Mietvertrag - welche Kündigungsfrist gilt?

Irgendwann möchten Sie als Mieter vielleicht aus Ihrer Wohnung ausziehen. Spätestens dann stellen Sie sich die Frage: Welche Kündigungsfrist gilt bei einem normalen Mietverhältnis eigentlich? Und welche Abweichungen zu Standardverträgen sind erlaubt? Gibt es weitere Details, die Sie bei einer Kündigung einer Wohnung oder eines Hauses zu beachten sind? Gibt es Unterschiede, ob Sie als Mieter kündigen möchten oder der Vermieter den Vertrag beenden möchte?

Gesetzliche Kündigungsfrist: Grundlage ist das Mietrecht

Das Wohnen steht unter einem besonderen gesetzlichen Schutz. Daher sind wesentliche Details zur Mietvertragsdauer im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) definiert. Dazu zählt auch die Kündigungsfrist.

In § 573c BGB ist die gesetzliche Kündigungsfrist für Standard-Mietverhältnisse geregelt. Demnach beträgt die Kündigungsfrist für Mieter drei Monate.

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Es ist keine Form einzuhalten. Es ist jedoch sinnvoll, folgende Punkte zu berücksichtigen:

• Ort und Tagesdatum sind zu setzen.
• Als Adressat sind alle Vermieter zu nennen.
• Im Betreff ist das Wort Kündigung zu setzen.
• In größeren Objekten sollte die Wohnung definiert sein (bspw. „5. OG, rechts“).
• Der Kündigungstermin muss genannt sein.
• Das Schreiben ist von allen im Mietvertrag genannten Mietern zu unterzeichnen.
• Ideal ist ein Einwurfeinschreiben, da sonst der Nachweis fehlt.

Die Kündigung ist nicht gültig, wenn Sie diese mündlich, per Fax oder E-Mail aussprechen. Das gilt auch, wenn entsprechende mündlich Abreden bestanden.

Frist beachten!

Es gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Die Kündigung des Mietvertrags muss dabei bis zum dritten Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist beim Vermieter eintreffen und gilt dann für das Ende des übernächsten Monats. Das bedeutet: Geht das Schreiben zum Beispiel am 4. März ein und ist dieser Tag ein Dienstag, reicht das wegen des dazwischenliegenden Sonntags aus. Die Wohnung ist in diesem Fall zum 31. Mai kündbar. Erreicht die Kündigung den Vermieter (Briefkasten reicht aus) dagegen später, läuft der Mietvertrag automatisch einen Monat länger. Wäre der 4. März beispielsweise ein Freitag, wäre die Wohnung erst zum 30. Juni gekündigt.

Es gibt Ausnahmen von der dreimonatigen Kündigungsfrist:

• Bei im Vertrag festgesetzten Mindestmietdauern ist der früheste Kündigungstermin der letzte Tag der Mindestmietdauer. Die Mindestmietdauer (der sogenannte „Kündigungsausschluss“) kann bis zu vier Jahren betragen.
• Im Vertrag dürfen beide Parteien für den Mieter eine kürzere Kündigungsfrist festsetzen, die jedoch wenigstens 14 Tage betragen muss. Diese Möglichkeit gilt jedoch nur einseitig für den Mieter. Eine längere Frist ist als nachteilig für den Mieter ausgeschlossen.
• Ist ein Vertrag auf Zeit geschlossen, endet das Mietverhältnis automatisch. Es ist keine Kündigung erforderlich. Beide Parteien können jedoch zum Ende der Laufzeit einen unbefristeten Mietvertrag vereinbaren.

Eine Sonderkündigungsfrist besteht in folgenden Fällen:

• Modernisierungsmaßnahmen: Kündigt der Vermieter weitreichende Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen an, kann der Mieter mit einer Frist von zwei Monaten kündigen. Dabei muss es sich jedoch um erhebliche Eingriffe in das Wohnen handeln.
• Mieterhöhung: Bei jeder Mieterhöhung kann der Mieter zum Ende des übernächsten Monats kündigen.
• Beim Tod eines Mieters tritt ein in der Wohnung lebende Ehepartner und eingetragene Lebenspartner automatisch in das Mietverhältnis ein. Dieser kann innerhalb von einem Monat nach dem Tod seinen Verzicht verkünden. Dann endet der Mietvertrag automatisch. In anderen Fällen treten die Erben in den Vertrag ein. Unberührt davon besteht ein Vertrag fort, wenn es weitere Vertragspartner (zum Beispiel bei einer WG) gibt.

