Veel mensen houden niet alleen van dieren, ze houden er ook graag een. De hond is traditioneel de trouwe vriend van de mens. De kat is de geliefde eigenzinnige huistijger. Kinderen houden ook van hamsters, konijnen en cavia's. Grasparkieten of zelfs papegaaien zijn eveneens in menig appartement te vinden. Zelfs ratten of exotische dieren zijn bij sommige mensen populair. Met een huisdier wordt een woning pas een droomwoning. Maar mogen deze huisdieren zomaar in huurwoningen worden gehouden? Moet de huurder toestemming vragen? Mag de verhuurder zelfs verboden opleggen? Deze vragen houden huurders en verhuurders, evenals veel rechtbanken, steeds weer bezig.
Er is geen wettelijke grondslag, maar wel jurisprudentie
De vragen zijn volkomen terecht, want hierover bestaan veel halve waarheden en misvattingen. Geen wonder. Want de exacte beoordeling is allesbehalve eenvoudig. Er is geen wettelijke grondslag waarop men zich zou kunnen baseren.
Inmiddels hebben veel rechtbanken zich echter met dit onderwerp beziggehouden. Daaronder vallen ook uitspraken van het Bundesgerichtshof. Strekking: huurders mogen huisdieren houden, de verhuurder mag dit niet algemeen verbieden.
Maar zo eenvoudig is het toch niet. De verhuurder kan het houden van dieren namelijk via formuleringen in de huurovereenkomst afhankelijk maken van zijn toestemming. Afhankelijk van de bewoordingen in het contract en de situatie in het gebouw kunnen de gevallen bovendien individueel moeten worden beoordeeld. Ontbreekt een dergelijke passage volledig in de huurovereenkomst, dan moeten bovendien de belangen van de betrokkenen tegen elkaar worden afgewogen. Dit leidt tot een breed terrein van mogelijke onzekerheden.
Kleine huisdieren toegestaan: de verhuurder mag huisdieren niet algemeen verbieden
Het Bundesgerichtshof heeft al in 1993 beslist (BGH VII ZR 10/92) dat verhuurders het houden van kleine huisdieren niet algemeen mogen verbieden. Op deze uitspraak beroepen rechtbanken van alle instanties zich steeds weer. Volgens deze uitspraak mag een huurovereenkomst geen algemeen verbod bevatten, omdat de huurder hierdoor eenzijdig wordt benadeeld. Dit betekent dat de verhuurder kleine huisdieren in beginsel moet gedogen.
Onder het begrip kleine huisdieren vallen bijvoorbeeld vogels, ratten, hamsters, cavia's, konijnen, maar ook vissen en dieren in terraria. Onder deze definitie vallen doorgaans echter noch honden en katten, noch gevaarlijke dieren zoals vogelspinnen, slangen of vergelijkbare levende wezens.
Verboden in individuele gevallen zijn "toch mogelijk!
Maar let op: Uitzonderingen zijn in individuele gevallen mogelijk. Als een huurder bijvoorbeeld papegaaien of luidruchtige vogels houdt, kan dat leiden tot verstoring van de rusttijden en de huisvrede. Ook beschadigingen aan de woning die verder gaan dan normale slijtage, evenals een bijzonder sterke geur (bijvoorbeeld bij fretten), kunnen een verbod rechtvaardigen. Hetzelfde geldt voor een te groot aantal dieren.
In dergelijke individuele gevallen kan de verhuurder optreden tegen het houden van dieren en dit verbieden. Als hij de situatie echter gedurende een lange periode heeft gedoogd, is het moeilijk om naleving van een verbod of zelfs beëindiging van de huurovereenkomst af te dwingen.
Bijzonder geval: exotische dieren en wilde dieren
Als de huurder exotische dieren wil houden, kan de verhuurder daar bezwaar tegen maken als deze gevaarlijk zijn of een gevaar vormen voor de huurders of het vastgoed. Een verbod op gifslangen is bijvoorbeeld mogelijk. Huurders moeten vóór de verhuizing of vóór de aanschaf van dergelijke levende wezens beslist om toestemming vragen. Dit geldt met name wanneer voor het houden van de dieren een vergunning vereist is en een dergelijke officiële vergunning is verleend.
