Veel woningzoekenden kennen de toevoegingen bij advertenties: „Twee maanden huur waarborgsom“ of „De huurgarantie bedraagt drie kale maandhuren“. Deze aanwijzingen hebben betrekking op een waarborgsom die de huurder moet betalen. Met deze betaling wil de verhuurder zich beschermen tegen huurachterstanden en in geval van schade bij het vertrek een financieel drukmiddel creëren om deze te laten herstellen. Zowel de hoogte van de waarborgsom als de belegging en het gebruik van het geld zijn echter aan relatief strikte regels gebonden. Voor zowel huurders als verhuurders is het daarom interessant om te weten hoe een waarborgsom precies werkt. Bovendien rijst de vraag: Welke rechten en plichten vloeien hieruit voor beide partijen voort?
Juridische basis voor de waarborgsom
In principe geldt: Geen enkele verhuurder is verplicht om een waarborgsom te verlangen. Het kan echter in diens belang zijn om zich in te dekken. Als iemand een dergelijke waarborgsom verlangt, geldt het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB). In § 551 BGB is de waarborgsom geregeld. Volgens deze bepaling
- mag de waarborgsom maximaal drie kale maandhuren bedragen.
- mag de huurder het bedrag vanaf het begin van de huurperiode in drie maandelijkse termijnen betalen.
- moet het bedrag gescheiden van het vermogen van de verhuurder en tegen de gebruikelijke rente voor spaartegoeden met een opzegtermijn van drie maanden worden belegd.
- zijn afwijkende afspraken mogelijk, maar deze mogen de huurder niet verder belasten dan de wettelijke voorschriften.
Naast deze wettelijke basis is er een reeks rechterlijke uitspraken die details behandelen over de omgang met een overeenkomst inzake de betaling van een waarborgsom. Daartoe behoort bijvoorbeeld dat bij een zelden gebruikte all-in huur het in de huurovereenkomst genoemde maandbedrag als basis voor de berekening geldt. Dat betekent: In dit geval worden de bijkomende kosten niet van het brutobedrag afgetrokken. Eveneens is door een uitspraak van het Bundesgerichtshof bepaald (BGH VIII ZR 86/03 van 3 december 2003) dat de huurder bij een te hoge betaling recht heeft op terugbetaling. Dit geldt voor enkele oude contracten.
Een andere bijzonderheid geldt bij gecombineerde waarborgsommen. Als de verhuurder meerdere waarborgen berekent om bijvoorbeeld parket, keukenapparatuur en de kale huur afzonderlijk te waarborgen, mag het totaalbedrag desondanks niet hoger zijn dan drie kale maandhuren.
Maximaal drie Nettokale huur als huurwaarborg
Uit de wet en uitspraken volgt een duidelijke regeling voor de huurwaarborg. De waarborg mag maximaal overeenkomen met een bedrag van drie nettokale maandhuren. Alle verdere vorderingen zijn ongeldig. Eveneens staat het een verhuurder vrij om af te zien van een waarborg of een lager bedrag vast te stellen.
Belangrijk: De huurwaarborg moet verplicht in de huurovereenkomst zijn overeengekomen. Een achteraf of mondeling overeengekomen bedrag is juridisch ongeldig!
Ongeldig is ook een borgstelling die naast de te betalen waarborg wordt verlangd. Als de verhuurder naast de huurwaarborg een borg verlangt en deze een schriftelijke verklaring ondertekent, is deze juridisch ongeldig. Dat betekent: De borg hoeft bij een tekortkoming geen betaling te verrichten.
Intrek: Wanneer en hoe is de huurwaarborg verschuldigd?
De huurwaarborg is in principe op de datum van intrek verschuldigd. De huurder mag het totale bedrag echter in drie termijnen betalen. Dit is toegestaan, onafhankelijk van een andersluidende bepaling in de huurovereenkomst. § 551 BGB noemt de betaling in termijnen namelijk uitdrukkelijk en voorkomt dat de huurder door andere afspraken in een slechtere positie wordt gebracht.
Veel verhuurders verlangen dat de huurwaarborg vóór de sleuteloverdracht is ontvangen. De voortijdige ontvangst van het geld is echter niet vereist. Dergelijke eisen kunnen tot een conflict leiden dat de nieuwe huurrelatie belast. Huurders moeten zorgvuldig handelen, verhuurders moeten de wettelijke voorschriften in acht nemen.
Uitblijvende betaling is een opzeggingsgrond
De waarborg is een zekerheid voor de verhuurder. Daarom heeft hij recht op tijdige ontvangst van het geld. Huurders moeten letten op een overeenkomstige betaling van de termijnen dan wel het totale bedrag. Bij een betalingsachterstand dreigt een onmiddellijke opzegging. Volgens § 569 lid 2a BGB heeft de verhuurder namelijk het recht om de huurovereenkomst buitengewoon en zonder opzegtermijn op te zeggen als de huurder met de betaling van de zekerheid in verzuim is en het uitstaande bedrag een som van minstens twee nettokale maandhuren bereikt.
