Mietsicherheit: Wie funktioniert eigentlich die Mietkaution?

Viele Wohnungssuchende kennen die Zusätze bei Inseraten: „Zwei Monatsmieten Kaution“ oder „Die Mietsicherheit beträgt drei Kaltmieten“. Diese Hinweise beziehen sich auf eine Sicherheitseinlage, die der Mieter zahlen soll. Mit dieser Zahlung möchte sich der Vermieter gegen Mietausfälle absichern und im Falle von Schäden beim Auszug ein finanzielles Druckmittel zur Beseitigung schaffen. Doch sowohl die Höhe der Kaution als auch die Anlage und Verwendung des Geldes unterliegen relativ strikten Regelungen. Sowohl für Mietinteressenten als auch für Vermieter ist daher interessant, wie eine Mietkaution genau funktioniert. Außerdem stellt sich die Frage: Welche Rechte und Pflichten ergeben sich daraus für beide Seiten?

Rechtliche Basis für die Mietkaution

Grundsätzlich gilt: Kein Vermieter ist verpflichtet, eine Mietsicherheit zu fordern. Es kann allerdings in dessen Interesse sein, sich abzusichern. Verlangt jemand eine solche Mietkaution, gilt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). In § 551 BGB ist die Mietkaution reglementiert. Demnach

• darf die Mietkaution bis zu drei Monatskaltmieten betragen.
• darf der Mieter die Summe in drei Monatsraten ab Beginn des Mietverhältnisses zahlen.
• ist die Summe vom Vermögen des Vermieters getrennt und zu den üblichen Zinssätzen für Spareinlagen mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist anzulegen.
• sind abweichende Vereinbarungen möglich, dürfen den Mieter aber über den Gesetzesvorgaben hinaus nicht belasten.

Zusätzlich zu dieser rechtlichen Grundlage gibt es eine Reihe Gerichtsentscheide, die Details der Handhabung bei einer Vereinbarung über die Zahlung einer Mietsicherheit behandeln. Dazu zählt zum Beispiel, dass bei einer selten genutzten Pauschalmiete der im Mietvertrag genannte Monatsbetrag als Basis der Berechnung gilt. Das heißt: In diesem Fall werden die Betriebskosten nicht vom Bruttobetrag abgezogen. Ebenso ist durch ein Urteil des Bundesgerichtshofes entschieden (BGH VIII ZR 86/03 vom 3. Dezember 2003), dass der Mieter bei einer überhöhten Zahlung das Recht auf Rückerstattung hat. Das gilt für einige alte Verträge.

Eine weitere Besonderheit gilt bei Kombinationskautionen. Berechnet der Vermieter mehrere Mietsicherheiten, um zum Beispiel Parkett, Küchengeräte und die Kaltmiete getrennt abzusichern, darf die Gesamtsumme dennoch nicht über drei Kaltmieten hinausgehen.

Maximal drei Nettokaltmieten als Mietsicherheit

Aus Gesetz und Urteilen folgt eine klare Festlegung der Mietsicherheit. Die Kaution darf maximal einer Summe von drei Monatskaltmieten entsprechen. Alle darüber hinausgehenden Forderungen sind unwirksam. Ebenso steht es einem Vermieter frei, auf eine Kaution zu verzichten oder einen niedrigeren Betrag anzusetzen.

Wichtig: Die Mietsicherheit muss zwingend im Mietvertrag vereinbart sein. Eine nachträglich oder mündlich vereinbarte Summe ist rechtsunwirksam!

Unwirksam ist auch eine zusätzlich zur zu leistenden Kautionszahlung verlangte Bürgschaft. Sollte der Vermieter über die Mietsicherheit hinaus einen Bürgen verlangen und unterschreibt dieser eine schriftliche Erklärung, ist diese rechtlich unwirksam. Das heißt: Der Bürge muss im Falle eines Ausfalls keine Zahlung leisten.

Einzug: Wann und wie ist die Mietsicherheit fällig?

