Birçok insan için gayrimenkuller yalnızca emeklilik güvencesi değildir. Kendi evinde veya dairesinde kendi hayatını özgürce sürdürmeyi temsil eder. Özellikle çiftler bunu güzel hayallerle canlandırır: Hayallerindeki gayrimenkulde birlikte yaşamak ve yaşlılığa kadar mutlu olmak. Kendi evine sahip olmanın klasik hayali. Ancak sonra anlaşmazlıklar başlar. Bazen işin sonunda boşanma gündeme gelir. Böyle bir ayrılıkla yalnızca kişiler arasındaki ilişki değişmez. Mal varlığı da etkilenir. Bu, özellikle gayrimenkuller için geçerlidir. Çünkü bunlar çok yüksek bir değere sahiptir. Bu nedenle daireler ve evler hakkında çoğu zaman şiddetli anlaşmazlıklar yaşanır.
Boşanmanın eşiğindeyseniz veya kendinizi güvence altına almak istiyorsanız, bu konuda sorularınız olabilir. Boşanma durumunda gayrimenkulünüze ne olur? Daireyi veya evi kim alır? Diğer eşin payını ödemeniz gerekir mi? Gayrimenkul kredisine ne olur? Zorunlu satış nasıl önlenebilir?
Gayrimenkuller yüksek bir değere sahiptir
Boşanma söz konusu olduğunda süreç çoğu zaman özellikle uyumlu ilerlemez. Ayrılığın nedenleri, farklı konularda anlaşmazlıklara yol açar ve her iki taraf da zaman zaman hakları için amansızca mücadele eder. Gayrimenkullerde buna duygusal bir boyut da eklenir: Ev veya daire çoğu zaman yuvadır; hatta kişinin kendi ebeveynlerinin evi ya da çocukların evi olabilir. Bu nedenle taraflar taşınmazla bağ kurar ve onu ayrılıktan sonraki dönem için de güvence altına almak ister.
Bu çerçevede, iki eş arasındaki mali denkleştirme konusunda objektif ve karşılıklı anlaşmayla karar vermek zordur. Ancak resmi ayrılıkta önemli noktalardan biri tam olarak budur. Gayrimenkuller hızla altı haneli değerlere ulaşabildiğinden, anlaşmazlığın merkezine yerleşir. Daireleri ve evleri bölmek zor olduğundan, kural olarak sözde edinilmiş mallara katılma alacağından doğan bir değer denkleştirmesi belirlenir.
Edinilmiş mallara katılma alacağı
Boşanma sırasında bir mal paylaşımı anlaşmazlığını önlemenin iki yolu vardır. Bunlardan biri mal ayrılığı rejimi üzerinde anlaşmaktır. Diğer yol ise boşanmanın sonuçlarına ilişkin bir anlaşma imzalamaktır. Eşler, evlilik sırasında veya daha sonra, ayrılık halinde nasıl hareket etmek ve mal varlığını nasıl bölüşmek istediklerine ilişkin ayrıntıları kararlaştırabilir.
Ancak tipik durum, bu tür anlaşmaların olmamasıdır.mevcut. Bu durumda her iki partnerin mahkeme yoluyla veya mahkeme dışında anlaşması gerekir. Çoğu zaman taraflardan biri malvarlığı artışının denkleştirilmesi için başvuruda bulunur. Bu başvuru, malvarlığı dökümü ve denkleştirme ödemesine yol açar.
Hukuki dayanak: Her iki partner, Alman Medeni Kanunu'nun § 1363 maddesi uyarınca bir malvarlığı artışı ortaklığı oluşturur. Bu ortaklık boşanmayla sona erer. Buna göre evlilik veya kayıtlı birliktelik süresince malvarlıkları ortaklaştırılmaz; ancak artışlar boşanma halinde denkleştirilir.
Malvarlığı artışı denkleştirmesinin hesaplanması
Malvarlığı artışı denkleştirmesi, malvarlığı değerlerinin incelenmesini ifade eder. Her iki partner, evlilik veya kayıtlı birliktelik süresince elde ettikleri malvarlığı artışını (para, maddi değerler vb.) belirler. İlgili toplamlar, malvarlığı artışı denkleştirmesinde karşılaştırılır. Daha düşük artışa sahip partner, bu şekilde belirlenen fark tutarının yarısını denkleştirme olarak talep edebilir.
