Contrat de location - quel délai de préavis s’applique ?

À un moment donné, en tant que locataire, vous souhaiterez peut-être déménager de votre logement. Au plus tard à ce moment-là, vous vous poserez la question suivante : quel délai de préavis s’applique réellement dans le cadre d’une relation locative normale ? Et quelles dérogations aux contrats standards sont autorisées ? Y a-t-il d’autres détails à prendre en compte lors de la résiliation d’un appartement ou d’une maison ? Existe-t-il des différences selon que vous souhaitez résilier en tant que locataire ou que le bailleur souhaite mettre fin au contrat ?

Délai de préavis légal : le droit locatif comme fondement

Le logement bénéficie d’une protection légale particulière. C’est pourquoi les éléments essentiels relatifs à la durée du contrat de location sont définis dans le Code civil allemand (BGB). Le délai de préavis en fait également partie.

Le § 573c BGB régit le délai de préavis légal applicable aux relations locatives standard. Selon cette disposition, le délai de préavis pour les locataires est de trois mois.

La résiliation doit être faite par écrit. Aucune forme particulière n’est requise. Il est toutefois judicieux de tenir compte des points suivants :

• Le lieu et la date doivent être indiqués.
• Tous les bailleurs doivent être mentionnés comme destinataires.
• Le mot « résiliation » doit figurer dans l’objet.
• Dans les grands immeubles, le logement devrait être indiqué précisément (par ex. « 5e étage, à droite »).
• La date de résiliation doit être mentionnée.
• Le courrier doit être signé par tous les locataires mentionnés dans le contrat de location.
• Une lettre recommandée avec preuve de distribution est idéale, faute de quoi la preuve fait défaut.

La résiliation n’est pas valable si vous la déclarez oralement, par fax ou par e-mail. Cela vaut également lorsque des accords oraux correspondants existaient.

Respecter le délai !

Le délai de préavis est de trois mois. La résiliation du contrat de location doit parvenir au bailleur au plus tard le troisième jour ouvrable du premier mois du délai de préavis et prend alors effet à la fin du mois suivant le mois suivant. Cela signifie que, si le courrier parvient par exemple le 4 mars et que ce jour est un mardi, le délai est respecté en raison du dimanche intercalé. Dans ce cas, le logement peut être résilié au 31 mai. En revanche, si la résiliation parvient plus tard au bailleur (la boîte aux lettres suffit), le contrat de location est automatiquement prolongé d’un mois. Si le 4 mars était par exemple un vendredi, le logement ne pourrait être résilié qu’au 30 juin.

Il existe des exceptions au délai de préavis de trois mois :

• En cas de durées minimales de location fixées dans le contrat, la première date de résiliation possible est le dernier jour de la Durée minimale de location. La durée minimale de location (la « clause d’exclusion de résiliation ») peut aller jusqu’à quatre ans.
• Le contrat peut prévoir pour le locataire un délai de préavis plus court, qui doit toutefois être d’au moins 14 jours. Cette possibilité ne s’applique cependant qu’unilatéralement au locataire. Un délai plus long est exclu en tant que clause défavorable au locataire.
• Si un contrat est conclu pour une durée déterminée, le contrat de location prend automatiquement fin. Aucune résiliation n’est nécessaire. Les deux parties peuvent toutefois convenir, à la fin de la durée, d’un contrat de location à durée indéterminée.

Un délai de résiliation spécial s’applique dans les cas suivants :

• Travaux de modernisation : si le bailleur annonce d’importants travaux de modernisation ou de rénovation, le locataire peut résilier avec un préavis de deux mois. Il doit toutefois s’agir d’interventions considérables dans les conditions d’habitation.
• Augmentation du loyer : en cas de toute augmentation du loyer, le locataire peut résilier pour la fin du mois suivant le prochain.
• En cas de décès d’un locataire, le conjoint et le partenaire enregistré vivant dans le logement entrent automatiquement dans le contrat de location. Celui-ci peut annoncer sa renonciation dans un délai d’un mois à compter du décès. Le contrat de location prend alors automatiquement fin. Dans les autres cas, les héritiers entrent dans le contrat. Cela ne remet pas en cause la poursuite du contrat s’il existe d’autres cocontractants (par exemple dans une colocation).