Die Mietkaution ist grundsätzlich zum Einzugstermin fällig. Der Mieter darf den Gesamtbetrag jedoch in drei Raten zahlen. Dies ist unabhängig von einer anders lautenden Festlegung im Mietvertrag erlaubt. Denn § 551 BGB nennt ausdrücklich die Ratenzahlung und verhindert ein Schlechterstellen des Mieters durch andere Vereinbarungen.

Viele Vermieter verlangen den Eingang der Mietkaution vor der Schlüsselübergabe. Der vorzeitige Geldeingang ist jedoch nicht erforderlich. Solchen Forderungen können zu einem Konflikt führen, der das neue Mietverhältnis belastet. Mieter sollten umsichtig agieren, Vermieter die rechtlichen Vorgaben beachten.

Ausbleibende Zahlung ist ein Kündigungsgrund

Die Kaution ist eine Absicherung für den Vermieter. Daher hat er ein Recht auf einen pünktlichen Geldeingang. Mieter sollten auf eine entsprechende Zahlung der Raten bzw. der Gesamtsumme achten. Bei einem Verzug droht eine fristlose Kündigung. Denn nach § 569 Abs. 2a BGB hat der Vermieter das Recht, den Mietvertrag außerordentlich und fristlos zu kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Sicherheitsleistung in Verzug ist und der ausstehende Betrag eine Summe von mindestens zwei Nettokaltmieten erreicht hat.

Alternative: Mietkautionsbürgschaft bzw. Bürgschaftsurkunde

Eine besondere Form der Kautionshinterlegung ist eine Bürgschaft. Es gibt eine Vielzahl von Anbietern, die Vermietern garantieren, dass Sie für finanzielle Forderungen bis zur Höhe der Mietkaution aufkommen. Dafür erhält dieser eine Bürgschaftsurkunde. Sollte er die ganze Summe der Mietsicherheit oder einen Teil davon berechtigt beanspruchen, springt der Bürge ein.

In der Regel handelt es sich um sehr seriöse Anbieter wie Banken, Versicherungen oder ähnliche Unternehmen. Grundsätzlich ist eine Bürgschaft auch durch Privatpersonen möglich, die Akzeptanz sinkt dann bei Vermietern jedoch deutlich.

Der Mieter muss dem Anbieter der Mietkautionsbürgschaft keine Sicherheit hinterlegen. Er zahlt jedoch eine jährliche Prämie. Die Abwicklung ist mit einer Versicherung vergleichbar. Der Nachteil: Durch diese Bürgschaft sinkt in der Regel der Schufa-Score geringfügig.

Wichtig: Der Vermieter muss diese Form der Mietsicherheit nicht akzeptieren.

Kaution verwahren – so geht es

Der Kautionsbetrag gehört dem Mieter. Der Vermieter verwahrt die Summe jedoch, um bei berechtigtem Bedarf aus diesem Betrag finanzielle Nachteile auszugleichen. Diese Konstellation erfordert eine besondere Behandlung der Mietsicherheit.

Um einen finanziellen Schaden des Mieters bei zum Beispiel Insolvenz des Vermieters zu vermeiden, muss der Vermieter den Betrag getrennt vom eigenen Vermögen anlegen. Möglich ist das auf vielfältige Arten. Dazu gehören zum Beispiel Treuhandkonten oder das klassische Sparbuch auf dem Namen des Mieters. Möglich ist auch eine Sammelverwahrung mit dem Geld mehrerer anderer Mieter auf einem Konto.

Wichtig dabei: Bei einer Insolvenz muss die Kautionssumme vor dem Zugriff Dritter geschützt sein. Ebenso muss der gesamte Betrag jederzeit zur Verfügung stehen.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Verzinsung. Der Vermieter muss den Betrag zum üblichen Zinssatz anlegen. In einer Niedrigzinsphase ist das wenig relevant. Steigen jedoch Zinsen für Anlagen deutlich an, kann aus einem jahrelangen Mietverhältnis ein enormer Zinszuwachs entstehen. Hat der Vermieter die Kautionssumme nicht zweckdienlich angelegt, muss er für einen Zinsverlust aufkommen. Das heißt: Er ist gegenüber dem Mieter zu einer Ausgleichszahlung verpflichtet.

