Nombreuses sont les personnes qui n’aiment pas seulement les animaux, mais qui aiment aussi en avoir. Le chien est traditionnellement l’ami fidèle de l’homme. Le chat est le tigre domestique populaire et indépendant. Les enfants aiment également les hamsters, les lapins et les cochons d’Inde. On trouve aussi des perruches ou même des perroquets dans certains logements. Même les rats ou les animaux exotiques sont appréciés par certaines personnes. Avec un animal domestique, un logement devient véritablement un bien immobilier de rêve. Mais ces animaux domestiques peuvent-ils être détenus simplement dans des logements locatifs ? Le locataire doit-il demander une autorisation ? Le bailleur peut-il même prononcer des interdictions ? Ces questions préoccupent régulièrement les locataires et les bailleurs, ainsi que de nombreux tribunaux.
Il n’existe pas de base légale, mais des décisions de justice
Ces questions sont tout à fait justifiées, car il existe à ce sujet beaucoup de connaissances partielles et d’idées fausses. Rien d’étonnant. Car l’évaluation précise est tout sauf simple. Il n’existe aucune base légale à laquelle se référer.
Cependant, de nombreux tribunaux se sont depuis penchés sur la question. Parmi eux figurent également des décisions de la plus haute juridiction du Bundesgerichtshof. Principe : les locataires sont autorisés à détenir des animaux domestiques, le bailleur ne peut pas les interdire de manière générale.
Mais les choses ne sont tout de même pas aussi simples. En effet, le bailleur peut, par des formulations figurant dans le contrat de location, subordonner la détention d’animaux à son accord. Selon le libellé du contrat et la situation dans l’immeuble, les cas peuvent en outre devoir être évalués individuellement. Si une telle clause fait totalement défaut dans le contrat de location, il convient également de mettre en balance les intérêts des personnes concernées. Il en résulte un vaste champ d’incertitudes potentielles.
Les petits animaux sont autorisés : le bailleur ne peut pas interdire les animaux domestiques de manière générale
Le Bundesgerichtshof a déjà décidé en 1993 (BGH VII ZR 10/92) que les bailleurs ne peuvent pas interdire de manière générale la détention de petits animaux. Les tribunaux de tous les degrés de juridiction se réfèrent régulièrement à cette décision. Selon celle-ci, un contrat de location ne peut pas contenir d’interdiction générale, car cela désavantagerait unilatéralement les locataires. Cela signifie que le bailleur doit en principe tolérer les petits animaux.
La notion de petits animaux comprend par exemple les oiseaux, les rats, les hamsters, les cochons d’Inde, les lapins, mais aussi les poissons et les animaux détenus dans des terrariums. En règle générale, cette définition ne comprend toutefois ni les chiens et les chats, ni les animaux dangereux tels que les mygales, les serpents ou autres êtres vivants similaires.
Les interdictions au cas par cas sont "possible malgré tout !
Mais attention : des exceptions sont possibles au cas par cas. Si un locataire détient par exemple des perroquets ou des oiseaux bruyants, cela peut perturber les périodes de repos et la tranquillité de l'immeuble. Les dégradations du logement dépassant l'usure normale, ainsi qu'une odeur particulièrement intense (par exemple avec des furets), peuvent également justifier une interdiction. Il en va de même d'un nombre trop élevé d'animaux.
Dans de tels cas particuliers, le bailleur peut s'opposer à la détention des animaux et l'interdire. Toutefois, s'il a toléré cette situation pendant une longue période, il lui sera difficile d'imposer une cessation ou même de résilier le bail.
Cas particulier : animaux exotiques et animaux sauvages
Si le locataire souhaite détenir des animaux exotiques, le bailleur peut s'y opposer s'ils sont dangereux ou s'ils présentent un danger pour les locataires ou le bien immobilier. Une interdiction des serpents venimeux est par exemple possible. Les locataires devraient impérativement demander une autorisation avant d'emménager ou avant d'acquérir de tels êtres vivants. Cela vaut en particulier lorsque la détention de l'animal est soumise à autorisation et qu'une telle autorisation administrative a été délivrée.
