Muchos solicitantes de vivienda conocen las indicaciones de los anuncios: «Dos mensualidades de alquiler de fianza» o «La garantía de alquiler asciende a tres alquileres netos». Estas indicaciones se refieren a un depósito de garantía que debe pagar el inquilino. Con este pago, el arrendador quiere protegerse frente a impagos del alquiler y, en caso de daños al finalizar el contrato, crear un medio de presión económico para su reparación. Sin embargo, tanto el importe de la fianza como el depósito y el uso del dinero están sujetos a normas relativamente estrictas. Por ello, tanto para los interesados en alquilar como para los arrendadores resulta interesante saber exactamente cómo funciona una fianza de alquiler. Además, surge la pregunta: ¿Qué derechos y obligaciones se derivan de ello para ambas partes?
Base jurídica de la fianza de alquiler
En principio se aplica lo siguiente: Ningún arrendador está obligado a exigir una garantía de alquiler. No obstante, puede ser de su interés protegerse. Si alguien exige una fianza de este tipo, se aplica el Código Civil alemán (BGB). La fianza de alquiler está regulada en el § 551 BGB. Según dicha disposición,
- la fianza de alquiler puede ascender como máximo a tres alquileres netos mensuales.
- el inquilino puede pagar la suma en tres cuotas mensuales desde el inicio de la relación arrendaticia.
- la suma debe mantenerse separada del patrimonio del arrendador y depositarse con los tipos de interés habituales para depósitos de ahorro con un plazo de preaviso de tres meses.
- son posibles acuerdos diferentes, pero no pueden perjudicar al inquilino más allá de lo establecido por la ley.
Además de esta base jurídica, existe una serie de resoluciones judiciales que abordan los detalles de la gestión de un acuerdo sobre el pago de una garantía de alquiler. Por ejemplo, en el caso de un alquiler a tanto alzado utilizado raramente, el importe mensual indicado en el contrato de arrendamiento sirve como base para el cálculo. Esto significa que, en este caso, los gastos de explotación no se deducen del importe bruto. Asimismo, una sentencia del Tribunal Federal de Justicia (BGH VIII ZR 86/03, de 3 de diciembre de 2003) estableció que el inquilino tiene derecho al reembolso en caso de haber realizado un pago excesivo. Esto se aplica a algunos contratos antiguos.
Otra particularidad se aplica a las fianzas combinadas. Si el arrendador calcula varias garantías de alquiler para asegurar por separado, por ejemplo, el parquet, los aparatos de cocina y el alquiler neto, el importe total tampoco puede superar tres alquileres netos.
Máximo tres Alquileres netos sin gastos accesorios como garantía del alquiler
De la ley y de las sentencias se desprende una determinación clara de la garantía del alquiler. La fianza puede equivaler como máximo a una suma de tres alquileres mensuales netos sin gastos accesorios. Todas las reclamaciones que excedan de esta cantidad son ineficaces. Asimismo, el arrendador puede renunciar a una fianza o fijar un importe inferior.
Importante: La garantía del alquiler debe acordarse obligatoriamente en el contrato de arrendamiento. ¡Una suma acordada posteriormente o verbalmente carece de validez jurídica!
También es ineficaz una garantía adicional exigida junto con el pago de la fianza que debe prestarse. Si el arrendador exige un fiador además de la garantía del alquiler y este firma una declaración escrita, dicha declaración carece de validez jurídica. Esto significa que el fiador no tendrá que efectuar ningún pago en caso de impago.
Mudanza: ¿Cuándo y cómo vence la garantía del alquiler?
La fianza del alquiler vence, por principio, en la fecha de la mudanza. No obstante, el arrendatario puede pagar el importe total en tres cuotas. Esto está permitido con independencia de cualquier disposición diferente en el contrato de arrendamiento. El motivo es que el § 551 del BGB menciona expresamente el pago a plazos e impide perjudicar al arrendatario mediante otros acuerdos.
Muchos arrendadores exigen que la fianza del alquiler se haya recibido antes de entregar las llaves. Sin embargo, no es necesario que el dinero se reciba por adelantado. Tales exigencias pueden provocar un conflicto que perjudique la nueva relación arrendaticia. Los arrendatarios deben actuar con prudencia y los arrendadores observar las disposiciones legales.
