Birçok ev arayan kişi ilanlardaki ek bilgileri bilir: „İki aylık kira depozitosu“ veya „Kira teminatı üç net soğuk kiradır“. Bu ifadeler, kiracının ödemesi gereken bir teminat bedeline atıfta bulunur. Ev sahibi bu ödeme ile kira ödemelerinin aksamasına karşı güvence sağlamak ve kiracının taşınması sırasında meydana gelen hasarlar durumunda bunların giderilmesi için mali bir baskı aracı oluşturmak ister. Ancak hem depozitonun tutarı hem de paranın yatırılması ve kullanılması oldukça sıkı düzenlemelere tabidir. Bu nedenle hem kiracılar hem de ev sahipleri için kira depozitosunun tam olarak nasıl işlediği ilgi çekicidir. Ayrıca şu soru ortaya çıkar: Bundan her iki taraf için hangi hak ve yükümlülükler doğar?
Kira depozitosunun hukuki dayanağı
Temel olarak şu geçerlidir: Hiçbir ev sahibi kira teminatı talep etmek zorunda değildir. Ancak kendisini güvence altına almak kendi yararına olabilir. Bir kişi böyle bir kira depozitosu talep ederse, Alman Medeni Kanunu (BGB) uygulanır. Kira depozitosu § 551 BGB kapsamında düzenlenmiştir. Buna göre
- kira depozitosu en fazla üç aylık net soğuk kira tutarında olabilir.
- kiracı, toplam tutarı kira ilişkisinin başlangıcından itibaren üç aylık taksitte ödeyebilir.
- tutar, ev sahibinin malvarlığından ayrı tutulmalı ve üç aylık ihbar süresine sahip tasarruf hesapları için geçerli olağan faiz oranları üzerinden yatırılmalıdır.
- farklı anlaşmalar yapılabilir, ancak bunlar kiracıyı yasal hükümlerin ötesinde yük altına sokamaz.
Bu hukuki temele ek olarak, kira teminatı ödenmesine ilişkin bir anlaşmanın uygulanmasına dair ayrıntıları ele alan bir dizi mahkeme kararı bulunmaktadır. Örneğin, nadiren kullanılan götürü kirada, kira sözleşmesinde belirtilen aylık tutarın hesaplama esası olarak kabul edilmesi bunlardan biridir. Yani bu durumda işletme giderleri brüt tutardan düşülmez. Ayrıca Federal Adalet Divanı’nın 3 Aralık 2003 tarihli kararıyla (BGH VIII ZR 86/03), kiracının aşırı ödeme yapılması durumunda geri ödeme hakkına sahip olduğuna hükmedilmiştir. Bu, bazı eski sözleşmeler için geçerlidir.
Kombine depozitolarda başka bir özellik geçerlidir. Ev sahibi örneğin parke, mutfak cihazları ve net soğuk kirayı ayrı ayrı güvence altına almak için birden fazla kira teminatı hesaplıyorsa, toplam tutar yine de üç aylık net soğuk kirayı aşamaz.
En fazla üç Temel kira bedelleri kira teminatı olarak
Yasa ve mahkeme kararlarından kira teminatına ilişkin açık bir düzenleme ortaya çıkar. Depozito, en fazla üç aylık net soğuk kira bedeline eşdeğer olabilir. Bunun üzerindeki tüm talepler geçersizdir. Aynı şekilde ev sahibi depozitodan feragat etmekte veya daha düşük bir tutar belirlemekte serbesttir.
Önemli: Kira teminatı mutlaka kira sözleşmesinde kararlaştırılmış olmalıdır. Sonradan veya sözlü olarak kararlaştırılan bir tutar hukuken geçersizdir!
Ödenmesi gereken depozitoya ek olarak talep edilen kefalet de geçersizdir. Ev sahibi kira teminatının yanı sıra bir kefil talep eder ve kefil yazılı bir beyan imzalarsa, bu beyan hukuken geçersizdir. Bunun anlamı şudur: Kefil, ödeme yapılmaması durumunda herhangi bir ödeme yapmak zorunda değildir.
