Molte persone non amano soltanto gli animali, ma desiderano anche tenerne qualcuno. Il cane è tradizionalmente il fedele amico dell’uomo. Il gatto è l’amato e capriccioso felino domestico. Ai bambini piacciono anche criceti, conigli e cavie. In qualche appartamento si trovano anche cocorite o persino pappagalli. Alcune persone apprezzano persino i ratti o gli animali esotici. È solo con un animale domestico che un appartamento diventa davvero l’immobile dei sogni. Ma questi animali domestici possono essere tenuti semplicemente negli appartamenti in affitto? Il conduttore deve chiedere il permesso? Il locatore può persino imporre dei divieti? Queste domande impegnano continuamente conduttori e locatori, nonché molti tribunali.
Non esiste una base giuridica, ma esistono sentenze
Le domande sono del tutto legittime, poiché al riguardo esistono molte conoscenze superficiali e supposizioni errate. Non c’è da stupirsi. La valutazione precisa è infatti tutt’altro che semplice. Non esiste alcuna base legislativa a cui fare riferimento.
Tuttavia, nel frattempo molti tribunali si sono occupati dell’argomento. Tra questi figurano anche sentenze di ultima istanza della Corte federale di giustizia. Il principio è il seguente: i conduttori possono tenere animali domestici, il locatore non può vietarli in generale.
Ma le cose non sono poi così semplici. Il locatore può infatti subordinare, mediante formulazioni contenute nel contratto di locazione, la detenzione di animali al proprio consenso. A seconda del testo del contratto e della situazione nell’edificio, i casi possono inoltre essere valutati individualmente. Se nel contratto di locazione manca completamente una simile clausola, occorre anche ponderare gli interessi delle parti coinvolte. Ne deriva un ampio margine di potenziali incertezze.
Animali di piccola taglia ammessi: il locatore non può vietare in generale gli animali domestici
Già nel 1993 la Corte federale di giustizia ha stabilito (BGH VII ZR 10/92) che i locatori non possono vietare in generale la detenzione di animali di piccola taglia. I tribunali di tutti i gradi continuano a richiamarsi a questa sentenza. Di conseguenza, un contratto di locazione non può contenere un divieto generalizzato, poiché il conduttore verrebbe svantaggiato unilateralmente. Ciò significa che il locatore deve in linea di principio tollerare gli animali di piccola taglia.
Nella categoria degli animali di piccola taglia rientrano, ad esempio, uccelli, ratti, criceti, cavie, conigli, ma anche pesci e animali tenuti in terrari. Di norma, tuttavia, questa definizione non comprende né cani e gatti né animali pericolosi come tarantole, serpenti o esseri viventi simili.
I divieti nei singoli casi sono "comunque possibile!
Ma attenzione: le eccezioni sono possibili caso per caso. Se, ad esempio, un inquilino tiene pappagalli o uccelli rumorosi, ciò può causare disturbi durante gli orari di quiete e compromettere la tranquillità condominiale. Anche i danni all’abitazione che vanno oltre il normale deterioramento, nonché un odore particolarmente intenso (per esempio quello dei furetti), possono giustificare un divieto. Lo stesso vale per un numero eccessivo di animali.
In tali casi individuali, il locatore può intervenire contro la detenzione e vietarla. Tuttavia, se ha tollerato la situazione per un lungo periodo, far valere una richiesta di cessazione o addirittura una disdetta è difficile.
Caso particolare: animali esotici e animali selvatici
Se l’inquilino desidera tenere animali esotici, il locatore può opporsi qualora siano pericolosi o rappresentino un pericolo per gli inquilini o per l’immobile. È possibile, per esempio, vietare i serpenti velenosi. Gli inquilini dovrebbero assolutamente chiedere l’autorizzazione prima di trasferirsi o prima di acquistare tali esseri viventi. Ciò vale in particolare quando la detenzione dell’animale è soggetta ad autorizzazione e tale autorizzazione ufficiale è stata rilasciata.
