कई लोगों के लिए अचल संपत्ति केवल वृद्धावस्था की आर्थिक सुरक्षा नहीं होती। यह अपने घर या अपने फ्लैट में आत्मनिर्भर जीवन का प्रतीक होती है। खास तौर पर दंपति इसकी सुंदर कल्पना करते हैं: साथ मिलकर सपनों की संपत्ति में रहना और वृद्धावस्था तक खुश रहना। अपने घर का पारंपरिक सपना। लेकिन फिर विवाद शुरू हो जाता है। कभी-कभी अंततः तलाक की स्थिति आ जाती है। ऐसे अलगाव से केवल आपसी संबंध ही नहीं बदलता। संपत्ति भी प्रभावित होती है। यह विशेष रूप से अचल संपत्ति पर लागू होता है। क्योंकि इनका मूल्य बहुत अधिक होता है। इसलिए अक्सर फ्लैट और मकानों को लेकर कटु विवाद होता है।
यदि आप तलाक के ठीक पहले हैं या अपनी सुरक्षा करना चाहते हैं, तो आपके मन में इससे जुड़े प्रश्न हैं। तलाक की स्थिति में आपकी अचल संपत्ति का क्या होगा? फ्लैट या मकान किसे मिलेगा? क्या आपको दूसरे साथी को भुगतान करना होगा? अचल संपत्ति ऋण का क्या होगा? जबरन नीलामी को कैसे रोका जा सकता है?
अचल संपत्ति का मूल्य बहुत अधिक होता है
तलाक होने पर यह अक्सर विशेष रूप से सौहार्दपूर्ण नहीं होता। अलगाव के कारण अन्य मुद्दों पर भी विवाद उत्पन्न होते हैं और दोनों पक्ष कभी-कभी अपने अधिकारों के लिए कटु संघर्ष करते हैं। अचल संपत्ति के मामले में एक भावनात्मक पहलू भी जुड़ जाता है: मकान या फ्लैट अक्सर अपना घर होते हैं और शायद अपना पैतृक घर या बच्चों का घर भी। इसलिए संबंधित पक्ष उस संपत्ति से भावनात्मक रूप से जुड़े होते हैं और अलगाव के बाद के समय के लिए भी इसे सुरक्षित रखना चाहते हैं।
इस पृष्ठभूमि में दोनों साझेदारों के बीच वित्तीय बराबरी पर वस्तुनिष्ठ और आपसी सहमति से निर्णय लेना कठिन होता है। फिर भी आधिकारिक अलगाव में यही एक महत्वपूर्ण बिंदु है। चूंकि अचल संपत्तियों का मूल्य जल्दी ही छह अंकों तक पहुंच सकता है, वे विवाद के केंद्र में आ जाती हैं। चूंकि फ्लैट और मकानों को बांटना कठिन होता है, इसलिए आम तौर पर मूल्य-समायोजन निर्धारित करना पड़ता है, जो तथाकथित अर्जित संपत्ति के समायोजन से निकलता है।
अर्जित संपत्ति का समायोजन
तलाक के दौरान विवाद से बचने के दो तरीके हैं। एक है संपत्ति-पृथक्करण पर सहमति करना। दूसरा तरीका तलाक-परिणाम समझौते पर हस्ताक्षर करना है। इसमें साझेदार विवाह के समय या बाद में यह विवरण तय कर सकते हैं कि अलगाव की स्थिति में वे कैसे आगे बढ़ेंगे और संपत्ति का बंटवारा कैसे करना चाहेंगे।
लेकिन सामान्य स्थिति यह है कि ऐसे समझौते नहींउपलब्ध हों। तब दोनों साझेदारों को न्यायिक या गैर-न्यायिक रूप से सहमत होना होगा। अक्सर एक पक्ष Zugewinnausgleich के लिए आवेदन करता है। इससे संपत्ति का विवरण तैयार होता है और समायोजन भुगतान किया जाता है।