Bir kez daha açıklığa kavuşturmak gerekirse: Yalnızca evlilik veya kayıtlı birliktelik süresince malvarlığınızdaki değişimi dikkate alırsınız. Söz konusu olan güncel gerçek toplam malvarlığınız değildir!
Not: Hâlâ DDR'de akdedilmiş olan evlilikler için yasa koyucu bir istisna öngörmektedir. Burada hesaplamanın başlangıç noktası düğün tarihi değildir. Doğu Almanya eyaletlerinin Federal Cumhuriyet'e katıldığı tarih, yani 3 Ekim 1990 esas alınır.
Taşınmazların etkisi nedir?
Taşınmazlar malvarlığı değerinin hesaplanmasına dâhilse, merkezi öneme sahip bir soru ortaya çıkar: Taşınmazın sahibi ve tapu sicilinde kayıtlı olan kimdir? Çünkü mülkiyet ilişkileri, taşınmazın malvarlığı artışı denkleştirmesine nasıl dâhil edileceği ve taşınmazı kimin elinde tutabileceği sorusu üzerinde büyük etkiye sahiptir.
- Taşınmazı evliliğe veya birlikteliğe beraberinizde getirdiyseniz, mülkiyet sahibi olarak kalırsınız. Ancak taşınmazın olası değer artışını malvarlığı artışı denkleştirmesi hesabına dâhil etmeniz gerekir.
- Taşınmazı evlilik veya kayıtlı birliktelik süresince tek başınıza edindiyseniz, yine mülkiyet sahibi olarak kalırsınız. Ancak hesaplama sırasında taşınmazı dikkate almanız gerekir. Diğer partner satın alma veya modernizasyon önlemlerine mali olarak katkıda bulunduysa, hukuki açıdan somut olay bazında inceleme yapılması gerekir.
- Taşınmazı birlikte satın aldıysanız ve ortak mülkiyet sahibiyseniz, taşınmazın bölüştürülür. Mal paylaşımında taşınmazdaki ilgili pay dikkate alınır. Buna göre hesaplama çoğunlukla, taraflardan biri krediyi tek başına ödemediyse veya satın alma sırasında daha fazla öz sermaye kullanmadıysa, eşitlik durumuyla sonuçlanır. Ancak diğer mülkiyet ilişkileri, boşanma sürecindeki mal paylaşımı görüşmeleri için hâlâ “müzakere konusu”dur. Son çare olarak ortaklığın satış yoluyla giderilmesi de mümkündür.
Dikkat: Tek malik olsanız bile boşanma sürecinde malvarlığınızı eşinizin onayı olmadan satamazsınız. Çünkü bu, değer artışının değerlendirilmesini zorlaştırır veya engeller. Ayrıca mahkeme, kesin boşanmaya kadar yalnızca eşinizin taşınmazınızda oturma hakkına sahip olmasına karar verebilir.
Boşanma sırasında ve mal paylaşımında taşınmazların önemi bir örnek hesaplamayla açıklanabilir. Evliliğe, değeri 200.000 Euro olan bir ev getirdiniz. Ancak bu taşınmazın boşanma başvurusunun yapıldığı gün değeri 260.000 Euro’dur. Bu durumda, diğer malvarlıkları dikkate alınmaksızın değer farkının yarısını eşinize ödemeniz gerekir. Bu örnekte tutar 30.000 Euro olur. Böylece taşınmaz değerindeki sorun da açıkça görülür. Çünkü bu tür tutarları başka malvarlıklarına erişmeden veya ek kredi almadan karşılamak çoğu zaman mümkün değildir.
Bir başka sorun, birlikte yaşadığınız süre boyunca taşınmazı yenilemiş veya modernize etmiş olmanız halinde ortaya çıkabilir. Bu durumda bir yandan değer artışı yükselir. Diğer yandan, çalışmaların finansmanına kimin ne oranda katkıda bulunduğu incelenmelidir. Gerektiğinde bu da dikkate alınır. Bu nedenle oldukça basit görünen malvarlığı dökümü son derece karmaşık hale gelebilir.
