W pewnym momencie jako najemca być może zechcą Państwo wyprowadzić się z mieszkania. Najpóźniej wtedy pojawia się pytanie: Jaki okres wypowiedzenia właściwie obowiązuje w przypadku zwykłego stosunku najmu? I jakie odstępstwa od standardowych umów są dozwolone? Czy istnieją inne szczegóły, które należy uwzględnić przy wypowiedzeniu najmu mieszkania lub domu? Czy są różnice w zależności od tego, czy to najemca chce wypowiedzieć umowę, czy wynajmujący chce ją zakończyć?
Ustawowy okres wypowiedzenia: podstawą jest prawo najmu
Mieszkanie podlega szczególnej ochronie ustawowej. Dlatego istotne szczegóły dotyczące okresu obowiązywania umowy najmu są określone w niemieckim kodeksie cywilnym (BGB). Obejmuje to również okres wypowiedzenia.
W § 573c BGB uregulowano ustawowy okres wypowiedzenia dla standardowych stosunków najmu. Zgodnie z nim okres wypowiedzenia dla najemców wynosi trzy miesiące.
Wypowiedzenie musi nastąpić w formie pisemnej. Nie jest wymagana żadna szczególna forma. Warto jednak uwzględnić następujące punkty:
- Należy podać miejscowość i datę.
- Jako adresatów należy wskazać wszystkich wynajmujących.
- W temacie należy umieścić słowo „wypowiedzenie”.
- W większych obiektach należy określić mieszkanie (np. „5. piętro, po prawej stronie”).
- Należy podać termin wypowiedzenia.
- Pismo muszą podpisać wszyscy najemcy wymienieni w umowie najmu.
- Najlepiej wysłać je listem poleconym z potwierdzeniem doręczenia do skrzynki, ponieważ w przeciwnym razie brakuje dowodu.
Wypowiedzenie jest nieważne, jeśli zostanie złożone ustnie, faksem lub pocztą elektroniczną. Dotyczy to również sytuacji, gdy istniały odpowiednie ustne ustalenia.
Należy przestrzegać terminu!
Obowiązuje trzymiesięczny okres wypowiedzenia. Wypowiedzenie umowy najmu musi dotrzeć do wynajmującego najpóźniej do trzeciego dnia roboczego pierwszego miesiąca okresu wypowiedzenia i wtedy obowiązuje na koniec następnego miesiąca. Oznacza to: jeśli pismo wpłynie na przykład 4 marca, a dzień ten przypada we wtorek, termin jest zachowany ze względu na przypadającą po drodze niedzielę. W takim przypadku mieszkanie można wypowiedzieć ze skutkiem na 31 maja. Jeśli natomiast wypowiedzenie dotrze do wynajmującego (wystarczy do skrzynki pocztowej) później, umowa najmu automatycznie przedłuża się o kolejny miesiąc. Gdyby 4 marca przypadał na przykład w piątek, wypowiedzenie mieszkania byłoby skuteczne dopiero na 30 czerwca.
Istnieją wyjątki od trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia:
- W przypadku określonych w umowie minimalnych okresów najmu najwcześniejszym terminem wypowiedzenia jest ostatni dzień Minimalny okres najmu. Minimalny okres najmu (tak zwane „wyłączenie możliwości wypowiedzenia”) może wynosić do czterech lat.
- W umowie obie strony mogą ustalić dla najemcy krótszy okres wypowiedzenia, który musi jednak wynosić co najmniej 14 dni. Możliwość ta obowiązuje jednak wyłącznie jednostronnie na korzyść najemcy. Dłuższy okres jest wyłączony jako niekorzystny dla najemcy.
- Jeśli umowa została zawarta na czas określony, stosunek najmu kończy się automatycznie. Wypowiedzenie nie jest wymagane. Obie strony mogą jednak z końcem okresu obowiązywania zawrzeć umowę najmu na czas nieokreślony.
Szczególny okres wypowiedzenia obowiązuje w następujących przypadkach:
- Działania modernizacyjne: Jeśli wynajmujący zapowiada szeroko zakrojone działania modernizacyjne lub remontowe, najemca może wypowiedzieć umowę z zachowaniem dwumiesięcznego okresu wypowiedzenia. Muszą to jednak być istotne ingerencje w warunki zamieszkania.
- Podwyżka czynszu: W przypadku każdej podwyżki czynszu najemca może wypowiedzieć umowę na koniec przedostatniego miesiąca.
