В какой-то момент вы, как арендатор, возможно, захотите съехать из своей квартиры. Самое позднее тогда вы зададитесь вопросом: какой срок уведомления о расторжении действует при обычных арендных отношениях? И какие отклонения от стандартных договоров допустимы? Есть ли дополнительные детали, которые необходимо учитывать при расторжении договора аренды квартиры или дома? Есть ли различия в зависимости от того, хотите ли вы расторгнуть договор как арендатор или договор хочет прекратить арендодатель?
Законный срок уведомления: основа — жилищное право
Проживание находится под особой законодательной защитой. Поэтому важные детали срока действия договора аренды определены в Германском гражданском уложении (BGB). К ним относится и срок уведомления о расторжении.
В § 573c BGB регулируется установленный законом срок уведомления для стандартных арендных отношений. Согласно ему, срок уведомления для арендаторов составляет три месяца.
Уведомление о расторжении должно быть оформлено в письменной форме. Соблюдение какой-либо специальной формы не требуется. Однако целесообразно учесть следующие пункты:
- Необходимо указать место и календарную дату.
- В качестве адресатов следует указать всех арендодателей.
- В теме необходимо указать слово «Расторжение договора».
- В крупных объектах следует обозначить квартиру (например, «5-й этаж, справа»).
- Необходимо указать дату расторжения.
- Письмо должны подписать все арендаторы, указанные в договоре аренды.
- Идеальным вариантом является заказное письмо с подтверждением вручения, поскольку в противном случае отсутствует доказательство.
Расторжение договора недействительно, если вы заявляете о нём устно, по факсу или электронной почте. Это действует и в случае, если ранее имелись соответствующие устные договорённости.
Соблюдайте срок!
Действует срок уведомления о расторжении в три месяца. При этом уведомление о расторжении договора аренды должно поступить арендодателю не позднее третьего рабочего дня первого месяца срока уведомления и тогда действует на конец предпоследующего месяца. Это означает: если письмо, например, поступило 4 марта и этот день является вторником, этого достаточно из-за находящегося между ними воскресенья. В этом случае договор аренды квартиры можно расторгнуть на 31 мая. Если же уведомление о расторжении поступит арендодателю (достаточно почтового ящика) позднее, договор аренды автоматически продлевается ещё на один месяц. Если бы 4 марта, например, приходилось на пятницу, договор аренды квартиры был бы расторгнут только на 30 июня.
Существуют исключения из трёхмесячного срока уведомления:
- При установленных в договоре минимальных сроках аренды самой ранней датой расторжения является последний день Минимальный срок аренды. Минимальный срок аренды (так называемый «исключение возможности расторжения») может составлять до четырех лет.
- В договоре обе стороны могут установить для арендатора более короткий срок уведомления о расторжении, однако он должен составлять не менее 14 дней. Однако эта возможность действует только в одностороннем порядке для арендатора. Более длительный срок исключен как невыгодный для арендатора.
- Если договор заключен на определенный срок, арендные отношения прекращаются автоматически. Расторжение не требуется. Однако обе стороны могут договориться о заключении бессрочного договора аренды по окончании срока действия.
Особый срок уведомления о расторжении действует в следующих случаях:
- Модернизационные мероприятия: если арендодатель объявляет о масштабных модернизационных или ремонтных мероприятиях, арендатор может расторгнуть договор, уведомив об этом за два месяца. Однако речь должна идти о значительном вмешательстве в условия проживания.
- Повышение арендной платы: при каждом повышении арендной платы арендатор может расторгнуть договор в конце месяца, следующего за следующим.
- В случае смерти арендатора супруг и зарегистрированный партнер, проживающие в квартире, автоматически вступают в арендные отношения. Они могут заявить об отказе от этого права в течение одного месяца после смерти. Тогда договор аренды прекращается автоматически. В других случаях в договор вступают наследники. Это не затрагивает действие договора, если имеются другие стороны договора (например, при совместной аренде квартиры).
Кроме того, при определенных условиях у арендатора могут быть основания для расторжения договора без соблюдения срока уведомления. К ним, например, относятся:
- Использование квартиры невозможно, поскольку отсутствует входная дверь или ключи не были переданы.
- Существует угроза здоровью, например из-за плесени или значительной ветхости здания. Эти обстоятельства необходимо доказать и предварительно предъявить претензию.
- Арендодатель умышленно нарушает неприкосновенность частной жизни арендатора, например незаконно проникая в жилое помещение.
Внимание: Оценка таких особых оснований может существенно различаться в каждом конкретном случае. В случае сомнений суд должен решить вопрос о законности расторжения договора без соблюдения срока уведомления.
Какие сроки уведомления о расторжении действуют для арендодателей?
Для арендодателей действуют иные сроки уведомления о расторжении. Как и прежде, особая защита жилища находится в центре требований законодателя. Поэтому расторжение договора, как правило, допускается только при указании особых оснований.
В отличие от арендаторов, для арендодателей с течением времени изменяется срок уведомления о расторжении. Чем дольше уже действует договор, тем больше и период для его прекращения. Для арендодателей действуют следующие установленные законом сроки:
- Для договоров аренды сроком до пяти лет действует срок уведомления три месяца.
- Для договоров аренды сроком от пяти до восьми лет действует срок уведомления шесть месяцев.
- Для договоров аренды, действующих уже более восьми лет, установленный законом срок уведомления составляет девять месяцев.
Если в очень старых договорах согласован ещё более длительный срок уведомления, он действует только для арендодателя. Более короткий срок исключён как ущемляющий права арендатора. Как и арендаторы, арендодатели могут указать особые причины, оправдывающие иной срок:
- Меблированные комнаты, сданные в субаренду, могут быть расторгнуты до 15-го числа с окончанием договора в конце месяца.
- Служебное жильё арендодатель может расторгнуть с уведомлением за один месяц, если, во-первых, арендатор больше не является сотрудником работодателя, а во-вторых, это жилое помещение требуется другому сотруднику.
- Расторжение без соблюдения срока возможно, если арендатор имеет задолженность по арендной плате за два месяца или существенно нарушает спокойствие в доме (необходимо доказательство, предварительное предупреждение целесообразно).
- Если арендодатель проживает вместе с арендатором в одно- или двухквартирном доме, он может расторгнуть договор без указания причин. Однако установленный законом срок в этом случае увеличивается на три месяца (например, после восьми лет действия договора аренды он составляет двенадцать, а не девять месяцев).
Важно: Арендаторы могут возразить против расторжения договора. § 574 BGB называет в качестве аргумента случаи особой тяжести (беременность, инвалидность, угроза остаться без жилья и т. д.). Они подлежат проверке судом.
Срок уведомления о расторжении коммерческих договоров аренды
Указанные сроки действуют только для частного жилья. В случае коммерческого договора аренды действует свободно согласуемое договорное право. Если специальное положение о сроке уведомления не предусмотрено, применяется § 580 a BGB. При обычной арендной плате, определённой помесячно, действуют срок уведомления шесть месяцев и расторжение до третьего рабочего дня квартала. При расчёте арендной платы понедельно или посуточно сроком считается соответствующий расчётный период, заявленный заранее (например, расторжение за неделю до окончания следующей недели).