कानूनी आधार: जर्मन नागरिक संहिता की धारा 1363 के अनुसार दोनों साझेदार Zugewinngemeinschaft बनाते हैं। यह तलाक के साथ समाप्त होती है। इसके अनुसार विवाह या पंजीकृत साझेदारी के दौरान संपत्ति का सामुदायिकीकरण नहीं होता, लेकिन तलाक की स्थिति में वृद्धि का समायोजन किया जाना है।
Zugewinnausgleich की गणना
Zugewinnausgleich में संपत्ति मूल्यों का आकलन किया जाता है। दोनों साझेदार विवाह या पंजीकृत साझेदारी की अवधि के दौरान अर्जित संपत्ति (धन, भौतिक संपत्तियां आदि) में हुई वृद्धि निर्धारित करते हैं। Zugewinnausgleich में संबंधित राशियों की तुलना की जाती है। कम वृद्धि वाले साझेदार को इस प्रकार निर्धारित अंतर राशि का आधा समायोजन के रूप में मांगने का अधिकार है।
एक बार फिर स्पष्ट रूप से: आप केवल विवाह या पंजीकृत साझेदारी के दौरान अपनी संपत्ति में हुए परिवर्तन पर विचार करते हैं। यह आपकी वर्तमान वास्तविक कुल संपत्ति के बारे में नहीं है!
ध्यान दें: उन विवाहों के लिए, जो अभी भी DDR में संपन्न हुए थे, विधायिका ने एक अपवाद का प्रावधान किया है। यहां गणना का प्रारंभिक बिंदु विवाह का दिन नहीं है। यह पूर्वी जर्मन राज्यों के संघीय गणराज्य में विलय की तारीख, अर्थात 3 अक्टूबर 1990 है।
अचल संपत्तियों का क्या प्रभाव है?
यदि अचल संपत्तियां संपत्ति मूल्य की गणना में शामिल हैं, तो एक प्रश्न केंद्रीय महत्व रखता है: मालिक कौन है और भूमि रजिस्टर में किसका नाम दर्ज है? क्योंकि स्वामित्व संबंधों का इस बात पर बड़ा प्रभाव पड़ता है कि अचल संपत्ति Zugewinnausgleich में किस प्रकार शामिल होगी और अचल संपत्ति किसे मिल सकती है।
- यदि आप अचल संपत्ति को विवाह या साझेदारी में साथ लेकर आए हैं, तो आप मालिक बने रहेंगे। लेकिन आपको अचल संपत्ति के संभावित मूल्यवृद्धि को Zugewinnausgleich की गणना में शामिल करना होगा।
- यदि आपने अचल संपत्ति अकेले विवाह या पंजीकृत साझेदारी के दौरान खरीदी है, तो भी आप मालिक बने रहेंगे। लेकिन आपको गणना में अचल संपत्ति को ध्यान में रखना होगा। यदि दूसरे साझेदार ने खरीद या आधुनिकीकरण उपायों में आर्थिक रूप से योगदान दिया हो, तो मामले का कानूनी व्यक्तिगत आकलन आवश्यक है।
- यदि आपने अचल संपत्ति संयुक्त रूप से खरीदी है और संयुक्त रूप से मालिक हैं, तो अचल संपत्ति को विभाजित किया जाएगा। संपत्ति में संबंधित हिस्से को लाभ-साझाकरण में ध्यान में रखा जाता है। गणना के लिए इसका परिणाम आमतौर पर बराबरी की स्थिति होता है, जब तक कि किसी एक पक्ष ने अकेले ऋण का भुगतान न किया हो या खरीद के समय अधिक स्वयं की पूंजी न लगाई हो। हालांकि, स्वामित्व के अन्य संबंध तलाक संबंधी समझौते के लिए अब भी „बातचीत का विषय“ रहते हैं। अंतिम उपाय के रूप में विभाजन-नीलामी भी संभव है।