Der Mieter darf einen Nachweis über die Anlageform verlangen. Der Vermieter muss offenlegen, wo und zu welchem Zins das Geld angelegt ist. Bleibt dieses aus, ist der Mieter sogar berechtigt, die Mietzahlungen bis zum Nachweis einzubehalten.

Der Auszug: Darf der Mieter die Mietkaution verwenden oder einbehalten?

Die Mietsicherheit bleibt im Idealfall unangetastet. Dennoch stellt sich spätestens beim Auszug die Frage: Darf der Vermieter die Summe verwenden? In welchen Fällen trifft das zu? Bis wann darf er das Geld einbehalten? Über diese Fragen herrscht bei vielen Mietern und privaten Vermietern Unklarheit und das eine oder andere Missverständnis.

Mietsicherheit abwohnen

Ein Klassiker der Missverständnisse ist der Glaube, die Mietkaution zum Ende der Vertragslaufzeit „abwohnen“ zu dürfen. Der Mieter darf jedoch mitnichten auf Zahlen der Miete verzichten und sich auf die Kautionssumme berufen. Denn diese erfüllt einen anderen Zweck. Sollte er die Miete nicht vertragsgemäß zahlen, gerät er unabhängig von einer Mietsicherheit in Verzug.

Wer ist Anspruchsberechtigter der Mietkaution?

Grundsätzlich gilt, dass die Person die Mietkaution erhält, die sie gezahlt hat bzw. auf dessen Name sie angelegt ist. Sollten mehrere Personen – ein Paar, eine WG usw. – den Mietvertrag unterzeichnet haben und die Zahlung gemeinschaftlich geleistet haben, kann diese Frage jedoch relevant sein.

• Bei einem Paar kann der Vermieter die Mietkaution einer Person als Gesamtsumme auszahlen. Er ist damit von seiner Schuld befreit. Ein Sonderfall besteht, wenn nur ein Teil des Paares auszieht, der Vertrag jedoch bestehen bleibt. Es ist ratsam, dass beide Mieter sich über einen Ausgleich einigen oder der Vertrag mit nur einem Mieter erneuert wird. In diesem Fall muss die Mietkaution samt Zinsen an den Berechtigten zurückbezahlt und vom verbleibenden Mieter neu gezahlt werden.
• Bei einer Wohngemeinschaft ist das Vorgehen ähnlich. In diesem Fall gibt es häufig einen Hauptmieter, der die Wohnung an weitere Personen untervermieten darf. Sofern nichts anderes vereinbart ist, zahlt der Vermieter die Summe an den Hauptmieter aus. Bleibt die WG nach dem Auszug des Hauptmieters bestehen, kommt es zu einer Änderung des Mietvertrags und einer erneuten Zahlung der Kautionssumme durch die verbliebenen Mieter. Die bisherige Kaution muss dennoch ausgezahlt werden.
• Sollte es einen Dritten geben, der die Kaution bei Vertragsbeginn gezahlt hat, kommt es auf die Ausgestaltung der Vereinbarung an. Entweder tritt der Dritte als Gläubiger für den Mieter auf oder wird zusätzlicher Vertragspartner für den Vermieter. Je nach Entscheidung geht die Mietkaution an den Mieter oder den zusätzlichen Vertragspartner.
• Sollte ein Mieter versterben, treten die Erben als Begünstigte ein. Der Vermieter muss die Kaution an die Erbengemeinschaft oder den Alleinerben auszahlen. Theoretisch können die Erben unter besonderen Umständen auch die Mietnachfolge antreten. In diesem Fall würde die Mietkaution bestehen bleiben.

