De nombreux candidats à la location connaissent les mentions figurant dans les annonces : « caution de deux loyers mensuels » ou « la garantie locative s’élève à trois loyers hors charges ». Ces indications désignent un dépôt de garantie que le locataire doit verser. Par ce paiement, le bailleur souhaite se prémunir contre les impayés de loyer et disposer, en cas de dommages constatés au départ du locataire, d’un moyen de pression financier pour obtenir leur réparation. Toutefois, tant le montant de la caution que le placement et l’utilisation de l’argent sont soumis à des règles relativement strictes. Il est donc intéressant, tant pour les personnes intéressées par la location que pour les bailleurs, de savoir exactement comment fonctionne une caution de loyer. La question se pose également : quels droits et obligations en découlent pour les deux parties ?
Base juridique de la caution de loyer
En principe, aucun bailleur n’est obligé d’exiger une garantie locative. Il peut toutefois être dans son intérêt de se prémunir. Lorsqu’une telle caution est demandée, le Code civil allemand (BGB) s’applique. La caution de loyer est réglementée par l’article 551 du BGB. Ainsi,
- la caution de loyer peut s’élever à trois loyers mensuels hors charges au maximum.
- le locataire peut payer la somme en trois mensualités à compter du début de la location.
- la somme doit être séparée du patrimoine du bailleur et placée aux taux d’intérêt habituels des dépôts d’épargne avec un délai de préavis de trois mois.
- des accords différents sont possibles, mais ils ne doivent pas imposer au locataire des charges dépassant les dispositions légales.
Outre cette base juridique, un certain nombre de décisions de justice traitent des modalités d’application d’un accord relatif au paiement d’une garantie locative. Il a notamment été établi que, dans le cas d’un loyer forfaitaire rarement utilisé, le montant mensuel indiqué dans le contrat de location sert de base au calcul. Cela signifie que, dans ce cas, les charges ne sont pas déduites du montant brut. De même, un arrêt de la Cour fédérale de justice (BGH VIII ZR 86/03 du 3 décembre 2003) a établi que le locataire a droit au remboursement en cas de paiement excessif. Cela s’applique à certains anciens contrats.
Une autre particularité concerne les cautions combinées. Si le bailleur calcule plusieurs garanties locatives afin de couvrir séparément, par exemple, le parquet, les appareils de cuisine et le loyer hors charges, le montant total ne doit néanmoins pas dépasser trois loyers hors charges.
Trois au maximum Loyers nets hors charges comme garantie locative
La loi et la jurisprudence établissent clairement le montant de la garantie locative. La caution ne peut correspondre au maximum qu’à une somme équivalant à trois loyers mensuels nets hors charges. Toute demande dépassant ce montant est sans effet juridique. De même, un bailleur est libre de renoncer à une caution ou de fixer un montant inférieur.
Important : la garantie locative doit impérativement être convenue dans le contrat de location. Une somme convenue ultérieurement ou oralement est juridiquement nulle !
Est également sans effet juridique une garantie exigée en plus du versement de la caution dû. Si le bailleur exige une caution personnelle en plus de la garantie locative et que la personne garante signe une déclaration écrite, celle-ci est juridiquement nulle. Cela signifie que la personne garante ne doit effectuer aucun paiement en cas de défaillance.
Emménagement : quand et comment la garantie locative est-elle exigible ?
La caution locative est en principe exigible à la date d’emménagement. Le locataire peut toutefois payer le montant total en trois versements. Cela est autorisé indépendamment d’une disposition contraire du contrat de location. En effet, le § 551 du BGB prévoit expressément le paiement échelonné et empêche que le locataire soit désavantagé par d’autres accords.
De nombreux bailleurs exigent la réception de la caution locative avant la remise des clés. Toutefois, la réception anticipée des fonds n’est pas nécessaire. De telles exigences peuvent entraîner un conflit qui pèse sur la nouvelle relation locative. Les locataires doivent agir avec prudence, et les bailleurs respecter les dispositions légales.
Le défaut de paiement constitue un motif de résiliation
La caution constitue une garantie pour le bailleur. Il a donc droit à la réception ponctuelle des fonds. Les locataires doivent veiller au paiement correspondant des échéances ou du montant total. En cas de retard, une résiliation sans préavis est possible. En effet, conformément à § 569, al. 2a, BGB, le bailleur est en droit de résilier le contrat de location de manière extraordinaire et sans préavis lorsque le locataire est en retard dans le paiement de la garantie et que le montant restant dû atteint au moins une somme équivalant à deux loyers nets hors charges.