सावधान: भले ही आप अकेले मालिक हों, फिर भी तलाक की प्रक्रिया के दौरान आप अपने साथी की सहमति के बिना अपनी संपत्ति नहीं बेच सकते। क्योंकि इससे मूल्य-वृद्धि का आकलन कठिन या असंभव हो जाएगा। इसी प्रकार, कोई अदालत यह आदेश दे सकती है कि अंतिम तलाक तक केवल आपके साथी को आपकी अचल संपत्ति में रहने का अधिकार हो।
तलाक के समय और लाभ-साझाकरण में अचल संपत्तियों के महत्व को एक उदाहरणात्मक गणना स्पष्ट करती है। आप विवाह में एक ऐसा घर लेकर आए थे, जिसका मूल्य 200.000 यूरो था। लेकिन तलाक के आवेदन के दिन इस संपत्ति का मूल्य 260.000 यूरो है। अब, अन्य संपत्तियों को ध्यान में रखे बिना, आपको मूल्य-अंतर की आधी राशि अपने साथी को देनी होगी। इस उदाहरण में यह 30.000 यूरो होंगे। अब अचल संपत्ति के मूल्य की समस्या भी स्पष्ट हो जाती है। क्योंकि ऐसी राशियां अक्सर अन्य संपत्तियों तक पहुंच या एक और ऋण लिए बिना जुटाना संभव नहीं होतीं।
एक और समस्या तब उत्पन्न हो सकती है, जब आपने साथ रहने के दौरान संपत्ति का नवीनीकरण या आधुनिकीकरण किया हो। इससे एक ओर मूल्य-वृद्धि बढ़ती है। दूसरी ओर, यह जांचना आवश्यक है कि कार्यों के वित्तपोषण में किसका कितना हिस्सा था। इसे भी आवश्यकतानुसार ध्यान में रखा जाता है। इससे अपेक्षाकृत सरल संपत्ति-विवरण बहुत जटिल हो सकता है।
मूल्य निर्धारित करना
वर्तमान अचल संपत्ति मूल्य निर्धारित करने के कई तरीके हैं। आप वर्तमान बाजार मूल्य का निर्धारण मूल्य-तुलना या बाजार-निरीक्षण के माध्यम से कर सकते हैं। हालांकि, वे गणनाएं अधिक सटीक होती हैं जो सामान्य बाजार गतिविधियों के अलावा स्थानीय भूमि-मूल्य, स्थान और संरचना अथवा स्थिति तथा सुविधाओं को भी ध्यान में रखती हैं।
यदि कानूनी विवाद उत्पन्न होता है, तो अदालत बाजार मूल्य निर्धारित करने के लिए किसी विशेषज्ञ की रिपोर्ट तैयार करने का आदेश दे सकती है। आप इससे पहले ही पहल कर सकते हैं या अपनी गणनाएं प्रस्तुत कर सकते हैं। संदेह की स्थिति में, दूसरा पक्ष और अदालत आधिकारिक गणनाओं को प्राथमिकता देंगे।
यदि उस पर अचल संपत्ति पर अभी भी कोई बकाया ऋण है, तो यह संपत्ति के मूल्य को कम कर देता है। इसका अर्थ है: वैवाहिक अर्जित संपत्ति के समायोजन में शामिल करने से पहले ऋणों को मूल्य से घटाना होगा। लेकिन सावधान: वर्षों के दौरान ऋणभार कम होने से आपका शुद्ध परिसंपत्ति-मूल्य बढ़ता है। उदाहरण के लिए, यदि विवाह के पाँच वर्षों में आप 30.000 यूरो का ऋण चुका देते हैं, तो अन्य स्थिर मापदंडों की स्थिति में आपकी संपत्ति इस राशि से बढ़ जाती है और वैवाहिक अर्जित संपत्ति के समायोजन में इसे ध्यान में रखा जाना चाहिए!
