Quando cambiano abitazione, gli inquilini hanno spesso il problema di non aver ancora ricevuto la vecchia cauzione, ma di dover già versare quella nuova. Insieme al canone d’affitto, ai costi del trasloco e agli eventuali costi di ristrutturazione, si crea rapidamente un enorme onere finanziario. Alcune aziende hanno riconosciuto questo problema e offrono una soluzione tramite una fideiussione per la cauzione d’affitto o un documento di fideiussione. Questa forma di garanzia locativa può essere un’interessante alternativa per inquilini e locatori. Tuttavia, presenta anche alcune insidie.
Che cos’è una fideiussione per la cauzione?
Esistono diversi fornitori del settore bancario, degli istituti di credito e delle assicurazioni che offrono soluzioni sostitutive della garanzia locativa. Essi fungono da garanti per l’inquilino e gli consegnano un documento di fideiussione. L’inquilino trasmette il documento al locatore.
A differenza della garanzia locativa, il locatore non riceve denaro contante, bensì soltanto la conferma che il garante della cauzione interverrà in caso di danno finanziario a carico dell’inquilino. Dopo l’uscita dell’inquilino, il locatore può rivolgersi al garante nei seguenti casi e richiedere un compenso finanziario a valere sull’importo della fideiussione:
- in caso di canone d’affitto non pagato,
- in caso di una richiesta aggiuntiva non saldata derivante dal rendiconto delle spese accessorie,
- in caso di danneggiamento dell’abitazione o degli arredi presi in affitto,
- in caso di lavori di manutenzione estetica non eseguiti come concordato.
La società garante della cauzione risponde in questi casi fino all’importo della garanzia locativa concordata nel contratto di locazione.
Il locatore deve accettare la fideiussione per la cauzione d’affitto?
Una differenza importante tra una garanzia locativa e una fideiussione è che il locatore non è tenuto ad accettare quest’ultima. Le uniche forme di investimento che deve attuare su richiesta sono un libretto di risparmio e una consegna in contanti. Ciò significa che entrambe le parti devono acconsentire a questa prestazione sostitutiva.
Come funziona la fideiussione per la cauzione d’affitto dal punto di vista dell’inquilino?
Per gli inquilini, il documento di fideiussione rappresenta un immediato sollievo finanziario. Non devono procurarsi la garanzia locativa e stipulano un contratto. Esistono fondamentalmente due denominazioni che, per quanto riguarda il contenuto, non si differenziano per aspetti rilevanti.
- Fideiussione locativa: un istituto di credito presta garanzia per l’inquilino. Se il locatore segnala un danno, il fornitore interviene per l’inquilino. In linea di principio, anche che una persona privata si assuma una fideiussione per l'affitto. Tuttavia, l'accettazione da parte dei locatori è generalmente molto più bassa.
- Assicurazione della cauzione: un'assicurazione offre di rispondere in caso di danni. Se il locatore dimostra la propria pretesa, l'assicurazione versa l'importo.
In entrambi i casi, l'inquilino non deve mettere a disposizione la somma della garanzia locativa. Deve però pagare un premio al proprio garante. A seconda della solvibilità dell'inquilino e del fornitore, questo ammonta annualmente a circa il quattro-sette percento della garanzia locativa da prestare. Con una garanzia locativa di 1.800 euro (corrispondente, ad esempio, a un canone di locazione netto di 600 euro), i costi con un premio annuo del cinque percento ammontano a 90 euro.
Suggerimento: la maggior parte delle fideiussioni può essere disdetta nuovamente con breve preavviso. In tal caso, naturalmente, l'inquilino deve versare al locatore la garanzia locativa concordata. In presenza di una solvibilità sufficiente, un'alternativa può essere un credito.
Vantaggi e svantaggi per l'inquilino
Per gli inquilini, una tale garanzia della cauzione offre dei vantaggi:
- Rimangono liquidi e possono sostenere meglio i costi del trasloco, delle ristrutturazioni e dei doppi canoni di locazione.
