कई मकान तलाशने वाले विज्ञापनों में दिए गए अतिरिक्त विवरणों से परिचित हैं: „दो महीने के किराये की जमा राशि“ या „किराये की सुरक्षा तीन शुद्ध ठंडे किरायों के बराबर है“। ये संकेत उस सुरक्षा जमा राशि से संबंधित हैं, जिसे किरायेदार को भुगतान करना होता है। इस भुगतान के माध्यम से मकान मालिक किराया न मिलने की स्थिति से खुद को सुरक्षित रखना चाहता है और मकान खाली करते समय हुए नुकसान की स्थिति में उसे ठीक कराने के लिए वित्तीय दबाव का साधन रखना चाहता है। लेकिन जमा राशि की ऊंचाई के साथ-साथ धन का निवेश और उपयोग भी अपेक्षाकृत सख्त नियमों के अधीन होते हैं। इसलिए किराये में रुचि रखने वालों और मकान मालिकों दोनों के लिए यह जानना महत्वपूर्ण है कि किराये की जमा राशि वास्तव में कैसे काम करती है। इसके अलावा यह प्रश्न उठता है: इससे दोनों पक्षों के लिए कौन से अधिकार और दायित्व उत्पन्न होते हैं?
किराये की जमा राशि का कानूनी आधार
मूल रूप से यह लागू होता है: कोई भी मकान मालिक किराये की सुरक्षा मांगने के लिए बाध्य नहीं है। हालांकि, अपने हित में सुरक्षा लेना उचित हो सकता है। यदि कोई ऐसी किराये की जमा राशि मांगता है, तो जर्मन नागरिक संहिता (BGB) लागू होती है। § 551 BGB में किराये की जमा राशि को विनियमित किया गया है। इसके अनुसार
- किराये की जमा राशि अधिकतम तीन महीने के शुद्ध ठंडे किराये के बराबर हो सकती है।
- किरायेदार किरायेदारी शुरू होने से तीन मासिक किश्तों में राशि का भुगतान कर सकता है।
- राशि को मकान मालिक की संपत्ति से अलग रखा जाना चाहिए और तीन महीने की नोटिस अवधि वाली बचत जमा राशियों पर लागू सामान्य ब्याज दरों पर निवेश किया जाना चाहिए।
- अलग-अलग समझौते संभव हैं, लेकिन वे कानूनी प्रावधानों से आगे बढ़कर किरायेदार पर अतिरिक्त भार नहीं डाल सकते।
इस कानूनी आधार के अतिरिक्त, ऐसे कई न्यायिक निर्णय हैं जो किराये की सुरक्षा के भुगतान संबंधी समझौते के व्यवहार के विवरण से संबंधित हैं। उदाहरण के लिए, कम उपयोग किए जाने वाले एकमुश्त किराये में किरायानामे में उल्लिखित मासिक राशि को गणना का आधार माना जाता है। इसका अर्थ है: इस मामले में परिचालन लागत को सकल राशि से घटाया नहीं जाता। इसी प्रकार संघीय सर्वोच्च न्यायालय के एक निर्णय (BGH VIII ZR 86/03 दिनांक 3 दिसंबर 2003) द्वारा यह तय किया गया है कि अत्यधिक भुगतान की स्थिति में किरायेदार को धनवापसी का अधिकार है। यह कुछ पुराने अनुबंधों पर लागू होता है।
संयुक्त जमा राशियों के मामले में एक और विशेषता लागू होती है। यदि मकान मालिक कई किराये की सुरक्षा राशियों की गणना करता है, उदाहरण के लिए लकड़ी के फर्श, रसोई उपकरणों और ठंडे किराये को अलग-अलग सुरक्षित करने के लिए, तो भी कुल राशि तीन शुद्ध ठंडे किरायों से अधिक नहीं हो सकती।
अधिकतम तीन किराए की सुरक्षा के रूप में शुद्ध ठंडा किराया
कानून और निर्णयों से किराए की सुरक्षा के संबंध में स्पष्ट प्रावधान निकलता है। जमा राशि अधिकतम तीन माह के शुद्ध ठंडे किराए के बराबर हो सकती है। इससे अधिक की सभी मांगें अप्रभावी हैं। इसी प्रकार, मकान-मालिक जमा राशि न लेने या कम राशि निर्धारित करने के लिए स्वतंत्र है।
महत्वपूर्ण: किराए की सुरक्षा का अनुबंध में सहमत होना अनिवार्य है। बाद में या मौखिक रूप से सहमत की गई राशि कानूनी रूप से अप्रभावी है!