जोखिम: संयुक्त अचल संपत्तियों पर ऋण
यदि अचल संपत्ति पर अभी भी बंधक है, तो इसके दोनों साझेदारों पर प्रभाव पड़ सकता है। क्योंकि विवाह के समय कई बैंक शेष ऋण की सुरक्षा के लिए यह मांग करते हैं कि साझेदार को भी ऋण अनुबंध में ऋणी के रूप में शामिल किया जाए।
यदि ऐसी स्थिति है, तो स्वामित्व के प्रश्न से स्वतंत्र रूप से दोनों साझेदार शेष ऋण के लिए उत्तरदायी होते हैं। बैंक को यह अधिकार भी होगा कि वह भुगतान के लिए केवल एक साझेदार को बाध्य करे—उस साझेदार को भी, जिसका नाम भूमि रजिस्टर में दर्ज नहीं है! इसलिए ऋण अनुबंध में दिए गए नाम हमेशा वही होने चाहिए, जो भूमि रजिस्टर में मालिकों के रूप में दर्ज हैं।
सावधान: यदि तलाक के कारण ऋण अनुबंध को केवल एक नाम पर बदल दिया जाता है, तो अधिकांशतः इसके लिए पुनर्वित्त आवश्यक होता है। इसमें बैंक पुराने ऋण से होने वाले ब्याज-हानि के लिए पूर्वभुगतान शुल्क लेते हैं। अलग-अलग मामलों में इससे अतिरिक्त वित्तीय बोझ पड़ सकता है। यदि यह तलाक समझौते का हिस्सा नहीं है, तो इसका भुगतान मालिक को करना होगा।
तलाक का ऋण पर प्रभाव
तलाक के और भी परिणाम हो सकते हैं। स्वामित्व संबंधों के स्पष्ट होने तक, संयुक्त ऋण अनुबंध में दोनों साझेदार पुनर्भुगतान के लिए जिम्मेदार होते हैं। यदि एक पक्ष इनकार करता है, तो अनियमित भुगतानों से लेकर अनिवार्य नीलामी तक की स्थिति उत्पन्न हो सकती है।
तलाक व्यक्तिगत ऋण लेने वालों के लिए भी एक और जोखिम है। अलगाव के साथ, उदाहरण के लिए भरण-पोषण दायित्व के कारण, वित्तीय परिस्थितियां काफी बदल सकती हैं। संभव है कि ऋण की किस्तें भी चुकाना संभव न रहे। यहां भी अनिवार्य नीलामी का खतरा हो सकता है।
अचल संपत्ति के उपयोग की संभावनाएं
यदि तलाक की स्थिति में अचल संपत्ति केवल आपकी है, तो वह आपके कब्जे में बनी रहती है। लेकिन आपको समायोजन भुगतान करने के लिए बाध्य किया जा सकता है। इससे काफी बड़ा बोझ पड़ सकता है। अतिरिक्त ऋण या पुनर्वित्त एक अच्छा रास्ता हो सकते हैं। अंतिम विकल्प के रूप में बचता है "संपत्ति की बिक्री।
स्थिति काफ़ी अधिक जटिल हो जाती है, जब बात साझा अपार्टमेंट या साझा मकान की हो। इस मामले में तलाक की प्रक्रिया के दौरान आगे के उपयोग पर निर्णय लेना होता है। निम्नलिखित विकल्प उपलब्ध हैं:
- बिक्री: यदि कोई एक पक्ष वहाँ रहने पर ज़ोर नहीं देता, तो संपत्ति की बिक्री एक सुगम समाधान हो सकती है। इसके बाद दोनों पक्षों को शेष ऋण घटाने के पश्चात कुछ धनराशि प्राप्त होगी, जिसे वे नए सिरे से निवेश कर सकते हैं। लेकिन सावधान रहें: संभवतः कर देय होंगे, जो लाभ को कम कर देंगे। इस प्रक्रिया में दोनों को बिना समय के दबाव के सुव्यवस्थित प्रक्रिया पर सहमत होना चाहिए। स्पष्ट रूप से की गई आपात बिक्री संभावित बिक्री मूल्य को कम कर देती है।