- W przypadku śmierci najemcy małżonek oraz zarejestrowany partner życiowy mieszkający w lokalu automatycznie wstępują w stosunek najmu. Mogą oni w ciągu miesiąca od śmierci oświadczyć, że rezygnują z tego prawa. Wówczas umowa najmu kończy się automatycznie. W innych przypadkach w umowę wstępują spadkobiercy. Nie ma to wpływu na dalsze obowiązywanie umowy, jeśli istnieją inni współnajemcy (na przykład w mieszkaniu współdzielonym).
Ponadto najemca może pod pewnymi warunkami mieć podstawę do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym. Należą do nich na przykład:
- Korzystanie z mieszkania nie jest możliwe, ponieważ nie ma drzwi wejściowych do budynku lub klucze nie zostały przekazane.
- Istnieje zagrożenie dla zdrowia, na przykład z powodu pleśni lub znacznej ruiny budynku. Okoliczności te należy udowodnić i wcześniej wezwać do ich usunięcia.
- Wynajmujący umyślnie narusza prywatność najemcy, na przykład poprzez nieuprawnione wchodzenie do lokalu mieszkalnego.
Uwaga: Ocena takich szczególnych powodów może być bardzo różna w poszczególnych przypadkach. W razie wątpliwości sąd musi rozstrzygnąć o zgodności wypowiedzenia ze skutkiem natychmiastowym z prawem.
Jakie okresy wypowiedzenia obowiązują wynajmujących?
Wynajmujących obowiązują odmienne okresy wypowiedzenia. Ponownie szczególna ochrona mieszkania znajduje się w centrum wytycznych ustawodawcy. Dlatego wypowiedzenie jest zasadniczo dozwolone wyłącznie z podaniem szczególnych powodów.
W przeciwieństwie do najemców okres wypowiedzenia wynajmujących z upływem czasu zmienia się okres wypowiedzenia. Im dłużej trwa już umowa, tym dłuższy jest również okres potrzebny do jej zakończenia. W przypadku wynajmujących obowiązują następujące ustawowe terminy:
- W przypadku umów najmu zawartych na okres do pięciu lat obowiązuje termin trzech miesięcy.
- W przypadku umów najmu trwających od pięciu do ośmiu lat obowiązuje termin sześciu miesięcy.
- W przypadku umów najmu trwających już dłużej niż osiem lat ustawowy okres wypowiedzenia wynosi dziewięć miesięcy.
Jeżeli w bardzo starych umowach uzgodniono jeszcze dłuższy okres wypowiedzenia, obowiązuje on wyłącznie wynajmującego. Krótszy termin jest wykluczony jako niekorzystny dla najemcy. Podobnie jak najemcy, również wynajmujący mogą powołać się na szczególne powody uzasadniające odmienny termin:
- Umeblowane pokoje wynajmowane podnajemcom można wypowiedzieć do 15. dnia miesiąca ze skutkiem na koniec miesiąca.
- Mieszkanie służbowe wynajmujący może wypowiedzieć z zachowaniem jednomiesięcznego terminu, jeżeli po pierwsze najemca nie jest już pracownikiem pracodawcy, a po drugie lokal ten jest potrzebny innemu pracownikowi.
- Wypowiedzenie bez zachowania terminu jest możliwe, jeżeli najemca zalega z zapłatą dwóch czynszów miesięcznych lub poważnie zakłóca spokój domowy (wymagane jest udowodnienie, wskazane jest wcześniejsze upomnienie).
- Jeżeli wynajmujący mieszka z najemcą w domu jednorodzinnym lub dwurodzinnym, może wypowiedzieć mu umowę bez podania powodów. W takim przypadku ustawowy okres wypowiedzenia wydłuża się jednak o trzy miesiące (po ośmiu latach trwania umowy najmu obowiązuje na przykład termin dwunastu zamiast dziewięciu miesięcy).
Ważne: Najemcy mogą sprzeciwić się wypowiedzeniu. § 574 BGB wymienia jako argument szczególnie trudne przypadki (ciąża, niepełnosprawność, groźba bezdomności itp.). Muszą one zostać zbadane przez sąd.
Okres wypowiedzenia w przypadku umów najmu lokali użytkowych
Wymienione terminy dotyczą wyłącznie prywatnych lokali mieszkalnych. W przypadku umowy najmu lokalu użytkowego obowiązuje prawo umowne, które można swobodnie negocjować. Jeżeli umowa nie zawiera szczególnego postanowienia dotyczącego okresu wypowiedzenia, zastosowanie ma § 580 a BGB. W przypadku typowego czynszu określonego miesięcznie obowiązuje termin sześciu miesięcy, a wypowiedzenie należy złożyć do trzeciego dnia roboczego kwartału. W przypadku czynszu obliczanego tygodniowo lub dziennie terminem jest okres rozliczeniowy z góry (na przykład wypowiedzenie na tydzień przed końcem kolejnego tygodnia).