Contrato de alquiler: ¿qué plazo de preaviso se aplica?

En algún momento, como inquilino, quizá quiera mudarse de su vivienda. A más tardar entonces se plantea la pregunta: ¿Qué plazo de preaviso se aplica realmente en una relación arrendaticia normal? ¿Y qué desviaciones de los contratos estándar están permitidas? ¿Hay otros detalles que deba tener en cuenta al rescindir el contrato de una vivienda o una casa? ¿Existen diferencias según si usted, como inquilino, desea rescindir el contrato o si el arrendador quiere ponerle fin?

Plazo de preaviso legal: la base es el derecho arrendaticio

La vivienda goza de una protección legal especial. Por ello, los detalles esenciales sobre la duración del contrato de arrendamiento están definidos en el Código Civil alemán (BGB). Esto también incluye el plazo de preaviso.

En § 573c BGB se regula el plazo de preaviso legal para las relaciones arrendaticias estándar. Según este, el plazo de preaviso para los inquilinos es de tres meses.

La rescisión debe realizarse por escrito. No es necesario respetar ninguna forma específica. Sin embargo, es conveniente tener en cuenta los siguientes puntos:

• Deben indicarse el lugar y la fecha.
• Como destinatarios deben mencionarse todos los arrendadores.
• En el asunto debe figurar la palabra rescisión.
• En inmuebles grandes debe definirse la vivienda (por ejemplo, «5.ª planta, derecha»).
• Debe indicarse la fecha de rescisión.
• El escrito debe estar firmado por todos los inquilinos mencionados en el contrato de arrendamiento.
• Lo ideal es enviarlo mediante carta certificada con acuse de recibo por depósito en el buzón, ya que, de lo contrario, falta la prueba.

La rescisión no es válida si la comunica verbalmente, por fax o por correo electrónico. Esto también se aplica aunque hayan existido acuerdos verbales al respecto.

¡Respete el plazo!

Se aplica un plazo de preaviso de tres meses. La rescisión del contrato de arrendamiento debe llegar al arrendador, como máximo, el tercer día laborable del primer mes del plazo de preaviso y surtirá efecto al final del mes siguiente al próximo. Esto significa que, por ejemplo, si el escrito llega el 4 de marzo y ese día es martes, el plazo se considera respetado debido al domingo intermedio. En este caso, la vivienda puede rescindirse para el 31 de mayo. Si, por el contrario, la rescisión llega al arrendador (basta con que llegue al buzón) más tarde, el contrato de arrendamiento se prolonga automáticamente un mes. Si el 4 de marzo fuera, por ejemplo, viernes, la rescisión de la vivienda solo surtiría efecto el 30 de junio.

Existen excepciones al plazo de preaviso de tres meses:

• En caso de duraciones mínimas de arrendamiento establecidas en el contrato, la primera fecha posible de rescisión es el último día de la Duración mínima del alquiler. La duración mínima del alquiler (la denominada «exclusión del derecho de rescisión») puede ser de hasta cuatro años.
• En el contrato, ambas partes pueden establecer para el inquilino un plazo de preaviso más corto, que, sin embargo, debe ser de al menos 14 días. No obstante, esta posibilidad se aplica unilateralmente únicamente al inquilino. Se excluye un plazo más largo por ser perjudicial para el inquilino.
• Si se celebra un contrato por tiempo determinado, la relación arrendaticia termina automáticamente. No es necesario rescindir el contrato. Sin embargo, ambas partes pueden acordar un contrato de arrendamiento por tiempo indefinido al finalizar el plazo.

Existe un plazo especial de rescisión en los siguientes casos:

• Medidas de modernización: Si el arrendador anuncia amplias medidas de modernización o rehabilitación, el inquilino puede rescindir el contrato con un preaviso de dos meses. Sin embargo, debe tratarse de intervenciones importantes en la vivienda.
• Aumento del alquiler: En caso de cualquier aumento del alquiler, el inquilino puede rescindir el contrato al finalizar el mes siguiente al próximo.
• En caso de fallecimiento de un inquilino, el cónyuge y la pareja registrada que vivan en la vivienda entran automáticamente en la relación arrendaticia. Este puede declarar su renuncia en el plazo de un mes desde el fallecimiento. Entonces, el contrato de arrendamiento termina automáticamente. En otros casos, los herederos se incorporan al contrato. Sin perjuicio de ello, el contrato continúa vigente si existen otros contratantes (por ejemplo, en una vivienda compartida).