Değeri belirlemek
Güncel taşınmaz değerini belirlemek için çeşitli yöntemler vardır. Güncel piyasa fiyatını fiyat karşılaştırması veya piyasa gözlemi yoluyla belirleyebilirsiniz. Ancak genel piyasa koşullarının yanı sıra yerel arsa referans değerini, konumu ve yapının niteliğini veya durumunu ve donanımını dikkate alan hesaplamalar daha kesin sonuç verir.
Hukuki bir uyuşmazlık ortaya çıkarsa mahkeme, rayiç değerin belirlenmesi için bilirkişi raporu hazırlanmasını isteyebilir. Siz bundan önce davranabilir veya kendi hesaplamalarınızı sunabilirsiniz. Şüphe halinde karşı taraf ve mahkeme, resmî hesaplamalara öncelik verecektir.
Üzerinde Gayrimenkulün hâlâ kalan bir borcu varsa, bu borç varlık değerini azaltır. Yani borçlar, edinilmiş mallara katılma rejimindeki denkleştirmeye dâhil edilmeden önce değerden düşülmelidir. Ancak Dikkat: Yıllar içinde borç yükünün azalması, net malvarlığınızı artırır. Örneğin beş yıllık evlilik süresince 30.000 Euro borç öderseniz, diğer koşullar sabit kaldığında malvarlığınız bu tutar kadar artar ve edinilmiş mallara katılma rejimindeki denkleştirmede dikkate alınır!
Tuzak: Ortak gayrimenkullerde kredi
Gayrimenkulün üzerinde hâlâ ipotek varsa, bunun her iki eş açısından sonuçları olabilir. Zira birçok banka, evlilik sırasında kalan borcun güvence altına alınması için eşin de kredi sözleşmesine borçlu olarak dâhil edilmesini talep eder.
Böyle bir durum söz konusuysa, mülkiyet meselesinden bağımsız olarak her iki eş kalan krediden sorumludur. Banka, tapuya kayıtlı olmayan eş de dâhil olmak üzere, ödemeyi yalnızca eşlerden birinden talep etme hakkına bile sahip olabilir! Bu nedenle kredi sözleşmesindeki isimler her zaman tapuda malik olarak belirtilen isimlerle aynı olmalıdır.
Dikkat: Kredi sözleşmesinin boşanma nedeniyle tek bir kişinin adına değiştirilmesi çoğu zaman yeniden finansman gerektirir. Bu durumda bankalar, kaybedilen faizler için eski krediye erken ödeme ücreti hesaplar. Bu, münferit durumlarda ek bir mali yük oluşturabilir. Bu yük boşanma anlaşmasının bir parçası değilse, masrafları malik karşılamak zorundadır.
Boşanmanın kredi üzerindeki etkisi
Boşanmanın başka sonuçları da olabilir. Mülkiyet durumu açıklığa kavuşturulana kadar, ortak kredi sözleşmesinde her iki eş geri ödemeden sorumludur. Taraflardan biri ödemeyi reddederse, bu durum düzensiz ödemelere ve hatta zorunlu satışa yol açabilir.
Boşanma, münferit kredi borçluları açısından da bir tehlikedir. Ayrılıkla birlikte, örneğin nafaka yükümlülüğü nedeniyle mali imkânlar önemli ölçüde değişebilir. Hatta kredi taksitlerinin ödenmesi artık mümkün olmayabilir. Burada da zorunlu satış riski doğabilir.
Gayrimenkulün kullanım olanakları
Boşanma sırasında gayrimenkul yalnızca size aitse, mülkiyetinizde kalır. Ancak denkleştirme ödemeleri yapmak zorunda kalabilirsiniz. Bu, önemli bir mali yük oluşturabilir. Ek krediler veya yeniden finansman iyi bir çözüm olabilir. Son seçenek olarak ise "Gayrimenkulün satışı.
