Scheiding: Wat gebeurt er met de woning?

11 Juli 2022

Voor veel mensen zijn onroerende zaken niet alleen een oudedagsvoorziening. Ze staan voor een zelfstandig leven in een eigen huis of een eigen appartement. Vooral stellen beelden zich dat in mooie beelden in: samen een droomwoning bewonen en tot op hoge leeftijd gelukkig zijn. De klassieke droom van een eigen woning. Maar dan ontstaat er ruzie. Soms eindigt dit in een scheiding. Door een dergelijke scheiding verandert niet alleen de onderlinge relatie. Ook het vermogen wordt geraakt. Dat geldt heel in het bijzonder voor onroerende zaken. Deze hebben namelijk een enorme waarde. Daarom ontstaat er vaak een verbitterde strijd om appartementen en huizen.

Als u op het punt staat te scheiden of zich wilt indekken, heeft u hierover vragen. Wat gebeurt er bij een scheiding met uw woning? Wie krijgt het appartement of huis? Moet u de andere partner uitkopen? Wat gebeurt er met de hypothecaire lening? Hoe kan een gedwongen verkoop worden voorkomen?

Onroerende zaken hebben een grote waarde

Wanneer het tot een scheiding komt, verloopt deze vaak niet bijzonder harmonieus. De redenen voor de scheiding leiden tot geschillen op zijpaden en beide partijen strijden soms verbitterd om hun rechten. Bij onroerende zaken komt daar een emotionele component bij: het huis of appartement is vaak een thuis en misschien zelfs het ouderlijk huis of het huis van de kinderen. Daarom voelen de betrokkenen zich verbonden met het object en willen zij dit ook voor de periode na de scheiding veiligstellen.

Tegen deze achtergrond is het moeilijk om objectief en in onderling overleg te beslissen over een financiële compensatie tussen beide partners. Toch is dat precies een essentieel punt bij de officiële scheiding. Omdat onroerende zaken snel een waarde van zes cijfers kunnen bereiken, komen ze centraal te staan in het geschil. Omdat appartementen en huizen moeilijk te verdelen zijn, moet doorgaans een waardeverrekening worden vastgesteld, die voortvloeit uit de zogenoemde verrekening van vermogensaanwas.

De verrekening van vermogensaanwas

Er zijn twee manieren om een geschil bij een scheiding te voorkomen. De ene is om scheiding van goederen overeen te komen. De andere manier is om een overeenkomst over de gevolgen van de scheiding te ondertekenen. Daarin kunnen partners al bij het huwelijk of later details vastleggen over hoe zij bij een scheiding te werk willen gaan en het vermogen willen verdelen.

Het typische geval is echter dat dergelijke overeenkomsten niet aanwezig zijn. Dan moeten beide partners het onderling gerechtelijk of buitengerechtelijk eens worden. Vaak dient één partij een verzoek tot verevening van de vermogensaanwas in. Dit leidt tot een vermogensopstelling en een vereveningsbetaling.

Rechtsgrondslag: Volgens § 1363 van het Duitse Burgerlijk Wetboek vormen beide partners een gemeenschap van aanwas. Deze eindigt bij de scheiding. Het vermogen wordt tijdens het huwelijk of geregistreerd partnerschap dus niet gemeenschappelijk, maar de vermogensaanwas moet bij een scheiding worden verrekend.

Berekening van de verevening van de vermogensaanwas

Bij de verevening van de vermogensaanwas gaat het om een beoordeling van de vermogenswaarden. Beide partners stellen de vermogensaanwas (geld, materiële waarden enz.) vast die zij tijdens het huwelijk of geregistreerd partnerschap hebben opgebouwd. De respectieve bedragen worden bij de verevening van de vermogensaanwas tegenover elkaar gesteld. De partner met de geringere aanwas kan de helft van het aldus vastgestelde verschilbedrag als verevening eisen.

Nogmaals ter verduidelijking: u bekijkt alleen de verandering van uw vermogen tijdens het huwelijk of geregistreerd partnerschap. Het gaat niet om uw huidige werkelijke totale vermogen!

Opmerking: Voor huwelijken die nog in de DDR zijn gesloten, voorziet de wetgever in een afwijking. Hier is het beginpunt van de berekening niet de trouwdag. Het is de datum van de toetreding van de Oost-Duitse deelstaten tot de Bondsrepubliek, dus 3 oktober 1990.

Welke invloed hebben onroerende zaken?

Als onroerende zaken deel uitmaken van de berekening van de vermogenswaarde, is één vraag van cruciaal belang: Wie is eigenaar en wie staat in het kadaster ingeschreven? De eigendomsverhoudingen hebben namelijk grote invloed op de vraag hoe de onroerende zaak in de verevening van de vermogensaanwas wordt betrokken en wie de onroerende zaak kan behouden.

