Molti appartamenti in cerca conoscono le indicazioni negli annunci: «Cauzione pari a due mensilità» oppure «La garanzia locativa ammonta a tre mensilità nette». Queste indicazioni si riferiscono a una garanzia che l’inquilino deve versare. Con questo pagamento il locatore intende tutelarsi contro le perdite derivanti da mancati pagamenti e, in caso di danni al momento della riconsegna dell’immobile, creare una leva finanziaria per la loro eliminazione. Tuttavia, sia l’importo della cauzione sia la custodia e l’utilizzo del denaro sono soggetti a norme relativamente rigorose. Per i potenziali inquilini e per i locatori è quindi interessante capire esattamente come funziona una cauzione. Inoltre, ci si chiede: quali diritti e obblighi ne derivano per entrambe le parti?
Base giuridica della cauzione
In linea di principio vale quanto segue: nessun locatore è obbligato a richiedere una garanzia locativa. Tuttavia, può essere nel suo interesse tutelarsi. Se viene richiesta una cauzione, si applica il Codice civile tedesco (BGB). La cauzione è disciplinata dal § 551 BGB. Di conseguenza,
- la cauzione può ammontare fino a tre mensilità nette.
- l’inquilino può pagare la somma in tre rate mensili a partire dall’inizio del rapporto di locazione.
- la somma deve essere separata dal patrimonio del locatore e investita ai consueti tassi d’interesse per depositi di risparmio con un preavviso di disdetta di tre mesi.
- sono possibili accordi diversi, ma non possono gravare sull’inquilino oltre quanto previsto dalla legge.
Oltre a questa base giuridica, esiste una serie di decisioni giudiziarie che trattano i dettagli della gestione di un accordo sul pagamento di una garanzia locativa. Tra queste rientra, ad esempio, il principio secondo cui, in caso di un canone forfettario utilizzato raramente, l’importo mensile indicato nel contratto di locazione costituisce la base di calcolo. Ciò significa che, in questo caso, i costi di gestione non vengono detratti dall’importo lordo. Allo stesso modo, una sentenza della Corte federale di giustizia ha stabilito (BGH VIII ZR 86/03 del 3 dicembre 2003) che, in caso di pagamento eccessivo, l’inquilino ha diritto alla restituzione. Ciò vale per alcuni vecchi contratti.
Un’ulteriore particolarità riguarda le cauzioni combinate. Se il locatore calcola diverse garanzie locative, ad esempio per tutelare separatamente il parquet, gli elettrodomestici da cucina e il canone netto, la somma complessiva non può comunque superare tre mensilità nette.
Massimo tre Canoni netti a freddo come garanzia locativa
Dalla legge e dalle sentenze deriva una definizione chiara della garanzia locativa. La cauzione può corrispondere al massimo a una somma pari a tre canoni mensili netti a freddo. Tutte le richieste eccedenti sono inefficaci. Allo stesso modo, il locatore è libero di rinunciare a una cauzione o di stabilire un importo inferiore.
Importante: la garanzia locativa deve essere necessariamente concordata nel contratto di locazione. Una somma concordata successivamente o verbalmente è giuridicamente inefficace!
È inefficace anche una fideiussione richiesta in aggiunta al pagamento della cauzione dovuta. Se il locatore richiede un fideiussore oltre alla garanzia locativa e quest’ultimo sottoscrive una dichiarazione scritta, tale dichiarazione è giuridicamente inefficace. Ciò significa che, in caso di insolvenza, il fideiussore non deve effettuare alcun pagamento.
Ingresso: quando e come è dovuta la garanzia locativa?
La cauzione è generalmente dovuta alla data dell’ingresso. Tuttavia, il conduttore può pagare l’importo totale in tre rate. Ciò è consentito indipendentemente da una diversa disposizione nel contratto di locazione. Infatti, il § 551 BGB prevede espressamente il pagamento rateale e impedisce di svantaggiare il conduttore mediante accordi diversi.
Molti locatori richiedono che la cauzione venga ricevuta prima della consegna delle chiavi. Tuttavia, il ricevimento anticipato del denaro non è necessario. Tali richieste possono portare a un conflitto che grava sul nuovo rapporto di locazione. I conduttori dovrebbero agire con prudenza, mentre i locatori devono rispettare le disposizioni di legge.
Il mancato pagamento costituisce motivo di disdetta
La cauzione è una garanzia per il locatore. Pertanto, egli ha diritto a ricevere puntualmente il pagamento. I conduttori dovrebbero assicurarsi di pagare le rate o l’importo totale di conseguenza. In caso di ritardo, incombe il rischio di una disdetta senza preavviso. Infatti, ai sensi del § 569 comma 2a BGB, il locatore ha il diritto di disdire il contratto di locazione in via straordinaria e senza preavviso se il conduttore è in mora con il pagamento della garanzia e l’importo arretrato raggiunge una somma pari ad almeno due canoni netti a freddo.
