Przy zmianie mieszkania najemcy często mają problem z tym, że nie otrzymali jeszcze zwrotu starej kaucji, a już muszą zapłacić nową. Wraz z czynszem oraz kosztami przeprowadzki i ewentualnego remontu szybko powstaje ogromne obciążenie finansowe. Niektóre firmy dostrzegły ten problem i oferują pomoc w postaci gwarancji kaucji najmu lub dokumentu gwarancyjnego. Ta forma zabezpieczenia najmu może być interesującą alternatywą dla najemców i wynajmujących. Ma jednak również pewne pułapki.
Czym jest gwarancja kaucji?
Na rynku bankowym, kredytowym i ubezpieczeniowym działa wielu usługodawców oferujących rozwiązania zastępujące zabezpieczenie najmu. Występują oni jako poręczyciele najemcy i wydają mu dokument gwarancyjny. Najemca przekazuje dokument wynajmującemu.
W przeciwieństwie do zabezpieczenia najmu wynajmujący nie otrzymuje gotówki, lecz jedynie potwierdzenie, że poręczyciel kaucji pokryje szkodę finansową najemcy. Po wyprowadzce najemcy wynajmujący może zwrócić się do poręczyciela w następujących przypadkach i żądać rekompensaty finansowej z sumy gwarancyjnej:
- w przypadku zaległości w płatności czynszu,
- w przypadku nieuregulowanej dopłaty wynikającej z rozliczenia kosztów dodatkowych,
- w przypadku uszkodzenia mieszkania lub wynajmowanego wyposażenia,
- w przypadku niewykonania uzgodnionych napraw kosmetycznych.
Towarzystwo gwarancyjne odpowiada w tych przypadkach do wysokości zabezpieczenia najmu uzgodnionego w umowie najmu.
Czy wynajmujący musi zaakceptować gwarancję kaucji najmu?
Istotna różnica między zabezpieczeniem najmu a poręczeniem polega na tym, że wynajmujący nie musi go akceptować. Jedynymi formami lokowania, które musi zrealizować na życzenie, są książeczka oszczędnościowa i przekazanie gotówki. Oznacza to, że obie strony muszą wyrazić zgodę na to świadczenie zastępcze.
Jak działa gwarancja kaucji najmu z perspektywy najemcy?
Dla najemców dokument gwarancyjny stanowi doraźne odciążenie finansowe. Nie muszą oni wpłacać zabezpieczenia najmu, lecz zawierają umowę. Zasadniczo stosuje się tu dwa określenia, które pod względem treści nie różnią się istotnymi aspektami.
- Gwarancja najmu: Instytucja kredytowa poręcza za najemcę. Jeśli wynajmujący zgłosi szkodę, usługodawca występuje w imieniu najemcy. Zasadniczo również może osoba prywatna przejęła poręczenie najmu. Akceptacja ze strony wynajmujących jest jednak z reguły znacznie mniejsza.
- Ubezpieczenie kaucji: Ubezpieczyciel oferuje pokrycie odpowiedzialności w przypadku wystąpienia szkody. Jeśli wynajmujący udowodni swoje roszczenie, ubezpieczyciel wypłaca daną kwotę.
W obu przypadkach najemca nie musi wpłacać kwoty zabezpieczenia najmu. Musi jednak zapłacić poręczycielowi składkę. W zależności od własnej zdolności kredytowej i ubezpieczyciela wynosi ona rocznie około czterech do siedmiu procent należnego zabezpieczenia najmu. Przy zabezpieczeniu najmu w wysokości 1.800 euro (co odpowiada czynszowi bez opłat na przykład w wysokości 600 euro) koszty przy rocznej składce wynoszącej pięć procent opiewają na 90 euro.
Wskazówka: Większość poręczeń można w krótkim czasie ponownie wypowiedzieć. W takim przypadku najemca musi oczywiście wpłacić wynajmującemu uzgodnione zabezpieczenie najmu. Alternatywą może być kredyt, jeśli najemca ma wystarczającą zdolność kredytową.
Zalety i wady dla najemcy
Dla najemców takie zabezpieczenie kaucji oferuje następujące korzyści:
- Zachowują płynność finansową i mogą lepiej pokryć koszty przeprowadzki, remontów oraz podwójnego czynszu.
- Mogą wykorzystać poręczenie jako finansowanie pomostowe do czasu otrzymania zwrotu kaucji najmu zdeponowanej u poprzedniego wynajmującego.