En outre, un locataire peut, sous certaines conditions, disposer d’un motif de résiliation sans préavis. Cela comprend par exemple :

• Il n’est pas possible d’utiliser le logement parce qu’il n’y a pas de porte d’entrée ou que les clés n’ont pas été remises.
• Il existe un risque pour la santé dû, par exemple, à des moisissures ou à une importante vétusté du bâtiment. Ces motifs doivent être prouvés et faire préalablement l’objet d’une mise en demeure.
• Le bailleur porte volontairement atteinte à la vie privée du locataire, par exemple en entrant sans autorisation dans le logement.

Attention : L’évaluation de tels motifs particuliers peut varier considérablement selon les cas individuels. En cas de doute, un tribunal doit décider de la légalité de la résiliation sans préavis.

Quels délais de résiliation s’appliquent aux bailleurs ?

Des délais de résiliation différents s’appliquent aux bailleurs. Une fois encore, la protection particulière du logement est au cœur des exigences du législateur. Par conséquent, une résiliation n’est en principe autorisée que pour des motifs particuliers.

Contrairement aux locataires, les délais applicables aux bailleurs évoluent au fil du temps le délai de préavis. Plus un contrat dure depuis longtemps, plus le délai pour y mettre fin est long. Les délais légaux suivants s’appliquent aux bailleurs :

• Pour les contrats de location d’une durée maximale de cinq ans, le délai est de trois mois.
• Pour les contrats de location d’une durée comprise entre cinq et huit ans, le délai est de six mois.
• Pour les contrats de location qui durent déjà depuis plus de huit ans, le délai légal de préavis est de neuf mois.

Si un délai de préavis plus long a encore été convenu dans de très anciens contrats, celui-ci ne s’applique qu’au bailleur. Un délai plus court est exclu en tant que désavantage pour le locataire. Comme les locataires, les bailleurs peuvent également invoquer des raisons particulières justifiant un délai différent :

• Les chambres meublées sous-louées peuvent être résiliées jusqu’au 15 pour la fin du mois.
• Le bailleur peut résilier les logements de fonction avec un délai d’un mois si, d’une part, le locataire n’est plus salarié de l’employeur et si, d’autre part, un autre salarié a besoin de ce logement.
• Une résiliation sans préavis est possible si le locataire accuse un retard correspondant à deux loyers mensuels ou s’il perturbe gravement la tranquillité de l’immeuble (preuve nécessaire, mise en demeure préalable recommandée).
• Si le bailleur habite avec le locataire dans une maison individuelle ou bifamiliale, il peut résilier le contrat sans indication de motifs. Dans ce cas, le délai légal est toutefois prolongé de trois mois (après huit ans de durée du contrat de location, le délai est par exemple de douze mois au lieu de neuf).

Important : Les locataires peuvent s’opposer à une résiliation. Le § 574 du BGB mentionne comme arguments les cas de rigueur (grossesse, handicap, menace de se retrouver sans logement, etc.). Ceux-ci doivent être examinés par le tribunal.

Délai de préavis pour les contrats de location commerciaux

Les délais mentionnés s’appliquent uniquement aux logements privés. Dans le cas d’un contrat de location commercial, le droit contractuel est librement négociable. Si aucune clause particulière relative au délai de préavis n’est prévue, le § 580 a du BGB s’applique. Pour un loyer habituel défini mensuellement, le délai est de six mois et la résiliation doit intervenir au plus tard le troisième jour ouvrable d’un trimestre. Pour les calculs de loyer hebdomadaires ou quotidiens, la période de calcul à l’avance vaut comme délai (par exemple, une résiliation une semaine avant la fin de la semaine suivante).