Alternative : garantie locative sous forme de caution personnelle ou acte de cautionnement
Une forme particulière de dépôt de caution est la caution personnelle. Il existe de nombreux prestataires qui garantissent aux bailleurs de couvrir les créances financières jusqu’à concurrence du montant de la caution locative. En contrepartie, celui-ci reçoit un acte de cautionnement. S’il devait demander la totalité de la somme de laSi le bailleur est en droit de réclamer légitimement la garantie locative ou une partie de celle-ci, la caution intervient.
En règle générale, il s’agit de prestataires très sérieux tels que des banques, des assurances ou des entreprises similaires. En principe, une caution peut également être fournie par des personnes privées, mais son acceptation par les bailleurs diminue alors considérablement.
Le locataire ne doit pas déposer de garantie auprès du prestataire de la caution de loyer. Il paie toutefois une prime annuelle. Le fonctionnement est comparable à celui d’une assurance. L’inconvénient : cette caution entraîne généralement une légère baisse du score Schufa.
Important : Le bailleur n’est pas tenu d’accepter cette forme de garantie locative.
Conserver la caution – voici comment procéder
Le montant de la caution appartient au locataire. Le bailleur conserve toutefois cette somme afin de compenser, en cas de besoin justifié, les préjudices financiers à partir de ce montant. Cette situation exige un traitement particulier de la garantie locative.
Afin d’éviter un préjudice financier au locataire, par exemple en cas d’insolvabilité du bailleur, celui-ci doit placer le montant séparément de son propre patrimoine. Plusieurs possibilités existent. Il peut notamment s’agir de comptes fiduciaires ou du livret d’épargne classique au nom du locataire. Une conservation collective avec l’argent de plusieurs autres locataires sur un compte est également possible.
Important à cet égard : En cas d’insolvabilité, le montant de la caution doit être protégé contre l’accès de tiers. De même, la totalité du montant doit être disponible à tout moment.
Un autre point important est la rémunération. Le bailleur doit placer le montant au taux d’intérêt habituel. Dans une phase de taux bas, cela est peu pertinent. Toutefois, si les taux d’intérêt des placements augmentent sensiblement, une relation locative de plusieurs années peut générer une croissance considérable des intérêts. Si le bailleur n’a pas placé le montant de la caution de manière appropriée, il doit prendre en charge la perte d’intérêts. Cela signifie qu’il est tenu de verser une indemnité au locataire.
Le locataire peut exiger un justificatif concernant la forme de placement. Le bailleur doit révéler où et à quel taux l’argent est placé. À défaut, le locataire est même en droit de retenir les paiements du loyer jusqu’à la présentation de ce justificatif.
Le déménagement : le locataire peut-il utiliser ou retenir la caution locative ?
Dans l’idéal, la garantie locative reste intacte. Néanmoins, au plus tard lors du déménagement, la question se pose : le bailleur peut-il utiliser la somme ? Dans quels cas cela s’applique-t-il ? Jusqu’à quand peut-il conserver l’argent retenue ? Beaucoup de locataires et de bailleurs privés manquent de clarté à ce sujet et nourrissent certains malentendus.
Déduire la garantie locative des loyers
Un malentendu classique consiste à croire qu’il est permis de « déduire » la garantie locative des loyers à la fin de la durée du contrat. Le locataire ne peut toutefois en aucun cas cesser de payer le loyer et invoquer le montant de la garantie. Celle-ci remplit en effet un autre objectif. S’il ne paie pas le loyer conformément au contrat, il est en retard de paiement, indépendamment de l’existence d’une garantie locative.
Qui a droit à la garantie locative ?
En principe, la personne qui reçoit la garantie locative est celle qui l’a payée ou au nom de laquelle elle a été constituée. Toutefois, si plusieurs personnes – un couple, une colocation, etc. – ont signé le contrat de location et effectué le paiement conjointement, cette question peut être pertinente.
- Dans le cas d’un couple, le bailleur peut verser la garantie locative à l’une des personnes sous forme de montant total. Il est ainsi libéré de sa dette. Un cas particulier se présente lorsqu’une seule personne du couple déménage, mais que le contrat reste en vigueur. Il est conseillé que les deux locataires conviennent d’une compensation ou que le contrat soit renouvelé au nom d’un seul locataire. Dans ce cas, la garantie locative, intérêts compris, doit être remboursée à l’ayant droit et être versée à nouveau par le locataire restant.