किराएदार द्वारा दी जाने वाली जमा राशि के अतिरिक्त मांगी गई जमानत भी अप्रभावी है। यदि मकान-मालिक किराए की सुरक्षा के अतिरिक्त किसी जमानतदार की मांग करता है और वह लिखित घोषणा पर हस्ताक्षर करता है, तो यह कानूनी रूप से अप्रभावी है। इसका अर्थ है: चूक की स्थिति में जमानतदार को कोई भुगतान नहीं करना होगा।
प्रवेश: किराए की सुरक्षा कब और कैसे देय होती है?
किराए की जमा राशि सामान्यतः प्रवेश की तारीख को देय होती है। हालांकि, किराएदार कुल राशि तीन किस्तों में चुका सकता है। किराए के अनुबंध में इसके विपरीत प्रावधान होने पर भी इसकी अनुमति है। क्योंकि § 551 BGB स्पष्ट रूप से किस्तों में भुगतान का उल्लेख करता है और अन्य समझौतों के माध्यम से किराएदार को नुकसान में डालने से रोकता है।
कई मकान-मालिक चाबियां सौंपने से पहले किराए की जमा राशि प्राप्त करने की मांग करते हैं। हालांकि, समय से पहले राशि प्राप्त होना आवश्यक नहीं है। ऐसी मांगें विवाद पैदा कर सकती हैं, जिससे नया किराया संबंध प्रभावित होता है। किराएदारों को सावधानी से कार्य करना चाहिए और मकान-मालिकों को कानूनी प्रावधानों का पालन करना चाहिए।
भुगतान न होना Kündigung का कारण है
जमा राशि मकान-मालिक के लिए सुरक्षा है। इसलिए उसे समय पर राशि प्राप्त होने का अधिकार है। किराएदारों को किस्तों या कुल राशि का उचित भुगतान सुनिश्चित करना चाहिए। देरी होने पर बिना अवधि की Kündigung का खतरा रहता है। क्योंकि § 569 Abs. 2a BGB के अनुसार, यदि किराएदार सुरक्षा राशि के भुगतान में देरी करता है और बकाया राशि कम से कम दो शुद्ध ठंडे किरायों के बराबर है, तो मकान-मालिक को किराए का अनुबंध असाधारण रूप से और बिना अवधि के समाप्त करने का अधिकार है।
विकल्प: किराए की जमा राशि की जमानत या जमानत प्रमाणपत्र
जमा राशि रखने का एक विशेष रूप जमानत है। ऐसे अनेक प्रदाता हैं जो मकान-मालिकों को गारंटी देते हैं कि वे किराए की जमा राशि की सीमा तक वित्तीय मांगों का भुगतान करेंगे। इसके बदले उसे एक जमानत प्रमाणपत्र प्राप्त होता है। यदि वह पूरी राशि काकिराये की सुरक्षा राशि या उसके किसी भाग पर उचित रूप से दावा किए जाने पर जमानतदार भुगतान करता है।
आमतौर पर ये बैंक, बीमा कंपनियाँ या इसी प्रकार की कंपनियाँ जैसे बहुत प्रतिष्ठित प्रदाता होते हैं। मूल रूप से निजी व्यक्तियों द्वारा भी जमानत संभव है, लेकिन तब मकान मालिकों में इसकी स्वीकृति काफी कम हो जाती है।
किरायेदार को किराये की जमानत के जमानतदार को कोई सुरक्षा जमा नहीं करनी पड़ती। हालांकि, वह वार्षिक प्रीमियम का भुगतान करता है। इसकी प्रक्रिया बीमा के समान होती है। नुकसान: इस जमानत के कारण आमतौर पर Schufa-स्कोर में मामूली कमी आती है।
महत्वपूर्ण: मकान मालिक को किराये की सुरक्षा के इस रूप को स्वीकार करना आवश्यक नहीं है।
