يعرف كثير من الباحثين عن شقق الإضافات الواردة في الإعلانات: «ضمان بقيمة إيجاري شهرين» أو «يبلغ ضمان الإيجار ثلاثة إيجارات أساسية». وتشير هذه الملاحظات إلى وديعة ضمان يُفترض أن يدفعها المستأجر. ويرغب المؤجر من خلال هذا الدفع في حماية نفسه من تعثرات الإيجار وإنشاء وسيلة ضغط مالية لمعالجة الأضرار عند المغادرة. إلا أن كلاً من قيمة الضمان وإيداع الأموال واستخدامها يخضع لقواعد صارمة نسبيًا. لذلك يهم كلاً من الراغبين في الاستئجار والمؤجرين معرفة كيفية عمل ضمان الإيجار بالتحديد. كما يطرح السؤال نفسه: ما الحقوق والالتزامات المترتبة على ذلك لكلا الطرفين؟
الأساس القانوني لضمان الإيجار
تسري القاعدة الأساسية التالية: لا يُلزم أي مؤجر بطلب ضمان إيجار. ومع ذلك، قد يكون من مصلحته تأمين نفسه. وإذا طلب أحدهم ضمان إيجار كهذا، فإن القانون المدني الألماني (BGB) هو المطبق. وقد نُظّم ضمان الإيجار في § 551 BGB. وبناءً على ذلك،
- يجوز أن يبلغ ضمان الإيجار قيمة ثلاثة إيجارات أساسية شهرية كحد أقصى.
- يجوز للمستأجر دفع المبلغ على ثلاث دفعات شهرية ابتداءً من بدء علاقة الإيجار.
- يجب فصل المبلغ عن أموال المؤجر وإيداعه وفق أسعار الفائدة المعتادة للودائع الادخارية ذات فترة إشعار مدتها ثلاثة أشهر.
- تكون الاتفاقات المخالفة ممكنة، لكن لا يجوز أن تُحمّل المستأجر أعباء تتجاوز الأحكام القانونية.
إضافةً إلى هذا الأساس القانوني، توجد مجموعة من الأحكام القضائية التي تتناول تفاصيل التعامل عند الاتفاق على دفع ضمان إيجار. ومن ذلك، على سبيل المثال، أنه في حالة الإيجار الشامل ذي الاستخدام النادر، يُعد المبلغ الشهري المذكور في عقد الإيجار أساسًا للحساب. وهذا يعني أنه في هذه الحالة لا تُخصم تكاليف التشغيل من المبلغ الإجمالي. كما قضى حكم صادر عن المحكمة الاتحادية العليا (BGH VIII ZR 86/03 بتاريخ 3 ديسمبر 2003) بأن للمستأجر الحق في استرداد المبلغ عند دفع قيمة أعلى من اللازم. وينطبق ذلك على بعض العقود القديمة.
وتسري خصوصية أخرى على ضمانات الإيجار المركبة. فإذا احتسب المؤجر عدة ضمانات للإيجار، لتأمين الباركيه وأجهزة المطبخ والإيجار الأساسي بشكل منفصل مثلًا، فلا يجوز رغم ذلك أن يتجاوز المجموع ثلاثة إيجارات أساسية.
ثلاثة كحد أقصى الإيجارات الأساسية الصافية كضمان للإيجار
ينتج عن القانون والأحكام القضائية تحديد واضح لضمان الإيجار. لا يجوز أن يتجاوز مبلغ التأمين مجموع إيجارات أساسية صافية لثلاثة أشهر كحد أقصى. وجميع المطالبات التي تتجاوز ذلك غير نافذة. وبالمثل، يحق للمؤجر التنازل عن التأمين أو تحديد مبلغ أقل.
مهم: يجب الاتفاق على ضمان الإيجار إلزاميًا في عقد الإيجار. أما المبلغ المتفق عليه لاحقًا أو شفهيًا فهو غير نافذ قانونًا!
كما أن الكفالة المطلوبة بالإضافة إلى دفع مبلغ التأمين المستحق غير نافذة. فإذا طلب المؤجر كفيلًا يتجاوز ضمان الإيجار ووقّع هذا الكفيل على إقرار كتابي، فإن هذا الإقرار غير نافذ قانونًا. وهذا يعني أن الكفيل لا يلتزم بأي دفع في حال عدم السداد.
