Многие соискатели жилья знакомы с формулировками в объявлениях: «Залог в размере двух месячных арендных плат» или «Обеспечение по договору аренды составляет три арендные платы без коммунальных расходов». Эти указания относятся к обеспечительному взносу, который должен внести арендатор. С помощью этого платежа арендодатель хочет защититься от непоступления арендной платы и в случае обнаружения повреждений при выезде создать финансовый рычаг для их устранения. Однако и размер залога, и размещение, и использование этих денег регулируются довольно строгими правилами. Поэтому как для потенциальных арендаторов, так и для арендодателей представляет интерес, как именно работает залог за аренду. Кроме того, возникает вопрос: какие права и обязанности вытекают из этого для обеих сторон?
Правовая основа залога за аренду
В целом действует следующее правило: ни один арендодатель не обязан требовать обеспечения по договору аренды. Однако в его интересах может быть застраховать себя от рисков. Если кто-либо требует такой залог, применяется Гражданское уложение Германии (BGB). Залог за аренду регулируется в § 551 BGB. Согласно ему
- залог за аренду может составлять до трех месячных арендных плат без коммунальных расходов.
- арендатор может выплачивать сумму тремя ежемесячными платежами с начала арендных отношений.
- сумма должна храниться отдельно от имущества арендодателя и размещаться под обычные процентные ставки по сберегательным вкладам с трехмесячным сроком уведомления о расторжении.
- возможны иные договоренности, однако они не могут возлагать на арендатора более значительное бремя, чем предусмотрено законом.
Помимо этой правовой основы существует ряд судебных решений, регулирующих детали обращения с обеспечением при договоренности о внесении залога за аренду. Например, к ним относится правило, согласно которому при редко используемой фиксированной арендной плате базой для расчета считается месячная сумма, указанная в договоре аренды. Это означает: в данном случае эксплуатационные расходы не вычитаются из валовой суммы. Кроме того, решением Федерального верховного суда (BGH VIII ZR 86/03 от 3 декабря 2003 года) установлено, что при внесении завышенной суммы арендатор имеет право на возврат средств. Это относится к некоторым старым договорам.
Еще одна особенность действует для комбинированных залогов. Если арендодатель рассчитывает несколько видов обеспечения, чтобы, например, отдельно застраховать паркет, кухонную технику и арендную плату без коммунальных расходов, общая сумма все равно не может превышать трех таких арендных плат.
Максимум три Чистая арендная плата без коммунальных расходов как обеспечение по аренде
Из закона и судебных решений следует чёткое определение размера обеспечения по аренде. Залог может составлять максимум сумму трёх месячных чистых арендных плат без коммунальных расходов. Все требования, превышающие эту сумму, недействительны. При этом арендодатель вправе отказаться от залога или установить меньшую сумму.
Важно: обеспечение по аренде обязательно должно быть согласовано в договоре аренды. Сумма, согласованная впоследствии или устно, юридически недействительна!
Недействительным также является поручительство, требуемое дополнительно к уплате залога. Если арендодатель требует поручителя сверх обеспечения по аренде и тот подписывает письменное заявление, оно юридически недействительно. Это означает: в случае неплатежа поручитель не обязан производить оплату.
Заселение: когда и в каком размере подлежит уплате обеспечение по аренде?
Залог за аренду в принципе подлежит уплате к дате заселения. Однако арендатор может выплатить общую сумму тремя частями. Это разрешено независимо от иного положения в договоре аренды. Ведь § 551 BGB прямо предусматривает оплату частями и не допускает ухудшения положения арендатора посредством иных соглашений.
Многие арендодатели требуют поступления залога до передачи ключей. Однако досрочное поступление денег не является обязательным. Такие требования могут привести к конфликту, который обременит новые арендные отношения. Арендаторам следует действовать осмотрительно, а арендодателям — соблюдать правовые нормы.
Просрочка платежа является основанием для расторжения договора
Залог служит обеспечением интересов арендодателя. Поэтому он имеет право на своевременное поступление денег. Арендаторам следует обеспечить соответствующую оплату частей либо всей суммы. В случае просрочки грозит расторжение договора без соблюдения срока уведомления. Согласно § 569 абз. 2a BGB, арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в чрезвычайном порядке и без соблюдения срока уведомления, если арендатор просрочил уплату обеспечения и непогашенная сумма достигает как минимум суммы двух чистых арендных плат без коммунальных расходов.
