قد ترغبون، بصفتكم مستأجرين، في وقت ما في الانتقال من شقتكم. وعندها، وفي موعد أقصاه، يطرح السؤال نفسه: ما هي مهلة الإنهاء السارية فعليًا في علاقة إيجارية عادية؟ وما هي الانحرافات المسموح بها عن العقود القياسية؟ هل توجد تفاصيل أخرى ينبغي مراعاتها عند إنهاء إيجار شقة أو منزل؟ وهل توجد اختلافات فيما إذا كنتم تريدون، بصفتكم مستأجرين، إنهاء العقد أو كان المؤجر يريد إنهاءه؟
مهلة الإنهاء القانونية: الأساس هو قانون الإيجار
يحظى السكن بحماية قانونية خاصة. ولذلك تُحدَّد التفاصيل الأساسية المتعلقة بمدة عقد الإيجار في القانون المدني الألماني (BGB). وتشمل هذه التفاصيل أيضًا مهلة الإنهاء.
ينظم § 573c BGB مهلة الإنهاء القانونية لعلاقات الإيجار القياسية. وبموجب ذلك، تبلغ مهلة الإنهاء بالنسبة للمستأجرين ثلاثة أشهر.
يجب أن يتم الإنهاء كتابيًا. ولا يشترط الالتزام بصيغة معينة. ومع ذلك، من المفيد مراعاة النقاط التالية:
- يجب ذكر المكان والتاريخ.
- يجب تسمية جميع المؤجرين بصفتهم المخاطَبين.
- يجب وضع كلمة «إنهاء» في خانة الموضوع.
- في العقارات الكبيرة، ينبغي تحديد الشقة (مثلًا: «الطابق الخامس، جهة اليمين»).
- يجب ذكر تاريخ الإنهاء.
- يجب توقيع الخطاب من جميع المستأجرين المذكورين في عقد الإيجار.
- يُفضَّل إرسال الخطاب بالبريد المسجل مع إثبات الإيداع، وإلا فقد لا يتوفر إثبات.
لا يكون الإنهاء ساريًا إذا أعلنتموه شفهيًا أو عبر الفاكس أو البريد الإلكتروني. وينطبق ذلك أيضًا إذا كانت هناك اتفاقات شفهية مماثلة.
يجب مراعاة المهلة!
تسري مهلة إنهاء مدتها ثلاثة أشهر. ويجب أن يصل إنهاء عقد الإيجار إلى المؤجر حتى ثالث يوم عمل من الشهر الأول لمهلة الإنهاء، ويسري حينها حتى نهاية الشهر الذي يلي الشهر التالي. وهذا يعني: إذا وصل الخطاب، مثلًا، في 4 مارس وكان هذا اليوم يوم الثلاثاء، فإن ذلك يكون كافيًا بسبب يوم الأحد الواقع بينهما. وفي هذه الحالة يمكن إنهاء إيجار الشقة في 31 مايو. أما إذا وصل الإنهاء إلى المؤجر (ويكفي وصوله إلى صندوق البريد) في وقت لاحق، فإن عقد الإيجار يستمر تلقائيًا شهرًا إضافيًا. ولو كان 4 مارس، مثلًا، يوم الجمعة، لما أمكن إنهاء إيجار الشقة إلا في 30 يونيو.
توجد استثناءات من مهلة الإنهاء البالغة ثلاثة أشهر:
- في حالات الحد الأدنى لمدة الإيجار المحددة في العقد، يكون أقرب موعد للإنهاء هو اليوم الأخير من الحد الأدنى لمدة الإيجار. يمكن أن تبلغ مدة الإيجار الدنيا (ما يُسمى «استبعاد الإنهاء») حتى أربع سنوات.
- يجوز للطرفين في العقد تحديد مهلة إنهاء أقصر للمستأجر، على ألا تقل عن 14 يومًا. إلا أن هذا الخيار يسري من طرف واحد فقط لمصلحة المستأجر. وتُستبعد المهلة الأطول باعتبارها ضارة بالمستأجر.
- إذا أُبرم العقد لمدة محددة، تنتهي علاقة الإيجار تلقائيًا. ولا يلزم تقديم إشعار إنهاء. ومع ذلك، يجوز للطرفين الاتفاق على عقد إيجار غير محدد المدة عند انتهاء مدة العقد.
توجد مهلة إنهاء خاصة في الحالات التالية:
- إجراءات التحديث: إذا أعلن المؤجر عن إجراءات تحديث أو تجديد واسعة النطاق، يجوز للمستأجر إنهاء العقد بمهلة شهرين. إلا أن الأمر يجب أن يتعلق بتدخلات جوهرية في السكن.
- زيادة الإيجار: عند كل زيادة في الإيجار، يجوز للمستأجر الإنهاء في نهاية الشهر الذي يلي الشهر التالي.
