किसी समय किरायेदार के रूप में आप अपने आवास से बाहर जाना चाह सकते हैं। spätestens तब आपके मन में यह प्रश्न आता है: सामान्य किरायेदारी में वास्तव में कौन-सी नोटिस अवधि लागू होती है? और मानक अनुबंधों से कौन-से विचलन अनुमत हैं? क्या किसी अपार्टमेंट या मकान की किरायेदारी समाप्त करते समय अन्य विवरणों पर भी ध्यान देना आवश्यक है? क्या इसमें अंतर है कि आप किरायेदार के रूप में अनुबंध समाप्त करना चाहते हैं या मकान-मालिक अनुबंध समाप्त करना चाहता है?
वैधानिक नोटिस अवधि: आधार किरायेदारी कानून है
आवास को विशेष वैधानिक संरक्षण प्राप्त है। इसलिए किरायानामे की अवधि से संबंधित महत्वपूर्ण विवरण नागरिक संहिता (BGB) में परिभाषित हैं। इसमें नोटिस अवधि भी शामिल है।
§ 573c BGB में मानक किरायेदारी के लिए वैधानिक नोटिस अवधि निर्धारित है। इसके अनुसार किरायेदारों के लिए नोटिस अवधि तीन महीने है।
किरायेदारी समाप्ति की सूचना लिखित रूप में देनी होगी। इसके लिए कोई निर्धारित प्रारूप आवश्यक नहीं है। हालांकि, निम्नलिखित बिंदुओं पर ध्यान देना उचित है:
- स्थान और तारीख लिखी जानी चाहिए।
- सभी मकान-मालिकों को प्राप्तकर्ता के रूप में नामित किया जाना चाहिए।
- विषय में Kündigung शब्द लिखा जाना चाहिए।
- बड़े भवनों में आवास की पहचान स्पष्ट होनी चाहिए (जैसे „5. OG, rechts“)।
- समाप्ति की तारीख का उल्लेख होना चाहिए।
- पत्र पर किरायानामे में नामित सभी किरायेदारों के हस्ताक्षर होने चाहिए।
- Einwurfeinschreiben आदर्श है, क्योंकि अन्यथा प्रमाण उपलब्ध नहीं रहता।
यदि आप किरायेदारी समाप्ति की सूचना मौखिक रूप से, फैक्स या ई-मेल द्वारा देते हैं, तो वह मान्य नहीं होगी। यह तब भी लागू होता है जब ऐसी मौखिक सहमतियाँ हुई हों।
अवधि का ध्यान रखें!
नोटिस अवधि तीन महीने है। किरायानामा समाप्ति की सूचना नोटिस अवधि के पहले महीने के तीसरे कार्यदिवस तक मकान-मालिक को प्राप्त हो जानी चाहिए और तब यह उसके बाद वाले दूसरे महीने के अंत के लिए प्रभावी होती है। इसका अर्थ है: यदि पत्र, उदाहरण के लिए, 4 मार्च को प्राप्त होता है और यह दिन मंगलवार है, तो बीच में आने वाले रविवार के कारण यह पर्याप्त है। इस मामले में आवास 31 मई को समाप्त किया जा सकता है। इसके विपरीत, यदि समाप्ति की सूचना मकान-मालिक तक (डाकपेटी में पहुंचना पर्याप्त है) बाद में पहुंचती है, तो किरायानामा स्वतः एक महीने और चलता है। यदि 4 मार्च, उदाहरण के लिए, शुक्रवार होता, तो आवास की किरायेदारी 30 जून को ही समाप्त होती।
तीन महीने की नोटिस अवधि के अपवाद हैं:
- अनुबंध में निर्धारित न्यूनतम किरायेदारी अवधियों के मामले में, सबसे पहली समाप्ति तारीख आखिरी दिन हैन्यूनतम किराया अवधि। न्यूनतम किराया अवधि (जिसे तथाकथित „समाप्ति-बहिष्कार“ कहा जाता है) चार वर्ष तक हो सकती है।
- अनुबंध में दोनों पक्ष किरायेदार के लिए कम नोटिस अवधि निर्धारित कर सकते हैं, जो हालांकि कम-से-कम 14 दिन होनी चाहिए। यह संभावना केवल किरायेदार के पक्ष में एकतरफा लागू होती है। इससे लंबी अवधि को किरायेदार के लिए नुकसानदेह होने के कारण बाहर रखा जाता है।
- यदि अनुबंध निश्चित अवधि के लिए किया गया है, तो किरायेदारी स्वतः समाप्त हो जाती है। समाप्ति-नोटिस आवश्यक नहीं है। हालांकि दोनों पक्ष अवधि समाप्त होने पर अनिश्चित अवधि का किराया अनुबंध तय कर सकते हैं।
निम्नलिखित मामलों में विशेष समाप्ति अवधि लागू होती है:
- आधुनिकीकरण के उपाय: यदि मकान-मालिक व्यापक आधुनिकीकरण या नवीनीकरण कार्यों की घोषणा करता है, तो किरायेदार दो महीने की नोटिस अवधि के साथ अनुबंध समाप्त कर सकता है। हालांकि इसके लिए आवास में महत्वपूर्ण हस्तक्षेप होना आवश्यक है।
- किराया वृद्धि: प्रत्येक किराया वृद्धि के मामले में किरायेदार उसके बाद वाले दूसरे महीने के अंत में अनुबंध समाप्त कर सकता है।
- किसी किरायेदार की मृत्यु होने पर, Wohnung में रहने वाला पति/पत्नी और पंजीकृत जीवनसाथी स्वतः किरायेदारी में शामिल हो जाता है। वह मृत्यु के एक महीने के भीतर अपने त्याग की घोषणा कर सकता है। तब किराया अनुबंध स्वतः समाप्त हो जाता है। अन्य मामलों में उत्तराधिकारी अनुबंध में शामिल होते हैं। इससे यह प्रभावित नहीं होता कि यदि अन्य अनुबंध पक्ष (उदाहरण के लिए साझा आवास में) मौजूद हों, तो अनुबंध जारी रहता है।
इसके अतिरिक्त, कुछ शर्तों के तहत किरायेदार के पास बिना नोटिस के अनुबंध समाप्त करने का कारण हो सकता है। इनमें उदाहरण के लिए शामिल हैं:
- Wohnung का उपयोग संभव नहीं है, क्योंकि कोई मुख्य दरवाजा नहीं है या चाबियाँ सौंपे नहीं गए हैं।
- उदाहरण के लिए फफूंद या गंभीर जर्जरता के कारण स्वास्थ्य को खतरा है। इन कारणों का प्रमाण देना और पहले चेतावनी देना आवश्यक है।
- मकान-मालिक उदाहरण के लिए बिना अनुमति आवासीय स्थान में प्रवेश करके किरायेदार की निजता का जानबूझकर उल्लंघन करता है।
ध्यान दें: ऐसे विशेष कारणों का मूल्यांकन व्यक्तिगत मामलों में बहुत अलग हो सकता है। संदेह की स्थिति में बिना नोटिस के अनुबंध समाप्त करने की वैधता पर अदालत को निर्णय लेना होगा।
मकान-मालिकों के लिए कौन-सी समाप्ति अवधियां लागू होती हैं?