Un simile divieto può valere anche per gli animali selvatici. Tra questi rientrano, tra gli altri, i giovani scoiattoli e i ricci che svernano. In linea di principio questi animali non costituiscono alcun pericolo, ma possono, per esempio, essere infestati da parassiti. Anche la legge sulla protezione degli animali può vietare una detenzione temporanea a seconda della specie animale.
Cani e gatti possono richiedere un’autorizzazione
Per quanto sia chiaro che un locatore non può vietare in generale i piccoli animali, può invece subordinare la detenzione di cani e gatti a un consenso caso per caso. Importante: il contratto di locazione non può vietare in generale la detenzione. Tali clausole sono inefficaci. Tuttavia, il testo può contenere una clausola che renda necessario il consenso del locatore. In tal caso, l’inquilino deve chiedere l’autorizzazione prima di acquistare un cane o un gatto. Il locatore può quindi esaminare il singolo caso e valutare se la situazione complessiva nell’edificio consenta di tenere un cane o un gatto.
Importante: Per tutelarsi da potenziali danni, il locatore può richiedere la stipula di un’assicurazione di responsabilità civile per proprietari di animali!
È consentito tenere un gatto nell’appartamento?
Per i gatti, il locatore può subordinare il proprio consenso, tra l’altro, all’installazione di una rete per gatti sul balcone o sulla terrazza, nonché limitarne il numero. Se acconsente tuttavia, rientrano ad esempio nell'uso conforme alla destinazione le tracce di graffi sul pavimento in parquet. Il locatario non deve quindi farsi carico di eventuali danni di questo tipo.
Un divieto può essere giustificato nel singolo caso in presenza di un'allergia. Se un locatario soffre di una forte allergia al pelo di gatto, i suoi interessi possono prevalere. Ciò vale in particolare se il gatto si muove nel vano scale o se gli appartamenti sono direttamente adiacenti.
È consentito tenere un cane nell'appartamento?
Analogamente a quanto avviene per i gatti, il locatore può, nel singolo caso, rifiutare il proprio consenso alla detenzione di un cane nell'appartamento. Un esempio tipico è un cane particolarmente grande. Può inoltre escludere i quadrupedi pericolosi se appartengono a una razza presente in un apposito elenco (cani da combattimento). In alcuni Länder è obbligatorio un test comportamentale, che può valere come prova dell'assenza di pericolosità. Tuttavia, i locatari devono chiedere un consenso esplicito per questi cani presenti nell'elenco.
Per quanto riguarda i cani, il locatore deve tenere conto degli interessi degli altri locatari. Se, ad esempio, nel condominio vive una persona con una paura panica dei cani, egli è autorizzato a vietarli. Tuttavia, deve trattare tutti i locatari nel modo più possibile paritario. Se nel condominio sono già presenti cani, difficilmente potrà vietare ad altri locatari di tenere i loro quadrupedi.
Conclusione: dipende dal singolo caso
Sebbene il locatore non possa vietare gli animali domestici in generale, può effettuare una valutazione caso per caso per cani, gatti e animali esotici pericolosi. Nel contratto di locazione dovrebbe tuttavia essere presente una clausola che consenta di tenere animali solo previa autorizzazione. Se tale clausola manca o il testo contiene un divieto generale, gli animali domestici sono consentiti. Allo stesso modo, non è sufficiente vietare in generale gli animali tramite il regolamento condominiale.
Ma: non appena si verificano problemi come disturbi della quiete, il locatore può chiedere al detentore di modificare il comportamento. A seconda del caso concreto, ciò può portare al divieto di tenere animali domestici o persino a conseguenze ai sensi del diritto delle locazioni. Ciò vale anche per l'inosservanza di un divieto.
I locatari dovrebbero pertanto chiedere in linea di principio il permesso di tenere i propri animali. Inoltre, nel proprio interesse, dovrebbero fare in modo che i loro animali non disturbino gli altri locatari con rumori, odori o altro.