عند الانتقال إلى مسكن جديد، يواجه المستأجرون غالبًا مشكلة تتمثل في أنهم لم يستردوا الوديعة القديمة بعد، لكن يتعين عليهم دفع الوديعة الجديدة بالفعل. وبالإضافة إلى الإيجار وتكاليف الانتقال والتجديد عند الاقتضاء، ينشأ سريعًا عبء مالي هائل. وقد أدركت بعض الشركات هذه المشكلة وتقدم حلًا من خلال ضمان وديعة الإيجار أو وثيقة الضمان. ويمكن أن يكون هذا الشكل من ضمان الإيجار بديلًا مثيرًا للاهتمام للمستأجرين والمؤجرين. لكنه ينطوي أيضًا على بعض العقبات.
ما هو ضمان الوديعة؟
هناك مقدمو خدمات مختلفون من قطاعات البنوك والمؤسسات الائتمانية وشركات التأمين يعرضون حلولًا لاستبدال ضمان الإيجار. وهم يتدخلون كضامنين للمستأجر ويسلمونه وثيقة ضمان. ويقوم المستأجر بتسليم الوثيقة إلى المؤجر.
ولا يحصل المؤجر، بخلاف ضمان الإيجار، على نقود، بل يحصل فقط على تأكيد بأن ضامن الوديعة سيتحمل المسؤولية عن المستأجر في حال وقوع ضرر مالي. وبعد مغادرة المستأجر، يمكن للمؤجر اللجوء إلى الضامن في الحالات التالية والمطالبة بتعويض مالي من مبلغ الضمان:
- عند وجود دفعة إيجار مستحقة،
- عند وجود مطالبة إضافية غير مسددة ناشئة عن كشف تكاليف الخدمات،
- عند إلحاق ضرر بالمسكن أو بالأثاث المستأجر،
- عند عدم تنفيذ أعمال الترميم التجميلي كما تم الاتفاق عليه.
وتتحمل شركة ضمان الوديعة المسؤولية في هذه الحالات حتى قيمة ضمان الإيجار المتفق عليها في عقد الإيجار.
هل يتعين على المؤجر قبول ضمان وديعة الإيجار؟
يتمثل أحد الفروق المهمة بين ضمان الإيجار والضمان في أن المؤجر ليس ملزمًا بقبول هذا الأخير. وأشكال الاستثمار الوحيدة التي يتعين عليه تنفيذها بناءً على الطلب هي دفتر التوفير والتسليم النقدي. وهذا يعني أن كلا الطرفين يجب أن يوافق على هذا البديل.
كيف يعمل ضمان وديعة الإيجار من وجهة نظر المستأجر؟
بالنسبة إلى المستأجرين، تمثل وثيقة الضمان تخفيفًا ماليًا فوريًا. فلا يتعين عليهم توفير ضمان الإيجار، بل يبرمون عقدًا. ويوجد grundsätzlich تسميتان تختلفان من حيث المحتوى دون جوانب جوهرية.
- ضمان الإيجار: تضمن مؤسسة ائتمانية المستأجر. وإذا أبلغ المؤجر عن وقوع ضرر، يتدخل مقدم الخدمة لصالح المستأجر. ومن حيث المبدأ يمكن أيضًا أن يتولى شخص خاص ضمان الإيجار. إلا أن قبول المؤجرين لذلك يكون عادةً أقل بكثير.
- تأمين الكفالة: يعرض أحد التأمينات تحمل المسؤولية في حال وقوع ضرر. فإذا أثبت المؤجر استحقاقه، دفعت شركة التأمين المبلغ.
في كلتا الحالتين، لا يتعين على المستأجر توفير مبلغ ضمان الإيجار. لكنه يتعين عليه دفع قسط لكفيله. ويتراوح هذا القسط، بحسب ملاءته المالية ومقدم الخدمة، سنويًا بين نحو أربعة وسبعة بالمائة من ضمان الإيجار المستحق. وبضمان إيجار قدره 1.800 يورو (ما يعادل إيجارًا باردًا قدره، على سبيل المثال، 600 يورو)، تبلغ التكاليف عند قسط سنوي بنسبة خمسة بالمائة 90 يورو.
نصيحة: يمكن إلغاء معظم الضمانات خلال مهلة قصيرة. وفي هذه الحالة، يتعين على المستأجر بالطبع دفع ضمان الإيجار المتفق عليه إلى المؤجر. وقد يكون القرض بديلًا في حال توافر ملاءة مالية كافية.
مزايا وعيوب المستأجر
يوفر تأمين ضمان كهذا للمستأجرين مزايا:
- يظلون محتفظين بالسيولة ويمكنهم تحمل تكاليف الانتقال والتجديد والإيجارات المزدوجة بشكل أفضل.