- Oszczędności pozostają nietknięte.
- Unikają zaciągania kredytu.
Poręczenie kaucji najmu ma jednak również wady:
- Koszty poręczenia kaucji najmu są stosunkowo wysokie. W ciągu kilku lat powstaje znaczna kwota. Składki są bezzwrotne. W przeciwieństwie do zabezpieczenia najmu najemca nie otrzymuje bowiem tych pieniędzy z powrotem.
- Poręczenie kaucji w przypadku wystąpienia szkody nie zwalnia z osobistej odpowiedzialności. Poręczyciele kaucji mogą dochodzić od najemcy zwrotu wypłaconego odszkodowania. W praktyce jest to również zwyczajowa procedura.
- Udzielenie poręczenia zależy od własnej zdolności kredytowej. Dlatego ta forma kaucji najmu nie jest odpowiednia dla wszystkich najemców. Ponadto własna zdolność kredytowa spada wskutek odpowiedniego wpisu w Schufa.
- Jeśli skorzystanie z kaucji przez wynajmującego było nieuzasadnione, ale poręczyciel zapłacił, odzyskanie kwoty odszkodowania jest często stosunkowo uciążliwe i możliwe do zrealizowania wyłącznie na drodze sądowej.
Jak działa poręczenie kaucji najmu z perspektywy wynajmującego?
Dla wynajmującego poręczenie zmienia niewielePoręczenie. Wraz z dokumentem poręczenia otrzymuje on zabezpieczenie, że w przypadku szkody instytucja kredytowa, ubezpieczyciel lub inna osoba trzecia pokryje zobowiązania za najemcę. W takim przypadku procedura przebiega inaczej niż zwykle, jednak przy zawieraniu umowy wynajmujący może swobodnie zdecydować, czy zaakceptuje dokument poręczenia.
Istnieją jednak dwa warianty poręczenia, które różnią się nieznacznie, ale w jednym istotnym punkcie:
- Poręczenie samodłużne: W ramach tej procedury poręczyciel kaucji poprosi najemcę o stanowisko w przypadku wystąpienia szkody. Jeśli najemca przedstawi argumenty przeciwko wypłacie, może jej zapobiec lub ją opóźnić. W przypadku sporu może to prowadzić do postępowania sądowego.
- Poręczenie na pierwsze żądanie: Dla wynajmującego ta forma poręczenia kaucji jest łatwiejsza w obsłudze. Musi on jedynie przedłożyć dokument poręczenia i otrzyma żądaną kwotę do wysokości zabezpieczenia czynszu. Szkoda nie jest weryfikowana.
Zalety i wady dla wynajmującego
Dla wynajmującego prawie nic się nie zmienia. Dlatego korzysta on z następujących zalet:
- Dostęp do kwoty kaucji zgodnie z jasno określonymi standardami.
- Mniejszy nakład pracy, ponieważ nie jest wymagana inwestycja środków pieniężnych dla najemcy.
- Zabezpieczenie dzięki poręczycielom.
- Poręczenie kaucji najmu wskazuje z reguły na wypłacalnego najemcę.
- Trudne do wynajęcia obiekty łatwiej wynająć za pomocą poręczenia, ponieważ najemcy muszą zgromadzić mniej gotówki.
Istnieją również wady, z których wynajmujący powinien zdawać sobie sprawę:
- Własne roszczenie musi być, zależnie od rodzaju poręczenia, udowodnione za pomocą formularzy.
- Najemca może zablokować rozliczenie szkody w przypadku poręczenia samodłużnego.
Czy poręczenie kaucji najmu opłaca się obu stronom?
Zarówno najemcy, jak i wynajmujący mogą skorzystać z tej alternatywy dla zabezpieczenia czynszu w gotówce. Dla najemców rozwiązanie to jest zazwyczaj opłacalne finansowo tylko jako krótkoterminowe rozwiązanie pomostowe, ale może umożliwić przeprowadzkę. Wynajmujący powinni przede wszystkim zwracać uwagę na akceptowanie poręczenia na pierwsze żądanie. Jest to najprostsze rozwiązanie w przypadku wystąpienia szkody. Poręczenie kaucji najmu stanowi ogólnie rozsądne uzupełnienie istniejących możliwości zabezpieczenia kaucji. Obie strony powinny jednak indywidualnie sprawdzić, czy przeważają zalety, czy wady.