Taşınma: Kira teminatı ne zaman ve nasıl ödenmelidir?
Kira depozitosu kural olarak taşınma tarihinde ödenir. Ancak kiracı toplam tutarı üç taksit halinde ödeyebilir. Kira sözleşmesinde aksi yönde bir düzenleme bulunsa dahi buna izin verilir. Çünkü BGB § 551 taksitli ödemeyi açıkça belirtmekte ve başka anlaşmalarla kiracının daha kötü duruma düşürülmesini engellemektedir.
Birçok ev sahibi kira depozitosunun anahtar tesliminden önce ulaşmasını talep eder. Ancak paranın vaktinden önce ulaşması gerekli değildir. Bu tür talepler, yeni kira ilişkisini zorlayacak bir çatışmaya yol açabilir. Kiracılar dikkatli hareket etmeli, ev sahipleri ise yasal düzenlemelere uymalıdır.
Ödemenin yapılmaması fesih nedenidir
Depozito, ev sahibi için bir güvencedir. Bu nedenle zamanında ödeme alma hakkına sahiptir. Kiracılar taksitlerin veya toplam tutarın gerektiği şekilde ödenmesine dikkat etmelidir. Gecikme durumunda süresiz fesih söz konusu olabilir. Çünkü BGB § 569 fıkra 2a uyarınca ev sahibi, kiracı teminat ödemesinde gecikmeye düşmüşse ve ödenmemiş tutar en az iki aylık net soğuk kira bedeline ulaşmışsa kira sözleşmesini olağanüstü ve süresiz olarak feshetme hakkına sahiptir.
Alternatif: Kira depozitosu kefaleti veya kefalet belgesi
Depozitonun yatırılmasının özel bir biçimi kefalettir. Ev sahiplerine, kira depozitosu tutarına kadar mali talepleri karşılayacaklarını garanti eden çok sayıda sağlayıcı vardır. Bunun karşılığında ev sahibine bir kefalet belgesi verilir. Tutarın tamamınıKira teminatını veya bunun bir kısmını haklı olarak talep eden kişi kefil olur.
Kural olarak bunlar bankalar, sigorta şirketleri veya benzeri işletmeler gibi son derece güvenilir sağlayıcılardır. Esasen özel kişiler tarafından da kefalet mümkündür; ancak bu durumda kiraya verenlerin kabul oranı önemli ölçüde düşer.
Kiracı, kira depozitosu kefaletinin sağlayıcısına herhangi bir teminat bırakmak zorunda değildir. Ancak yıllık bir prim öder. İşleyiş sigortaya benzer. Dezavantajı: Bu kefalet sayesinde Schufa puanı genellikle bir miktar düşer.
Önemli: Kiraya veren bu kira teminatı biçimini kabul etmek zorunda değildir.
Depozitoyu muhafaza etmek – işte nasıl yapılır
Depozito tutarı kiracıya aittir. Ancak kiraya veren, haklı bir ihtiyaç hâlinde bu tutardan mali zararları karşılamak üzere meblağı muhafaza eder. Bu durum, kira teminatının özel bir şekilde ele alınmasını gerektirir.
Kiraya verenin iflası gibi durumlarda kiracının mali zarar görmesini önlemek için kiraya veren, tutarı kendi malvarlığından ayrı olarak yatırmalıdır. Bu, çeşitli şekillerde yapılabilir. Örneğin emanet hesapları veya kiracının adına açılmış klasik tasarruf hesabı buna dahildir. Bir hesapta diğer kiracıların paralarıyla birlikte toplu muhafaza da mümkündür.
Burada önemli olan: İflas hâlinde depozito tutarı üçüncü kişilerin erişimine karşı korunmuş olmalıdır. Ayrıca tutarın tamamı her zaman kullanılabilir durumda olmalıdır.