Hebt u de onroerende zaak meegebracht in het huwelijk of partnerschap, dan blijft u eigenaar. Maar u moet een mogelijke waardestijging van de onroerende zaak opnemen in de berekening van de verevening van de vermogensaanwas.
Hebt u de onroerende zaak alleen tijdens het huwelijk of geregistreerd partnerschap verworven, dan blijft u eveneens eigenaar. Maar u moet de onroerende zaak bij de berekening in aanmerking nemen. Als de andere partner financieel heeft bijgedragen aan de aankoop of aan moderniseringsmaatregelen, is een juridische beoordeling per individueel geval vereist.
Hebt u de onroerende zaak gezamenlijk aangeschaft en bent u gezamenlijk eigenaar, dan moet de onroerende zaak verdeeld worden. Bij de verrekening van de vermogensaanwas wordt het betreffende aandeel in het object in aanmerking genomen. Voor de berekening volgt daaruit meestal een fiftyfiftysituatie, tenzij één partij de lening alleen heeft afgelost of bij de aankoop meer eigen vermogen heeft ingebracht. De verdere eigendomsverhoudingen blijven echter „onderhandelingsmateriaal” voor de afwikkeling van de scheiding. Ook een verdeling via een openbare veiling is als laatste redmiddel mogelijk.

Let op: Zelfs als u de enige eigenaar bent, mag u tijdens de scheidingsfase uw vermogen niet zonder toestemming van uw partner verkopen. U zou daardoor namelijk de beoordeling van de waardestijging bemoeilijken of verhinderen. Ook kan een rechtbank bepalen dat tot aan de definitieve scheiding alleen uw partner een woonrecht in uw onroerend goed heeft.

De reikwijdte van onroerend goed bij een scheiding en voor de verrekening van de vermogensaanwas wordt verduidelijkt aan de hand van een voorbeeldberekening. U heeft een huis in het huwelijk ingebracht dat een waarde van 200.000 euro had. Dit object heeft echter op de dag van het indienen van het echtscheidingsverzoek een waarde van 260.000 euro. U zou nu, zonder rekening te houden met verdere vermogensbestanddelen, de helft van het waardeverschil aan uw partner moeten uitbetalen. Dat zou in dit voorbeeld 30.000 euro zijn. Nu wordt ook het probleem van de waarde van het onroerend goed duidelijk. Dergelijke bedragen kunnen namelijk vaak niet worden opgebracht zonder toegang tot andere vermogensbestanddelen of een aanvullende lening.

Een ander probleem kan ontstaan als u het object tijdens de periode van samenwoning heeft gerenoveerd of gemoderniseerd. Enerzijds neemt daardoor de waardestijging toe. Anderzijds moet worden nagegaan wie welk aandeel van de werkzaamheden heeft gefinancierd. Ook daarmee wordt eventueel rekening gehouden. Daardoor kan de op zichzelf vrij eenvoudige vermogensopstelling zeer ingewikkeld worden.

Waarde bepalen

Om de actuele waarde van het onroerend goed vast te stellen, zijn er verschillende mogelijkheden. U kunt de actuele marktprijs bepalen door een prijsvergelijking of marktobservatie. Nauwkeuriger zijn echter berekeningen die naast de algemene marktontwikkelingen ook de plaatselijke grondrichtwaarde, alsmede de ligging en de substantie dan wel de staat en de uitrusting in aanmerking nemen.

Mocht het tot een juridische procedure komen, dan kan de rechtbank een deskundigenrapport laten opstellen om de marktwaarde vast te stellen. U kunt daarop vooruitlopen of eigen berekeningen aanvoeren. Bij twijfel zullen de wederpartij en de rechtbank officiële berekeningen voorrang geven.

Ligt op de Op de onroerende zaak rust nog een restschuld, dan vermindert deze de vermogenswaarde. Dat betekent: Schulden moeten van de waarde worden afgetrokken voordat ze in de verrekening van de vermogensaanwas worden meegenomen. Maar let op: Door de in de loop der jaren verminderde schuldenlast neemt uw nettovermogen toe. Lost u bijvoorbeeld in vijf jaar huwelijk 30.000 euro aan schulden af, dan neemt uw vermogen bij verder constante parameters met dit bedrag toe en moet dit bij de verrekening van de vermogensaanwas worden meegenomen!

Valkuil: lening bij gezamenlijk onroerend goed

Rust er nog een hypotheek op de onroerende zaak, dan kan dat gevolgen hebben voor beide partners. Bij het aangaan van een huwelijk verlangen veel banken namelijk ter zekerheid van de restschuld dat ook de partner als schuldenaar in de leningsovereenkomst wordt opgenomen.

Als een dergelijke constellatie bestaat, zijn beide partners, ongeacht de eigendomsvraag, aansprakelijk voor het resterende krediet. De bank zou zelfs gerechtigd zijn om slechts een van de partners tot betaling aan te spreken – ook degene die niet in het kadaster staat ingeschreven! Daarom moeten de namen in de kredietovereenkomst altijd ook de namen zijn die in het kadaster als eigenaar staan vermeld.

Let op: Als de leningsovereenkomst door de scheiding op één naam wordt gezet, brengt dit meestal een herfinanciering met zich mee. Daarbij brengen de banken voor de misgelopen rente een vergoeding wegens vervroegde aflossing voor de oude lening in rekening. Dit kan in individuele gevallen tot een extra financiële belasting leiden. Als deze geen onderdeel is van de scheidingsovereenkomst, moet de eigenaar hiervoor opdraaien.