Альтернатива: поручительство по залогу за аренду или гарантийный документ
Особой формой внесения залога является поручительство. Существует множество поставщиков, которые гарантируют арендодателям покрытие финансовых требований в размере до суммы залога за аренду. Взамен арендодатель получает гарантийный документ. Если он всю суммуЕсли арендодатель правомерно предъявляет требования к обеспечительному платежу или его части, поручитель вступает в дело.
Как правило, речь идет о весьма надежных поставщиках услуг, таких как банки, страховые компании или аналогичные предприятия. В принципе, поручительство также могут предоставить частные лица, однако в этом случае его принятие арендодателями значительно снижается.
Арендатор не должен предоставлять поставщику поручительства по залогу за аренду какое-либо обеспечение. Однако он выплачивает ежегодную премию. Оформление сопоставимо со страхованием. Недостаток: такое поручительство, как правило, незначительно снижает показатель Schufa.
Важно: арендодатель не обязан принимать эту форму обеспечения по аренде.
Хранение залога — как это происходит
Сумма залога принадлежит арендатору. Однако арендодатель хранит эту сумму, чтобы при обоснованной необходимости компенсировать из нее финансовые убытки. Такая ситуация требует особого обращения с обеспечением по аренде.
Чтобы избежать финансового ущерба для арендатора, например в случае банкротства арендодателя, арендодатель должен вложить сумму отдельно от собственного имущества. Это можно сделать различными способами. К ним относятся, например, доверительные счета или классическая сберегательная книжка на имя арендатора. Возможно также коллективное хранение денежных средств нескольких других арендаторов на одном счете.
Важно: в случае банкротства сумма залога должна быть защищена от доступа третьих лиц. Кроме того, вся сумма должна быть в любой момент доступна.
Еще одним важным моментом являются проценты. Арендодатель должен инвестировать сумму по обычной процентной ставке. В период низких процентных ставок это не имеет большого значения. Однако если процентные ставки по вложениям заметно вырастут, за годы арендных отношений может накопиться значительный прирост процентов. Если арендодатель не вложил сумму залога надлежащим образом, он должен компенсировать потерю процентов. Это означает, что он обязан выплатить арендатору компенсацию.
Арендатор вправе потребовать подтверждение формы вложения. Арендодатель должен раскрыть, где и под какой процент вложены деньги. Если он этого не сделает, арендатор даже вправе удерживать арендные платежи до предоставления подтверждения.
Выезд: может ли арендатор использовать или удерживать залог за аренду?
В идеале обеспечение по аренде остается нетронутым. Тем не менее не позднее момента выезда возникает вопрос: может ли арендодатель использовать эту сумму? В каких случаях это возможно? До какого момента он может удерживать деньги удержать? У многих арендаторов и частных арендодателей нет ясности по этим вопросам, и возникают те или иные недоразумения.
«Прожить» гарантийный депозит
Классическое недоразумение — убеждённость в том, что в конце срока действия договора разрешается «прожить» арендный депозит. Однако арендатор ни в коем случае не вправе отказаться от уплаты арендной платы и ссылаться на сумму депозита. Ведь депозит выполняет другую функцию. Если он не платит аренду в соответствии с договором, то независимо от наличия гарантийного депозита оказывается в просрочке.
Кто имеет право на арендный депозит?
В принципе действует правило: арендный депозит получает лицо, которое его внесло, то есть на чьё имя он размещён. Однако этот вопрос может иметь значение, если договор аренды подписали несколько лиц — пара, жильцы совместной квартиры и т. д. — и платёж был внесён совместно.
- В случае пары арендодатель может выплатить арендный депозит одному из лиц общей суммой. Тем самым он освобождается от своего обязательства. Особый случай возникает, если съезжает только один из партнёров, а договор продолжает действовать. Целесообразно, чтобы оба арендатора договорились о компенсации либо чтобы договор был переоформлен только на одного арендатора. В этом случае арендный депозит вместе с процентами должен быть возвращён правомочному лицу, а оставшийся арендатор должен внести его заново.