الانتقال إلى المسكن: متى وكيف يصبح ضمان الإيجار مستحقًا؟
يستحق تأمين الإيجار من حيث المبدأ في موعد الانتقال إلى المسكن. إلا أن المستأجر يجوز له دفع المبلغ الإجمالي على ثلاث دفعات. وهذا مسموح به بغض النظر عن أي نص مخالف في عقد الإيجار. إذ تنص المادة § 551 من القانون المدني الألماني صراحةً على الدفع بالتقسيط، وتمنع الإضرار بالمستأجر من خلال اتفاقات أخرى.
يطلب كثير من المؤجرين وصول تأمين الإيجار قبل تسليم المفاتيح. إلا أن وصول المال مسبقًا ليس ضروريًا. وقد تؤدي هذه المطالبات إلى نزاع يثقل كاهل علاقة الإيجار الجديدة. وينبغي للمستأجرين التصرف بحذر، وعلى المؤجرين مراعاة المتطلبات القانونية.
عدم الدفع سبب للإنهاء
التأمين ضمان للمؤجر. ولذلك يحق له استلام المبلغ في موعده. وينبغي للمستأجرين الحرص على دفع الأقساط أو المبلغ الإجمالي وفقًا لذلك. وفي حال التأخر، يهدد الأمر بإنهاء العقد دون مهلة. إذ يحق للمؤجر، وفقًا لـ § 569 Abs. 2a BGB، إنهاء عقد الإيجار استثنائيًا ودون مهلة إذا تأخر المستأجر في دفع مبلغ الضمان، وبلغ المبلغ المستحق مجموع إيجارين أساسيين صافيين على الأقل.
البديل: كفالة تأمين الإيجار أو وثيقة الكفالة
إحدى الطرق الخاصة لإيداع التأمين هي الكفالة. وهناك عدد كبير من مقدمي الخدمات الذين يضمنون للمؤجرين سداد المطالبات المالية حتى قيمة تأمين الإيجار. وفي المقابل، يحصل المؤجر على وثيقة كفالة. وفي حال كان عليه دفع كامل المبلغعندما يطالب المؤجر بحق مشروع في وديعة الإيجار أو جزء منها، يتدخل الكفيل.
عادةً ما يكون مقدمو الخدمات جهات موثوقة جدًا، مثل البنوك أو شركات التأمين أو الشركات المماثلة. ومن حيث المبدأ، يمكن أيضًا تقديم الكفالة من قبل أشخاص خاصين، إلا أن قبولها لدى المؤجرين ينخفض حينها بشكل ملحوظ.
لا يتعين على المستأجر إيداع ضمان لدى مقدم خدمة كفالة وديعة الإيجار. لكنه يدفع قسطًا سنويًا. وتتم المعالجة بطريقة مماثلة للتأمين. أما العيب فهو أن هذه الكفالة تؤدي عادةً إلى انخفاض طفيف في درجة Schufa.
مهم: لا يتعين على المؤجر قبول هذا الشكل من ضمان الإيجار.
حفظ وديعة الإيجار – هكذا يتم الأمر
مبلغ الوديعة يعود إلى المستأجر. إلا أن المؤجر يحتفظ بالمبلغ من أجل تعويض الأضرار المالية من هذا المبلغ عند وجود حاجة مبررة. ويتطلب هذا الوضع معاملة خاصة لضمان الإيجار.
لتجنب تعرض المستأجر لضرر مالي، مثلًا في حالة إفلاس المؤجر، يجب على المؤجر استثمار المبلغ بشكل منفصل عن أمواله الخاصة. ويمكن القيام بذلك بطرق متعددة. ومن أمثلتها حسابات الأمانة أو دفتر التوفير التقليدي باسم المستأجر. كما يمكن حفظ المبلغ بشكل جماعي مع أموال عدة مستأجرين آخرين في حساب واحد.
المهم هنا: في حالة الإفلاس، يجب حماية مبلغ الوديعة من وصول أطراف ثالثة إليه. كما يجب أن يكون المبلغ بالكامل متاحًا في أي وقت.
ومن النقاط المهمة الأخرى احتساب الفائدة. يجب على المؤجر استثمار المبلغ بسعر الفائدة المعتاد. وفي فترة انخفاض أسعار الفائدة، لا يكون ذلك ذا أهمية كبيرة. إلا أنه إذا ارتفعت فوائد الاستثمارات بشكل ملحوظ، فقد ينشأ عن علاقة إيجارية تمتد لسنوات نمو هائل في الفوائد. وإذا لم يستثمر المؤجر مبلغ الوديعة بطريقة مناسبة للغرض، فعليه تحمل خسارة الفائدة. وهذا يعني أنه ملزم تجاه المستأجر بدفع تعويض.
