Huurcontract - welke opzegtermijn geldt?

Op een gegeven moment wilt u als huurder misschien uw woning verlaten. U stelt zich dan uiterlijk de vraag: Welke opzegtermijn geldt eigenlijk bij een normale huurovereenkomst? En welke afwijkingen van standaardovereenkomsten zijn toegestaan? Zijn er nog andere details waarmee u rekening moet houden bij het opzeggen van een woning of huis? Zijn er verschillen tussen wanneer u als huurder wilt opzeggen of wanneer de verhuurder de overeenkomst wil beëindigen?

Wettelijke opzegtermijn: de basis is het huurrecht

Wonen geniet bijzondere wettelijke bescherming. Daarom zijn belangrijke details over de duur van huurovereenkomsten vastgelegd in het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB). Daaronder valt ook de opzegtermijn.

In § 573c BGB is de wettelijke opzegtermijn voor standaardhuurovereenkomsten geregeld. Volgens deze bepaling bedraagt de opzegtermijn voor huurders drie maanden.

De opzegging moet schriftelijk gebeuren. Er is geen specifieke vorm vereist. Het is echter verstandig om rekening te houden met de volgende punten:

• Plaats en datum moeten worden vermeld.
• Alle verhuurders moeten als geadresseerden worden genoemd.
• In het onderwerp moet het woord opzegging worden vermeld.
• In grotere objecten moet de woning worden aangeduid (bijv. „5e verdieping, rechts“).
• De opzeggingsdatum moet worden vermeld.
• De brief moet worden ondertekend door alle huurders die in de huurovereenkomst worden genoemd.
• Een aangetekende brief met ontvangstbevestiging is ideaal, omdat anders het bewijs ontbreekt.

De opzegging is niet geldig wanneer u deze mondeling, per fax of per e-mail doet. Dat geldt ook wanneer er overeenkomstige mondelinge afspraken bestonden.

Let op de termijn!

Er geldt een opzegtermijn van drie maanden. De opzegging van de huurovereenkomst moet daarbij uiterlijk op de derde werkdag van de eerste maand van de opzegtermijn bij de verhuurder binnenkomen en geldt dan voor het einde van de daaropvolgende maand. Dat betekent: Als de brief bijvoorbeeld op 4 maart binnenkomt en deze dag een dinsdag is, is dat vanwege de tussenliggende zondag voldoende. De woning kan in dit geval tegen 31 mei worden opgezegd. Bereikt de opzegging de verhuurder daarentegen later (de brievenbus volstaat), dan loopt de huurovereenkomst automatisch nog een maand langer door. Als 4 maart bijvoorbeeld een vrijdag zou zijn, zou de woning pas tegen 30 juni zijn opgezegd.

Er zijn uitzonderingen op de opzegtermijn van drie maanden:

• Bij in de overeenkomst vastgelegde minimale huurtermijnen is de vroegst mogelijke opzeggingsdatum de laatste dag van de Minimale huurduur. De minimale huurduur (de zogenaamde „uitsluiting van opzegging“) kan maximaal vier jaar bedragen.
• In het contract kunnen beide partijen voor de huurder een kortere opzegtermijn vastleggen, die echter minstens 14 dagen moet bedragen. Deze mogelijkheid geldt echter slechts eenzijdig voor de huurder. Een langere termijn is uitgesloten omdat deze nadelig is voor de huurder.
• Als een contract voor bepaalde tijd is gesloten, eindigt de huurovereenkomst automatisch. Opzegging is niet vereist. Beide partijen kunnen echter tegen het einde van de looptijd een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd overeenkomen.

Er geldt een bijzondere opzegtermijn in de volgende gevallen:

• Moderniseringsmaatregelen: Kondigt de verhuurder ingrijpende moderniserings- of renovatiewerkzaamheden aan, dan kan de huurder met een termijn van twee maanden opzeggen. Het moet daarbij echter gaan om aanzienlijke ingrepen in het woongenot.
• Huurverhoging: Bij elke huurverhoging kan de huurder tegen het einde van de maand na de eerstvolgende maand opzeggen.
• Bij het overlijden van een huurder treedt een echtgenoot of geregistreerde partner die in de woning woont automatisch in de huurovereenkomst. Deze kan binnen één maand na het overlijden zijn afstand bekendmaken. Dan eindigt de huurovereenkomst automatisch. In andere gevallen treden de erfgenamen in de overeenkomst. Dit laat onverlet dat een overeenkomst voortduurt wanneer er verdere contractspartijen zijn (bijvoorbeeld bij een gedeelde woning).

