Lors d’un déménagement, les locataires rencontrent souvent le problème de ne pas avoir encore récupéré l’ancienne caution, alors qu’ils doivent déjà payer la nouvelle. Avec le loyer ainsi que les frais de déménagement et, le cas échéant, de rénovation, cela crée rapidement une charge financière énorme. Certaines entreprises ont identifié ce problème et y remédient au moyen d’une garantie de caution locative ou d’un acte de cautionnement. Cette forme de garantie locative peut constituer une alternative intéressante pour les locataires et les bailleurs. Elle comporte toutefois aussi certains pièges.
Qu’est-ce qu’une garantie de cautionnement ?
Il existe différents prestataires dans les secteurs des banques, des établissements de crédit et des assurances qui proposent des solutions de remplacement de la garantie locative. Ils se portent garants du locataire et lui remettent un acte de cautionnement. Celui-ci transmet le document au bailleur.
Contrairement à une garantie locative, le bailleur ne reçoit pas d’argent liquide, mais uniquement la confirmation que la caution locative intervient pour le locataire en cas de préjudice financier. Après le départ du locataire, le bailleur peut s’adresser à la caution dans les cas suivants et demander une compensation financière sur le montant du cautionnement :
- en cas de loyer impayé,
- en cas de complément impayé résultant d’un décompte des charges,
- en cas de détérioration du logement ou des équipements loués,
- en cas de travaux de remise en état non réalisés comme convenu.
La société de cautionnement est responsable dans ces cas à concurrence du montant de la garantie locative convenu dans le contrat de location.
Le bailleur doit-il accepter la garantie de caution locative ?
Une différence importante entre une garantie locative et un cautionnement est que le bailleur n’est pas obligé d’accepter ce dernier. Les seules formes de placement qu’il doit mettre en œuvre à la demande du locataire sont un livret d’épargne et une remise en espèces. Cela signifie que les deux parties doivent donner leur accord à cette prestation de remplacement.
Comment fonctionne la garantie de caution locative du point de vue du locataire ?
Pour les locataires, l’acte de cautionnement constitue un allègement financier immédiat. Ils n’ont pas à réunir la garantie locative et concluent un contrat. Il existe en principe deux appellations qui ne se distinguent pas par des aspects pertinents sur le fond.
- Cautionnement locatif : Un établissement de crédit se porte garant du locataire. Si le bailleur déclare un dommage, le prestataire intervient pour le locataire. En principe, il est également possible de une personne privée se porte caution pour le loyer. L’acceptation de la part des bailleurs est toutefois généralement nettement moindre.
- Assurance de caution locative : Une assurance propose de prendre en charge les dommages en cas de sinistre. Si le bailleur justifie sa créance, l’assurance verse le montant.
Dans les deux cas, le locataire n’a pas à réunir la somme de la garantie locative. Mais il doit payer une prime à sa caution. Selon sa solvabilité et le prestataire, celle-ci se situe chaque année entre environ quatre et sept pour cent de la garantie locative à fournir. Pour une garantie locative de 1.800 euros (correspondant à un loyer hors charges de, par exemple, 600 euros), les coûts s’élèvent à 90 euros par an avec une prime de cinq pour cent.
Conseil : La plupart des cautions peuvent être résiliées à court terme. Dans ce cas, le locataire doit bien entendu verser la garantie locative convenue au bailleur. Un crédit peut constituer une alternative en cas de solvabilité suffisante.
Avantages et inconvénients pour le locataire
Pour les locataires, une telle garantie de caution présente des avantages :
- Ils restent liquides et peuvent mieux financer les coûts du déménagement, des rénovations et des doubles loyers.
- Ils peuvent utiliser la caution comme financement relais jusqu’à ce que l’ancien bailleur leur restitue la caution locative qui y était déposée.
- Les économies restent intactes.
- Ils évitent de contracter un crédit.
Il existe toutefois également des inconvénients à une caution de garantie locative :
- Les coûts de la caution de garantie locative sont relativement élevés. Sur plusieurs années, un montant considérable s’accumule. Les primes sont perdues. En effet, contrairement à une garantie locative, le locataire ne récupère pas cet argent.
- Une caution de garantie n’exonère pas de la responsabilité personnelle en cas de sinistre. Les cautions peuvent exercer un recours contre le locataire et réclamer le remboursement de l’indemnisation versée. C’est également la voie habituelle en pratique.
- L’octroi de la caution dépend de la solvabilité personnelle. Cette forme de garantie locative ne convient donc pas à tous les locataires. En outre, la solvabilité personnelle diminue en raison d’une inscription correspondante auprès de la Schufa.
- Si le recours à la caution par le bailleur s’est avéré injustifié, mais que la caution a payé, la récupération du montant des dommages est souvent relativement coûteuse et ne peut être réalisée que par voie judiciaire.
Comment fonctionne la caution de garantie locative du point de vue du bailleur ?
Pour le bailleur, une «Caution. Avec l’acte de cautionnement, il dispose de la garantie qu’en cas de sinistre, un établissement de crédit, une assurance ou un autre tiers interviendra pour le locataire. La procédure diffère toutefois de la procédure habituelle, et le bailleur peut librement décider, lors de la conclusion du contrat, s’il accepte l’acte de cautionnement.
Il existe néanmoins deux variantes du cautionnement, qui se distinguent légèrement, mais sur un point important :
- Cautionnement solidaire : Dans cette procédure, la caution de garantie demandera au locataire de prendre position en cas de sinistre. Si celui-ci fournit des arguments contre le versement, il peut l’empêcher ou le retarder. Cela peut conduire à un litige juridique en cas de désaccord.
- Cautionnement payable à première demande : Pour le bailleur, cette forme de cautionnement de garantie locative est plus simple à gérer. Il lui suffit de présenter l’acte de cautionnement et il reçoit le montant demandé, jusqu’à concurrence de la garantie locative. Aucun examen du sinistre n’est effectué.
Avantages et inconvénients pour le bailleur
Pour le bailleur, presque rien ne change. Il bénéficie donc des avantages suivants :
- Accès au montant de la garantie selon des normes clairement définies.
- Moins de démarches, puisqu’aucun placement financier n’est nécessaire pour le locataire.
- Sécurité grâce aux cautions.
- Le cautionnement de garantie locative indique tendanciellement un locataire solvable.
- Les biens difficiles à louer sont plus faciles à louer grâce au cautionnement, car les locataires doivent réunir moins de liquidités.
Il existe également des inconvénients dont le bailleur doit être conscient :
- Sa propre créance doit, selon le type de cautionnement, être prouvée au moyen de formulaires.
- Le locataire peut bloquer le règlement du sinistre dans le cas d’un cautionnement solidaire.
Le cautionnement de garantie locative est-il avantageux pour les deux parties ?
Les locataires comme les bailleurs peuvent profiter de cette alternative à la garantie locative en espèces. Pour les locataires, cette solution n’est généralement intéressante financièrement que comme solution de transition à court terme, mais elle peut rendre un déménagement réalisable. Les bailleurs devraient veiller à accepter en priorité un cautionnement payable à première demande. C’est la solution la plus simple lorsqu’un sinistre survient. Dans l’ensemble, le cautionnement de garantie locative constitue un complément judicieux aux possibilités de garantie existantes. Les deux parties devraient toutefois examiner individuellement si les avantages ou les inconvénients l’emportent.