Para muchas personas, los inmuebles no son solo una previsión para la jubilación. Representan una vida autodeterminada en una casa o un piso propios. Especialmente las parejas se imaginan esto con bonitas imágenes: vivir juntos en el inmueble de sus sueños y ser felices hasta la vejez. El sueño clásico de tener una vivienda propia. Pero entonces surgen las disputas. A veces, al final, se produce un divorcio. Con una separación así no solo cambia la relación interpersonal. También se ve afectado el patrimonio. Esto se aplica especialmente a los inmuebles. Porque estos tienen un valor enorme. Por ello, con frecuencia se produce una disputa encarnizada por pisos y casas.
Si está a punto de divorciarse o desea protegerse, seguramente tenga preguntas al respecto. ¿Qué ocurre con su inmueble en caso de divorcio? ¿Quién recibe el piso o la casa? ¿Tiene que compensar económicamente a la otra pareja? ¿Qué ocurre con el préstamo inmobiliario? ¿Cómo se puede evitar una subasta forzosa?
Los inmuebles tienen un gran valor
Cuando se produce un divorcio, este a menudo no transcurre de forma especialmente armoniosa. Los motivos de la separación provocan conflictos en otros frentes y ambas partes luchan a veces encarnizadamente por sus derechos. En el caso de los inmuebles se añade un componente emocional: la casa o el piso suelen ser el hogar y quizá incluso la casa de los propios padres o la casa de los hijos. Por ello, las partes implicadas se sienten vinculadas al inmueble y también desean asegurárselo para el tiempo posterior a la separación.
En este contexto, resulta difícil decidir de forma objetiva y consensuada sobre una compensación económica entre ambas parejas. Sin embargo, este es precisamente un punto esencial en la separación oficial. Dado que los inmuebles pueden alcanzar rápidamente un valor de seis cifras, pasan a ocupar el centro de la disputa. Puesto que los pisos y las casas son difíciles de dividir, por regla general debe determinarse una compensación de valor que resulte de la denominada compensación de las ganancias acumuladas.
La compensación de las ganancias acumuladas
Hay dos maneras de evitar una disputa en caso de divorcio. Una es acordar la separación de bienes. La otra es firmar un acuerdo sobre las consecuencias del divorcio. En él, las parejas pueden acordar ya en el momento de la boda o posteriormente los detalles sobre cómo proceder en caso de separación y cómo desean dividir el patrimonio.
Sin embargo, el caso típico es que este tipo de acuerdos no seestar disponibles. Entonces ambos miembros de la pareja deben llegar a un acuerdo judicial o extrajudicial. Con frecuencia, una de las partes presenta una solicitud de compensación de las ganancias acumuladas. Esto da lugar a un inventario patrimonial y a un pago compensatorio.
Fundamento jurídico: Según el § 1363 del Código Civil alemán, ambos miembros de la pareja forman una comunidad de ganancias acumuladas. Esta termina con el divorcio. Por tanto, el patrimonio no se convierte en común durante el matrimonio o la pareja registrada, pero los incrementos deben compensarse en caso de divorcio.
Cálculo de la compensación de las ganancias acumuladas
La compensación de las ganancias acumuladas consiste en examinar los valores patrimoniales. Ambos miembros de la pareja determinan el incremento patrimonial (dinero, bienes materiales, etc.) que han generado durante el matrimonio o la pareja registrada. Las respectivas cantidades se comparan al calcular la compensación de las ganancias acumuladas. El miembro económicamente más desfavorecido puede exigir como compensación la mitad de la diferencia calculada de este modo.
Para aclararlo una vez más: solo se considera la variación de su patrimonio durante el matrimonio o la pareja registrada. ¡No se trata de su patrimonio total real actual!
Nota: Para los matrimonios celebrados aún en la RDA, el legislador prevé una excepción. En este caso, el punto de partida del cálculo no es la fecha de la boda. Es la fecha de adhesión de los estados federados del este a la República Federal, es decir, el 3 de octubre de 1990.
¿Qué influencia tienen los inmuebles?
Si los inmuebles forman parte del cálculo del valor patrimonial, hay una cuestión de importancia central: ¿quién es el propietario y figura inscrito en el registro de la propiedad? Pues las relaciones de propiedad influyen considerablemente en cómo se integra el inmueble en la compensación de las ganancias acumuladas y quién puede conservarlo.
- Si aportó el inmueble al matrimonio o a la pareja, seguirá siendo el propietario. Pero deberá incluir en el cálculo de la compensación de las ganancias acumuladas un posible incremento del valor del inmueble.