- साथी को भुगतान करके हिस्सेदारी लेना: आप अपने साथी को भुगतान करके उसकी हिस्सेदारी ले सकते हैं या स्वयं भुगतान प्राप्त कर सकते हैं। इसके लिए भूमि रजिस्टर में प्रविष्टि में बदलाव और नोटरी को शामिल करना आवश्यक है। समायोजन भुगतान किसी बड़े समाधान का हिस्सा हो सकता है और सामान्यतः अर्जित संपत्ति के समायोजन में शामिल होता है। हालांकि, इस समाधान के लिए बड़ी नकद राशि और मौजूदा शेष ऋणों का पुनर्वित्त आवश्यक है।
- निवास का अधिकार: मूल रूप से संपत्ति को बनाए रखना और एक साथी को निवास का अधिकार देना संभव है। इसके बदले वह मुआवज़ा या किराया देता है। ऐसे समाधानों को अनुबंध द्वारा समर्थित किया जाना चाहिए। यह परिचालन लागत और रखरखाव उपायों पर भी लागू होता है।
- किराये पर देना: यदि अपार्टमेंट या मकान का संयुक्त स्वामित्व बना रहना है, उदाहरण के लिए बाद में बच्चों को उपलब्ध कराने के लिए, तो दोनों साथी मिलकर संपत्ति किराये पर दे सकते हैं। इससे नियमित आय भी उत्पन्न होती है, लेकिन इसके लिए संयुक्त रूप से संगठित प्रबंधन आवश्यक है।
- उपहार देना: आप संपत्ति को मिलकर उपहार में दे सकते हैं। यह रास्ता तब उपयोगी हो सकता है, उदाहरण के लिए, जब आपके वयस्क बच्चे हों, जिन्हें स्वामित्व से लाभ मिले। उस कर-मुक्त सीमा का ध्यान रखें, जिसके ऊपर उपहार कर देय होता है। यह प्रक्रिया तभी सार्थक है, जब संपत्ति ऋण-मुक्त हो।
- वास्तविक विभाजन: मूल रूप से किसी संपत्ति को दो हिस्सों में—उदाहरण के लिए दो स्वामित्व वाले अपार्टमेंट में—बदलना संभव है। व्यवहार में, हालांकि, निर्माण संबंधी बाधाओं के कारण समस्याएँ आती हैं। एक नुकसान: प्रबंधन सामुदायिक कार्य बना रहता है।
- विभाजन हेतु नीलामी: कोई एक पक्ष अंतिम तलाक से पहले ही विभाजन हेतु नीलामी के लिए आवेदन कर सकता है। इसके बाद दूसरे साथी के पास वित्तीय प्रस्ताव के साथ नीलामी को रोकना। यदि यह सफल नहीं होता, तो अदालत को संपत्ति की नीलामी करनी पड़ती है और दोनों पक्षों को उनके हिस्से के अनुसार भुगतान करना पड़ता है। इस प्रक्रिया से आम तौर पर बाजार मूल्य से कम आय होती है और दोनों पक्षों को नुकसान होता है।
निष्कर्ष: पहले से तैयारी करें!
रियल एस्टेट मालिकों के लिए यह उचित है कि वे विवाह से पहले या उसके दौरान ही संभावित तलाक के बारे में विचार करें। कोई भी व्यक्ति अलगाव के बारे में सोचना पसंद नहीं करता। लेकिन रियल एस्टेट और अन्य संपत्तियों के मामले में, यह सलाह दी जाती है कि दोनों पक्ष पहले से ही समझौतों के माध्यम से विवाद को रोकें। इससे संपत्तियां सुरक्षित रहती हैं और अंततः कम मूल्य पर आवश्यक बिक्री से बचाव होता है। उदाहरण के लिए, तलाक-पश्चात समझौता उपयोगी हो सकता है, जो अलगाव की स्थिति में किसी संपत्ति के संबंध में प्रक्रिया निर्धारित करता है। क्योंकि अच्छे समय में अलगाव के दौर की तुलना में अधिक आसानी से न्यायसंगत समझौते किए जा सकते हैं।