Al cambiar de vivienda, los inquilinos suelen tener el problema de no haber recuperado aún la antigua fianza, pero tener que pagar ya la nueva. Junto con el alquiler y los gastos de mudanza y, en su caso, de renovación, esto genera rápidamente una enorme carga financiera. Algunas empresas han reconocido este problema y ofrecen una solución mediante un aval de fianza de alquiler o un documento de garantía. Esta forma de garantía del alquiler puede ser una alternativa interesante para inquilinos y propietarios. Sin embargo, también presenta algunos inconvenientes.
¿Qué es un aval de fianza?
Existen diversos proveedores del sector bancario, de las entidades de crédito y de los seguros que ofrecen soluciones para sustituir la garantía del alquiler. Actúan como avalistas del inquilino y le entregan un documento de garantía. Este entrega el documento al propietario.
A diferencia de la garantía del alquiler, el propietario no recibe dinero en efectivo, sino únicamente la confirmación de que el avalista de la fianza responderá por el inquilino en caso de que se produzca un perjuicio económico. Tras la salida del inquilino, el propietario puede dirigirse al avalista en los siguientes casos y exigir una compensación económica con cargo al importe avalado:
- en caso de un pago de alquiler pendiente,
- en caso de una reclamación adicional impagada derivada de la liquidación de los gastos accesorios,
- en caso de daños en la vivienda o en el mobiliario alquilado,
- en caso de reparaciones estéticas no realizadas conforme a lo acordado.
La sociedad de fianzas responde en estos casos hasta el importe de la garantía del alquiler acordada en el contrato de arrendamiento.
¿Debe el propietario aceptar el aval de fianza de alquiler?
Una diferencia importante entre una garantía del alquiler y un aval es que el propietario no está obligado a aceptar este último. Las únicas formas de inversión que debe aceptar si se le solicita son una libreta de ahorro y una entrega en efectivo. Esto significa que ambas partes deben aceptar esta prestación sustitutiva.
¿Cómo funciona el aval de fianza de alquiler desde la perspectiva del inquilino?
Para los inquilinos, el documento de garantía supone un alivio financiero inmediato. No tienen que aportar la garantía del alquiler y celebran un contrato. En principio, existen dos denominaciones que no se diferencian en aspectos relevantes en cuanto a su contenido.
- Aval de alquiler: Una entidad de crédito avala al inquilino. Si el propietario comunica un daño, el proveedor responde por el inquilino. En principio, también puede que una persona particular se haga cargo de una garantía de alquiler. Sin embargo, la aceptación por parte de los arrendadores suele ser considerablemente menor.
- Seguro de fianza de alquiler: Una aseguradora ofrece hacerse responsable en caso de daños. Si el arrendador demuestra su derecho, la aseguradora abona el importe.
En ambos casos, el inquilino no tiene que aportar la suma de la garantía del alquiler. Pero debe pagar una prima a su fiador. Dependiendo de su propia solvencia y del proveedor, esta asciende anualmente a entre aproximadamente el cuatro y el siete por ciento de la garantía de alquiler que debe prestarse. Con una garantía de alquiler de 1.800 euros (equivalente a un alquiler neto, por ejemplo, de 600 euros), los costes con una prima anual del cinco por ciento ascienden a 90 euros.
Consejo: La mayoría de las garantías pueden cancelarse nuevamente con poca antelación. En ese caso, el inquilino deberá pagar, naturalmente, la garantía de alquiler acordada al arrendador. Una alternativa puede ser un crédito si se dispone de suficiente solvencia.
Ventajas y desventajas para el inquilino
Para los inquilinos, una cobertura de este tipo ofrece ventajas:
- Mantienen su liquidez y pueden afrontar mejor los costes de la mudanza, las renovaciones y los alquileres dobles.
- Pueden utilizar la garantía como financiación puente hasta recibir del antiguo arrendador la fianza de alquiler depositada allí.
- Los ahorros permanecen intactos.
- Evitan solicitar un crédito.
Sin embargo, una garantía de fianza de alquiler también presenta desventajas:
- Los costes de la garantía de fianza de alquiler son relativamente elevados. Durante varios años se acumula una cantidad considerable. Las primas se pierden. Pues, a diferencia de una garantía de alquiler, el inquilino no recupera este dinero.
- Una garantía de fianza no exime de la responsabilidad personal en caso de daños. Los fiadores de la fianza pueden reclamar posteriormente al inquilino y exigirle la devolución de la indemnización por daños pagada. En la práctica, este también es el procedimiento habitual.
- La concesión de la garantía depende de la propia solvencia. Por ello, esta forma de fianza de alquiler no es adecuada para todos los inquilinos. Además, la propia solvencia disminuye debido a la correspondiente anotación en la Schufa.
- Si el arrendador hubiera reclamado la fianza de forma injustificada, pero el fiador hubiera pagado, recuperar la suma de los daños suele ser relativamente laborioso y solo puede hacerse efectivo por vía judicial.
¿Cómo funciona la garantía de fianza de alquiler desde la perspectiva del arrendador?
Para el arrendador, unaAval. Con el documento de aval, tiene la garantía de que, en caso de daños, una entidad de crédito, una compañía de seguros u otro tercero responderá por el inquilino. Esto da lugar a un procedimiento diferente del habitual; no obstante, el arrendador puede decidir libremente al celebrar el contrato si acepta el documento de aval.
Aun así, existen dos modalidades de aval que se diferencian ligeramente, pero en un punto importante:
- Aval solidario: En este procedimiento, el avalista de la fianza pedirá al inquilino que se pronuncie en caso de daños. Si este presenta argumentos contra el pago, puede impedirlo o retrasarlo. En caso de disputa, esto puede dar lugar a un litigio.
- Aval a primer requerimiento: Para el arrendador, esta forma de aval de la fianza es más fácil de gestionar. Solo tiene que presentar el documento de aval y recibe el importe solicitado hasta el límite de la garantía del alquiler. No se comprueba la existencia de los daños.
Ventajas y desventajas para el arrendador
Para el arrendador casi nada cambia. Por ello, se beneficia de las siguientes ventajas:
- Acceso al importe de la fianza conforme a normas claramente definidas.
- Menos esfuerzo, ya que no es necesario invertir dinero para el inquilino.
- Seguridad mediante avalistas.
- El aval de la fianza del alquiler tiende a indicar que se trata de un inquilino solvente.
- Los inmuebles difíciles de alquilar se pueden arrendar más fácilmente mediante un aval, ya que los inquilinos deben aportar menos dinero en efectivo.
También existen desventajas que el arrendador debería tener presentes:
- Según el tipo de aval, la propia reclamación debe acreditarse mediante formularios.
- El inquilino puede bloquear la gestión de los daños en el caso de avales solidarios.
¿Merece la pena un aval de la fianza del alquiler para ambas partes?
Tanto los inquilinos como los arrendadores pueden beneficiarse de esta alternativa a la garantía del alquiler mediante efectivo. Para los inquilinos, esta opción normalmente solo resulta rentable como solución provisional a corto plazo, pero puede hacer posible una mudanza. Los arrendadores deberían procurar aceptar preferentemente un aval a primer requerimiento. Es la vía sencilla cuando se produce un daño. En conjunto, el aval de la fianza del alquiler es un complemento razonable de las opciones de fianza existentes. No obstante, ambas partes deberían comprobar individualmente si predominan las ventajas o las desventajas.