Scheiding heeft invloed op leningen

De scheiding kan bovendien verdere gevolgen hebben. Totdat de eigendomsverhoudingen zijn opgehelderd, zijn beide partners bij een gezamenlijke leningsovereenkomst verantwoordelijk voor de terugbetaling. Als één partij weigert, kan dit leiden tot onregelmatige betalingen en zelfs tot een gedwongen verkoop.

Een ander gevaar van een scheiding geldt voor afzonderlijke kredietnemers. Door de scheiding kunnen de financiële mogelijkheden bijvoorbeeld door een alimentatieplicht aanzienlijk veranderen. Mogelijk kunnen zelfs de krediettermijnen niet meer worden betaald. Ook hier kan een gedwongen verkoop dreigen.

Gebruiksmogelijkheden van de onroerende zaak

Voor zover de onroerende zaak bij een scheiding uitsluitend aan u toebehoort, blijft deze in uw bezit. U kunt echter verplicht zijn compensatiebetalingen te doen. Dit kan tot een aanzienlijke belasting leiden. Aanvullende kredieten of herfinancieringen kunnen een goede uitweg zijn. Als laatste optie blijft de Verkoop van het object.

Aanzienlijk ingewikkelder wordt het wanneer het om een gezamenlijke woning of een gezamenlijk huis gaat. In dat geval moet tijdens de echtscheidingsprocedure over het verdere gebruik worden beslist. Er zijn de volgende opties:

Verkoop: Voor zover niet één van beide partijen erop staat te blijven, kan de verkoop van het vastgoed een elegante oplossing zijn. Beide partijen ontvangen dan na aftrek van de resterende lening een bepaald geldbedrag, dat zij opnieuw kunnen beleggen. Maar let op: mogelijk zijn er belastingen verschuldigd die de winst verminderen. Bij deze aanpak moeten beiden overeenstemming bereiken over een ordelijke procedure zonder tijdsdruk. Een herkenbare noodverkoop verlaagt de mogelijke verkoopprijs.
De partner uitkopen: U kunt uw partner uitkopen of zich laten uitkopen. Daarbij zijn een wijziging van de inschrijving in het kadaster en de inschakeling van een notaris vereist. De uitkoopsom kan deel uitmaken van een algehele regeling en wordt doorgaans meegenomen in de verrekening van de tijdens het huwelijk opgebouwde vermogensaanwas. Deze oplossing vereist echter een aanzienlijke som contant geld en een herfinanciering bij bestaande restschulden.
Woonrecht: In principe is het mogelijk het vastgoed te behouden en één van beide partners het woonrecht te verlenen. Als compensatie betaalt deze een vergoeding of huur. Dergelijke oplossingen moeten contractueel worden vastgelegd. Dat geldt ook voor de exploitatiekosten en onderhoudsmaatregelen.
Verhuur: Als de woning of het huis in gezamenlijk bezit moet blijven om bijvoorbeeld later aan de kinderen ter beschikking te staan, kunnen beide partners het object gezamenlijk verhuren. Dat genereert zelfs regelmatige inkomsten, maar vereist een gezamenlijk georganiseerde administratie.
Schenking: U kunt het vastgoed gezamenlijk schenken. Deze weg is bijvoorbeeld zinvol wanneer u volwassen kinderen hebt die van het eigendom profiteren. Houd daarbij rekening met de vrijstellingen waarboven schenkbelasting verschuldigd is. Deze aanpak is alleen zinvol als het object schuldenvrij is.
Fysieke splitsing: In principe is het mogelijk een vastgoedobject in twee helften – bijvoorbeeld twee appartementen met eigendomsrechten - om te zetten. In de praktijk ontstaan er echter problemen door bouwkundige belemmeringen. Een nadeel: het beheer blijft een gezamenlijke taak.
Verdelingsveiling: Eén van beide partijen kan al vóór de definitieve scheiding een verdelingsveiling aanvragen. De andere partner heeft dan twee weken de tijd om met een financieel aanbod de Een openbare verkoop voorkomen. Als dat niet lukt, moet de rechtbank het object veilen en beide partijen naar evenredigheid uitbetalen. Deze stap levert doorgaans een lage opbrengst onder de marktwaarde op en benadeelt beide partijen.

Conclusie: voorzorgsmaatregelen nemen!

Voor vastgoedbezitters is het verstandig om al vóór of tijdens een huwelijk na te denken over een mogelijke scheiding. Niemand denkt graag aan een scheiding. Maar bij onroerend goed en andere vermogensbestanddelen is het raadzaam dat beide partijen in een vroeg stadium door middel van regelingen een geschil voorkomen. Dit stelt vermogensbestanddelen veilig en voorkomt uiteindelijk een noodzakelijke verkoop onder de waarde. Zo kan bijvoorbeeld een overeenkomst over de gevolgen van de scheiding zinvol zijn, waarin wordt geregeld hoe met een onroerende zaak bij een scheiding wordt omgegaan. Want in goede tijden zijn eerlijke overeenkomsten gemakkelijker te bereiken dan tijdens een scheidingsfase.