Kiracı olarak bir noktada belki dairenizden taşınmak isteyebilirsiniz. En geç o zaman şu soruyu sorarsınız: Normal bir kira ilişkisinde aslında hangi fesih süresi geçerlidir? Standart sözleşmelerden hangi sapmalara izin verilir? Bir dairenin veya evin feshi sırasında dikkate almanız gereken başka ayrıntılar var mı? Kiracı olarak sizin feshetmek istemeniz ile kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirmek istemesi arasında fark var mı?
Yasal fesih süresi: Temel, kira hukukudur
Konut kullanımı özel bir yasal koruma altındadır. Bu nedenle kira sözleşmesinin süresine ilişkin önemli ayrıntılar Medeni Kanun’da (BGB) düzenlenmiştir. Fesih süresi de bunlar arasındadır.
§ 573c BGB maddesinde standart kira ilişkileri için yasal fesih süresi düzenlenmiştir. Buna göre kiracılar için fesih süresi üç aydır.
Fesih yazılı olarak yapılmalıdır. Belirli bir biçime uyulması zorunlu değildir. Ancak aşağıdaki noktaların dikkate alınması yararlıdır:
- Yer ve tarih belirtilmelidir.
- Muhatap olarak tüm kiraya verenler belirtilmelidir.
- Konu kısmına fesih kelimesi yazılmalıdır.
- Daha büyük yapılarda daire tanımlanmalıdır (örneğin “5. kat, sağda”).
- Fesih tarihi belirtilmelidir.
- Yazı, kira sözleşmesinde adı geçen tüm kiracılar tarafından imzalanmalıdır.
- Aksi takdirde kanıt eksikliği olacağından, ideal olan teslim kanıtlı taahhütlü mektuptur.
Feshi sözlü olarak, faks veya e-posta yoluyla bildirirseniz geçerli olmaz. İlgili sözlü anlaşmalar yapılmış olsa da bu geçerlidir.
Süreye dikkat edin!
Üç aylık bir fesih süresi geçerlidir. Kira sözleşmesinin feshi, fesih süresinin ilk ayının üçüncü iş gününe kadar kiraya verene ulaşmalıdır ve bu durumda takip eden ikinci ayın sonunda geçerli olur. Bunun anlamı şudur: Örneğin yazı 4 Mart’ta ulaşır ve bu gün salı ise, aradaki pazar günü nedeniyle bu süre yeterlidir. Bu durumda dairenin feshi 31 Mayıs itibarıyla yapılabilir. Buna karşılık fesih kiraya verene (posta kutusuna ulaşması yeterlidir) daha geç ulaşırsa kira sözleşmesi otomatik olarak bir ay daha uzar. Örneğin 4 Mart cuma günü olsaydı, dairenin feshi ancak 30 Haziran itibarıyla yapılabilirdi.
Üç aylık fesih süresinin istisnaları vardır:
- Sözleşmede belirlenmiş asgari kira sürelerinde, en erken fesih tarihi son gündürAsgari kira süresi. Asgari kira süresi (sözde „fesih hariç tutma“) dört yıla kadar olabilir.
- Sözleşmede her iki taraf, kiracı için daha kısa bir fesih süresi belirleyebilir; ancak bu süre en az 14 gün olmalıdır. Ancak bu olanak yalnızca kiracı lehine tek taraflı olarak geçerlidir. Daha uzun bir süre, kiracı aleyhine olduğundan hariç tutulmuştur.
- Sözleşme belirli süreli olarak yapılmışsa kira ilişkisi otomatik olarak sona erer. Fesih bildiriminde bulunulması gerekmez. Ancak her iki taraf, sürenin sonunda belirsiz süreli bir kira sözleşmesi üzerinde anlaşabilir.
Aşağıdaki durumlarda özel fesih süresi geçerlidir:
- Modernizasyon çalışmaları: Kiraya veren kapsamlı modernizasyon veya yenileme çalışmaları yapılacağını duyurursa kiracı iki aylık süreyle fesih bildiriminde bulunabilir. Ancak bunun konut kullanımına önemli müdahaleler içermesi gerekir.
- Kira artışı: Her kira artışında kiracı, izleyen ikinci ayın sonunda fesih bildiriminde bulunabilir.