Alternativa: fideiussione per la cauzione o certificato di fideiussione
Una forma particolare di deposito della cauzione è la fideiussione. Esiste una moltitudine di fornitori che garantiscono ai locatori di farsi carico delle richieste finanziarie fino all’importo della cauzione. A tal fine, il locatore riceve un certificato di fideiussione. Qualora egli l’intera somma della Se il locatore ha il diritto di reclamare legittimamente la garanzia locativa o una parte di essa, interviene il garante.
Di norma si tratta di fornitori molto affidabili, come banche, compagnie assicurative o imprese analoghe. In linea di principio, la fideiussione può essere prestata anche da privati; tuttavia, in questo caso l’accettazione da parte dei locatori diminuisce sensibilmente.
L’inquilino non deve depositare alcuna garanzia presso il fornitore della fideiussione per la cauzione. Paga però un premio annuale. La gestione è paragonabile a quella di un’assicurazione. Lo svantaggio: di norma, questa fideiussione riduce leggermente il punteggio Schufa.
Importante: il locatore non è obbligato ad accettare questa forma di garanzia locativa.
Custodire la cauzione: ecco come funziona
L’importo della cauzione appartiene all’inquilino. Tuttavia, il locatore custodisce la somma per compensare, qualora ve ne sia una legittima necessità, eventuali svantaggi finanziari attingendo a tale importo. Questa situazione richiede un trattamento particolare della garanzia locativa.
Per evitare un danno finanziario all’inquilino, ad esempio in caso di insolvenza del locatore, quest’ultimo deve investire l’importo separatamente dal proprio patrimonio. Ciò è possibile in diversi modi. Tra questi rientrano, ad esempio, i conti fiduciari o il classico libretto di risparmio intestato all’inquilino. È possibile anche una custodia collettiva, insieme al denaro di diversi altri inquilini, su un unico conto.
Importante: in caso di insolvenza, l’importo della cauzione deve essere protetto dall’accesso di terzi. Inoltre, l’intera somma deve essere sempre disponibile.
Un altro punto importante riguarda la remunerazione. Il locatore deve investire l’importo al tasso d’interesse usuale. In una fase di bassi tassi d’interesse ciò è poco rilevante. Tuttavia, se i tassi d’interesse sugli investimenti aumentano notevolmente, da un rapporto di locazione pluriennale può derivare un enorme incremento degli interessi. Se il locatore non ha investito l’importo della cauzione in modo conforme allo scopo, deve rispondere della perdita degli interessi. Ciò significa che è tenuto a versare un indennizzo all’inquilino.
L’inquilino può esigere una prova della forma d’investimento. Il locatore deve indicare dove e a quale tasso d’interesse è stato investito il denaro. Se tale prova non viene fornita, l’inquilino ha persino il diritto di trattenere i pagamenti del canone fino alla presentazione della prova.
Il trasloco: l’inquilino può utilizzare o trattenere la cauzione?
Idealmente, la garanzia locativa rimane intatta. Tuttavia, al più tardi al momento del trasloco si pone la domanda: il locatore può utilizzare la somma? In quali casi ciò è possibile? Entro quando può trattenere il denaro trattenere? Su queste domande regna l’incertezza e qualche malinteso tra molti inquilini e locatori privati.
Consumare la cauzione con l’affitto
Un classico malinteso è la convinzione di poter «consumare» la cauzione d’affitto alla fine della durata contrattuale. Tuttavia, l’inquilino non può assolutamente omettere il pagamento dell’affitto e fare riferimento all’importo della cauzione. Questa, infatti, ha un altro scopo. Qualora non paghi l’affitto conformemente al contratto, entra in mora indipendentemente dall’esistenza di una garanzia locativa.
Chi è il titolare del diritto alla cauzione d’affitto?
In linea di principio vale quanto segue: la cauzione d’affitto viene restituita alla persona che l’ha pagata o a nome della quale è stata depositata. Tuttavia, questa questione può diventare rilevante qualora più persone – una coppia, una comunità abitativa, ecc. – abbiano firmato il contratto di locazione e abbiano effettuato il pagamento congiuntamente.
- Nel caso di una coppia, il locatore può versare la cauzione d’affitto a una persona come importo complessivo. In tal modo è liberato dal proprio debito. Un caso particolare si verifica quando solo una parte della coppia si trasferisce, ma il contratto rimane in vigore. È consigliabile che entrambi gli inquilini concordino un conguaglio oppure che il contratto venga rinnovato con un solo inquilino. In questo caso, la cauzione d’affitto, compresi gli interessi, deve essere restituita all’avente diritto e nuovamente versata dall’inquilino che rimane.