La falta de pago constituye un motivo de rescisión
La fianza es una garantía para el arrendador. Por ello, tiene derecho a recibir el dinero puntualmente. Los arrendatarios deben prestar atención al pago correspondiente de las cuotas o del importe total. En caso de demora, existe el riesgo de una rescisión sin preaviso. Pues, conforme al § 569 apdo. 2a del BGB, el arrendador tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento de forma extraordinaria y sin preaviso si el arrendatario incurre en mora en el pago de la garantía y el importe pendiente alcanza una suma de al menos dos alquileres netos sin gastos accesorios.
Alternativa: garantía de fianza del alquiler o documento de garantía
Una forma especial de depositar la fianza es una garantía. Existe una gran variedad de proveedores que garantizan a los arrendadores que responderán de las reclamaciones económicas hasta el importe de la fianza del alquiler. A cambio, este recibe un documento de garantía. En caso de que este reclame la suma completa de laSi el arrendador reclama legítimamente la fianza o una parte de ella, interviene el avalista.
Por regla general, se trata de proveedores muy serios, como bancos, compañías de seguros o empresas similares. En principio, también es posible que particulares presten un aval, pero en ese caso la aceptación por parte de los arrendadores disminuye considerablemente.
El inquilino no tiene que depositar ninguna garantía ante el proveedor del aval para la fianza del alquiler. Sin embargo, paga una prima anual. La gestión es comparable a la de un seguro. La desventaja: Por lo general, este aval reduce ligeramente la puntuación de Schufa.
Importante: El arrendador no está obligado a aceptar esta forma de garantía del alquiler.
Custodiar la fianza: así funciona
El importe de la fianza pertenece al inquilino. Sin embargo, el arrendador custodia la suma para compensar, cuando exista una necesidad justificada, perjuicios económicos con cargo a dicho importe. Esta situación requiere un tratamiento especial de la garantía del alquiler.
Para evitar un perjuicio económico al inquilino, por ejemplo en caso de insolvencia del arrendador, este debe invertir el importe por separado de su propio patrimonio. Esto es posible de muchas maneras. Entre ellas se encuentran, por ejemplo, las cuentas fiduciarias o la clásica libreta de ahorro a nombre del inquilino. También es posible una custodia colectiva con el dinero de varios otros inquilinos en una cuenta.
Importante: En caso de insolvencia, el importe de la fianza debe estar protegido frente al acceso de terceros. Asimismo, el importe total debe estar disponible en todo momento.
Otro punto importante son los intereses. El arrendador debe invertir el importe al tipo de interés habitual. En una fase de tipos de interés bajos, esto tiene poca relevancia. Sin embargo, si los tipos de interés de las inversiones aumentan considerablemente, de una relación de alquiler de varios años puede surgir un enorme incremento de intereses. Si el arrendador no ha invertido el importe de la fianza de forma adecuada, debe asumir la pérdida de intereses. Esto significa que está obligado a pagar una compensación al inquilino.
El inquilino puede exigir una prueba de la forma de inversión. El arrendador debe revelar dónde y a qué tipo de interés está invertido el dinero. Si no lo hace, el inquilino incluso tiene derecho a retener los pagos del alquiler hasta que se presente dicha prueba.
La mudanza: ¿puede el inquilino utilizar o retener la fianza del alquiler?
En el mejor de los casos, la garantía del alquiler permanece intacta. No obstante, como muy tarde al mudarse surge la pregunta: ¿puede el arrendador utilizar la suma? ¿En qué casos se aplica esto? ¿Hasta cuándo puede conservar el dinero ¿retener? Existe confusión e incomprensión sobre estas cuestiones entre muchos inquilinos y arrendadores particulares.
Consumir la fianza mediante el alquiler
Un clásico de los malentendidos es la creencia de que se puede «consumir» la fianza mediante el alquiler al final de la vigencia del contrato. Sin embargo, el inquilino no puede en absoluto dejar de pagar el alquiler y remitirse al importe de la fianza. Esta cumple otra finalidad. Si no paga el alquiler conforme al contrato, incurre en mora independientemente de que exista una fianza.
¿Quién tiene derecho a la fianza?
En principio, la fianza la recibe la persona que la ha pagado o a cuyo nombre está depositada. Sin embargo, esta cuestión puede ser relevante si varias personas —una pareja, un piso compartido, etc.— han firmado el contrato de alquiler y han efectuado el pago conjuntamente.
- En el caso de una pareja, el arrendador puede pagar la fianza de una persona como importe total. De este modo queda liberado de su deuda. Existe una excepción cuando solo una parte de la pareja se muda, pero el contrato continúa vigente. Es aconsejable que ambos inquilinos acuerden una compensación o que se renueve el contrato con un solo inquilino. En este caso, la fianza, incluidos los intereses, debe devolverse al titular del derecho y el inquilino que permanece debe abonarla de nuevo.