- Si adquirió el inmueble por sí solo durante el matrimonio o la pareja registrada, también seguirá siendo el propietario. Pero deberá tenerlo en cuenta al realizar el cálculo. Si el otro miembro de la pareja hubiera participado económicamente en la compra o en medidas de modernización, será necesario examinar jurídicamente cada caso concreto.
- Si adquirieron el inmueble conjuntamente y son copropietarios, el inmueble debe dividirse. En la compensación de las ganancias acumuladas se tiene en cuenta la participación correspondiente en el inmueble. Para el cálculo, esto suele dar lugar a una situación de paridad, salvo que una de las partes haya pagado por sí sola el crédito o haya aportado más capital propio al adquirirlo. Sin embargo, las demás relaciones de propiedad siguen siendo objeto de negociación en la liquidación del divorcio. También es posible una subasta para la división como último recurso.
Atención: Aunque sea el único propietario, durante la fase de divorcio no puede vender sus bienes sin el consentimiento de su pareja. Esto se debe a que dificultaría o impediría valorar el incremento patrimonial. Asimismo, un tribunal puede disponer que, hasta el divorcio definitivo, solo su pareja tenga un derecho de residencia en su inmueble.
La importancia de los inmuebles en un divorcio y para la compensación de las ganancias acumuladas queda clara mediante un cálculo de ejemplo. Usted aportó al matrimonio una casa que tenía un valor de 200.000 euros. Sin embargo, el día de la solicitud de divorcio este inmueble tiene un valor de 260.000 euros. Ahora, sin tener en cuenta otros activos, tendría que pagar a su pareja la mitad de la diferencia de valor. En este ejemplo serían 30.000 euros. Aquí también se hace evidente el problema del valor del inmueble. Pues esas sumas a menudo no pueden reunirse sin recurrir a otros activos o a un préstamo adicional.
Puede surgir otro problema si durante el tiempo en común ha renovado o modernizado el inmueble. Por un lado, aumenta el incremento de valor. Por otro, debe comprobarse quién financió qué proporción de los trabajos. Esto también se tendrá en cuenta, si procede. Como consecuencia, una relación patrimonial relativamente sencilla puede volverse muy complicada.
Determinar el valor
Para determinar el valor actual del inmueble existen varias posibilidades. Puede determinar el precio de mercado actual mediante una comparación de precios o la observación del mercado. Sin embargo, son más precisos los cálculos que, además de la evolución general del mercado, tienen en cuenta el valor local de referencia del suelo, así como la ubicación y la sustancia o el estado y el equipamiento.
Si se produce una disputa legal, el tribunal puede encargar un peritaje para determinar el valor de mercado. Puede anticiparse a ello o presentar sus propios cálculos. En caso de duda, la parte contraria y el tribunal darán prioridad a los cálculos oficiales.
Si sobre el Si la propiedad inmobiliaria aún tiene una deuda pendiente, esta reduce el valor patrimonial. Esto significa que las deudas deben deducirse del valor antes de incluirlo en la compensación de ganancias. Pero atención: La reducción de la carga de la deuda a lo largo de los años aumenta su patrimonio neto. Si, por ejemplo, durante cinco años de matrimonio amortiza 30.000 euros de deuda, su patrimonio aumentará en ese importe, manteniéndose constantes los demás parámetros, y deberá tenerse en cuenta en la compensación de ganancias.
Trampa: préstamos en propiedades conjuntas
Si la propiedad aún está hipotecada, esto puede tener consecuencias para ambos cónyuges. Al contraer matrimonio, muchos bancos exigen, como garantía de la deuda pendiente, que el cónyuge también figure como deudor en el contrato de préstamo.
Si se da esta situación, ambos cónyuges responden del crédito restante independientemente de quién sea el propietario. El banco incluso tendría derecho a exigir el pago a uno solo de los cónyuges, ¡también al que no figure inscrito en el Registro de la Propiedad! Por ello, los nombres que figuran en el contrato de crédito deberían ser siempre también los nombres indicados como propietarios en el Registro de la Propiedad.
Atención: Si como consecuencia del divorcio el contrato de préstamo se modifica para que figure un solo nombre, normalmente esto implica una refinanciación. En ese caso, los bancos calculan una comisión por amortización anticipada del crédito antiguo para compensar los intereses que dejan de percibir. En determinados casos, esto puede suponer una carga financiera adicional. Si esta no forma parte del acuerdo de divorcio, el propietario deberá asumirla.
