Wiele osób poszukujących mieszkania zna dodatkowe informacje w ogłoszeniach: „Kaucja w wysokości dwóch miesięcznych czynszów” lub „Zabezpieczenie najmu wynosi równowartość trzech czynszów netto”. Wskazówki te odnoszą się do kaucji, którą ma wpłacić najemca. Dzięki tej wpłacie wynajmujący chce zabezpieczyć się przed zaległościami czynszowymi, a w przypadku szkód przy wyprowadzce stworzyć finansowy środek nacisku na ich usunięcie. Jednak zarówno wysokość kaucji, jak i sposób przechowywania oraz wykorzystania pieniędzy podlegają stosunkowo ścisłym regulacjom. Dlatego zarówno dla osób zainteresowanych wynajmem, jak i dla wynajmujących ważne jest, jak dokładnie działa kaucja za wynajem. Ponadto pojawia się pytanie: jakie prawa i obowiązki wynikają z tego dla obu stron?
Podstawa prawna kaucji za wynajem
Co do zasady: żaden wynajmujący nie jest zobowiązany do żądania zabezpieczenia najmu. Jednak zabezpieczenie się może leżeć w jego interesie. Jeśli ktoś żąda takiej kaucji, zastosowanie ma niemiecki kodeks cywilny (BGB). W § 551 BGB uregulowano kaucję za wynajem. Zgodnie z nim
- kaucja za wynajem może wynosić maksymalnie równowartość trzech miesięcznych czynszów netto.
- najemca może wpłacić tę kwotę w trzech miesięcznych ratach od rozpoczęcia najmu.
- kwota musi być przechowywana oddzielnie od majątku wynajmującego i ulokowana według zwyczajowych stawek oprocentowania depozytów oszczędnościowych z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia.
- możliwe są odmienne ustalenia, nie mogą one jednak obciążać najemcy ponad wymogi ustawowe.
Oprócz tej podstawy prawnej istnieje szereg orzeczeń sądowych dotyczących szczegółów postępowania w przypadku uzgodnienia wpłaty zabezpieczenia najmu. Należy do nich na przykład zasada, że w przypadku rzadko stosowanego czynszu ryczałtowego podstawą obliczeń jest miesięczna kwota wskazana w umowie najmu. Oznacza to, że w tym przypadku koszty eksploatacyjne nie są odejmowane od kwoty brutto. Ponadto wyrokiem Federalnego Trybunału Sprawiedliwości (BGH VIII ZR 86/03 z 3 grudnia 2003 r.) rozstrzygnięto, że w przypadku nadmiernej wpłaty najemcy przysługuje prawo do zwrotu. Dotyczy to niektórych starych umów.
Kolejna szczególna zasada dotyczy kaucji łączonych. Jeśli wynajmujący nalicza kilka zabezpieczeń najmu, aby na przykład oddzielnie zabezpieczyć parkiet, urządzenia kuchenne i czynsz netto, łączna suma nadal nie może przekraczać równowartości trzech czynszów netto.
Maksymalnie trzy Czynsze netto bez opłat dodatkowych jako zabezpieczenie najmu
Z przepisów prawa i orzeczeń wynika jasne określenie zabezpieczenia najmu. Kaucja może wynosić maksymalnie równowartość trzech miesięcznych czynszów netto bez opłat dodatkowych. Wszelkie roszczenia wykraczające poza tę kwotę są bezskuteczne. Wynajmujący może również zrezygnować z kaucji lub ustalić niższą kwotę.
Ważne: zabezpieczenie najmu musi być bezwzględnie uzgodnione w umowie najmu. Kwota uzgodniona później lub ustnie jest prawnie bezskuteczna!
Bezskuteczne jest również żądanie poręczenia dodatkowo do wymaganej wpłaty kaucji. Jeżeli wynajmujący zażąda poręczyciela w zakresie wykraczającym poza zabezpieczenie najmu, a ten podpisze pisemne oświadczenie, jest ono prawnie bezskuteczne. Oznacza to, że poręczyciel nie musi dokonywać płatności w przypadku niewypłacalności.