- En una vivienda compartida, el procedimiento es similar. En este caso suele haber un inquilino principal que puede subarrendar la vivienda a otras personas. Salvo que se haya acordado otra cosa, el arrendador paga el importe al inquilino principal. Si el piso compartido continúa después de la marcha del inquilino principal, se modifica el contrato de alquiler y los inquilinos que permanecen vuelven a pagar el importe de la fianza. No obstante, la fianza anterior debe devolverse.
- Si existe un tercero que pagó la fianza al inicio del contrato, dependerá de la configuración del acuerdo. El tercero puede actuar como acreedor del inquilino o convertirse en parte contractual adicional frente al arrendador. Según la decisión adoptada, la fianza se entrega al inquilino o a la parte contractual adicional.
- Si fallece un inquilino, los herederos pasan a ser los beneficiarios. El arrendador debe pagar la fianza a la comunidad hereditaria o al heredero único. En teoría, los herederos también pueden suceder en el arrendamiento en circunstancias especiales. En este caso, la fianza seguiría existiendo permanecer.
¿Hasta cuándo debe devolverse la fianza del alquiler?
En principio, los inquilinos tienen derecho a la devolución inmediata de la fianza al finalizar el contrato. Sin embargo, diversas sentencias conceden al arrendador un plazo de seis meses para comprobar el estado adecuado de la vivienda y los pagos pendientes. Como máximo, seis meses después de finalizar el contrato debe devolverse la garantía del alquiler al inquilino. Solo se aplica una excepción en caso de importes pendientes y liquidaciones de gastos de explotación aún no efectuadas. A continuación se ofrece más información al respecto.
Si, incluso después de haber sido requerido una vez transcurrido este plazo, el arrendador no devuelve el importe de la fianza, incurre en mora. El inquilino puede entonces iniciar un procedimiento de cobro, solicitar un requerimiento judicial de pago o presentar una demanda para exigir la devolución. Antes de ello, es aconsejable enviar un requerimiento por escrito mediante carta certificada para el pago, fijando un plazo de pago.
Reclamación: tener en cuenta la prescripción
Al reclamar importes de fianza pendientes, el inquilino debe tener en cuenta el plazo de prescripción. Este es de tres años naturales a partir del final del año en que se produce la mudanza. Si, por ejemplo, un contrato de arrendamiento finaliza el 30 de abril de 2022, el plazo de prescripción comienza el 1 de enero de 2023 y termina el 31 de diciembre de 2025. Si hasta entonces el inquilino no ha reclamado las fianzas pendientes, su derecho prescribe y el arrendador ya no está obligado a devolverlas.
Caso especial: devolución de la fianza tras un cambio de propietario
Durante una relación arrendaticia, la propiedad puede cambiar de propietario. El nuevo propietario asume todos los contratos de arrendamiento vigentes y los derechos y obligaciones derivados de ellos. Esto también se aplica a la garantía del alquiler. Sin embargo, si el nuevo propietario se declara insolvente o tampoco paga después de un requerimiento por escrito, el inquilino puede exigir responsabilidades también al propietario anterior. En este caso, se recomienda buscar asesoramiento jurídico.
¿Cuándo y para qué puede el arrendador retener y utilizar la garantía del alquiler? El arrendador debe devolver al inquilino la totalidad de la garantía del alquiler, incluidos los intereses generados. Sin embargo, puede retener el importe y, si procede, incluso compensarlo. Esto es posible en los siguientes casos:
- Todavía está pendiente un pago del alquiler.
- Al mudarse se habían acordado reparaciones cosméticas que aún no se han realizado.
- Está pendiente una liquidación de gastos de explotación de la que previsiblemente se deriva un pago adicional para el inquilino.
- El inquilino está en mora con el retraso en el pago de cantidades adicionales derivadas de liquidaciones de gastos de explotación ya finalizadas.
- El inquilino ha causado daños en la vivienda.
En todos los casos, el arrendador puede retener el dinero y, en su caso, utilizarlo para compensar con él su perjuicio económico o los daños. Sin embargo, también existen limitaciones. Así, la evaluación de los daños debe poder superar un examen judicial. En este punto, el acta de entrega de la vivienda puede adquirir especial importancia. En el caso de liquidaciones de gastos de explotación pendientes, además, el arrendador solo puede retener la suma equivalente al importe de las cantidades adicionales previsibles. Los importes que excedan de dicha suma deberá abonarlos anticipadamente, como máximo, seis meses después de la finalización del contrato.