- عند وفاة أحد المستأجرين، يدخل الزوج أو الشريك المسجل المقيم في الشقة تلقائيًا في علاقة الإيجار. ويجوز له إعلان عدم رغبته في ذلك خلال شهر واحد من الوفاة. وعندئذ ينتهي عقد الإيجار تلقائيًا. وفي الحالات الأخرى، يدخل الورثة في العقد. ولا يتأثر بذلك استمرار العقد إذا كان هناك متعاقدون آخرون (مثلًا في السكن المشترك).
علاوة على ذلك، قد يكون للمستأجر، في ظل شروط معينة، سبب للإنهاء الفوري دون مهلة. ومن ذلك مثلًا:
- لا يمكن استخدام الشقة لعدم وجود باب مدخل أو لعدم تسليم المفاتيح.
- وجود خطر على الصحة، مثلًا بسبب العفن أو تهالك المبنى بشكل كبير. ويجب إثبات هذه الأسباب وتوجيه إنذار مسبقًا بشأنها.
- ينتهك المؤجر عمدًا خصوصية المستأجر، مثلًا من خلال دخول المسكن دون إذن.
تنبيه: قد يختلف تقييم هذه الأسباب الخاصة اختلافًا كبيرًا من حالة إلى أخرى. وعند الشك، يجب على المحكمة أن تقرر مدى قانونية الإنهاء الفوري دون مهلة.
ما مهل الإنهاء السارية على المؤجرين؟
تسري على المؤجرين مهل إنهاء مختلفة. ومرة أخرى، تتركز الحماية الخاصة للسكن في أحكام المشرّع. ولذلك لا يُسمح بالإنهاء من حيث المبدأ إلا بذكر أسباب خاصة.
وعلى خلاف المستأجرين، تتغير بالنسبة للمؤجرين بمرور الوقت مدة الإخطار بالإنهاء. كلما طالت مدة سريان العقد، طال أيضًا الوقت اللازم لإنهائه. تسري المدد القانونية التالية على المؤجرين:
- بالنسبة لعقود الإيجار التي تصل مدتها إلى خمس سنوات، تسري مدة إخطار قدرها ثلاثة أشهر.
- بالنسبة لعقود الإيجار التي تتراوح مدتها بين خمس وثماني سنوات، تسري مدة إخطار قدرها ستة أشهر.
- بالنسبة لعقود الإيجار التي تزيد مدتها بالفعل على ثماني سنوات، تبلغ مدة الإخطار القانونية تسعة أشهر.
إذا كانت العقود القديمة جدًا تتضمن مدة إخطار أطول، فإنها تسري على المؤجر فقط. أما المدة الأقصر فتُستبعد باعتبارها إجحافًا بحق المستأجر. وكما يمكن للمستأجرين، يمكن للمؤجرين أيضًا الاستناد إلى أسباب خاصة تبرر مدة مختلفة:
- يمكن إنهاء إيجار الغرف المفروشة المؤجرة من الباطن حتى يوم 15 من الشهر لنهاية الشهر.
- يجوز للمؤجر إنهاء إيجار مساكن العاملين بمدة إخطار شهر واحد، إذا لم يعد المستأجر موظفًا لدى صاحب العمل من جهة، وكان موظف آخر بحاجة إلى هذا المسكن من جهة أخرى.
- يجوز الإنهاء دون إخطار إذا كان المستأجر متأخرًا عن سداد إيجاري شهرين أو إذا كان يخلّ بشكل كبير بالهدوء المنزلي (يلزم الإثبات، ويُنصح بتوجيه إنذار مسبق).
- إذا كان المؤجر يسكن مع المستأجر في منزل لأسرة واحدة أو لأسرتين، فيمكنه إنهاء العقد دون ذكر أسباب. إلا أن المدة القانونية للإخطار تمتد في هذه الحالة ثلاثة أشهر (فبعد مدة إيجار قدرها ثماني سنوات، تسري مثلًا مدة قدرها اثنا عشر شهرًا بدلًا من تسعة أشهر).
مهم: يمكن للمستأجرين الاعتراض على الإنهاء. وتذكر المادة § 574 من القانون المدني الألماني (BGB) حالات المشقة كحجج (الحمل، الإعاقة، التهديد بالتشرد، إلخ). ويتعين على المحكمة فحص هذه الحالات.
مدة الإخطار في عقود الإيجار التجارية
تسري المدد المذكورة فقط على المساكن الخاصة. أما في حالة عقد إيجار تجاري، فيسري قانون العقود القابل للتفاوض بحرية. وإذا لم يُنص على بند خاص بمدة الإخطار، فتُطبق المادة § 580 a من القانون المدني الألماني (BGB). وفي حالة بدل إيجار معتاد محدد بالأشهر، تسري مدة إخطار قدرها ستة أشهر، ويجب توجيه الإنهاء حتى ثالث يوم عمل من الربع السنوي. أما عند احتساب بدل الإيجار أسبوعيًا أو يوميًا، فتُعد فترة الحساب المدفوعة مقدمًا مدةَ الإخطار (مثلًا: الإنهاء قبل أسبوع من نهاية الأسبوع التالي).