Daarnaast kan een huurder onder bepaalde voorwaarden een reden hebben voor een onmiddellijke opzegging. Daartoe behoren bijvoorbeeld:

• Gebruik van de woning is niet mogelijk omdat er geen voordeur is of de sleutels niet zijn overgedragen.
• Er bestaat een gezondheidsrisico, bijvoorbeeld door schimmel of aanzienlijke bouwvalligheid. Deze redenen moeten worden aangetoond en vooraf schriftelijk worden aangemaand.
• De verhuurder schendt opzettelijk de privacy van de huurder, bijvoorbeeld door onbevoegd de woonruimte te betreden.

Let op: De beoordeling van dergelijke bijzondere redenen kan individueel zeer verschillend uitvallen. Bij twijfel moet een rechtbank beslissen over de rechtmatigheid van de onmiddellijke opzegging.

Welke opzegtermijnen gelden voor verhuurders?

Voor verhuurders gelden afwijkende opzegtermijnen. Ook hier staat de bijzondere bescherming van het wonen centraal in de voorschriften van de wetgever. Daarom is opzegging in principe alleen toegestaan onder vermelding van bijzondere redenen.

Anders dan bij huurders verandert voor verhuurders in de loop van de tijd de opzegtermijn. Hoe langer een overeenkomst al duurt, hoe langer ook de periode is om deze te beëindigen. Voor verhuurders gelden de volgende wettelijke termijnen:

• Bij huurovereenkomsten tot vijf jaar geldt een termijn van drie maanden.
• Bij huurovereenkomsten tussen vijf en acht jaar geldt een termijn van zes maanden.
• Bij huurovereenkomsten die al langer dan acht jaar duren, bedraagt de wettelijke opzegtermijn negen maanden.

Als in zeer oude overeenkomsten nog een langere opzegtermijn is afgesproken, geldt deze alleen voor de verhuurder. Een kortere termijn is uitgesloten omdat deze de huurder benadeelt. Net als huurders kunnen ook verhuurders bijzondere redenen aanvoeren die een afwijkende termijn rechtvaardigen:

• Gemeubileerde kamers die worden onderverhuurd, kunnen uiterlijk op de 15e tegen het einde van de maand worden opgezegd.
• De verhuurder mag bedrijfswoningen met een opzegtermijn van één maand opzeggen als de huurder enerzijds geen werknemer van de werkgever meer is en anderzijds een andere werknemer deze woonruimte nodig heeft.
• Een onmiddellijke opzegging is mogelijk als de huurder twee maanden huurachterstand heeft of de rust in het huis ernstig verstoort (bewijs vereist, voorafgaande waarschuwing zinvol).
• Als de verhuurder samen met de huurder in een eengezins- of tweegezinswoning woont, kan hij de huurder zonder opgaaf van redenen opzeggen. De wettelijke termijn wordt in dit geval echter met drie maanden verlengd (na acht jaar huur geldt bijvoorbeeld een termijn van twaalf in plaats van negen maanden).

Belangrijk: Huurders kunnen bezwaar maken tegen een opzegging. § 574 BGB noemt als argument bijzondere hardheid (zwangerschap, handicap, dreigende dakloosheid enz.). Deze moeten door de rechtbank worden beoordeeld.

Opzegtermijn bij zakelijke huurovereenkomsten

De genoemde termijnen gelden alleen voor particuliere woonruimte. In het geval van een zakelijke huurovereenkomst geldt vrij onderhandelbaar contractenrecht. Als er geen bijzondere bepaling over de opzegtermijn is vastgelegd, is § 580 a BGB van toepassing. Bij een gebruikelijke, per maand vastgestelde huurprijs geldt een termijn van zes maanden en moet de opzegging uiterlijk op de derde werkdag van een kwartaal plaatsvinden. Bij wekelijkse of dagelijkse huurprijsberekeningen geldt een voorafgaande berekeningsperiode als termijn (bijvoorbeeld een opzegging één week vóór het einde van de daaropvolgende week).