जमानत राशि को सुरक्षित रखना – यह इस प्रकार होता है
जमानत राशि किरायेदार की होती है। हालांकि, मकान मालिक इस राशि को सुरक्षित रखता है, ताकि उचित आवश्यकता होने पर इससे वित्तीय नुकसान की भरपाई की जा सके। यह स्थिति किराये की सुरक्षा राशि के विशेष प्रबंधन की मांग करती है।
उदाहरण के लिए मकान मालिक के दिवालिया होने की स्थिति में किरायेदार को वित्तीय नुकसान से बचाने के लिए, मकान मालिक को यह राशि अपनी संपत्ति से अलग निवेश करनी होगी। इसके कई तरीके संभव हैं। इनमें उदाहरण के लिए ट्रस्ट खाते या किरायेदार के नाम पर पारंपरिक बचत खाता शामिल हैं। कई अन्य किरायेदारों के पैसे के साथ एक ही खाते में सामूहिक अभिरक्षा भी संभव है।
इसमें महत्वपूर्ण बात यह है: दिवालियापन की स्थिति में जमानत राशि तीसरे पक्ष के दावे से सुरक्षित होनी चाहिए। साथ ही, पूरी राशि हर समय उपलब्ध होनी चाहिए।
एक अन्य महत्वपूर्ण बिंदु ब्याज है। मकान मालिक को राशि सामान्य ब्याज दर पर निवेश करनी होगी। कम ब्याज दर के दौर में इसका महत्व कम होता है। हालांकि, यदि निवेश पर ब्याज दरें काफी बढ़ जाती हैं, तो वर्षों तक चलने वाले किरायेदारी संबंध से भारी ब्याज वृद्धि हो सकती है। यदि मकान मालिक ने जमानत राशि को उचित उद्देश्य के अनुसार निवेश नहीं किया है, तो उसे ब्याज की हानि की भरपाई करनी होगी। इसका अर्थ है: वह किरायेदार को मुआवजा देने के लिए बाध्य है।
किरायेदार निवेश के प्रकार का प्रमाण मांग सकता है। मकान मालिक को यह बताना होगा कि पैसा कहाँ और किस ब्याज दर पर निवेश किया गया है। यदि वह ऐसा नहीं करता, तो किरायेदार प्रमाण प्रस्तुत किए जाने तक किराये का भुगतान रोकने का भी अधिकार रखता है।
मकान खाली करना: क्या किरायेदार किराये की जमानत राशि का उपयोग या उसे रोक सकता है?
आदर्श स्थिति में किराये की सुरक्षा राशि को छुआ नहीं जाता। फिर भी, मकान खाली करते समय नवीनतम रूप से यह प्रश्न उठता है: क्या मकान मालिक इस राशि का उपयोग कर सकता है? यह किन मामलों में लागू होता है? वह पैसे को कब तक "रखी जाए? इन प्रश्नों को लेकर कई किरायेदारों और निजी मकान-मालिकों में अस्पष्टता और कभी-कभार गलतफहमी होती है।
किराये की सुरक्षा राशि को रहने के खर्च के रूप में समायोजित करना
गलतफहमियों में एक आम धारणा यह है कि अनुबंध अवधि के अंत में किराये की जमानत राशि को “रहकर चुकाने” की अनुमति होती है। हालांकि, किरायेदार किसी भी तरह किराया चुकाने से इनकार नहीं कर सकता और जमानत राशि का हवाला नहीं दे सकता। क्योंकि इसका उद्देश्य अलग है। यदि वह अनुबंध के अनुसार किराया नहीं चुकाता है, तो किराये की सुरक्षा राशि होने के बावजूद वह भुगतान में देरी का दोषी होगा।
किराये की जमानत राशि पर दावा करने का अधिकार किसे है?
