Wiele osób nie tylko lubi zwierzęta, lecz także chętnie je trzyma. Pies jest tradycyjnie wiernym przyjacielem człowieka. Kot to popularny, niezależny tygrys domowy. Dzieci lubią również chomiki, króliki i świnki morskie. W niejednym mieszkaniu można znaleźć także papużki faliste, a nawet papugi. Niektórzy lubią nawet szczury lub zwierzęta egzotyczne. Dopiero ze zwierzęciem dom staje się wymarzoną nieruchomością. Czy jednak takie zwierzęta można po prostu trzymać w wynajmowanych mieszkaniach? Czy najemca musi poprosić o zgodę? Czy wynajmujący może nawet wydać zakaz? Te pytania nieustannie zajmują najemców i wynajmujących, a także wiele sądów.
Nie ma podstawy prawnej, ale istnieją orzeczenia
Pytania te są całkowicie uzasadnione, ponieważ krąży na ten temat bardzo dużo półprawd i błędnych założeń. Nic dziwnego. Dokładna ocena sytuacji jest bowiem wyjątkowo trudna. Nie istnieje podstawa ustawowa, do której można byłoby się odwołać.
Tymczasem wiele sądów zajęło się już tym tematem. Wśród nich znajdują się również orzeczenia najwyższej instancji Federalnego Trybunału Sprawiedliwości. Konkluzja: najemcy mogą trzymać zwierzęta domowe, a wynajmujący nie może ogólnie tego zakazać.
Nie jest to jednak aż tak proste. Wynajmujący może bowiem uzależnić trzymanie zwierząt od swojej zgody poprzez odpowiednie sformułowania w umowie najmu. W zależności od brzmienia umowy i sytuacji w budynku przypadki mogą być ponadto oceniane indywidualnie. Jeśli w umowie najmu w ogóle brakuje takiego postanowienia, należy dodatkowo wyważyć interesy zainteresowanych osób. Otwiera to szerokie pole dla potencjalnych niepewności.
Małe zwierzęta dozwolone: Wynajmujący nie może ogólnie zakazać trzymania zwierząt domowych
Federalny Trybunał Sprawiedliwości już w 1993 roku orzekł (BGH VII ZR 10/92), że wynajmujący nie mogą ogólnie zakazywać trzymania małych zwierząt. Na to orzeczenie wielokrotnie powołują się sądy wszystkich instancji. Zgodnie z nim umowa najmu nie może zawierać ogólnego zakazu, ponieważ najemca byłby jednostronnie pokrzywdzony. Oznacza to, że wynajmujący co do zasady musi tolerować małe zwierzęta.
Do małych zwierząt zaliczają się na przykład ptaki, szczury, chomiki, świnki morskie, króliki, ale także ryby i zwierzęta trzymane w terrariach. Z reguły definicja ta nie obejmuje jednak ani psów i kotów, ani niebezpiecznych zwierząt, takich jak ptaszniki, węże lub podobne stworzenia.
Zakazy w indywidualnych przypadkach są "mimo to możliwe!
Ale uwaga: W indywidualnych przypadkach możliwe są wyjątki. Jeśli najemca na przykład trzyma papugi lub głośne ptaki, może to prowadzić do zakłócania ciszy nocnej i spokoju domowego. Również uszkodzenia mieszkania wykraczające poza normalne zużycie, a także szczególnie intensywny zapach (na przykład w przypadku fretek) mogą uzasadniać zakaz. To samo dotyczy zbyt dużej liczby zwierząt.
W takich indywidualnych przypadkach wynajmujący może podjąć działania przeciwko hodowli i jej zakazać. Jeśli jednak przez długi czas tolerował ten stan, wyegzekwowanie zaniechania, a nawet wypowiedzenie umowy, jest trudne.
Szczególny przypadek: zwierzęta egzotyczne i dzikie
Jeśli najemca chce trzymać zwierzęta egzotyczne, wynajmujący może się temu sprzeciwić, jeśli są one niebezpieczne lub stwarzają zagrożenie dla najemców albo nieruchomości. Możliwy jest na przykład zakaz trzymania jadowitych węży. Najemcy powinni koniecznie poprosić o zgodę przed wprowadzeniem się lub przed nabyciem takich zwierząt. Dotyczy to w szczególności sytuacji, gdy hodowla zwierząt wymaga zezwolenia i takie zezwolenie urzędowe zostało wydane.