मकान-मालिकों के लिए अलग समाप्ति अवधियां लागू होती हैं। यहां भी कानून-निर्माता के प्रावधानों में आवास की विशेष सुरक्षा केंद्र में रहती है। इसलिए सिद्धांततः समाप्ति केवल विशेष कारणों का उल्लेख करके ही अनुमत है।
किरायेदारों के विपरीत, समय के साथ मकान-मालिकों के लिएसमाप्ति की अवधि। कोई अनुबंध जितने लंबे समय से चल रहा हो, उसे समाप्त करने की अवधि भी उतनी ही लंबी होती है। मकान-मालिकों के लिए निम्नलिखित कानूनी अवधियाँ लागू होती हैं:
- पाँच वर्ष तक के किरायानामों के लिए तीन महीने की अवधि लागू होती है।
- पाँच से आठ वर्ष के बीच के किरायानामों के लिए छह महीने की अवधि लागू होती है।
- जिन किरायानामों की अवधि पहले ही आठ वर्ष से अधिक हो चुकी है, उनके लिए कानूनी समाप्ति अवधि नौ महीने है।
यदि बहुत पुराने अनुबंधों में इससे भी लंबी समाप्ति अवधि तय की गई हो, तो यह केवल मकान-मालिक पर लागू होती है। इससे छोटी अवधि को किरायेदार के नुकसान के रूप में बाहर रखा गया है। किरायेदारों की तरह मकान-मालिक भी ऐसे विशेष कारण बता सकते हैं, जो अलग अवधि को उचित ठहराते हों:
- उपकिराये पर दिए गए सुसज्जित कमरों का किराया महीने की 15 तारीख तक महीने के अंत के लिए समाप्त किया जा सकता है।
- मकान-मालिक सरकारी आवास का किराया एक महीने की अवधि के साथ समाप्त कर सकता है, यदि एक ओर किरायेदार अब नियोक्ता का कर्मचारी नहीं है और दूसरी ओर किसी अन्य कर्मचारी को इस आवास की आवश्यकता है।
- बिना अवधि के समाप्ति तब संभव है, जब किरायेदार दो महीने के किराये का बकाया हो या वह घर की शांति को गंभीर रूप से भंग करता हो (प्रमाण आवश्यक, पूर्व चेतावनी उचित)।
- यदि मकान-मालिक किरायेदार के साथ एक या दो-परिवार वाले मकान में रहता है, तो वह बिना कारण बताए किरायेदार को समाप्ति की सूचना दे सकता है। हालांकि, इस मामले में कानूनी अवधि तीन महीने बढ़ जाती है (उदाहरण के लिए, आठ वर्ष की किरायानामा अवधि के बाद नौ के बजाय बारह महीने की अवधि लागू होती है)।
महत्वपूर्ण: किरायेदार समाप्ति का विरोध कर सकते हैं। § 574 BGB में कठिन परिस्थितियों (गर्भावस्था, विकलांगता, बेघर होने का आसन्न खतरा आदि) को तर्क के रूप में बताया गया है। इनकी जाँच अदालत द्वारा की जानी है।
व्यावसायिक किरायानामों में समाप्ति अवधि
उल्लिखित अवधियाँ केवल निजी आवास पर लागू होती हैं। व्यावसायिक किरायानामे के मामले में स्वतंत्र रूप से बातचीत योग्य अनुबंध कानून लागू होता है। यदि समाप्ति अवधि के लिए कोई विशेष प्रावधान दर्ज न हो, तो § 580 a BGB लागू होता है। महीनों के आधार पर निर्धारित सामान्य किराये में छह महीने की अवधि और किसी तिमाही के तीसरे कार्यदिवस तक समाप्ति लागू होती है। साप्ताहिक या दैनिक किराया-गणना में अग्रिम रूप से एक गणना अवधि समाप्ति अवधि के रूप में लागू होती है (उदाहरण के लिए, अगली सप्ताह की समाप्ति से एक सप्ताह पहले समाप्ति)।