Alternatief: huurwaarborggarantie of borgstellingsakte
Een bijzondere vorm van het stellen van een waarborg is een borgstelling. Er zijn talrijke aanbieders die verhuurders garanderen dat zij financiële vorderingen tot het bedrag van de huurwaarborg zullen voldoen. Daarvoor ontvangt deze een borgstellingsakte. Mocht hij het volledige bedrag van de Als de verhuurder terecht aanspraak maakt op de huurwaarborg of een deel daarvan, springt de borg in.
In de regel gaat het om zeer gerenommeerde aanbieders, zoals banken, verzekeraars of vergelijkbare ondernemingen. In principe is een borgstelling ook door particulieren mogelijk, maar de acceptatie daarvan neemt bij verhuurders aanzienlijk af.
De huurder hoeft bij de aanbieder van de huurwaarborgborgstelling geen zekerheid te deponeren. Hij betaalt echter een jaarlijkse premie. De afhandeling is vergelijkbaar met die van een verzekering. Het nadeel: Door deze borgstelling daalt de Schufa-score doorgaans licht.
Belangrijk: De verhuurder hoeft deze vorm van huurwaarborg niet te accepteren.
Waarborgsom bewaren – zo werkt het
Het bedrag van de waarborgsom behoort toe aan de huurder. De verhuurder bewaart het bedrag echter om bij een gerechtvaardigde noodzaak financiële nadelen uit dit bedrag te compenseren. Deze situatie vereist een bijzondere behandeling van de huurwaarborg.
Om financiële schade voor de huurder te voorkomen, bijvoorbeeld bij een faillissement van de verhuurder, moet de verhuurder het bedrag gescheiden van zijn eigen vermogen beleggen. Dat kan op verschillende manieren. Zo behoren bijvoorbeeld derdenrekeningen of het klassieke spaarboekje op naam van de huurder tot de mogelijkheden. Ook gezamenlijke bewaring met het geld van meerdere andere huurders op één rekening is mogelijk.
Belangrijk daarbij: Bij een faillissement moet het bedrag van de waarborgsom beschermd zijn tegen toegang door derden. Ook moet het volledige bedrag te allen tijde beschikbaar zijn.
Een ander belangrijk punt is de rente. De verhuurder moet het bedrag tegen de gebruikelijke rentevoet beleggen. In een periode van lage rente is dat weinig relevant. Als de rente op beleggingen echter aanzienlijk stijgt, kan uit een jarenlange huurrelatie een enorme rentegroei ontstaan. Als de verhuurder het bedrag van de waarborgsom niet doelmatig heeft belegd, moet hij het rentenadeel vergoeden. Dat betekent: Hij is tegenover de huurder verplicht tot een compensatiebetaling.
De huurder mag om bewijs van de beleggingsvorm verzoeken. De verhuurder moet openbaar maken waar en tegen welke rente het geld is belegd. Als dit achterwege blijft, is de huurder zelfs gerechtigd de huurbetalingen tot aan het bewijs in te houden.
De verhuizing: Mag de huurder de huurwaarborg gebruiken of inhouden?
In het ideale geval blijft de huurwaarborg onaangeroerd. Toch rijst uiterlijk bij de verhuizing de vraag: Mag de verhuurder het bedrag gebruiken? In welke gevallen is dat van toepassing? Tot wanneer mag hij het geld inhouden? Over deze vragen bestaat bij veel huurders en particuliere verhuurders onduidelijkheid en bestaan er enkele misverstanden.
De huurwaarborg «opwonen»
Een klassiek misverstand is de overtuiging dat men de huurwaarborg aan het einde van de looptijd van het contract «mag opwonen». De huurder mag echter geenszins afzien van het betalen van de huur en zich beroepen op het waarborgbedrag. De waarborg heeft namelijk een ander doel. Als hij de huur niet overeenkomstig het contract betaalt, raakt hij, ongeacht een huurwaarborg, in verzuim.
Wie heeft recht op de huurwaarborg?
In principe geldt dat de persoon die de huurwaarborg heeft betaald of op wiens naam deze is aangelegd, deze ontvangt. Als meerdere personen – een koppel, een woongemeenschap enz. – het huurcontract hebben ondertekend en de betaling gezamenlijk hebben verricht, kan deze vraag echter relevant zijn.
- Bij een koppel kan de verhuurder de huurwaarborg als totaalbedrag aan één persoon uitbetalen. Daarmee is hij van zijn schuld bevrijd. Een bijzondere situatie doet zich voor als slechts één deel van het koppel verhuist, terwijl het contract blijft bestaan. Het is raadzaam dat beide huurders een regeling voor de verrekening overeenkomen of dat het contract met slechts één huurder wordt vernieuwd. In dit geval moet de huurwaarborg inclusief rente aan de rechthebbende worden terugbetaald en door de achterblijvende huurder opnieuw worden betaald.