Wprowadzenie się: Kiedy i w jaki sposób zabezpieczenie najmu staje się wymagalne?
Kaucja za najem jest co do zasady wymagalna w dniu wprowadzenia się. Najemca może jednak zapłacić całą kwotę w trzech ratach. Jest to dozwolone niezależnie od odmiennego postanowienia w umowie najmu. § 551 BGB wyraźnie przewiduje bowiem płatność ratalną i uniemożliwia pogorszenie sytuacji najemcy poprzez inne ustalenia.
Wielu wynajmujących wymaga wpłaty kaucji przed przekazaniem kluczy. Wcześniejsza wpłata nie jest jednak konieczna. Takie żądania mogą prowadzić do konfliktu, który obciąży nowy stosunek najmu. Najemcy powinni działać rozważnie, a wynajmujący przestrzegać wymogów prawnych.
Brak płatności jest podstawą do wypowiedzenia
Kaucja stanowi zabezpieczenie dla wynajmującego. Dlatego ma on prawo do terminowego otrzymania pieniędzy. Najemcy powinni zadbać o odpowiednią zapłatę rat lub całej kwoty. W przypadku opóźnienia grozi wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym. Zgodnie bowiem z § 569 ust. 2a BGB wynajmujący ma prawo nadzwyczajnie i bez zachowania okresu wypowiedzenia wypowiedzieć umowę najmu, jeżeli najemca zalega z zapłatą świadczenia zabezpieczającego, a zaległa kwota osiągnęła co najmniej równowartość dwóch miesięcznych czynszów netto bez opłat dodatkowych.
Alternatywa: poręczenie kaucji za najem lub dokument poręczenia
Szczególną formą złożenia kaucji jest poręczenie. Istnieje wielu dostawców, którzy gwarantują wynajmującym pokrycie roszczeń finansowych do wysokości kaucji za najem. W zamian otrzymuje on dokument poręczenia. Jeżeli miałby on całą kwotę Jeśli wynajmujący ma uzasadnione roszczenie do kaucji najmu lub jej części, poręczyciel pokrywa należność.
Z reguły są to bardzo wiarygodni usługodawcy, tacy jak banki, ubezpieczyciele lub podobne przedsiębiorstwa. Zasadniczo poręczenia mogą również udzielać osoby prywatne, jednak ich akceptacja przez wynajmujących jest wówczas znacznie mniejsza.
Najemca nie musi składać zabezpieczenia u usługodawcy oferującego poręczenie kaucji najmu. Płaci jednak roczną składkę. Obsługa przypomina ubezpieczenie. Wadą jest to, że takie poręczenie z reguły nieznacznie obniża scoring Schufa.
Ważne: Wynajmujący nie musi akceptować tej formy zabezpieczenia najmu.
Przechowywanie kaucji – jak to działa
Kwota kaucji należy do najemcy. Wynajmujący przechowuje jednak tę sumę, aby w uzasadnionym przypadku pokryć z niej szkody finansowe. Taka sytuacja wymaga szczególnego traktowania zabezpieczenia najmu.
Aby uniknąć szkody finansowej najemcy, na przykład w przypadku niewypłacalności wynajmującego, wynajmujący musi ulokować tę kwotę oddzielnie od własnego majątku. Można to zrobić na wiele sposobów. Należą do nich na przykład rachunki powiernicze lub klasyczna książeczka oszczędnościowa wystawiona na nazwisko najemcy. Możliwe jest również przechowywanie zbiorcze pieniędzy kilku innych najemców na jednym rachunku.
Ważne: W przypadku niewypłacalności kwota kaucji musi być chroniona przed dostępem osób trzecich. Jednocześnie cała kwota musi być w każdej chwili dostępna.
