Багато людей, які шукають житло, знають додаткові умови в оголошеннях: «Депозит у розмірі двох місячних орендних плат» або «Забезпечення оренди становить три орендні плати без комунальних витрат». Ці вказівки стосуються застави, яку має сплатити орендар. Цим платежем орендодавець хоче застрахуватися від несплати оренди та у разі пошкоджень під час виїзду створити фінансовий важіль для їх усунення. Однак і розмір депозиту, і розміщення та використання коштів підпорядковуються відносно суворим правилам. Тому як для потенційних орендарів, так і для орендодавців цікаво, як саме працює орендний депозит. Крім того, виникає питання: які права та обов’язки випливають із цього для обох сторін?
Правова основа орендного депозиту
Загалом діє правило: жоден орендодавець не зобов’язаний вимагати забезпечення оренди. Однак у його інтересах може бути убезпечити себе. Якщо хтось вимагає такий орендний депозит, застосовується Цивільний кодекс Німеччини (BGB). У § 551 BGB врегульовано питання орендного депозиту. Відповідно до нього
- орендний депозит може становити до трьох місячних орендних плат без комунальних витрат.
- орендар може сплатити цю суму трьома щомісячними платежами від початку орендних відносин.
- сума має зберігатися окремо від майна орендодавця та розміщуватися за звичайними процентними ставками для ощадних вкладів із тримісячним строком повідомлення про розірвання.
- можливі інші домовленості, але вони не можуть обтяжувати орендаря понад передбачене законом.
На додаток до цієї правової основи існує низка судових рішень, які регулюють деталі поводження з коштами в разі домовленості про сплату забезпечення оренди. Наприклад, якщо паушальна орендна плата використовується рідко, основою розрахунку вважається місячна сума, зазначена в договорі оренди. Це означає: у цьому випадку експлуатаційні витрати не віднімаються від загальної суми. Також рішенням Федерального верховного суду (BGH VIII ZR 86/03 від 3 грудня 2003 року) встановлено, що в разі надмірної сплати орендар має право на повернення коштів. Це стосується деяких старих договорів.
Ще одна особливість стосується комбінованих депозитів. Якщо орендодавець розраховує кілька видів забезпечення оренди, щоб, наприклад, окремо забезпечити збереження паркету, кухонних приладів і орендної плати без комунальних витрат, загальна сума все одно не може перевищувати трьох місячних орендних плат без комунальних витрат.
Максимум три Чиста орендна плата без комунальних витрат як гарантія оренди
Із закону та судових рішень випливає чітке визначення розміру гарантії оренди. Застава може становити максимум суму трьох місячних чистих орендних плат без комунальних витрат. Усі вимоги, що перевищують цю суму, є недійсними. Так само орендодавець може відмовитися від застави або встановити нижчу суму.
Важливо: гарантія оренди обов’язково має бути погоджена в договорі оренди. Сума, погоджена згодом або усно, є юридично недійсною!
Недійсною є також порука, яку вимагають додатково до сплати застави. Якщо орендодавець вимагає поручителя понад гарантію оренди, а той підписує письмову заяву, вона є юридично недійсною. Це означає: у разі невиконання зобов’язань поручитель не зобов’язаний здійснювати платіж.
Заселення: коли і як сплачується гарантія оренди?
Застава за оренду зазвичай підлягає сплаті на дату заселення. Однак орендар може сплатити загальну суму трьома частинами. Це дозволено незалежно від іншого положення в договорі оренди. Адже § 551 BGB прямо передбачає оплату частинами та не допускає погіршення становища орендаря іншими домовленостями.
Багато орендодавців вимагають надходження застави до передачі ключів. Проте дострокове надходження коштів не є необхідним. Такі вимоги можуть призвести до конфлікту, який обтяжить нові орендні відносини. Орендарі мають діяти обачно, а орендодавці — дотримуватися правових вимог.
Несплата є підставою для розірвання договору
Застава є гарантією для орендодавця. Тому він має право на своєчасне надходження коштів. Орендарі повинні стежити за відповідною сплатою частин або загальної суми. У разі прострочення загрожує розірвання договору без дотримання строку попередження. Адже відповідно до § 569 абз. 2a BGB орендодавець має право розірвати договір оренди в позасудовому порядку та без дотримання строку попередження, якщо орендар прострочив сплату гарантійного платежу, а заборгована сума досягла щонайменше суми двох чистих орендних плат без комунальних витрат.