- Kiracılardan birinin ölümü halinde, konutta yaşayan eş ve kayıtlı hayat arkadaşı otomatik olarak kira ilişkisine dahil olur. Bu kişi, ölümden sonra bir ay içinde feragat ettiğini açıklayabilir. Bu durumda kira sözleşmesi otomatik olarak sona erer. Diğer durumlarda mirasçılar sözleşmeye dahil olur. Bununla birlikte, başka sözleşme tarafları varsa (örneğin ortak kiracılı bir evde) sözleşme devam eder.
Bunun yanı sıra kiracı, belirli koşullar altında derhal fesih için bir nedene sahip olabilir. Bunlara örneğin şunlar dahildir:
- Konutun kullanılması mümkün değildir; çünkü dış kapı yoktur veya anahtarlar teslim edilmemiştir.
- Örneğin küf veya ciddi yapısal haraplık nedeniyle sağlık açısından tehlike vardır. Bu nedenler kanıtlanmalı ve önceden ihtar edilmelidir.
- Kiraya veren, örneğin konut alanına izinsiz girerek kiracının özel hayatını kasten ihlal eder.
Dikkat: Bu tür özel nedenlerin değerlendirilmesi kişiden kişiye önemli ölçüde farklılık gösterebilir. Şüphe halinde, derhal feshin hukuka uygun olup olmadığına mahkeme karar vermelidir.
Kiraya verenler için hangi fesih süreleri geçerlidir?
Kiraya verenler için farklı fesih süreleri geçerlidir. Yasa koyucunun düzenlemelerinde yine konut kullanımına yönelik özel koruma merkezde yer almaktadır. Bu nedenle fesih, kural olarak yalnızca özel nedenler belirtilerek mümkündür.
Kiracılardan farklı olarak, kiraya verenler açısından zaman içinde değişir fesih süresi. Bir sözleşme ne kadar uzun süredir devam ediyorsa, sona erdirilmesi için gereken süre de o kadar uzundur. Ev sahipleri için aşağıdaki yasal süreler geçerlidir:
- Beş yıla kadar olan kira sözleşmelerinde süre üç aydır.
- Beş ila sekiz yıl arasındaki kira sözleşmelerinde süre altı aydır.
- Sekiz yıldan uzun süredir devam eden kira sözleşmelerinde yasal fesih süresi dokuz aydır.
Çok eski sözleşmelerde daha uzun bir fesih süresi kararlaştırılmışsa, bu süre yalnızca ev sahibi için geçerlidir. Daha kısa bir süre, kiracının aleyhine olacağı için geçersizdir. Kiracılar gibi ev sahipleri de farklı bir süreyi haklı kılan özel nedenler ileri sürebilir:
- Alt kiralama kapsamında döşenmiş odalar, ayın 15'ine kadar ay sonu için feshedilebilir.
- İşveren lojmanları, kiracı artık işverenin çalışanı değilse ve başka bir çalışanın bu konuta ihtiyacı varsa, ev sahibi tarafından bir aylık süreyle feshedilebilir.
- Kiracı iki aylık kira bedelini ödememişse veya konut düzenini ciddi şekilde bozuyorsa, derhal fesih mümkündür (kanıt gereklidir; önceden ihtar gönderilmesi tavsiye edilir).
- Ev sahibi kiracıyla birlikte tek veya iki ailelik bir evde yaşıyorsa, kiracının sözleşmesini gerekçe göstermeksizin feshedebilir. Ancak bu durumda yasal süre üç ay uzar (örneğin, kira sözleşmesi sekiz yıl sürdükten sonra dokuz ay yerine on iki aylık süre geçerli olur).
Önemli: Kiracılar feshe itiraz edebilir. § 574 BGB, ağır mağduriyet durumlarını (hamilelik, engellilik, evsiz kalma tehlikesi vb.) gerekçe olarak belirtir. Bunlar mahkeme tarafından incelenmelidir.
Ticari kira sözleşmelerinde fesih süresi
Belirtilen süreler yalnızca özel konutlar için geçerlidir. Ticari kira sözleşmelerinde, taraflarca serbestçe müzakere edilebilen sözleşme hukuku geçerlidir. Fesih süresine ilişkin özel bir hüküm bulunmuyorsa, § 580 a BGB uygulanır. Aylık olarak belirlenen olağan kira bedellerinde süre altı aydır ve fesih, bir çeyreğin üçüncü iş gününe kadar yapılmalıdır. Haftalık veya günlük kira bedeli hesaplamalarında, önceden hesaplanan dönem süre olarak kabul edilir (örneğin, takip eden haftanın bitiminden bir hafta önce fesih).