Darüber hinaus kann ein Mieter unter bestimmten Bedingungen einen Grund für eine fristlose Kündigung haben. Dazu zählen zum Beispiel:

• Eine Nutzung der Wohnung ist nicht möglich, weil es keine Haustür gibt oder die Schlüssel nicht übergeben wurden.
• Es gibt eine gesundheitliche Gefährdung durch zum Beispiel Schimmel oder erhebliche Baufälligkeit. Diese Gründe sind nachzuweisen und zuvor abzumahnen.
• Der Vermieter verletzt vorsätzlich die Privatsphäre des Mieters durch zum Beispiel unbefugtes Betreten des Wohnraums.

Achtung: Die Bewertung von solchen besonderen Gründen kann individuelle sehr unterschiedlich ausfallen. Im Zweifelsfall muss ein Gericht über die Rechtmäßigkeit der fristlosen Kündigung entscheiden.

Welche Kündigungsfristen gelten für Vermieter?

Für Vermieter gelten abweichende Kündigungsfristen. Wieder steht der besondere Schutz des Wohnens im Mittelpunkt der Vorgaben des Gesetzgebers. Daher ist eine Kündigung grundsätzlich nur unter Angaben von besonderen Gründen erlaubt.

Anders als bei Mietern verändert sich für Vermieter im Laufe der Zeit die Kündigungsfrist. Je länger ein Vertrag bereits andauert, desto länger ist auch die Spanne, um diesen zu beenden. Folgende gesetzliche Fristen gelten für Vermieter:

• Bei Mietverträgen bis fünf Jahre gilt eine Frist von drei Monaten.
• Bei Mietverträgen zwischen fünf und acht Jahren gilt eine Frist von sechs Monaten.
• Bei Mietverträgen, die bereits länger als acht Jahre dauern, beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist neun Monate.

Sollte in sehr alten Verträgen noch eine längere Kündigungsfrist vereinbart sein, gilt diese nur für den Vermieter. Eine kürzere Frist ist als Benachteiligung des Mieters ausgeschlossen. Wie Mieter können auch Vermieter besondere Gründe anführen, die eine abweichende Frist rechtfertigen:

• Möblierte Zimmer in Untervermietung können bis zum 15. zum Monatsende gekündigt werden.
• Werkswohnungen darf der Vermieter mit einer Frist von einem Monat kündigen, wenn zum einen der Mieter kein Angestellter des Arbeitgebers mehr ist und zum anderen ein anderer Angestellter diesen Wohnraum benötigt.
• Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist oder dieser den Hausfrieden erheblich stört (Nachweis erforderlich, vorherige Abmahnung sinnvoll).
• Wohnt der Vermieter mit dem Mieter in einem Ein- bzw. Zweifamilienhaus zusammen, kann er diesem ohne Angabe von Gründen kündigen. Die gesetzliche Frist verlängert sich in diesem Fall jedoch um drei Monate (nach acht Jahren Mietvertragsdauer gilt zum Beispiel folglich eine Frist von zwölf statt neun Monaten).

Wichtig: Mieter können einer Kündigung widersprechen. § 574 BGB nennt als Argument Härtefälle (Schwangerschaft, Behinderung, drohende Obdachlosigkeit usw.). Diese sind vom Gericht zu prüfen.

Kündigungsfrist bei gewerblichen Mietverträgen

Die genannten Fristen gelten nur für privaten Wohnraum. Im Falle eines gewerblichen Mietvertrags gilt frei verhandelbares Vertragsrecht. Sofern kein besonderer Passus für die Kündigungsfrist festgehalten ist, kommt § 580 a BGB zu Anwendung. Bei einem üblichen nach Monaten definierten Mietzins gelten dabei eine Frist von sechs Monaten und eine Kündigung bis zum dritten Werktag eines Quartals. Bei wöchentlichen oder täglichen Mietzinsberechnungen gilt ein Berechnungszeitraum im Voraus als Frist (zum Beispiel eine Kündigung eine Woche vor dem Ende der Folgewoche).