Для многих людей недвижимость — это не только обеспечение старости. Она символизирует самостоятельную жизнь в собственном доме или собственной квартире. Особенно пары представляют это в красивых образах: вместе жить в доме мечты и быть счастливыми до старости. Классическая мечта о собственном доме. Но затем возникают конфликты. Иногда в итоге дело доходит до развода. При таком расставании меняются не только межличностные отношения. Затрагивается и имущество. Особенно это касается недвижимости. Ведь она имеет огромную стоимость. Поэтому нередко из-за квартир и домов разгораются ожесточённые споры.
Если вы находитесь на пороге развода или хотите обезопасить себя, у вас наверняка возникают вопросы. Что происходит с вашей недвижимостью при разводе? Кто получает квартиру или дом? Должны ли вы выплатить компенсацию другому супругу? Что происходит с ипотечным кредитом? Как предотвратить принудительную продажу с торгов?
Недвижимость имеет большую стоимость
Если дело доходит до развода, он часто проходит не особенно мирно. Причины расставания приводят к конфликтам по второстепенным вопросам, и обе стороны порой ожесточённо борются за свои права. В случае с недвижимостью добавляется эмоциональная составляющая: дом или квартира часто являются родным местом, а иногда даже родительским домом или домом детей. Поэтому участники чувствуют связь с объектом и хотят сохранить его за собой и после расставания.
В таких условиях трудно объективно и по взаимному согласию принять решение о финансовой компенсации между обоими супругами. Тем не менее именно это является важным аспектом официального расторжения брака. Поскольку недвижимость быстро может достичь шестизначной стоимости, она оказывается в центре спора. Так как квартиры и дома сложно разделить, как правило, необходимо определить компенсацию, которая рассчитывается исходя из так называемого выравнивания прироста имущества.
Выравнивание прироста имущества
Существуют два способа избежать имущественного спора при разводе. Первый — договориться о раздельном владении имуществом. Второй — подписать соглашение о последствиях развода. В нём супруги могут уже при заключении брака или позднее согласовать детали того, как они будут действовать при расставании и делить имущество.
Однако типичный случай заключается в том, что такие соглашения не ...иметь место. Тогда оба партнёра должны договориться в судебном или внесудебном порядке. Часто одна из сторон подаёт заявление на выравнивание прироста имущества. Это приводит к составлению описи имущества и выплате компенсации.
Правовая основа: Согласно § 1363 Гражданского уложения Германии, оба партнёра образуют сообщество прироста имущества. Оно прекращается с разводом. Таким образом, имущество во время брака или зарегистрированного партнёрства не становится общим, однако прирост имущества подлежит выравниванию при разводе.
Расчёт выравнивания прироста имущества
Выравнивание прироста имущества представляет собой рассмотрение имущественных активов. Оба партнёра устанавливают прирост имущества (денежные средства, материальные ценности и т. д.), который они создали за время брака или зарегистрированного партнёрства. Соответствующие суммы сопоставляются при выравнивании прироста имущества. Партнёр с меньшим приростом может потребовать половину определённой таким образом разницы в качестве компенсации.
Ещё раз для ясности: учитывается только изменение вашего имущества во время брака или зарегистрированного партнёрства. Речь не идёт о вашем текущем фактическом общем имуществе!
Примечание: Для браков, заключённых ещё в ГДР, законодатель предусматривает отклонение. В этом случае начальной точкой расчёта является не день свадьбы. Это дата присоединения восточногерманских земель к Федеративной Республике, то есть 3 октября 1990 года.
Какое влияние оказывают объекты недвижимости?
Если недвижимость включается в расчёт стоимости имущества, центральное значение имеет следующий вопрос: кто является собственником и кто указан в поземельной книге? Ведь отношения собственности существенно влияют на то, как недвижимость учитывается при выравнивании прироста имущества и кто может сохранить недвижимость.
- Если вы внесли недвижимость в брак или партнёрство, вы остаетесь её собственником. Однако вы должны включить возможный прирост стоимости недвижимости в расчёт выравнивания прироста имущества.