- Dans une colocation, la procédure est similaire. Dans ce cas, il y a souvent un locataire principal qui est autorisé à sous-louer le logement à d’autres personnes. Sauf convention contraire, le bailleur verse la somme au locataire principal. Si la colocation subsiste après le départ du locataire principal, le contrat de location est modifié et les locataires restants versent à nouveau le montant de la garantie. La garantie versée précédemment doit néanmoins être remboursée.
- Si un tiers a payé la garantie au début du contrat, cela dépend de la formulation de l’accord. Soit le tiers intervient en tant que créancier pour le locataire, soit il devient un partenaire contractuel supplémentaire du bailleur. Selon la décision, la garantie locative revient au locataire ou au partenaire contractuel supplémentaire.
- Si un locataire décède, les héritiers deviennent les bénéficiaires. Le bailleur doit verser la garantie à la communauté héréditaire ou à l’héritier unique. En théorie, dans certaines circonstances particulières, les héritiers peuvent également reprendre la location. Dans ce cas, la garantie locative subsisterait rester.
Dans quel délai la caution locative doit-elle être remboursée ?
En principe, les locataires ont droit au remboursement immédiat de la caution à la fin du contrat. Toutefois, plusieurs décisions de justice accordent au bailleur un délai de six mois pour vérifier l’état conforme du logement et les paiements en suspens. Au plus tard six mois après la fin du contrat, la garantie locative doit être versée au locataire. Une exception ne s’applique qu’en cas de sommes impayées ainsi que de décomptes de charges encore en attente. Vous trouverez plus de détails ci-dessous.
Si, même après mise en demeure, le bailleur ne rembourse pas le montant de la caution après ce délai, il est en retard de paiement. Le locataire peut alors engager une procédure de recouvrement, demander une injonction de payer au tribunal ou intenter une action en justice pour obtenir le remboursement. Il est conseillé de commencer par envoyer une demande écrite de versement par courrier recommandé, en fixant un délai de paiement.
Réclamation : tenir compte de la prescription
Lorsqu’il réclame le remboursement de sommes de caution encore dues, le locataire doit respecter le délai de prescription. Celui-ci est de trois années civiles à compter de la fin de l’année du départ. Si un contrat de location prend fin, par exemple, le 30 avril 2022, le délai de prescription commence le 1er janvier 2023 et s’achève le 31 décembre 2025. Si le locataire n’a pas réclamé les cautions dues jusque-là, sa demande se prescrit et le bailleur n’est plus tenu de les rembourser.
Cas particulier : remboursement de la caution lors d’un changement de propriétaire
Au cours d’une location, le bien immobilier peut changer de propriétaire. Le nouveau propriétaire reprend alors tous les contrats de location en cours ainsi que les droits et obligations qui en découlent. Cela vaut également pour la garantie locative. Toutefois, si le nouveau propriétaire devient insolvable ou ne paie pas même après une demande écrite, le locataire peut également demander des comptes à l’ancien propriétaire. Dans ce cas, il est recommandé de demander un conseil juridique.
Quand et pour quelles raisons le bailleur peut-il retenir et utiliser la garantie locative ? Le bailleur doit rembourser au locataire la totalité de la garantie locative, majorée des intérêts produits. Toutefois, il peut retenir le montant et, le cas échéant, même le compenser. Cela est possible dans les cas suivants :
- Un loyer reste impayé.
- Des réparations locatives étaient convenues lors du départ, mais n’ont pas encore été effectuées.
- Un décompte de charges est en attente, dont il résultera vraisemblablement un paiement complémentaire à la charge du locataire.
- Le locataire est en retard de du règlement d’arriérés issus de décomptes de charges déjà clôturés.
- Le locataire a causé des dommages dans le logement.
Dans tous les cas, le bailleur peut retenir l’argent et, le cas échéant, l’utiliser pour compenser son préjudice financier ou les dommages. Toutefois, cela est également soumis à certaines restrictions. Ainsi, l’évaluation des dommages doit pouvoir résister à un contrôle judiciaire. À cet égard, le procès-verbal de remise du logement peut éventuellement revêtir une importance particulière. En ce qui concerne les décomptes de charges en attente, il convient également de préciser que le bailleur ne peut retenir que la somme correspondant au montant des arriérés prévisibles. Il doit verser au locataire les montants dépassant cette somme au plus tard six mois après la fin du contrat.