатель должен знать:
- Собственное требование в зависимости от вида поручительства необходимо подтвердить с помощью формуляров.
- Арендатор может заблокировать урегулирование ущерба при поручительстве с отказом от предварительного требования к должнику.
Выгодно ли поручительство по залогу за аренду обеим сторонам?
И арендаторы, и арендодатели могут воспользоваться этой альтернативой обеспечению по аренде наличными средствами. Для арендаторов этот вариант обычно выгоден с финансовой точки зрения лишь как краткосрочное решение, однако он может сделать переезд реалистичным. Арендодателям следует в первую очередь соглашаться на поручительство по первому требованию. Это простой путь на случай возникновения ущерба. В целом поручительство по залогу за аренду является разумным дополнением к существующим вариантам обеспечения. Однако обеим сторонам следует индивидуально проверить, перевешивают ли преимущества недостатки.