يحق للمستأجر طلب إثبات بشأن طريقة الاستثمار. ويجب على المؤجر الإفصاح عن مكان استثمار المال وسعر الفائدة الذي تم به استثماره. وإذا لم يقدم ذلك، يحق للمستأجر حتى حجب دفعات الإيجار إلى حين تقديم الإثبات.
الانتقال من المسكن: هل يجوز للمستأجر استخدام وديعة الإيجار أو الاحتفاظ بها؟
من الناحية المثالية، تظل وديعة الإيجار دون مساس. ومع ذلك، يطرح السؤال عند الانتقال على أبعد تقدير: هل يجوز للمؤجر استخدام المبلغ؟ وفي أي الحالات ينطبق ذلك؟ وإلى متى يجوز له الاحتفاظ بالمال الاحتفاظ بها؟ تسود حالة من عدم الوضوح وسوء الفهم هنا وهناك بشأن هذه الأسئلة لدى العديد من المستأجرين والمؤجرين من الأفراد.
استهلاك ضمان الإيجار
من حالات سوء الفهم الشائعة الاعتقاد بأنه يُسمح «باستهلاك» وديعة الإيجار في نهاية مدة العقد. غير أن المستأجر لا يجوز له بأي حال الامتناع عن دفع الإيجار والاعتماد على مبلغ الضمان. فهذا الأخير يؤدي غرضًا آخر. وإذا لم يدفع الإيجار وفقًا للعقد، فإنه يتأخر في السداد بصرف النظر عن وجود ضمان للإيجار.
من صاحب الحق في وديعة الإيجار؟
من حيث المبدأ، تكون وديعة الإيجار من حق الشخص الذي دفعها أو التي أُنشئت باسمه. إلا أن هذا السؤال قد يكون ذا صلة إذا وقّع عدة أشخاص – زوجان، أو سكان شقة مشتركة، وما إلى ذلك – عقد الإيجار وسددوا المبلغ بصورة مشتركة.
- في حالة الزوجين، يجوز للمؤجر دفع وديعة الإيجار إلى أحد الشخصين كمبلغ إجمالي. وبذلك تبرأ ذمته من التزامه. وتوجد حالة خاصة إذا غادر أحد الزوجين فقط، بينما يستمر العقد. ومن المستحسن أن يتفق المستأجران على تسوية أو أن يُجدَّد العقد باسم مستأجر واحد فقط. في هذه الحالة يجب إعادة وديعة الإيجار، بما في ذلك الفوائد، إلى صاحب الحق، وعلى المستأجر الباقي دفعها من جديد.
- في حالة السكن المشترك، تكون الإجراءات مماثلة. ففي هذه الحالة يوجد غالبًا مستأجر رئيسي يُسمح له بتأجير المسكن من الباطن لأشخاص آخرين. وما لم يُتفق على خلاف ذلك، يدفع المؤجر المبلغ إلى المستأجر الرئيسي. وإذا استمر السكن المشترك بعد مغادرة المستأجر الرئيسي، يحدث تعديل في عقد الإيجار ودفع جديد لمبلغ الضمان من جانب المستأجرين الباقين. ومع ذلك، يجب دفع الضمان السابق.
- إذا وُجد طرف ثالث دفع الضمان عند بدء العقد، فإن الأمر يعتمد على صياغة الاتفاق. فإما أن يتصرف الطرف الثالث بصفته دائنًا للمستأجر، أو يصبح طرفًا تعاقديًا إضافيًا بالنسبة إلى المؤجر. وبحسب القرار، تؤول وديعة الإيجار إلى المستأجر أو إلى الطرف المتعاقد الإضافي.
- إذا توفي أحد المستأجرين، يحل الورثة محلّه بصفتهم المستفيدين. ويجب على المؤجر دفع الضمان إلى جماعة الورثة أو إلى الوارث الوحيد. ومن الناحية النظرية، يمكن للورثة في ظروف خاصة أيضًا تولي عقد الإيجار. وفي هذه الحالة، يستمر ضمان الإيجار البقاء.