Bir diğer önemli nokta faiz getirisidir. Kiraya veren, tutarı olağan faiz oranıyla değerlendirmelidir. Düşük faiz döneminde bunun önemi azdır. Ancak yatırımların faizleri belirgin şekilde yükselirse, yıllarca süren bir kira ilişkisinden büyük bir faiz artışı doğabilir. Kiraya veren depozito tutarını amacına uygun şekilde değerlendirmemişse, faiz kaybını karşılamak zorundadır. Yani kiracıya karşı bir denkleştirme ödemesi yapmakla yükümlüdür.
Kiracı, yatırım şekline ilişkin kanıt talep edebilir. Kiraya veren paranın nerede ve hangi faiz oranıyla değerlendirildiğini açıklamalıdır. Bu yapılmazsa kiracı, kanıt sunulana kadar kira ödemelerini alıkoyma hakkına dahi sahiptir.
Taşınma: Kiracı kira depozitosunu kullanabilir veya alıkoyabilir mi?
Kira teminatı ideal olarak dokunulmadan kalır. Yine de en geç taşınma sırasında şu soru ortaya çıkar: Kiraya veren tutarı kullanabilir mi? Bu hangi durumlarda geçerlidir? Parayı ne zamana kadar kullanabilir?alıkonur mu? Bu sorular hakkında birçok kiracı ve özel ev sahibi arasında belirsizlik ve çeşitli yanlış anlamalar vardır.
Kira teminatını oturarak tüketmek
Yanlış anlamaların klasik bir örneği, kira sözleşmesi süresinin sonunda kira depozitosunun “oturarak tüketilebileceği” inancıdır. Ancak kiracı kesinlikle kira ödemekten vazgeçip teminat tutarına başvuramaz. Çünkü teminat farklı bir amaca hizmet eder. Kirayı sözleşmeye uygun şekilde ödememesi durumunda, kira teminatından bağımsız olarak temerrüde düşer.
Kira depozitosu üzerinde hak sahibi kimdir?
Temel olarak, kira depozitosunu ödeyen veya depozitonun adına yatırıldığı kişi bu tutarı alır. Ancak birden fazla kişi – bir çift, ortak ev sakinleri vb. – kira sözleşmesini imzalamış ve ödeme ortaklaşa yapılmışsa, bu soru önem kazanabilir.
- Bir çift söz konusu olduğunda ev sahibi, kira depozitosunu toplam tutar olarak kişilerden birine ödeyebilir. Böylece borcundan kurtulmuş olur. Çiftin yalnızca bir kısmının taşınması, ancak sözleşmenin devam etmesi özel bir durumdur. Her iki kiracının bir denkleştirme konusunda anlaşması veya sözleşmenin yalnızca bir kiracıyla yenilenmesi tavsiye edilir. Bu durumda kira depozitosu faizleriyle birlikte hak sahibine geri ödenmeli ve kalan kiracı tarafından yeniden ödenmelidir.
- Ortak kullanılan bir evde de uygulama benzerdir. Bu durumda çoğunlukla daireyi başka kişilere alt kiraya verme hakkına sahip bir asıl kiracı bulunur. Aksi kararlaştırılmadığı sürece ev sahibi tutarı asıl kiracıya öder. Asıl kiracının taşınmasından sonra ortak ev düzeni devam ederse, kira sözleşmesinde değişiklik yapılır ve kalan kiracılar tarafından teminat tutarı yeniden ödenir. Bununla birlikte mevcut teminatın ödenmesi gerekir.
- Sözleşmenin başlangıcında teminatı ödeyen üçüncü bir kişi varsa, anlaşmanın nasıl düzenlendiği önem taşır. Üçüncü kişi ya kiracı adına alacaklı olarak hareket eder ya da ev sahibi açısından ek sözleşme tarafı olur. Karara bağlı olarak kira depozitosu kiracıya veya ek sözleşme tarafına ödenir.
- Bir kiracının vefat etmesi durumunda mirasçılar hak sahibi olur. Ev sahibi teminatı miras ortaklığına veya tek mirasçıya ödemelidir. Teorik olarak mirasçılar, özel koşullar altında kira ilişkisini de devralabilir. Bu durumda kira depozitosu mevcut olurkalmak.