- يمكنهم استخدام الضمان كتمويل مرحلي إلى أن يستردوا وديعة الإيجار المودعة لدى المؤجر القديم.
- تبقى المدخرات دون مساس.
- يتجنبون الحصول على قرض.
لكن توجد أيضًا عيوب لضمان وديعة الإيجار:
- تكاليف ضمان وديعة الإيجار مرتفعة نسبيًا. وعلى مدى عدة سنوات يتراكم مبلغ كبير. فالأقساط غير قابلة للاسترداد، إذ لا يسترد المستأجر هذه الأموال، بخلاف ضمان الإيجار.
- لا يعفي ضمان الوديعة من المسؤولية الشخصية في حال وقوع ضرر. ويمكن لكفلاء الوديعة الرجوع على المستأجر والمطالبة باسترداد تعويض الضرر المدفوع. وهذا هو المسار المعتاد عمليًا أيضًا.
- يتوقف منح الضمان على الملاءة المالية الشخصية. ولذلك لا يناسب هذا الشكل من ضمان الإيجار جميع المستأجرين. كما تنخفض الملاءة المالية الشخصية بسبب إدخال مماثل في سجل Schufa.
- إذا كان لجوء المؤجر إلى الوديعة غير مبرر، لكن الكفيل قد دفع، فإن استرداد مبلغ الضرر يكون غالبًا معقدًا نسبيًا ولا يمكن تحقيقه إلا عن طريق القضاء.
كيف يعمل ضمان وديعة الإيجار من وجهة نظر المؤجر؟
لا يتغير الكثير بالنسبة إلى المؤجر بسبب الكفالة. تمنحه وثيقة الكفالة ضمانًا بأن مؤسسة ائتمانية أو شركة تأمين أو طرفًا ثالثًا آخر سيتدخل لصالح المستأجر في حال وقوع ضرر. وينشأ بذلك إجراء مختلف عن المعتاد، إلا أن المؤجر يمكنه عند إبرام العقد أن يقرر بحرية ما إذا كان سيقبل وثيقة الكفالة.
ومع ذلك، توجد نوعان من الكفالة يختلفان اختلافًا طفيفًا، لكن في نقطة مهمة:
- الكفالة مع التزام الكفيل كمدين أصلي: في هذه الطريقة، سيطلب كفيل وديعة الإيجار من المستأجر إبداء رأيه في حال وقوع ضرر. وإذا قدم المستأجر حججًا ضد الدفع، فيمكنه منعه أو تأخيره. وقد يؤدي ذلك في حال النزاع إلى دعوى قضائية.
- الكفالة عند أول طلب: بالنسبة إلى المؤجر، فإن هذا الشكل من كفالة وديعة الإيجار أسهل في التعامل معه. إذ لا يتعين عليه سوى تقديم وثيقة الكفالة، ويحصل على المبلغ المطلوب حتى قيمة ضمان الإيجار. ولا يتم إجراء أي فحص للضرر.
المزايا والعيوب بالنسبة إلى المؤجر
لا يتغير شيء تقريبًا بالنسبة إلى المؤجر. ولذلك فهو يستفيد من المزايا التالية:
- الوصول إلى مبلغ الوديعة وفقًا لمعايير محددة بوضوح.
- جهد أقل، إذ لا يلزم استثمار أموال لصالح المستأجر.
- الأمان من خلال الكفلاء.
- تشير كفالة وديعة الإيجار اتجاهيًا إلى أن المستأجر يتمتع بملاءة مالية.
- يصبح تأجير العقارات التي يصعب تأجيرها أسهل عبر الكفالة، لأن المستأجرين يحتاجون إلى توفير مبلغ نقدي أقل.
هناك أيضًا عيوب ينبغي أن يكون المؤجر على دراية بها:
- يجب إثبات المطالبة الخاصة به، بحسب نوع الكفالة، من خلال النماذج.
- يمكن للمستأجر عرقلة تسوية الضرر في حالة الكفالات مع التزام الكفيل كمدين أصلي.
هل تستحق كفالة وديعة الإيجار العناء لكلا الطرفين؟
يمكن لكل من المستأجر والمؤجر الاستفادة من هذا البديل عن ضمان الإيجار النقدي. وبالنسبة إلى المستأجرين، لا يكون هذا الخيار مجديًا ماليًا عادةً إلا كحل مؤقت قصير الأجل، لكنه قد يجعل الانتقال ممكنًا أصلًا. وينبغي للمؤجرين الحرص على قبول الكفالة عند أول طلب كأولوية. فهذا هو الطريق البسيط عند وقوع ضرر. وتُعد كفالة وديعة الإيجار إجمالًا إضافة مفيدة إلى خيارات الوديعة القائمة. ومع ذلك، ينبغي لكل من الطرفين أن يفحص بشكل فردي ما إذا كانت المزايا أو العيوب هي الغالبة.