Contratto di locazione: quale termine di disdetta si applica?

Prima o poi, in qualità di inquilino, potreste voler lasciare il vostro appartamento. Al più tardi a quel punto vi porrete la domanda: quale termine di disdetta si applica in realtà a un normale rapporto di locazione? E quali scostamenti dai contratti standard sono consentiti? Ci sono ulteriori dettagli da considerare quando si disdice un appartamento o una casa? Ci sono differenze a seconda che vogliate recedere in qualità di inquilini oppure che sia il locatore a voler porre fine al contratto?

Termine di disdetta previsto dalla legge: la base è il diritto delle locazioni

L’abitazione gode di una particolare tutela legale. Pertanto, dettagli essenziali sulla durata del contratto di locazione sono definiti nel Codice civile tedesco (BGB). Tra questi rientra anche il termine di disdetta.

Nel § 573c BGB è disciplinato il termine di disdetta previsto dalla legge per i rapporti di locazione standard. Di conseguenza, per gli inquilini il termine di disdetta è di tre mesi.

La disdetta deve essere comunicata per iscritto. Non è prescritta una forma specifica. È tuttavia opportuno considerare i seguenti punti:

• Devono essere indicati il luogo e la data.
• Come destinatari devono essere indicati tutti i locatori.
• Nell’oggetto deve comparire la parola disdetta.
• Negli immobili più grandi è opportuno definire l’appartamento (ad es. «5° piano, a destra»).
• Deve essere indicata la data di disdetta.
• La comunicazione deve essere firmata da tutti gli inquilini indicati nel contratto di locazione.
• È ideale una raccomandata con attestazione di consegna nella cassetta delle lettere, poiché altrimenti manca la prova.

La disdetta non è valida se viene comunicata oralmente, tramite fax o e-mail. Ciò vale anche qualora siano stati conclusi accordi orali corrispondenti.

Rispettare il termine!

Si applica un termine di disdetta di tre mesi. La disdetta del contratto di locazione deve pervenire al locatore entro il terzo giorno lavorativo del primo mese del termine di disdetta e ha effetto alla fine del mese successivo a quello seguente. Ciò significa: se, ad esempio, la comunicazione perviene il 4 marzo e quel giorno è un martedì, il termine è rispettato grazie alla domenica intervenuta nel frattempo. In questo caso l’appartamento può essere disdetto con effetto al 31 maggio. Se invece la disdetta perviene al locatore (è sufficiente la cassetta delle lettere) più tardi, il contratto di locazione si prolunga automaticamente di un altro mese. Se, ad esempio, il 4 marzo fosse un venerdì, l’appartamento potrebbe essere disdetto solo con effetto al 30 giugno.

Esistono eccezioni al termine di disdetta di tre mesi:

• In caso di durate minime della locazione stabilite nel contratto, la prima data possibile di disdetta è l’ultimo giorno del Durata minima della locazione. La durata minima della locazione (la cosiddetta «esclusione della disdetta») può ammontare fino a quattro anni.
• Nel contratto entrambe le parti possono stabilire per il locatario un termine di disdetta più breve, che tuttavia deve essere di almeno 14 giorni. Questa possibilità vale però unilateralmente solo per il locatario. Un termine più lungo è escluso in quanto svantaggioso per il locatario.
• Se il contratto è stato stipulato a tempo determinato, il rapporto di locazione termina automaticamente. Non è necessaria alcuna disdetta. Tuttavia, entrambe le parti possono concordare, alla scadenza, un contratto di locazione a tempo indeterminato.

Esiste un termine speciale di disdetta nei seguenti casi:

• Misure di ammodernamento: se il locatore annuncia ampie misure di ammodernamento o ristrutturazione, il locatario può disdire con un preavviso di due mesi. Tuttavia, deve trattarsi di interventi significativi sull'abitazione.
• Aumento del canone: in caso di qualsiasi aumento del canone, il locatario può disdire alla fine del mese successivo a quello dopo il prossimo.
• In caso di decesso di un locatario, il coniuge e il partner registrato che vivono nell'abitazione subentrano automaticamente nel rapporto di locazione. Possono dichiarare di rinunciare entro un mese dal decesso. In tal caso, il contratto di locazione termina automaticamente. Negli altri casi, gli eredi subentrano nel contratto. Resta impregiudicata la prosecuzione del contratto se vi sono altri contraenti (per esempio in una convivenza condivisa).