- Possono utilizzare la fideiussione come finanziamento ponte fino a quando ricevono dal precedente locatore la cauzione d'affitto depositata presso di lui.
- I risparmi rimangono intatti.
- Evitano di contrarre un prestito.
Tuttavia, esistono anche svantaggi nel caso di una fideiussione per la cauzione d'affitto:
- I costi della fideiussione per la cauzione d'affitto sono relativamente elevati. Nell'arco di diversi anni si accumula una somma considerevole. I premi sono persi, poiché, a differenza di una garanzia locativa, l'inquilino non riceve indietro questo denaro.
- Una fideiussione per la cauzione non esonera dalla responsabilità personale in caso di danni. I garanti della cauzione possono rivalersi sull'inquilino e chiedere la restituzione dell'indennizzo versato. Nella pratica, questa è anche la procedura abituale.
- La concessione della fideiussione dipende dalla propria solvibilità. Pertanto, questa forma di cauzione d'affitto non è adatta a tutti gli inquilini. Inoltre, la propria solvibilità diminuisce a causa della relativa registrazione presso Schufa.
- Qualora il ricorso alla cauzione da parte del locatore fosse stato ingiustificato, ma il garante avesse comunque pagato, il recupero della somma dei danni è spesso relativamente complesso e realizzabile solo per via giudiziaria.
Come funziona la fideiussione per la cauzione d'affitto dal punto di vista del locatore?
Per il locatore cambia poco a causa di una Fideiussione. Con l’atto di fideiussione, egli ha la garanzia che, in caso di danni, un istituto di credito, un’assicurazione o un altro terzo intervenga a favore del locatario. Ne consegue una procedura diversa da quella abituale; tuttavia, alla stipula del contratto, il locatore può decidere liberamente se accettare l’atto di fideiussione.
Esistono comunque due varianti della fideiussione, che si differenziano solo lievemente, ma sotto un aspetto importante:
- Fideiussione a prima richiesta con beneficio di escussione escluso: con questa procedura, il garante della cauzione chiederà al locatario di esprimere la propria posizione in caso di danni. Se quest’ultimo fornisce argomentazioni contro il pagamento, può impedirlo o ritardarlo. In caso di controversia, ciò può portare a una causa legale.
- Fideiussione a prima richiesta: per il locatore, questa forma di fideiussione per la cauzione è più semplice da gestire. Deve solo presentare l’atto di fideiussione e riceve il pagamento dell’importo richiesto fino all’ammontare della garanzia locativa. Non viene effettuata alcuna verifica del danno.
Vantaggi e svantaggi per il locatore
Per il locatore cambia quasi nulla. Pertanto, beneficia dei seguenti vantaggi:
- Accesso all’importo della cauzione secondo standard chiaramente definiti.
- Minore impegno, poiché non è necessario investire denaro per il locatario.
- Sicurezza grazie ai garanti.
- La fideiussione per la cauzione locativa tende a indicare un locatario solvibile.
- Gli immobili difficili da affittare sono più facili da locare tramite fideiussione, poiché i locatari devono disporre di meno denaro contante.
Esistono anche svantaggi di cui il locatore dovrebbe essere consapevole:
- Il proprio diritto deve essere dimostrato tramite moduli, a seconda del tipo di fideiussione.
- Il locatario può bloccare la gestione dei danni in caso di fideiussioni con beneficio di escussione escluso.
Conviene una fideiussione per la cauzione locativa a entrambe le parti?
Sia i locatari sia i locatori possono beneficiare di questa alternativa alla garanzia locativa mediante denaro contante. Per i locatari, questa soluzione è generalmente conveniente dal punto di vista finanziario solo come soluzione temporanea a breve termine, ma può rendere possibile un trasloco. I locatori dovrebbero fare in modo di accettare in via prioritaria una fideiussione a prima richiesta. È la soluzione più semplice quando si verifica un danno. Nel complesso, la fideiussione per la cauzione locativa è un’integrazione sensata delle opzioni di cauzione esistenti. Tuttavia, entrambe le parti dovrebbero valutare individualmente se prevalgano i vantaggi o gli svantaggi.