मूल रूप से यह लागू होता है कि किराये की जमानत राशि उस व्यक्ति को मिलती है जिसने इसका भुगतान किया है या जिसके नाम पर यह जमा की गई है। हालांकि, यदि कई व्यक्तियों—एक जोड़े, साझा आवास आदि—ने किराये के अनुबंध पर हस्ताक्षर किए हों और भुगतान सामूहिक रूप से किया हो, तो यह प्रश्न प्रासंगिक हो सकता है।
- एक जोड़े के मामले में मकान-मालिक किराये की जमानत राशि एक व्यक्ति को पूरी रकम के रूप में चुका सकता है। इस प्रकार वह अपने ऋण से मुक्त हो जाता है। एक विशेष स्थिति तब होती है जब जोड़े का केवल एक हिस्सा घर छोड़ता है, लेकिन अनुबंध जारी रहता है। यह उचित है कि दोनों किरायेदार किसी समायोजन पर सहमत हों या अनुबंध केवल एक किरायेदार के साथ नवीनीकृत किया जाए। इस मामले में किराये की जमानत राशि ब्याज सहित अधिकार-प्राप्त व्यक्ति को वापस चुकानी होगी और शेष किरायेदार द्वारा नई राशि जमा करनी होगी।
- साझा आवास में प्रक्रिया समान होती है। इस मामले में अक्सर एक मुख्य किरायेदार होता है, जिसे अन्य व्यक्तियों को मकान उप-किराये पर देने की अनुमति होती है। यदि अन्यथा सहमति न हुई हो, तो मकान-मालिक रकम मुख्य किरायेदार को चुका देता है। यदि मुख्य किरायेदार के जाने के बाद भी साझा आवास बना रहता है, तो किराये के अनुबंध में बदलाव और शेष किरायेदारों द्वारा जमानत राशि का दोबारा भुगतान होता है। फिर भी पुरानी जमानत राशि चुकानी होगी।
- यदि कोई तीसरा व्यक्ति हो जिसने अनुबंध की शुरुआत में जमानत राशि का भुगतान किया हो, तो यह समझौते की संरचना पर निर्भर करता है। या तो तीसरा व्यक्ति किरायेदार के लिए लेनदार के रूप में कार्य करता है या मकान-मालिक का अतिरिक्त संविदात्मक पक्ष बनता है। निर्णय के अनुसार किराये की जमानत राशि किरायेदार या अतिरिक्त संविदात्मक पक्ष को दी जाएगी।
- यदि किसी किरायेदार की मृत्यु हो जाए, तो उत्तराधिकारी लाभार्थी बन जाते हैं। मकान-मालिक को जमानत राशि उत्तराधिकारियों के समुदाय या एकमात्र उत्तराधिकारी को चुकानी होगी। सैद्धांतिक रूप से, विशेष परिस्थितियों में उत्तराधिकारी किराये का उत्तराधिकार भी ले सकते हैं। इस मामले में किराये की जमानत राशि बनी रहेगी रहना।
किराये की जमानत राशि कब तक वापस कर दी जानी चाहिए?