Альтернатива: порука за заставу оренди або гарантійний документ
Особливою формою внесення застави є порука. Існує велика кількість постачальників, які гарантують орендодавцям, що вони покриють фінансові вимоги до розміру застави за оренду. За це він отримує гарантійний документ. Якщо він усю суму заставиЯкщо орендодавець правомірно пред’являє вимогу щодо гарантії орендної плати або її частини, поручитель вступає в справу.
Як правило, йдеться про дуже надійних постачальників, таких як банки, страхові компанії або подібні підприємства. У принципі, поручительство також можуть надавати приватні особи, однак тоді орендодавці приймають його значно рідше.
Орендар не повинен залишати постачальнику поручительства за заставу за оренду жодного забезпечення. Однак він сплачує щорічну премію. Оформлення можна порівняти зі страхуванням. Недолік: через це поручительство, як правило, незначно знижується показник Schufa.
Важливо: орендодавець не зобов’язаний приймати цю форму забезпечення орендної плати.
Зберігання застави — як це відбувається
Сума застави належить орендарю. Однак орендодавець зберігає цю суму, щоб у разі обґрунтованої потреби компенсувати з неї фінансові збитки. Така ситуація вимагає особливого поводження із забезпеченням орендної плати.
Щоб уникнути фінансової шкоди для орендаря, наприклад у разі неплатоспроможності орендодавця, орендодавець повинен розмістити суму окремо від власного майна. Це можна зробити різними способами. До них, наприклад, належать фідуціарні рахунки або класична ощадна книжка на ім’я орендаря. Також можливе колективне зберігання коштів кількох інших орендарів на одному рахунку.
Важливо: у разі неплатоспроможності сума застави має бути захищена від доступу третіх осіб. Крім того, вся сума повинна бути доступною в будь-який момент.
Ще одним важливим аспектом є нарахування відсотків. Орендодавець повинен розмістити суму під звичайну процентну ставку. У період низьких процентних ставок це малоістотно. Однак якщо відсотки за вкладами значно зростають, із багаторічних орендних відносин може виникнути величезний приріст відсотків. Якщо орендодавець не розмістив суму застави належним чином, він має компенсувати втрату відсотків. Це означає: він зобов’язаний виплатити орендарю компенсацію.
Орендар має право вимагати підтвердження способу розміщення коштів. Орендодавець повинен розкрити, де і під який відсоток розміщені гроші. Якщо він цього не зробить, орендар навіть має право утримувати орендні платежі до надання підтвердження.
Виїзд: чи може орендар використати або утримати заставу за оренду?
В ідеалі забезпечення орендної плати залишається недоторканим. Проте найпізніше під час виїзду постає питання: чи може орендодавець використати цю суму? У яких випадках це допускається? До якого моменту він може утримувати гроші утримати? Щодо цих питань у багатьох орендарів і приватних орендодавців існує невизначеність та те чи інше непорозуміння.
«Прожити» заставу за оренду
Класичним непорозумінням є переконання, що наприкінці строку дії договору можна «прожити» орендну заставу. Однак орендар у жодному разі не має права відмовитися від сплати орендної плати та посилатися на суму застави. Адже вона має інше призначення. Якщо він не сплачує орендну плату відповідно до договору, то, незалежно від наявності застави, прострочує виконання зобов’язання.
Хто має право вимагати повернення орендної застави?
Загалом діє правило, що орендну заставу отримує особа, яка її сплатила або на чиє ім’я її оформлено. Однак це питання може бути актуальним, якщо договір оренди підписали кілька осіб — пара, спільнота орендарів тощо — і платіж було здійснено спільно.
- У випадку пари орендодавець може виплатити орендну заставу одній особі повністю. Таким чином він звільняється від свого боргу. Особливий випадок виникає, якщо з квартири виїжджає лише один із партнерів, а договір продовжує діяти. Доцільно, щоб обидва орендарі домовилися про компенсацію або щоб договір було переукладено лише з одним орендарем. У цьому випадку орендну заставу разом із відсотками необхідно повернути уповноваженій особі, а орендар, який залишається, має сплатити її заново.