Une telle interdiction peut également s'appliquer aux animaux sauvages. Cela inclut notamment les jeunes écureuils et les hérissons en hibernation. En principe, ces animaux ne présentent aucun danger, mais ils peuvent par exemple être infestés de parasites. Selon l'espèce, la législation sur la protection des animaux peut également interdire une détention temporaire.
Les chiens et les chats peuvent nécessiter une autorisation
Bien qu'un bailleur ne puisse pas interdire de manière générale les petits animaux, il peut toutefois subordonner la détention de chiens et de chats à un accord au cas par cas. Point important : le contrat de location ne peut pas interdire la détention de manière générale. De telles clauses sont nulles. En revanche, le texte peut contenir une clause exigeant l'accord du bailleur. Le locataire doit alors demander une autorisation avant d'acquérir un chien ou un chat. Le bailleur peut alors examiner ce cas particulier et évaluer si la situation globale dans l'immeuble permet la présence d'un chien ou d'un chat.
Important : Pour se prémunir contre d'éventuels dommages, le bailleur peut exiger la souscription d'une assurance responsabilité civile du détenteur d'animaux !
Un chat est-il autorisé dans l'appartement ?
Pour les chats, le bailleur peut notamment subordonner son accord à l'installation d'un filet de protection pour chat sur le balcon ou la terrasse, et limiter également leur nombre. Il donne son accord cependant, les rayures sur le parquet, par exemple, font partie de l’usage conforme à la destination des lieux. Le locataire n’a alors pas à répondre d’éventuels dommages de ce type.
Une interdiction peut être justifiée au cas par cas en présence d’une allergie. Si un locataire souffre d’une forte allergie aux poils de chat, ses intérêts peuvent prévaloir. Cela vaut notamment si le chat circule dans la cage d’escalier ou si les logements sont directement mitoyens.
Un chien est-il autorisé dans le logement ?
Comme pour les chats, le bailleur peut, au cas par cas, refuser son accord à la détention d’un chien dans le logement. Un exemple typique est celui d’un chien particulièrement grand. Il peut également exclure les quadrupèdes dangereux s’ils figurent sur une liste de races (chiens d’attaque). Dans certains Länder, un test de comportement est obligatoire et peut servir de preuve de l’innocuité de l’animal. Néanmoins, les locataires doivent demander une autorisation expresse pour ces chiens figurant sur une liste.
Pour les chiens, le bailleur doit prendre en compte les intérêts des autres locataires. Si, par exemple, une personne souffrant d’une peur panique des chiens vit dans l’immeuble, il est autorisé à les interdire. Toutefois, il doit traiter tous les locataires de la manière la plus égale possible. Si des chiens vivent déjà dans l’immeuble, il lui sera difficile d’interdire leurs animaux aux autres locataires.
Conclusion : tout dépend du cas particulier
Bien que le bailleur ne puisse pas interdire les animaux domestiques de manière générale, il peut procéder à un examen au cas par cas pour les chiens, les chats et les animaux exotiques dangereux. Le contrat de location devrait toutefois contenir une clause n’autorisant les animaux qu’après accord. Si cette clause fait défaut ou si le texte contient une interdiction générale, les animaux domestiques sont autorisés. Il ne suffit pas non plus d’interdire les animaux de manière générale par le règlement intérieur.
Mais dès que des problèmes tels que des nuisances sonores surviennent, le bailleur peut demander au détenteur d’adapter son comportement. Selon le cas individuel, cela peut entraîner une interdiction de détenir l’animal, voire des conséquences en droit locatif. Cela vaut également en cas de non-respect d’une interdiction.
Les locataires devraient donc, en principe, demander l’autorisation de détenir leurs animaux. En outre, dans leur propre intérêt, ils devraient veiller à ce que leurs animaux ne dérangent pas les autres locataires par le bruit, les odeurs ou d’autres nuisances.