सामान्यतः किरायेदार को अनुबंध समाप्त होते ही जमानत राशि वापस पाने का अधिकार है। हालांकि, विभिन्न न्यायिक निर्णय मकान मालिक को छह महीने की अवधि देते हैं, ताकि वह आवास की उचित स्थिति और बकाया भुगतानों की जांच कर सके। अनुबंध समाप्त होने के अधिकतम छह महीने बाद किराये की जमानत राशि किरायेदार को भुगतान कर दी जानी चाहिए। अपवाद केवल खुले बकाया और लंबित परिचालन लागत विवरणों के मामले में लागू होता है। इसके बारे में अधिक जानकारी नीचे दी गई है।
यदि मकान मालिक इस अवधि के बाद अनुरोध किए जाने पर भी जमानत राशि वापस नहीं करता है, तो वह भुगतान में देरी का दोषी माना जाता है। इसके बाद किरायेदार वसूली प्रक्रिया, न्यायिक भुगतान आदेश या वापसी के लिए मुकदमा शुरू कर सकता है। इससे पहले भुगतान की निर्धारित समय-सीमा के साथ पंजीकृत डाक द्वारा लिखित अनुरोध भेजना उचित है।
वापसी का दावा: परिसीमा का ध्यान रखें
लंबित जमानत राशि की वापसी का दावा करते समय किरायेदार को परिसीमा अवधि का ध्यान रखना होगा। यह मकान खाली करने वाले वर्ष के अंत से तीन कैलेंडर वर्ष होती है। उदाहरण के लिए, यदि किरायेदारी अनुबंध 30 अप्रैल 2022 को समाप्त होता है, तो परिसीमा अवधि 1 जनवरी 2023 से शुरू होकर 31 दिसंबर 2025 को समाप्त होती है। यदि किरायेदार तब तक लंबित जमानत राशि वापस लेने का दावा नहीं करता, तो उसका दावा परिसीमित हो जाता है और मकान मालिक को इसे वापस नहीं करना पड़ता।
विशेष मामला: मालिक बदलने पर जमानत राशि की वापसी
किरायेदारी के दौरान संपत्ति का मालिक बदल सकता है। नया मालिक सभी वर्तमान किरायेदारी अनुबंधों और उनसे उत्पन्न अधिकारों और दायित्वों को अपने ऊपर लेता है। यह किराये की जमानत राशि पर भी लागू होता है। हालांकि, यदि नया मालिक दिवालिया हो जाता है या लिखित अनुरोध के बाद भी भुगतान नहीं करता है, तो किरायेदार पिछले मालिक को भी जिम्मेदार ठहरा सकता है। इस मामले में कानूनी सलाह लेने की अनुशंसा की जाती है।
मकान मालिक किराये की जमानत राशि को कब और किस उद्देश्य से रोककर रख सकता है और उसका उपयोग कर सकता है? मकान मालिक को अर्जित ब्याज सहित किराये की जमानत राशि की पूरी रकम किरायेदार को वापस करनी होगी। हालांकि, वह रकम रोक सकता है और आवश्यकता पड़ने पर उसका समायोजन भी कर सकता है। यह निम्नलिखित मामलों में संभव है:
- किराये का भुगतान अभी बकाया है।
- मकान खाली करते समय सजावटी मरम्मत पर सहमति हुई थी, जो अभी तक पूरी नहीं हुई है।
- परिचालन लागत का विवरण अभी लंबित है, जिससे किरायेदार पर संभावित रूप से अतिरिक्त भुगतान बनता है।
- किरायेदार पहले से पूरी की जा चुकी परिचालन लागत विवरणियों से संबंधित अतिरिक्त भुगतानों की अदायगी में देरी हो गई है।
- किरायेदार ने आवास में नुकसान पहुँचाया है।
सभी मामलों में मकान-मालिक धनराशि रोक सकता है और आवश्यकता पड़ने पर अपने वित्तीय नुकसान या क्षति की भरपाई के लिए उसका उपयोग कर सकता है। हालांकि, इसमें भी कुछ सीमाएँ हैं। इस प्रकार, क्षति का आकलन न्यायिक समीक्षा में टिकने योग्य होना चाहिए। इस संदर्भ में, आवास हस्तांतरण प्रोटोकॉल को विशेष महत्व मिल सकता है। बकाया परिचालन लागत विवरणियों के मामले में यह भी लागू होता है कि मकान-मालिक केवल उतनी ही राशि रोक सकता है, जितनी संभावित अतिरिक्त भुगतानों के बराबर हो। इससे अधिक राशि उसे अनुबंध समाप्त होने के अधिकतम छह महीने बाद तक पहले ही चुका देनी होगी।