El divorcio influye en los préstamos
Además, el divorcio puede tener otras consecuencias. Hasta que se aclaren las relaciones de propiedad, ambos cónyuges son responsables del reembolso si existe un contrato de crédito conjunto. Si una de las partes se niega, esto puede provocar pagos irregulares e incluso una subasta forzosa.
El divorcio también supone un riesgo para los prestatarios individuales. Con la separación, la situación financiera puede cambiar considerablemente, por ejemplo, debido a una obligación de manutención. Es posible que incluso ya no se puedan pagar las cuotas del crédito. También en este caso puede amenazar una subasta forzosa.
Posibilidades de uso de la propiedad inmobiliaria
Siempre que la propiedad inmobiliaria le pertenezca exclusivamente a usted en caso de divorcio, seguirá estando en su posesión. Sin embargo, puede verse obligado a realizar pagos compensatorios. Esto puede suponer una carga considerable. Los créditos adicionales o las refinanciaciones pueden ser una buena salida. Como última opción queda el Venta del inmueble.
La situación se vuelve considerablemente más complicada cuando se trata de una vivienda o una casa en propiedad conjunta. En este caso, durante el proceso de divorcio debe decidirse sobre su uso posterior. Existen las siguientes opciones:
- Venta: Siempre que ninguna de las partes insista en permanecer en el inmueble, la venta puede ser una solución elegante. Tras deducir el préstamo pendiente, ambas partes reciben una determinada suma de dinero que pueden volver a invertir. Pero atención: posiblemente haya que pagar impuestos, lo que reduce la ganancia. Si se opta por este procedimiento, ambas partes deberían acordar un proceso ordenado y sin presión de tiempo. Una venta de emergencia evidente reduce el posible precio de venta.
- Pagar la parte del cónyuge: Pueden pagar la parte del cónyuge o dejar que este les pague su parte. Para ello es necesario modificar la inscripción registral y recurrir a un notario. El pago compensatorio puede formar parte de una solución global y, por regla general, se incluye en la compensación de ganancias. Sin embargo, esta solución requiere una suma considerable de dinero en efectivo y una reestructuración de las deudas pendientes existentes.
- Derecho de habitación: En principio, es posible conservar el inmueble y conceder a uno de los cónyuges el derecho de habitación. Como compensación, este paga una indemnización o un alquiler. Estas soluciones deberían complementarse mediante un contrato. Esto también se aplica a los gastos de funcionamiento y las medidas de mantenimiento.
- Alquiler: Si la vivienda o la casa debe permanecer en propiedad conjunta para, por ejemplo, estar disponible más adelante para los hijos, ambos cónyuges pueden alquilar conjuntamente el inmueble. Esto incluso genera ingresos periódicos, pero requiere una administración organizada conjuntamente.
- Donación: Pueden donar conjuntamente el inmueble. Esta vía puede ser útil, por ejemplo, si tienen hijos adultos que se beneficien de la propiedad. Tengan en cuenta los límites exentos, por encima de los cuales se debe pagar un impuesto sobre donaciones. Este procedimiento solo tiene sentido si el inmueble está libre de deudas.
- División material: En principio, es posible transformar un inmueble en dos mitades —por ejemplo, en dos viviendas en propiedad—. En la práctica, sin embargo, surgen problemas debido a obstáculos constructivos. Una desventaja: la administración sigue siendo una tarea conjunta.
- Subasta para la división: Una de las partes puede solicitar una subasta para la división incluso antes del divorcio definitivo. El otro cónyuge dispone entonces de dos semanas para, mediante una oferta financiera, laEvitar la subasta. Si no se consigue, el tribunal debe subastar el inmueble y pagar a ambas partes proporcionalmente. Este paso suele generar unos ingresos bajos, por debajo del valor de mercado, y perjudica a ambas partes.
Conclusión: ¡Prevenir!
Para los propietarios de inmuebles es aconsejable pensar en un posible divorcio ya antes o durante el matrimonio. A nadie le gusta pensar en una separación. Sin embargo, en el caso de inmuebles y otros activos, es recomendable que ambas partes prevengan un conflicto mediante acuerdos desde el principio. Esto protege los activos y, en última instancia, evita una venta necesaria por debajo de su valor. Por ejemplo, puede ser conveniente un acuerdo sobre las consecuencias del divorcio que regule el tratamiento de un inmueble en caso de separación. En tiempos favorables es más fácil alcanzar acuerdos justos que durante una fase de separación.