Inoltre, in determinate condizioni, un locatario può avere un motivo per una disdetta senza preavviso. Tra questi rientrano, per esempio:

• Non è possibile utilizzare l'abitazione perché non esiste una porta d'ingresso o le chiavi non sono state consegnate.
• Vi è un pericolo per la salute dovuto, per esempio, a muffa o a gravi carenze strutturali. Tali motivi devono essere provati e previamente contestati formalmente.
• Il locatore viola intenzionalmente la privacy del locatario, per esempio entrando senza autorizzazione nell'abitazione.

Attenzione: La valutazione di tali motivi particolari può variare notevolmente da caso a caso. In caso di dubbio, spetta a un tribunale decidere sulla legittimità della disdetta senza preavviso.

Quali termini di disdetta si applicano ai locatori?

Per i locatori si applicano termini di disdetta diversi. Anche in questo caso, la particolare tutela dell'abitazione è al centro delle disposizioni del legislatore. Pertanto, in linea di principio, la disdetta è consentita solo indicando motivi particolari.

A differenza dei locatari, per i locatori il termine cambia nel corso del tempo il termine di disdetta. Quanto più a lungo è già in vigore un contratto, tanto più lungo è anche il periodo necessario per terminarlo. Per i locatori valgono i seguenti termini di legge:

• Per i contratti di locazione fino a cinque anni vale un termine di tre mesi.
• Per i contratti di locazione tra cinque e otto anni vale un termine di sei mesi.
• Per i contratti di locazione in vigore da più di otto anni, il termine legale di disdetta è di nove mesi.

Qualora nei contratti molto vecchi sia stato ancora concordato un termine di disdetta più lungo, questo vale solo per il locatore. Un termine più breve è escluso in quanto svantaggioso per l’inquilino. Come gli inquilini, anche i locatori possono addurre motivi particolari che giustificano un termine diverso:

• Le camere ammobiliate in sublocazione possono essere disdette entro il 15 per la fine del mese.
• Il locatore può disdire gli alloggi aziendali con un termine di un mese se, da un lato, l’inquilino non è più un dipendente del datore di lavoro e, dall’altro, un altro dipendente necessita di questo alloggio.
• È possibile una disdetta senza preavviso se l’inquilino è in arretrato di due mensilità oppure disturba gravemente la quiete domestica (è necessaria una prova; è opportuno un previo richiamo formale).
• Se il locatore vive insieme all’inquilino in una casa unifamiliare o bifamiliare, può disdire il contratto senza indicarne i motivi. In questo caso, tuttavia, il termine legale si prolunga di tre mesi (dopo otto anni di durata del contratto di locazione vale, ad esempio, un termine di dodici anziché nove mesi).

Importante: gli inquilini possono opporsi a una disdetta. Il § 574 BGB indica come argomenti i casi di particolare gravità (gravidanza, disabilità, imminente mancanza di un alloggio ecc.). Tali circostanze devono essere esaminate dal tribunale.

Termine di disdetta per i contratti di locazione commerciale

I termini indicati valgono solo per gli immobili abitativi privati. In caso di un contratto di locazione commerciale vale il diritto contrattuale liberamente negoziabile. Se non è stata inserita una clausola specifica sul termine di disdetta, si applica il § 580 a BGB. Per un canone di locazione usuale definito su base mensile valgono un termine di sei mesi e una disdetta entro il terzo giorno lavorativo di un trimestre. In caso di calcolo del canone su base settimanale o giornaliera, il termine corrisponde a un periodo di calcolo anticipato (ad esempio, una disdetta una settimana prima della fine della settimana successiva).