- In una comunità abitativa la procedura è simile. In questo caso vi è spesso un inquilino principale autorizzato a subaffittare l’appartamento ad altre persone. Salvo diverso accordo, il locatore versa l’importo all’inquilino principale. Se la comunità abitativa continua a esistere dopo il trasferimento dell’inquilino principale, il contratto di locazione viene modificato e gli inquilini rimasti effettuano nuovamente il pagamento della cauzione. La cauzione precedente deve comunque essere restituita.
- Qualora vi sia un terzo che abbia pagato la cauzione all’inizio del contratto, dipende dalla configurazione dell’accordo. Il terzo può agire come creditore per l’inquilino oppure diventare un ulteriore contraente per il locatore. A seconda della decisione, la cauzione d’affitto spetta all’inquilino o all’ulteriore contraente.
- Qualora un inquilino deceda, gli eredi subentrano come beneficiari. Il locatore deve versare la cauzione alla comunione ereditaria o all’erede unico. In teoria, in circostanze particolari, gli eredi possono anche subentrare nella locazione. In questo caso, la cauzione d’affitto rimarrebbe rimanere.
Entro quando deve essere restituito il deposito cauzionale?
In linea di principio, gli inquilini hanno diritto alla restituzione immediata della cauzione alla scadenza del contratto. Tuttavia, diverse sentenze concedono al locatore un termine di sei mesi per verificare lo stato regolare dell’abitazione e i pagamenti ancora dovuti. Al più tardi sei mesi dopo la fine del contratto, la garanzia locativa deve essere restituita all’inquilino. Un’eccezione si applica solo in caso di importi ancora aperti e di conguagli delle spese accessorie ancora pendenti. Maggiori dettagli seguiranno più avanti.
Se, anche dopo un sollecito e trascorso tale termine, il locatore non restituisce l’importo della cauzione, entra in mora. L’inquilino può quindi avviare una procedura di recupero crediti, richiedere un decreto ingiuntivo o intentare una causa per la restituzione. È consigliabile scegliere prima la via di una richiesta scritta tramite raccomandata, con fissazione di un termine di pagamento, per ottenere il versamento.
Richiesta di restituzione: attenzione alla prescrizione
Nel richiedere la restituzione degli importi della cauzione ancora dovuti, l’inquilino deve rispettare il termine di prescrizione. Questo è di tre anni solari a partire dalla fine dell’anno in cui è avvenuto il trasloco. Se, ad esempio, un contratto di locazione termina il 30 aprile 2022, il termine di prescrizione decorre dal 1º gennaio 2023 e scade il 31 dicembre 2025. Se entro tale data l’inquilino non ha richiesto la restituzione della cauzione ancora dovuta, il suo diritto si prescrive e il locatore non è più tenuto a restituirla.
Caso particolare: restituzione della cauzione in caso di cambio di proprietario
Durante un rapporto di locazione, l’immobile può cambiare proprietario. Il nuovo proprietario subentra in tutti i contratti di locazione in corso e nei relativi diritti e obblighi. Ciò vale anche per la garanzia locativa. Tuttavia, se il nuovo proprietario diventa insolvente o non paga neppure dopo una richiesta scritta, l’inquilino può chiamare in causa anche il precedente proprietario. In questo caso è consigliabile una consulenza legale.
Quando e per quali motivi il locatore può trattenere e utilizzare la garanzia locativa? Il locatore deve restituire all’inquilino l’intero importo della garanzia locativa, oltre agli interessi maturati. Tuttavia, può trattenere l’importo e, se necessario, persino compensarlo. Ciò è possibile nei seguenti casi:
- È ancora dovuto un canone di locazione.
- Al momento del trasloco erano state concordate riparazioni estetiche che non sono ancora state eseguite.
- È ancora pendente un conguaglio delle spese accessorie, dal quale presumibilmente risulterà un pagamento aggiuntivo a carico dell’inquilino.
- L’inquilino è in ritardo conè in mora per il pagamento di conguagli relativi a rendiconti delle spese di gestione già conclusi.
- Il conduttore ha causato danni nell’appartamento.
In tutti i casi il locatore può trattenere il denaro e, se necessario, utilizzarlo per compensare il proprio svantaggio finanziario o i danni. Tuttavia, anche in questo caso esistono delle limitazioni. La valutazione dei danni deve poter resistere a un esame giudiziario. In questo contesto, il verbale di consegna dell’appartamento può assumere particolare importanza. Per quanto riguarda i rendiconti delle spese di gestione ancora pendenti, il locatore può inoltre trattenere soltanto la somma corrispondente all’importo dei conguagli presumibili. Gli importi eccedenti devono essere restituiti anticipatamente al più tardi sei mesi dopo la fine del contratto.