Ortak bir daire veya ortak bir ev söz konusu olduğunda durum belirgin şekilde daha karmaşık hâle gelir. Bu durumda boşanma sürecinde taşınmazın bundan sonra nasıl kullanılacağına karar verilmelidir. Şu seçenekler mevcuttur:
- Satış: Taraflardan biri taşınmazda kalmakta ısrar etmiyorsa, gayrimenkulün satışı zarif bir çözüm olabilir. Her iki taraf da kalan kredi borcu düşüldükten sonra yeniden değerlendirebilecekleri belirli bir miktar para alır. Ancak dikkat: Kârı azaltabilecek vergiler doğabilir. Bu yöntemde her iki taraf, zaman baskısı olmadan düzenli bir süreç konusunda anlaşmalıdır. Acil satış izlenimi, olası satış fiyatını düşürür.
- Partnerin payını ödeme: Partnerin payını ödeyebilir veya kendi payınızı alabilirsiniz. Bunun için tapu sicil kaydının değiştirilmesi ve noterin sürece dâhil edilmesi gerekir. Denkleştirme ödemesi kapsamlı bir çözümün parçası olabilir ve kural olarak edinilmiş mallara katılma alacağı hesabına dâhil edilir. Ancak bu çözüm, önemli miktarda nakit para ve mevcut kalan borçların yeniden yapılandırılmasını gerektirir.
- Oturma hakkı: Temel olarak taşınmazı elde tutmak ve partnerlerden birine oturma hakkı tanımak mümkündür. Bunun karşılığında bu kişi bir tazminat veya kira öder. Bu tür çözümler sözleşmeyle desteklenmelidir. Aynı durum işletme giderleri ve bakım-onarım önlemleri için de geçerlidir.
- Kiraya verme: Daire veya evin, örneğin ileride çocukların kullanımına sunulmak üzere ortak mülkiyette kalması isteniyorsa, her iki partner taşınmazı birlikte kiraya verebilir. Bu, düzenli gelir de sağlar; ancak ortaklaşa organize edilen bir yönetim gerektirir.
- Bağış: Gayrimenkulü birlikte bağışlayabilirsiniz. Örneğin mülkiyetten yararlanacak yetişkin çocuklarınız varsa bu yol anlamlı olabilir. Bağış vergisinin doğduğu muafiyet sınırlarına dikkat edin. Bu yöntem yalnızca taşınmazın borçsuz olması hâlinde anlamlıdır.
- Fiilî bölüşüm: Temel olarak bir taşınmazı iki yarıya, örneğin iki kat mülkiyetli daireye dönüştürmek mümkündür. Ancak uygulamada yapısal engeller nedeniyle sorunlar ortaya çıkar. Bir dezavantaj: Yönetim ortak bir görev olarak kalır.
- Paylı satış yoluyla açık artırma: Taraflardan biri, kesin boşanmadan önce dahi paylı satış yoluyla açık artırma talep edebilir. Diğer partnerin, mali bir teklifle iki hafta içinde İhale yoluyla satışı önlemek. Bu mümkün olmazsa mahkeme taşınmazı ihaleyle satmak ve her iki tarafa payları oranında ödeme yapmak zorundadır. Bu adım genellikle piyasa değerinin altında düşük bir gelir sağlar ve her iki tarafa da zarar verir.
Sonuç: Önlem alın!
Gayrimenkul sahiplerinin, daha evlenmeden veya evlilik sırasında olası bir boşanma hakkında düşünmeleri anlamlıdır. Hiç kimse ayrılığı düşünmekten hoşlanmaz. Ancak gayrimenkuller ve diğer malvarlıkları söz konusu olduğunda, her iki tarafın da bir anlaşmazlığı düzenlemeler yoluyla erken aşamada önlemesi tavsiye edilir. Bu, malvarlıklarını güvence altına alır ve nihayetinde değerinin altında zorunlu bir satışı önler. Örneğin, ayrılık durumunda bir gayrimenkulle nasıl ilgilenileceğini düzenleyen boşanma sonrası anlaşması anlamlı olabilir. Çünkü iyi zamanlarda adil uzlaşmalara ayrılık dönemine kıyasla daha kolay ulaşılabilir.