Een dergelijk verbod kan ook gelden voor wilde dieren. Daaronder vallen onder andere jonge eekhoorns en overwinterende egels. In principe gaan er van deze dieren geen gevaren uit, maar ze kunnen bijvoorbeeld last hebben van parasieten. Ook de dierenwelzijnswet kan afhankelijk van de diersoort een tijdelijke opvang verbieden.
Voor honden en katten kan toestemming vereist zijn
Hoewel een verhuurder kleine huisdieren niet algemeen mag verbieden, kan hij het houden van honden en katten wel afhankelijk maken van toestemming per individueel geval. Belangrijk: de huurovereenkomst mag het houden van dieren niet principieel verbieden. Dergelijke clausules zijn ongeldig. De tekst mag echter wel een clausule bevatten die toestemming van de verhuurder vereist. Dan moet de huurder vóór de aanschaf van een hond of kat om toestemming vragen. De verhuurder kan dit individuele geval vervolgens beoordelen en afwegen of de algehele situatie in het gebouw een hond of kat mogelijk maakt.
Belangrijk: Om zich tegen mogelijke schade in te dekken, mag de verhuurder het afsluiten van een aansprakelijkheidsverzekering voor huisdieren verlangen!
Is een kat in de woning toegestaan?
Bij katten kan de verhuurder zijn toestemming onder andere afhankelijk maken van een kattennet op het balkon of bij het terras en het aantal beperken. Als hij instemt maar bijvoorbeeld krassen op de parketvloer behoren tot het normale gebruik. De huurder hoeft dan niet voor eventuele schade van deze aard op te komen.
Een verbod kan in individuele gevallen gerechtvaardigd zijn bij een allergie. Als een huurder lijdt aan een ernstige kattenhaarallergie, kunnen diens belangen zwaarder wegen. Dat geldt met name als de kat zich in het trappenhuis beweegt of de woningen direct naast elkaar liggen.
Is een hond in de woning toegestaan?
Net als bij katten kan de verhuurder in individuele gevallen zijn toestemming voor het houden van een hond in de woning weigeren. Een typisch voorbeeld is een bijzonder grote hond. Ook kan hij gevaarlijke viervoeters uitsluiten als ze op een rassenlijst (vechthonden) staan. In sommige deelstaten is een gedragstest voorgeschreven en deze kan gelden als bewijs dat de hond geen gevaar vormt. Toch moeten huurders voor deze honden op de lijst om uitdrukkelijke toestemming vragen.
De verhuurder moet bij honden rekening houden met de belangen van de andere huurders. Woont er bijvoorbeeld iemand met een panische angst voor honden in het huis, dan heeft hij het recht een verbod op te leggen. Hij moet alle huurders echter zo veel mogelijk gelijk behandelen. Als er al honden in het huis zijn, kan hij andere huurders hun viervoeters moeilijk verbieden.
Conclusie: het hangt af van het individuele geval
Hoewel de verhuurder huisdieren niet algemeen kan verbieden, mag hij bij honden, katten en gevaarlijke exotische dieren een individuele beoordeling uitvoeren. In het huurcontract moet dan echter een clausule staan die dieren alleen na toestemming toestaat. Ontbreekt deze of bevat de tekst een algemeen verbod, dan zijn huisdieren toegestaan. Het is evenmin voldoende om dieren via het huishoudelijk reglement algemeen te verbieden.
Maar: zodra er problemen zoals geluidsoverlast optreden, mag de verhuurder de eigenaar vragen het gedrag aan te passen. Afhankelijk van het individuele geval kan dit leiden tot een verbod op het houden van huisdieren of zelfs huurrechtelijke gevolgen hebben. Dat geldt ook voor het negeren van een verbod.
Huurders moeten daarom in principe toestemming vragen voor het houden van hun dieren. Bovendien moeten zij in hun eigen belang ervoor zorgen dat hun dieren de andere huurders niet door lawaai, geur of andere zaken hinderen.