У певний момент ви, як орендар, можливо, захочете виїхати зі своєї квартири. Найпізніше тоді ви ставите собі запитання: який строк розірвання фактично діє за звичайних орендних відносин? І які відхилення від стандартних договорів дозволені? Чи є інші деталі, яких слід дотримуватися під час розірвання договору оренди квартири або будинку? Чи є відмінності залежно від того, чи хочете ви розірвати договір як орендар, чи договір хоче припинити орендодавець?
Законний строк розірвання: основою є орендне право
Проживання користується особливим законодавчим захистом. Тому основні деталі щодо строку дії договору оренди визначені в Цивільному кодексі Німеччини (BGB). До них належить і строк розірвання.
У § 573c BGB врегульовано законний строк розірвання для стандартних орендних відносин. Відповідно, строк розірвання для орендарів становить три місяці.
Розірвання має бути здійснене в письмовій формі. Певної форми дотримуватися не потрібно. Однак доцільно врахувати такі пункти:
- Необхідно зазначити місце та календарну дату.
- Адресатами слід назвати всіх орендодавців.
- У темі слід зазначити слово «розірвання».
- У великих об’єктах слід визначити квартиру (наприклад, «5-й поверх, праворуч»).
- Необхідно зазначити дату розірвання.
- Лист мають підписати всі орендарі, зазначені в договорі оренди.
- Ідеальним варіантом є рекомендований лист із підтвердженням вручення шляхом вкладання в поштову скриньку, оскільки інакше відсутній доказ.
Розірвання є недійсним, якщо ви заявляєте його усно, факсом або електронною поштою. Це також стосується випадків, коли існували відповідні усні домовленості.
Дотримуйтеся строку!
Діє строк розірвання три місяці. При цьому повідомлення про розірвання договору оренди має надійти орендодавцю до третього робочого дня першого місяця строку розірвання, і тоді воно діє на кінець другого наступного місяця. Це означає: якщо лист, наприклад, надійшов 4 березня, а цей день є вівторком, цього достатньо через неділю, що припадає між ними. У такому разі договір оренди квартири можна розірвати на 31 травня. Якщо ж повідомлення про розірвання надійде орендодавцю (достатньо поштової скриньки) пізніше, договір оренди автоматично діятиме ще один місяць. Якби 4 березня, наприклад, припало на п’ятницю, договір оренди квартири можна було б розірвати лише на 30 червня.
Існують винятки з тримісячного строку розірвання:
- Якщо в договорі встановлено мінімальний строк оренди, найранішою датою розірвання є останній день Мінімальний строк оренди. Мінімальний строк оренди (так зване «виключення права на розірвання договору») може становити до чотирьох років.
- У договорі обидві сторони можуть встановити для орендаря коротший строк повідомлення про розірвання, однак він має становити щонайменше 14 днів. Проте ця можливість діє лише в односторонньому порядку для орендаря. Довший строк як такий, що є невигідним для орендаря, виключається.
- Якщо договір укладено на визначений строк, орендні правовідносини припиняються автоматично. Розірвання договору не потрібне. Однак обидві сторони можуть домовитися про безстроковий договір оренди після закінчення строку дії.
Особливий строк розірвання договору діє у таких випадках:
- Заходи з модернізації: якщо орендодавець повідомляє про масштабні заходи з модернізації або санації, орендар може розірвати договір із двомісячним строком повідомлення. Однак йдеться про істотне втручання в умови проживання.
- Підвищення орендної плати: у разі кожного підвищення орендної плати орендар може розірвати договір наприкінці післянаступного місяця.
- У разі смерті орендаря чоловік або дружина, а також зареєстрований партнер, які проживають у квартирі, автоматично вступають в орендні правовідносини. Протягом одного місяця після смерті вони можуть заявити про свою відмову. Тоді договір оренди автоматично припиняється. В інших випадках у договір вступають спадкоємці. Це не впливає на чинність договору, якщо є інші сторони договору (наприклад, у спільній квартирі).
Крім того, за певних умов орендар може мати підставу для негайного розірвання договору. До них, наприклад, належать:
- Користування квартирою неможливе, оскільки немає вхідних дверей до будинку або ключі не були передані.
- Існує загроза здоров’ю, наприклад через плісняву або значну аварійність будівлі. Ці підстави потрібно довести та попередньо заявити претензію.
- Орендодавець умисно порушує приватність орендаря, наприклад незаконно проникаючи до житлового приміщення.
Увага: оцінка таких особливих підстав може бути індивідуально дуже різною. У разі сумнівів суд має вирішити питання про правомірність негайного розірвання договору.
Які строки розірвання договору діють для орендодавців?
Для орендодавців діють інші строки розірвання договору. Як і раніше, особливий захист житла є центральним у вимогах законодавця. Тому розірвання договору загалом дозволене лише із зазначенням особливих підстав.
На відміну від орендарів, для орендодавців із часом змінюється строк розірвання договору. Чим довше вже триває договір, тим довшим є і період для його припинення. Для орендодавців діють такі законодавчі строки:
- Для договорів оренди строком до п’яти років застосовується строк у три місяці.
- Для договорів оренди строком від п’яти до восьми років застосовується строк у шість місяців.
- Для договорів оренди, які тривають уже понад вісім років, законодавчий строк розірвання становить дев’ять місяців.
Якщо в дуже старих договорах було погоджено ще довший строк розірвання, він діє лише для орендодавця. Коротший строк виключений як такий, що ставить орендаря у невигідне становище. Як і орендарі, орендодавці також можуть навести особливі причини, які виправдовують відступ від установленого строку:
- Мебльовані кімнати, передані в суборенду, можна розірвати до 15-го числа з припиненням договору наприкінці місяця.
- Службове житло орендодавець може розірвати з місячним строком, якщо, по-перше, орендар більше не є працівником роботодавця, а по-друге, це житло потрібне іншому працівникові.
- Розірвання без дотримання строку можливе, якщо орендар має заборгованість у розмірі двох місячних орендних платежів або істотно порушує спокій у будинку (необхідні докази, доцільно попередньо винести попередження).
- Якщо орендодавець проживає разом з орендарем в одноквартирному або двоквартирному будинку, він може розірвати договір без зазначення причин. Однак у цьому випадку законодавчий строк подовжується на три місяці (наприклад, після восьми років дії договору оренди строк становить, відповідно, дванадцять, а не дев’ять місяців).
Важливо: Орендарі можуть заперечити проти розірвання договору. § 574 BGB називає як аргумент випадки особливої скрути (вагітність, інвалідність, загроза бездомності тощо). Їх має перевірити суд.
Строк розірвання договорів оренди комерційних приміщень
Зазначені строки діють лише для приватного житла. У разі договору оренди комерційного приміщення діє вільно узгоджуване договірне право. Якщо в договорі не передбачено спеціального положення щодо строку розірвання, застосовується § 580 a BGB. Якщо орендна плата визначена за місяцями, зазвичай діють строк у шість місяців і можливість розірвання до третього робочого дня кварталу. У разі розрахунку орендної плати за тижнями або днями строком вважається розрахунковий період, оплачений наперед (наприклад, розірвання за тиждень до закінчення наступного тижня).