- В совместной квартире процедура аналогична. В этом случае часто имеется основной арендатор, который вправе сдавать квартиру в субаренду другим лицам. Если не было согласовано иное, арендодатель выплачивает сумму основному арендатору. Если после выезда основного арендатора совместное проживание продолжается, договор аренды изменяется, а оставшиеся арендаторы вновь вносят сумму депозита. Тем не менее ранее внесённый депозит должен быть выплачен.
- Если депозит в начале действия договора внёс третье лицо, всё зависит от условий соглашения. Третье лицо либо выступает кредитором арендатора, либо становится дополнительной стороной договора для арендодателя. В зависимости от принятого решения арендный депозит получает арендатор или дополнительная сторона договора.
- Если арендатор умирает, выгодоприобретателями становятся наследники. Арендодатель должен выплатить депозит сообществу наследников или единственному наследнику. Теоретически при особых обстоятельствах наследники также могут вступить в права арендатора. В этом случае арендный депозит сохранялся бы оставаться.
До какого срока должен быть возвращён залог за аренду?
В принципе, арендаторы имеют право на немедленный возврат залога по окончании договора. Однако различные судебные решения предоставляют арендодателю срок в шесть месяцев, чтобы проверить надлежащее состояние квартиры и наличие непогашенных платежей. Не позднее чем через шесть месяцев после окончания договора обеспечение по аренде должно быть выплачено арендатору. Исключение действует только при наличии открытых задолженностей и ещё не выставленных расчётов эксплуатационных расходов. Подробнее об этом ниже.
Если арендодатель даже после напоминания по истечении этого срока не возвращает сумму залога, он считается просрочившим исполнение обязательства. Тогда арендатор может инициировать процедуру взыскания, получить судебный приказ о взыскании задолженности или подать иск о возврате суммы. Рекомендуется предварительно направить письменное требование о выплате заказным письмом с установленным сроком платежа.
Требование о возврате: соблюдайте срок исковой давности
При требовании возврата непогашенных сумм залога арендатор должен учитывать срок исковой давности. Он составляет три календарных года, считая с конца года выезда. Если договор аренды, например, заканчивается 30 апреля 2022 года, срок исковой давности начинается 1 января 2023 года и заканчивается 31 декабря 2025 года. Если арендатор до этого времени не потребовал возврата непогашенного залога, его требование утрачивает силу за давностью, и арендодатель больше не обязан возвращать эту сумму.
Особый случай: возврат залога при смене собственника
В течение срока аренды недвижимость может сменить собственника. Новый собственник принимает на себя все действующие договоры аренды, а также вытекающие из них права и обязанности. Это относится и к обеспечению по аренде. Однако если новый собственник станет неплатёжеспособным или не выплатит сумму даже после письменного требования, арендатор может привлечь к ответственности и предыдущего собственника. В этом случае рекомендуется обратиться за юридической консультацией.
Когда и для чего арендодатель может удерживать и использовать обеспечение по аренде? Арендодатель должен вернуть арендатору всю сумму обеспечения по аренде вместе с начисленными процентами. Однако он может удержать эту сумму и при необходимости даже зачесть её. Это возможно в следующих случаях:
- Ещё не оплачена арендная плата.
- При выезде были согласованы косметические ремонтные работы, которые ещё не выполнены.
- Не завершён расчёт эксплуатационных расходов, по которому, вероятно, арендатору потребуется внести доплату.
- Арендатор имеет задолженность по задержке с погашением доплат по уже завершённым расчётам эксплуатационных расходов.
- Арендатор причинил ущерб квартире.
Во всех случаях арендодатель может удержать деньги и при необходимости использовать их для компенсации своего финансового ущерба или повреждений. Однако и здесь существуют ограничения. Так, оценка ущерба должна выдерживать судебную проверку. В этом случае особое значение при необходимости приобретает акт приёма-передачи квартиры. В отношении неоплаченных расчётов эксплуатационных расходов также действует правило: арендодатель может удерживать только сумму, соответствующую размеру предполагаемых доплат. Суммы сверх этого он обязан выплатить не позднее чем через шесть месяцев после окончания договора.