Kolejną ważną kwestią jest oprocentowanie. Wynajmujący musi ulokować kwotę według zwyczajowej stopy procentowej. W okresie niskich stóp procentowych ma to niewielkie znaczenie. Jeśli jednak oprocentowanie lokat wyraźnie wzrośnie, wieloletni stosunek najmu może przynieść ogromny przyrost odsetek. Jeśli wynajmujący nie ulokował kwoty kaucji w sposób celowy, musi pokryć stratę odsetkową. Oznacza to, że jest zobowiązany wobec najemcy do wypłaty wyrównania.
Najemca może żądać dowodu dotyczącego formy ulokowania środków. Wynajmujący musi ujawnić, gdzie i na jaki procent pieniądze zostały ulokowane. Jeśli tego nie zrobi, najemca jest nawet uprawniony do wstrzymania płatności czynszu do czasu przedstawienia dowodu.
Wyprowadzka: Czy najemca może wykorzystać lub zatrzymać kaucję najmu?
W idealnym przypadku zabezpieczenie najmu pozostaje nienaruszone. Najpóźniej przy wyprowadzce pojawia się jednak pytanie: Czy wynajmujący może wykorzystać tę sumę? W jakich przypadkach ma to zastosowanie? Do kiedy może on zatrzymać te pieniądze zatrzymać? Wśród wielu najemców i prywatnych wynajmujących panuje niejasność i dochodzi do różnych nieporozumień w tych kwestiach.
„Odpracowanie” kaucji za najem
Klasycznym nieporozumieniem jest przekonanie, że pod koniec okresu obowiązywania umowy można „odpracować” kaucję za najem. Najemca absolutnie nie może jednak zrezygnować z płacenia czynszu i powoływać się na kwotę kaucji. Spełnia ona bowiem inny cel. Jeśli nie płaci czynszu zgodnie z umową, popada w zwłokę niezależnie od istnienia zabezpieczenia najmu.
Komu przysługuje kaucja za najem?
Zasadniczo kaucję za najem otrzymuje osoba, która ją wpłaciła lub na której nazwisko została zdeponowana. Jeśli jednak umowę najmu podpisało kilka osób – para, wspólnota mieszkaniowa itp. – i płatność została dokonana wspólnie, kwestia ta może mieć znaczenie.
- W przypadku pary wynajmujący może wypłacić kaucję jednej osobie w pełnej kwocie. Tym samym zostaje zwolniony ze swojego zobowiązania. Szczególny przypadek występuje, gdy wyprowadza się tylko jedna osoba z pary, ale umowa nadal obowiązuje. Zaleca się, aby oboje najemcy uzgodnili wyrównanie lub aby umowa została zawarta ponownie tylko z jednym najemcą. W takim przypadku kaucja wraz z odsetkami musi zostać zwrócona osobie uprawnionej i ponownie wpłacona przez najemcę pozostającego w lokalu.
- W przypadku wspólnoty mieszkaniowej postępowanie jest podobne. Często występuje wówczas główny najemca, który może podnajmować mieszkanie innym osobom. Jeśli nie uzgodniono inaczej, wynajmujący wypłaca kwotę głównemu najemcy. Jeśli wspólnota pozostaje w lokalu po wyprowadzce głównego najemcy, dochodzi do zmiany umowy najmu i ponownej wpłaty kaucji przez pozostałych najemców. Dotychczasowa kaucja musi jednak zostać wypłacona.
- Jeśli istnieje osoba trzecia, która wpłaciła kaucję na początku obowiązywania umowy, decydujące znaczenie ma treść porozumienia. Osoba trzecia może występować jako wierzyciel najemcy albo stać się dodatkową stroną umowy z wynajmującym. W zależności od ustalenia kaucja za najem przypada najemcy lub dodatkowej stronie umowy.
- Jeśli najemca umrze, jego spadkobiercy stają się osobami uprawnionymi. Wynajmujący musi wypłacić kaucję wspólnocie spadkobierców lub jedynemu spadkobiercy. Teoretycznie w szczególnych okolicznościach spadkobiercy mogą również wstąpić w stosunek najmu. W takim przypadku kaucja za najem pozostawałabypozostać.