Además, un inquilino puede tener, bajo determinadas condiciones, un motivo para una rescisión inmediata. Por ejemplo:

• No es posible utilizar la vivienda porque no hay puerta de entrada o no se han entregado las llaves.
• Existe un riesgo para la salud debido, por ejemplo, a moho o a un deterioro estructural considerable. Estos motivos deben demostrarse y ser objeto de un requerimiento previo.
• El arrendador vulnera deliberadamente la privacidad del inquilino, por ejemplo, entrando sin autorización en la vivienda.

Atención: La valoración de estos motivos especiales puede variar considerablemente según el caso. En caso de duda, un tribunal debe decidir sobre la legalidad de la rescisión inmediata.

¿Qué plazos de preaviso se aplican a los arrendadores?

Para los arrendadores se aplican plazos de preaviso diferentes. Una vez más, la protección especial de la vivienda ocupa un lugar central en las disposiciones del legislador. Por ello, en principio, solo se permite rescindir el contrato indicando motivos especiales.

A diferencia de lo que ocurre con los inquilinos, para los arrendadores, con el paso del tiempoel plazo de preaviso. Cuanto más tiempo lleve vigente un contrato, mayor será también el plazo para rescindirlo. Para los arrendadores se aplican los siguientes plazos legales:

• En los contratos de arrendamiento de hasta cinco años se aplica un plazo de tres meses.
• En los contratos de arrendamiento de entre cinco y ocho años se aplica un plazo de seis meses.
• En los contratos de arrendamiento que ya duren más de ocho años, el plazo legal de preaviso es de nueve meses.

Si en contratos muy antiguos se hubiera acordado un plazo de preaviso más largo, este solo se aplicará al arrendador. Un plazo más corto queda excluido por perjudicar al arrendatario. Al igual que los arrendatarios, los arrendadores también pueden alegar motivos especiales que justifiquen un plazo diferente:

• Las habitaciones amuebladas en régimen de subarrendamiento pueden rescindirse hasta el día 15 para el final del mes.
• El arrendador puede rescindir el arrendamiento de viviendas de empresa con un plazo de un mes si, por un lado, el arrendatario ya no es empleado del empleador y, por otro, otro empleado necesita esa vivienda.
• Es posible una rescisión sin preaviso si el arrendatario adeuda dos mensualidades o perturba considerablemente la convivencia en el inmueble (se requiere prueba; es recomendable un apercibimiento previo).
• Si el arrendador vive con el arrendatario en una vivienda unifamiliar o bifamiliar, puede rescindir el contrato sin indicar los motivos. Sin embargo, en este caso el plazo legal se prolonga tres meses (por ejemplo, después de ocho años de duración del contrato, se aplica un plazo de doce meses en lugar de nueve).

Importante: Los arrendatarios pueden oponerse a una rescisión. El § 574 del BGB menciona como argumento los casos de especial gravedad (embarazo, discapacidad, amenaza de quedarse sin vivienda, etc.). Estos deben ser examinados por el tribunal.

Plazo de preaviso en contratos de arrendamiento comerciales

Los plazos mencionados solo se aplican a viviendas privadas. En el caso de un contrato de arrendamiento comercial, se aplica el derecho contractual libremente negociable. Si no se ha establecido ninguna cláusula específica sobre el plazo de preaviso, se aplica el § 580 a del BGB. En el caso de una renta habitual definida por meses, se aplica un plazo de seis meses y la rescisión debe comunicarse hasta el tercer día laborable de un trimestre. En los cálculos de renta semanales o diarios, se considera plazo un periodo de cálculo anticipado (por ejemplo, una rescisión una semana antes del final de la semana siguiente).