- Если вы единолично приобрели недвижимость во время брака или зарегистрированного партнёрства, вы также остаетесь её собственником. Однако вы должны учитывать недвижимость при расчёте. Если другой партнёр финансово участвовал в покупке или модернизации, требуется юридическая оценка конкретного случая.
- Если вы приобрели недвижимость совместно и являетесь совместными собственниками, недвижимость должна быть разделено. При выравнивании прироста имущества учитывается соответствующая доля в объекте. В большинстве случаев для расчёта это означает ситуацию 50/50, если только одна сторона не погасила кредит единолично или не вложила больше собственных средств при приобретении. Однако остальные отношения собственности остаются «предметом переговоров» при урегулировании последствий развода. В качестве крайнего средства также возможна принудительная продажа объекта с разделом выручки.
Внимание: Даже если вы являетесь единственным собственником, в период развода вы не вправе продавать своё имущество без согласия партнёра. Ведь этим вы затруднили бы или сделали невозможной оценку прироста стоимости. Кроме того, суд может распорядиться, чтобы до окончательного развода только ваш партнёр имел право проживания в вашей недвижимости.
Значение недвижимости при разводе и для выравнивания прироста имущества показывает следующий пример расчёта. Вы внесли в брак дом стоимостью 200.000 евро. Однако в день подачи заявления о разводе стоимость этого объекта составляет 260.000 евро. В таком случае без учёта прочих активов вам пришлось бы выплатить партнёру половину разницы в стоимости. Для этого примера это составило бы 30.000 евро. Теперь становится очевидной и проблема стоимости недвижимости. Ведь такие суммы часто невозможно выплатить без доступа к другим активам или получения дополнительного кредита.
Ещё одна проблема может возникнуть, если в период совместной жизни вы отремонтировали или модернизировали объект. С одной стороны, это увеличивает прирост стоимости. С другой стороны, необходимо проверить, кто и какую долю расходов на работы профинансировал. При необходимости это также учитывается. В результате сравнительно простая ведомость имущества может оказаться очень сложной.
Определение стоимости
Для установления текущей стоимости недвижимости существуют различные возможности. Вы можете определить текущую рыночную цену посредством сравнения цен или наблюдения за рынком. Однако более точными являются расчёты, которые наряду с общей рыночной ситуацией учитывают местный норматив стоимости земли, а также местоположение и состояние объекта, его характеристики и оснащение.
Если дело дойдёт до судебного разбирательства, суд может поручить эксперту подготовить заключение для определения рыночной стоимости. Вы можете сделать это заранее или представить собственные расчёты. В случае сомнений другая сторона и суд отдадут предпочтение официальным расчётам.
Если на Если у недвижимости ещё имеется непогашенная задолженность, она уменьшает стоимость имущества. Это означает: долги необходимо вычесть из стоимости, прежде чем она будет учтена при выравнивании прироста имущества. Но внимание: благодаря сокращению долговой нагрузки с годами ваше чистое состояние увеличивается. Если, например, за пять лет брака вы погасили 30 000 евро долга, то при прочих неизменных параметрах ваше имущество увеличивается на эту сумму, и это должно учитываться при выравнивании прироста имущества!
Подводный камень: кредит на совместную недвижимость
Если на недвижимости ещё имеется ипотека, это может иметь последствия для обоих партнёров. При заключении брака многие банки в целях обеспечения погашения остаточного долга требуют включить также партнёра в кредитный договор в качестве должника.
При такой ситуации оба партнёра несут ответственность за остаток кредита независимо от вопроса собственности. Банк даже вправе потребовать оплату только от одного из партнёров — в том числе от того, кто не зарегистрирован в поземельной книге! Поэтому имена в кредитном договоре всегда должны совпадать с именами владельцев, указанными в поземельной книге.
Внимание: Если после развода кредитный договор изменяется таким образом, что в нём остаётся только одно имя, это обычно влечёт рефинансирование. При этом банки начисляют комиссию за досрочное погашение старого кредита в качестве компенсации недополученных процентов. В отдельных случаях это может привести к дополнительной финансовой нагрузке. Если она не является частью соглашения о разводе, её должен оплачивать собственник.