Bis wann muss die Mietkaution zurückgezahlt sein?

Grundsätzlich haben Mieter den Anspruch, auf eine sofortige Kautionsrückzahlung zum Vertragsende. Allerdings räumen verschiedene Urteile dem Vermieter eine Frist von sechs Monaten ein, um den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung ausstehende Zahlungen zu prüfen. Spätestens sechs Monate nach Vertragsende ist Mietsicherheit an den Mieter auszuzahlen. Eine Ausnahme gilt nur bei offenen Posten sowie ausstehenden Betriebskostenabrechnungen. Näheres dazu folgt unten.

Sollte der Vermieter auch nach Aufforderung nach dieser Frist die Kautionssumme nicht zurückzahlen, gerät er in Verzug. Der Mieter kann dann ein Inkassoverfahren, einen gerichtlichen Mahnbescheid oder eine Klage auf Rückzahlung anstrengen. Es ist ratsam, zuvor den Weg einer schriftlichen Aufforderung per Einschreiben zur Auszahlung mit einem gesetzten Zahlungsziel zu wählen.

Rückforderung: Verjährung beachten

Der Mieter muss bei der Rückforderung ausstehender Kautionsgelder die Verjährungsfrist beachten. Diese beträgt drei Kalenderjahre zum Jahresende des Auszugs. Endet ein Mietervertrag beispielsweise zum 30. April 2022, beginnt die Verjährungsfrist am 1. Januar 2023 und endet am 31. Dezember 2025. Hat der Mieter bis dahin ausstehende Kautionen nicht zurückgefordert, verjährt sein Anspruch und der Vermieter muss diese nicht mehr zurückzahlen.

Sonderfall: Kautionsrückzahlung bei Eigentümerwechsel

Während eines Mietverhältnisses kann die Immobilie den Eigentümer wechseln. Der neue Eigentümer übernimmt dabei alle laufenden Mietverträge und die sich daraus ergebenen Rechte und Pflichten. Das gilt auch für die Mietsicherheit. Sollte jedoch der neue Eigentümer zahlungsunfähig werden oder auch nach schriftlicher Aufforderung nicht zahlen, kann der Mieter auch den vorherigen Eigentümer in die Pflicht nehmen. In diesem Fall ist eine rechtliche Beratung zu empfehlen.

Wann und wofür darf der Vermieter die Mietsicherheit einbehalten und nutzen? Der Vermieter muss die komplette Summe der Mietsicherheit zuzüglich erwirtschafteter Zinsen an den Mieter zurückzahlen. Allerdings kann er die Summe einbehalten und ggf. sogar verrechnen. Das ist in folgenden Fällen möglich:

• Es ist noch eine Mietzahlung offen.
• Es sind Schönheitsreparaturen beim Auszug vereinbart gewesen, die noch nicht erledigt sind.
• Es ist eine Betriebskostenabrechnung offen, aus der sich für den Mieter voraussichtlich eine Nachzahlung ergibt.
• Der Mieter ist mit dem Ausgleich von Nachzahlungen aus bereits abgeschlossenen Betriebskostenabrechnungen in Verzug.
• Der Mieter hat Schäden in der Wohnung verursacht.

In allen Fällen kann der Vermieter das Geld einbehalten und ggf. nutzen, um seinen finanziellen Nachteil bzw. Schäden damit auszugleichen. Allerdings gibt es auch dabei Einschränkungen. So muss die Beurteilung von Schäden einer gerichtlichen Prüfung standhalten können. An dieser Stelle bekommt ggf. das Wohnungsübergabeprotokoll eine besondere Bedeutung. Bei ausstehenden Betriebskostenabrechnungen gilt außerdem, dass der Vermieter nur die Summe zurückhalten darf, die der Höhe der voraussichtlichen Nachzahlungen entspricht. Darüber hinausgehende Beträge muss er spätestens sechs Monate nach Vertragsende vorzeitig auszahlen.