حتى متى يجب إعادة مبلغ التأمين الإيجاري؟
من حيث المبدأ، يحق للمستأجر استرداد مبلغ التأمين فور انتهاء العقد. ومع ذلك، تمنح أحكام قضائية مختلفة المؤجر مهلة قدرها ستة أشهر للتحقق من الحالة النظامية للشقة والمدفوعات المستحقة. وفي موعد أقصاه ستة أشهر بعد انتهاء العقد، يجب دفع ضمان الإيجار للمستأجر. ويُستثنى من ذلك فقط وجود مبالغ مستحقة أو كشوف حساب تكاليف تشغيل لم تُنجز بعد. ويرد مزيد من التفاصيل أدناه.
إذا لم يُعد المؤجر مبلغ التأمين حتى بعد مطالبته بذلك عقب انتهاء هذه المهلة، فإنه يدخل في حالة تأخر عن السداد. ويمكن للمستأجر عندئذٍ البدء بإجراءات تحصيل الديون أو طلب أمر قضائي بالدفع أو رفع دعوى لاسترداد المبلغ. ومن المستحسن أولًا اختيار توجيه مطالبة خطية عبر البريد المسجل بدفع المبلغ، مع تحديد مهلة للسداد.
المطالبة بالاسترداد: مراعاة التقادم
يجب على المستأجر، عند المطالبة باسترداد مبالغ التأمين المستحقة، مراعاة مدة التقادم. وتبلغ هذه المدة ثلاث سنوات تقويمية تبدأ من نهاية سنة الانتقال من المسكن. فإذا انتهى عقد الإيجار مثلًا في 30 أبريل 2022، تبدأ مدة التقادم في 1 يناير 2023 وتنتهي في 31 ديسمبر 2025. وإذا لم يطالب المستأجر حتى ذلك الحين باسترداد مبالغ التأمين المستحقة، تسقط مطالبته بالتقادم، ولا يعود المؤجر ملزمًا بإعادة هذه المبالغ.
حالة خاصة: إعادة مبلغ التأمين عند تغيير المالك
يمكن أن تتغير ملكية العقار أثناء فترة الإيجار. ويتولى المالك الجديد جميع عقود الإيجار السارية والحقوق والالتزامات الناشئة عنها. وينطبق ذلك أيضًا على ضمان الإيجار. ومع ذلك، إذا أصبح المالك الجديد معسرًا أو لم يدفع حتى بعد مطالبته خطيًا، فيمكن للمستأجر أيضًا إلزام المالك السابق بالمسؤولية. وفي هذه الحالة يُنصح باستشارة قانونية.
متى ولأي غرض يجوز للمؤجر الاحتفاظ بضمان الإيجار واستخدامه؟ يجب على المؤجر إعادة كامل مبلغ ضمان الإيجار، بالإضافة إلى الفوائد المتحققة، إلى المستأجر. إلا أنه يمكنه الاحتفاظ بالمبلغ، بل وتسويته عند الاقتضاء. ويكون ذلك ممكنًا في الحالات التالية:
- لا تزال هناك دفعة إيجار مستحقة.
- تم الاتفاق عند الانتقال من المسكن على إجراء إصلاحات تجميلية، ولم تُنجز بعد.
- لا يزال هناك كشف حساب لتكاليف التشغيل، يُتوقع أن يترتب عليه مبلغ إضافي مستحق على المستأجر.
- المستأجر متأخر في متأخرًا عن سداد المبالغ الإضافية المستحقة بموجب كشوف تكاليف التشغيل التي أُنجزت بالفعل.
- تسبب المستأجر في أضرار داخل الشقة.
في جميع الحالات، يجوز للمؤجر الاحتفاظ بالمال واستخدامه عند الاقتضاء لتعويض خسارته المالية أو الأضرار. ومع ذلك، توجد قيود أيضًا في هذا الشأن. إذ يجب أن يصمد تقييم الأضرار أمام المراجعة القضائية. وهنا قد يكتسب محضر تسليم الشقة أهمية خاصة. وفيما يتعلق بكشوف تكاليف التشغيل المستحقة، ينطبق أيضًا أن المؤجر لا يجوز له حجز سوى المبلغ الذي يعادل قيمة المبالغ الإضافية المتوقعة. وعليه أن يدفع المبالغ الزائدة عن ذلك في موعد أقصاه ستة أشهر بعد انتهاء العقد.