Развод влияет на кредиты
Кроме того, развод может иметь и другие последствия. До выяснения отношений собственности при совместном кредитном договоре оба партнёра отвечают за погашение кредита. Если одна сторона отказывается платить, это может привести к нерегулярным платежам и вплоть до принудительной продажи недвижимости.
Развод представляет собой дополнительную опасность для отдельных заёмщиков. После расставания финансовые возможности могут существенно измениться, например из-за обязанности выплачивать содержание. Возможно, даже кредитные платежи больше не удастся обслуживать. И в этом случае может возникнуть угроза принудительной продажи недвижимости.
Варианты использования недвижимости
Если после развода недвижимость принадлежит только вам, она остаётся в вашей собственности. Однако вас могут обязать выплатить компенсацию. Это может привести к значительной финансовой нагрузке. Дополнительные кредиты или рефинансирование могут стать хорошим выходом. В качестве последнего варианта остаётся "Продажа объекта.
Гораздо сложнее ситуация, если речь идет о совместной квартире или общем доме. В этом случае в ходе бракоразводного процесса необходимо решить вопрос о дальнейшем использовании недвижимости. Возможны следующие варианты:
- Продажа: Если ни одна из сторон не настаивает на сохранении недвижимости, ее продажа может стать элегантным решением. После погашения остатка кредита обе стороны получат определенную денежную сумму, которую смогут вложить заново. Но внимание: возможно, придется уплатить налоги, которые уменьшат прибыль. При таком подходе обеим сторонам следует договориться о организованной процедуре без давления по срокам. Очевидная срочная продажа снижает возможную цену продажи.
- Выплата доли партнера: Вы можете выплатить партнеру его долю или получить выплату своей доли. При этом потребуется изменить запись в поземельной книге и привлечь нотариуса. Компенсационная выплата может быть частью комплексного решения и, как правило, учитывается при выравнивании прироста имущества. Однако это решение требует значительной суммы наличных средств и рефинансирования существующих остаточных долгов.
- Право проживания: В принципе возможно сохранить недвижимость и предоставить одному из партнеров право проживания. В качестве компенсации он выплачивает компенсацию или арендную плату. Такие решения следует закрепить договором. Это также касается эксплуатационных расходов и мер по техническому обслуживанию.
- Сдача в аренду: Если квартира или дом должны остаться в совместной собственности, например, чтобы впоследствии быть предоставленными детям, оба партнера могут совместно сдавать объект в аренду. Это даже приносит регулярный доход, но требует совместно организованного управления.
- Дарение: Вы можете совместно подарить недвижимость. Этот путь, например, целесообразен, если у вас есть совершеннолетние дети, которые смогут воспользоваться правом собственности. Учитывайте необлагаемые налогом лимиты, при превышении которых взимается налог на дарение. Такой вариант имеет смысл только в том случае, если объект не обременен долгами.
- Реальный раздел: В принципе возможно преобразовать недвижимость в две половины — например, в две отдельные квартиры в собственности. Однако на практике возникают проблемы из-за конструктивных препятствий. Недостаток: управление остается общей задачей.
- Принудительная продажа в порядке раздела имущества: Одна из сторон может еще до окончательного развода подать заявление о принудительной продаже в порядке раздела имущества. Тогда у другого партнера есть две недели, чтобы с помощью финансового предложенияПредотвратить аукцион. Если это не удастся, суд должен выставить объект на аукцион и выплатить обеим сторонам их соответствующие доли. Как правило, этот шаг приводит к низкой выручке ниже рыночной стоимости и наносит ущерб обеим сторонам.
Вывод: предусмотрительность!
Владельцам недвижимости имеет смысл уже до или во время брака задуматься о возможном разводе. Никто не любит думать о расставании. Но в отношении недвижимости и других активов желательно, чтобы обе стороны заблаговременно предотвратили спор с помощью соответствующих договорённостей. Это обеспечивает сохранность активов и в конечном итоге предотвращает вынужденную продажу по цене ниже стоимости. Например, полезным может быть соглашение о последствиях развода, регулирующее обращение с недвижимостью при расставании. Ведь в хорошие времена легче достичь справедливых договорённостей, чем в период расставания.