Kira depozitosu ne zamana kadar geri ödenmelidir?
Temel olarak kiracılar, sözleşmenin sona ermesiyle birlikte depozitonun derhâl geri ödenmesini talep etme hakkına sahiptir. Ancak çeşitli mahkeme kararları, ev sahibine konutun usulüne uygun durumunu ve ödenmemiş borçları kontrol etmesi için altı aylık bir süre tanımaktadır. Kira teminatı, sözleşmenin sona ermesinden en geç altı ay sonra kiracıya ödenmelidir. İstisna yalnızca açık borçlar ve henüz düzenlenmemiş işletme giderleri hesaplaşmaları için geçerlidir. Ayrıntılar aşağıda yer almaktadır.
Ev sahibi, bu sürenin ardından yapılan talebe rağmen depozito tutarını geri ödemezse temerrüde düşer. Kiracı bu durumda bir tahsilat işlemi, mahkeme yoluyla ödeme emri veya geri ödeme davası başlatabilir. Öncesinde, belirlenmiş bir ödeme süresi içeren taahhütlü bir mektupla yazılı ödeme talebinde bulunulması tavsiye edilir.
Geri talep: Zamanaşımına dikkat edin
Kiracı, ödenmemiş depozito paralarını geri talep ederken zamanaşımı süresine dikkat etmelidir. Bu süre, taşınma yılının sonundan itibaren üç takvim yılıdır. Örneğin bir kira sözleşmesi 30 Nisan 2022 tarihinde sona ererse zamanaşımı süresi 1 Ocak 2023'te başlar ve 31 Aralık 2025'te sona erer. Kiracı bu tarihe kadar ödenmemiş depozitoları geri talep etmezse hakkı zamanaşımına uğrar ve ev sahibi bunları artık geri ödemek zorunda kalmaz.
Özel durum: Mülk sahibinin değişmesi hâlinde depozitonun geri ödenmesi
Bir kira ilişkisi sırasında taşınmazın sahibi değişebilir. Yeni malik, devam eden tüm kira sözleşmelerini ve bunlardan doğan hak ve yükümlülükleri devralır. Bu durum kira teminatı için de geçerlidir. Ancak yeni malik ödeme aczine düşerse veya yazılı talebe rağmen ödeme yapmazsa kiracı önceki maliki de sorumlu tutabilir. Bu durumda hukuki danışmanlık alınması tavsiye edilir.
Ev sahibi kira teminatını ne zaman ve ne amaçla alıkoyabilir ve kullanabilir? Ev sahibi, elde edilen faizler dâhil kira teminatının tamamını kiracıya geri ödemek zorundadır. Ancak tutarı alıkoyabilir ve gerektiğinde mahsup edebilir. Bu, aşağıdaki durumlarda mümkündür:
- Henüz bir kira ödemesi yapılmamıştır.
- Taşınma sırasında yapılması kararlaştırılmış, ancak henüz tamamlanmamış kozmetik onarımlar vardır.
- Kiracının muhtemelen ek ödeme yapmasını gerektirecek bir işletme giderleri hesaplaşması henüz sonuçlanmamıştır.
- Kiracı zaten tamamlanmış işletme gideri hesaplaşmalarından doğan ek ödemeleri yapmakta temerrüde düşmüştür.
- Kiracı dairede hasara yol açmıştır.
Tüm bu durumlarda ev sahibi parayı elinde tutabilir ve gerektiğinde mali kaybını veya zararlarını telafi etmek için kullanabilir. Ancak bunun da sınırlamaları vardır. Örneğin, hasar değerlendirmesi mahkeme incelemesine dayanabilecek nitelikte olmalıdır. Bu noktada, gerektiğinde konut teslim tutanağı özel bir önem kazanır. Bekleyen işletme gideri hesaplaşmalarında ayrıca ev sahibinin yalnızca öngörülen ek ödemelerin tutarına karşılık gelen meblağı alıkoyabileceği geçerlidir. Bu tutarı aşan meblağları sözleşmenin sona ermesinden en geç altı ay sonra erken ödemek zorundadır.