Taki zakaz może również dotyczyć dzikich zwierząt. Obejmuje to między innymi młode wiewiórki i jeże zimujące. Co do zasady zwierzęta te nie stwarzają zagrożenia, ale mogą na przykład cierpieć z powodu inwazji pasożytów. Również ustawa o ochronie zwierząt może, w zależności od gatunku, zakazywać tymczasowego trzymania zwierząt.
Psy i koty mogą wymagać zgody
O ile wynajmujący nie może generalnie zakazać trzymania małych zwierząt, o tyle trzymanie psów i kotów może uzależnić od indywidualnej zgody. Ważne: Umowa najmu nie może zasadniczo zakazywać trzymania zwierząt. Takie klauzule są nieważne. Tekst umowy może jednak zawierać klauzulę wymagającą zgody wynajmującego. Wówczas najemca musi poprosić o zgodę przed nabyciem psa lub kota. Wynajmujący może wtedy rozpatrzyć konkretny przypadek i ocenić, czy ogólna sytuacja w budynku pozwala na trzymanie psa lub kota.
Ważne: Aby zabezpieczyć się przed potencjalnymi szkodami, wynajmujący może wymagać zawarcia ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej właściciela zwierzęcia!
Czy kot jest dozwolony w mieszkaniu?
W przypadku kotów wynajmujący może uzależnić swoją zgodę między innymi od zamontowania siatki dla kota na balkonie lub tarasie, a także ograniczyć ich liczbę. Jeśli wyraża on swojąJednak na przykład ślady zadrapań na parkiecie należą do normalnego użytkowania. Najemca nie musi wtedy pokrywać ewentualnych szkód tego rodzaju.
Zakaz może być w indywidualnym przypadku uzasadniony alergią. Jeśli najemca cierpi na silną alergię na sierść kota, jego interesy mogą przeważyć. Dotyczy to w szczególności sytuacji, gdy kot porusza się po klatce schodowej lub mieszkania znajdują się bezpośrednio obok siebie.
Czy pies jest dozwolony w mieszkaniu?
Podobnie jak w przypadku kotów, wynajmujący może w indywidualnym przypadku odmówić zgody na trzymanie psa w mieszkaniu. Typowym przykładem jest szczególnie duży pies. Może również wykluczyć niebezpieczne czworonogi, jeśli znajdują się na liście ras (psów bojowych). W niektórych krajach związkowych wymagany jest test behawioralny, który może stanowić dowód braku zagrożenia. Mimo to najemcy muszą poprosić o wyraźną zgodę na trzymanie psów znajdujących się na tych listach.
W przypadku psów wynajmujący musi uwzględnić interesy innych najemców. Jeśli na przykład w budynku mieszka osoba panicznie bojąca się psów, jest on uprawniony do wprowadzenia zakazu. Musi jednak traktować wszystkich najemców w miarę jednakowo. Jeśli w budynku są już psy, trudno będzie mu zakazać ich posiadania innym najemcom.
Podsumowanie: decyduje indywidualny przypadek
Chociaż wynajmujący nie może generalnie zakazać posiadania zwierząt domowych, może przeprowadzić indywidualną ocenę w przypadku psów, kotów i niebezpiecznych zwierząt egzotycznych. Umowa najmu powinna jednak zawierać klauzulę zezwalającą na posiadanie zwierząt wyłącznie za zgodą wynajmującego. Jeśli jej brakuje lub tekst zawiera ogólny zakaz, posiadanie zwierząt domowych jest dozwolone. Niedopuszczalne jest również generalne zakazanie zwierząt w regulaminie budynku.
Ale: gdy tylko pojawią się problemy, takie jak zakłócanie ciszy i spokoju, wynajmujący może poprosić właściciela o dostosowanie zachowania. W zależności od indywidualnego przypadku może to prowadzić do zakazu posiadania zwierzęcia, a nawet do konsekwencji wynikających z prawa najmu. Dotyczy to również ignorowania zakazu.
Najemcy powinni zatem co do zasady poprosić o zgodę na trzymanie swoich zwierząt. Ponadto, we własnym interesie, powinni zadbać o to, aby ich zwierzęta nie przeszkadzały innym najemcom hałasem, zapachem ani w żaden inny sposób.