Do kiedy należy zwrócić kaucję za wynajem?
Co do zasady najemcy mają prawo do natychmiastowego zwrotu kaucji z chwilą zakończenia umowy. Jednak różne orzeczenia przyznają wynajmującemu sześciomiesięczny termin na sprawdzenie prawidłowego stanu mieszkania oraz zaległych płatności. Najpóźniej sześć miesięcy po zakończeniu umowy kaucja za wynajem musi zostać wypłacona najemcy. Wyjątek dotyczy jedynie otwartych należności oraz zaległych rozliczeń kosztów eksploatacyjnych. Więcej informacji na ten temat znajduje się poniżej.
Jeśli wynajmujący, nawet po wezwaniu i upływie tego terminu, nie zwróci kwoty kaucji, popada w zwłokę. Najemca może wówczas wszcząć postępowanie windykacyjne, uzyskać sądowy nakaz zapłaty lub wnieść pozew o zwrot. Zaleca się wcześniej wysłać pisemne wezwanie do zapłaty listem poleconym, wyznaczając termin płatności.
Dochodzenie zwrotu: należy pamiętać o przedawnieniu
Przy dochodzeniu zwrotu zaległej kaucji najemca musi przestrzegać terminu przedawnienia. Wynosi on trzy lata kalendarzowe, licząc do końca roku, w którym nastąpiła wyprowadzka. Jeśli umowa najmu zakończyła się na przykład 30 kwietnia 2022 r., termin przedawnienia rozpoczyna się 1 stycznia 2023 r. i kończy 31 grudnia 2025 r. Jeśli najemca do tego czasu nie zażąda zwrotu zaległej kaucji, jego roszczenie ulega przedawnieniu, a wynajmujący nie musi już jej zwracać.
Szczególny przypadek: zwrot kaucji przy zmianie właściciela
W trakcie trwania najmu nieruchomość może zmienić właściciela. Nowy właściciel przejmuje wszystkie obowiązujące umowy najmu oraz wynikające z nich prawa i obowiązki. Dotyczy to również kaucji za wynajem. Jeśli jednak nowy właściciel stanie się niewypłacalny lub mimo pisemnego wezwania nie dokona płatności, najemca może również pociągnąć do odpowiedzialności poprzedniego właściciela. W takim przypadku zaleca się konsultację prawną.
Kiedy i w jakim celu wynajmujący może zatrzymać i wykorzystać kaucję za wynajem? Wynajmujący musi zwrócić najemcy całą kwotę kaucji wraz z naliczonymi odsetkami. Może jednak zatrzymać tę kwotę i w razie potrzeby nawet ją rozliczyć. Jest to możliwe w następujących przypadkach:
- Pozostała jeszcze nieuregulowana płatność czynszu.
- Przy wyprowadzce uzgodniono wykonanie napraw kosmetycznych, które nie zostały jeszcze przeprowadzone.
- Nie zostało jeszcze dokonane rozliczenie kosztów eksploatacyjnych, z którego najemca prawdopodobnie będzie musiał dokonać dopłaty.
- Najemca jest z zaległości z tytułu dopłat wynikających z już rozliczonych kosztów eksploatacyjnych.
- Najemca spowodował szkody w mieszkaniu.
We wszystkich przypadkach wynajmujący może zatrzymać pieniądze i w razie potrzeby wykorzystać je do wyrównania swojej straty finansowej lub pokrycia szkód. Jednak również w tym zakresie obowiązują ograniczenia. Ocena szkód musi być możliwa do obrony w postępowaniu sądowym. W tym miejscu protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania może mieć szczególne znaczenie. W przypadku nierozliczonych kosztów eksploatacyjnych obowiązuje ponadto zasada, że wynajmujący może zatrzymać tylko kwotę odpowiadającą wysokości przewidywanych dopłat. Kwoty przekraczające tę wysokość musi wypłacić najpóźniej sześć miesięcy po zakończeniu umowy.