- У спільноті орендарів процедура є подібною. У такому випадку часто існує основний орендар, який має право здавати квартиру в суборенду іншим особам. Якщо не домовлено інакше, орендодавець виплачує суму основному орендарю. Якщо після виїзду основного орендаря спільнота зберігається, відбувається зміна договору оренди та повторна сплата суми застави орендарями, які залишилися. Однак попередню заставу все одно необхідно виплатити.
- Якщо заставу на початку дії договору сплатила третя особа, усе залежить від умов домовленості. Третя особа може виступати кредитором від імені орендаря або стати додатковою стороною договору для орендодавця. Залежно від рішення орендну заставу отримує орендар або додаткова сторона договору.
- Якщо орендар помирає, спадкоємці стають бенефіціарами. Орендодавець має виплатити заставу спадковій спільноті або єдиному спадкоємцю. Теоретично за особливих обставин спадкоємці також можуть перебрати орендні правовідносини. У цьому випадку орендна застава залишалася бзалишатися.
До якого часу має бути повернена орендна застава?
Загалом орендарі мають право на негайне повернення застави після закінчення договору. Однак різні судові рішення надають орендодавцю строк у шість місяців, щоб перевірити належний стан житла та наявність несплачених платежів. Не пізніше ніж через шість місяців після закінчення договору гарантійний внесок має бути виплачений орендарю. Виняток можливий лише за наявності відкритих рахунків або ще не складених розрахунків експлуатаційних витрат. Детальніше про це нижче.
Якщо орендодавець навіть після вимоги не повертає суму застави після закінчення цього строку, він вважається таким, що прострочив виконання зобов’язання. Тоді орендар може розпочати процедуру стягнення, отримати судовий платіжний наказ або подати позов про повернення коштів. Рекомендується спочатку надіслати письмову вимогу рекомендованим листом із зазначеним строком оплати.
Повернення коштів: слід враховувати строк позовної давності
Під час вимоги про повернення несплаченої застави орендар має враховувати строк позовної давності. Він становить три календарні роки, що обчислюються до кінця року виселення. Якщо, наприклад, договір оренди закінчується 30 квітня 2022 року, строк позовної давності починається 1 січня 2023 року та закінчується 31 грудня 2025 року. Якщо до цього часу орендар не витребував несплачену заставу, його вимога втрачає чинність за давністю, і орендодавець більше не зобов’язаний її повертати.
Особливий випадок: повернення застави при зміні власника
Під час орендних відносин нерухомість може змінити власника. Новий власник при цьому перебирає всі чинні договори оренди, а також права й обов’язки, що з них випливають. Це також стосується гарантійного внеску. Однак якщо новий власник стане неплатоспроможним або не здійснить оплату навіть після письмової вимоги, орендар може також покласти відповідальність на попереднього власника. У цьому випадку рекомендується звернутися по юридичну консультацію.
Коли і для чого орендодавець має право утримувати та використовувати гарантійний внесок? Орендодавець має повернути орендарю всю суму гарантійного внеску разом із нарахованими відсотками. Однак він може утримати цю суму та, за потреби, навіть зарахувати її в рахунок інших вимог. Це можливо в таких випадках:
- Ще не сплачено орендний платіж.
- Під час виселення були погоджені косметичні ремонти, які ще не виконані.
- Ще не складено розрахунок експлуатаційних витрат, за яким для орендаря, імовірно, виникне доплата.
- Орендар має простроченупрострочив сплату доплат за вже завершеними розрахунками експлуатаційних витрат.
- Орендар завдав пошкоджень у квартирі.
У всіх випадках орендодавець може утримати гроші та, за потреби, використати їх для компенсації своїх фінансових збитків або пошкоджень. Однак і тут є обмеження. Так, оцінка пошкоджень має витримувати судову перевірку. У цьому випадку, за потреби, особливого значення набуває протокол передачі квартири. Щодо несплачених розрахунків експлуатаційних витрат також діє правило: орендодавець може утримувати лише суму, що відповідає розміру очікуваних доплат. Суми, що перевищують її, він має виплатити не пізніше ніж через шість місяців після закінчення договору.