- Bij een woongemeenschap is de werkwijze vergelijkbaar. In dit geval is er vaak een hoofdhuurder die de woning aan andere personen mag onderverhuren. Tenzij anders is overeengekomen, betaalt de verhuurder het bedrag aan de hoofdhuurder uit. Als de woongemeenschap na het vertrek van de hoofdhuurder blijft bestaan, wordt het huurcontract gewijzigd en betalen de achterblijvende huurders het waarborgbedrag opnieuw. De eerdere waarborg moet desondanks worden uitbetaald.
- Als er een derde is die de waarborg bij het begin van het contract heeft betaald, hangt het af van de vormgeving van de overeenkomst. Ofwel treedt de derde op als schuldeiser voor de huurder, ofwel wordt hij een aanvullende contractspartij voor de verhuurder. Afhankelijk van de beslissing gaat de huurwaarborg naar de huurder of de aanvullende contractspartij.
- Als een huurder overlijdt, treden de erfgenamen als begunstigden in zijn plaats. De verhuurder moet de waarborg aan de erfgenamengemeenschap of de enige erfgenaam uitbetalen. Theoretisch kunnen de erfgenamen onder bijzondere omstandigheden ook de huur opvolgen. In dat geval zou de huurwaarborg blijven bestaan blijven.
Wanneer moet de huurwaarborg zijn terugbetaald?
In principe hebben huurders recht op onmiddellijke terugbetaling van de waarborg bij het einde van het contract. Verschillende uitspraken kennen de verhuurder echter een termijn van zes maanden toe om de correcte staat van de woning en openstaande betalingen te controleren. Uiterlijk zes maanden na het einde van het contract moet de huurwaarborg aan de huurder worden uitbetaald. Een uitzondering geldt alleen bij openstaande posten en nog niet afgerekende bedrijfskosten. Meer hierover volgt hieronder.
Als de verhuurder de waarborgsom ook na een verzoek na deze termijn niet terugbetaalt, raakt hij in verzuim. De huurder kan dan een incassoprocedure, een gerechtelijk betalingsbevel of een rechtszaak tot terugbetaling starten. Het is raadzaam om eerst schriftelijk per aangetekende brief om uitbetaling te verzoeken, met een gestelde betalingstermijn.
Terugvordering: let op de verjaring
Bij de terugvordering van openstaande waarborggelden moet de huurder rekening houden met de verjaringstermijn. Deze bedraagt drie kalenderjaren vanaf het einde van het jaar waarin de huurder is vertrokken. Eindigt een huurovereenkomst bijvoorbeeld op 30 april 2022, dan begint de verjaringstermijn op 1 januari 2023 en eindigt deze op 31 december 2025. Als de huurder de openstaande waarborgen tegen die tijd niet heeft teruggevorderd, verjaart zijn vordering en hoeft de verhuurder deze niet meer terug te betalen.
Bijzonder geval: terugbetaling van de waarborg bij een eigenaarswissel
Tijdens een huurovereenkomst kan de woning van eigenaar wisselen. De nieuwe eigenaar neemt daarbij alle lopende huurovereenkomsten en de daaruit voortvloeiende rechten en plichten over. Dat geldt ook voor de huurwaarborg. Als de nieuwe eigenaar echter insolvent wordt of ook na een schriftelijk verzoek niet betaalt, kan de huurder ook de vorige eigenaar aansprakelijk stellen. In dit geval wordt juridisch advies aanbevolen.
Wanneer en waarvoor mag de verhuurder de huurwaarborg inhouden en gebruiken? De verhuurder moet het volledige bedrag van de huurwaarborg, vermeerderd met de opgebouwde rente, aan de huurder terugbetalen. Hij kan het bedrag echter inhouden en eventueel zelfs verrekenen. Dat is in de volgende gevallen mogelijk:
- Er staat nog een huurbetaling open.
- Bij het vertrek waren cosmetische herstellingen afgesproken die nog niet zijn uitgevoerd.
- Er staat nog een afrekening van de bedrijfskosten open waaruit naar verwachting een bijbetaling voor de huurder voortvloeit.
- De huurder is met de betaling van bijbetalingen uit reeds afgesloten afrekeningen van de exploitatiekosten in verzuim.
- De huurder heeft schade aan de woning veroorzaakt.
In alle gevallen kan de verhuurder het geld inhouden en eventueel gebruiken om daarmee zijn financiële nadeel of schade te compenseren. Daarbij gelden echter ook beperkingen. Zo moet de beoordeling van schade een gerechtelijke toetsing kunnen doorstaan. Hierbij kan het opleveringsprotocol van de woning eventueel een bijzondere betekenis krijgen. Bij nog openstaande afrekeningen van de exploitatiekosten geldt bovendien dat de verhuurder alleen het bedrag mag inhouden dat overeenkomt met de hoogte van de verwachte bijbetalingen. Bedragen die daarbovenuit gaan, moet hij uiterlijk zes maanden na het einde van het contract voortijdig uitbetalen.