Dla wielu osób nieruchomości nie są jedynie zabezpieczeniem na starość. Symbolizują niezależne życie we własnym domu lub mieszkaniu. Zwłaszcza pary wyobrażają to sobie w pięknych obrazach: wspólne zamieszkanie w wymarzonej nieruchomości i szczęśliwe życie aż do późnej starości. Klasyczne marzenie o własnym domu. Jednak potem dochodzi do kłótni. Czasami w efekcie kończy się to rozwodem. Taka separacja zmienia nie tylko relację międzyludzką. Dotyczy również majątku. W szczególności dotyczy to nieruchomości. Mają one bowiem ogromną wartość. Dlatego często dochodzi do zażartych sporów o mieszkania i domy.
Jeśli jesteście Państwo tuż przed rozwodem lub chcą się Państwo zabezpieczyć, z pewnością mają Państwo pytania. Co dzieje się z nieruchomością podczas rozwodu? Kto otrzymuje mieszkanie lub dom? Czy trzeba spłacić drugiego partnera? Co dzieje się z kredytem hipotecznym? Jak można zapobiec licytacji przymusowej?
Nieruchomości mają dużą wartość
Jeśli dochodzi do rozwodu, często nie przebiega on w szczególnie harmonijny sposób. Powody rozstania prowadzą do sporów na pobocznych frontach, a obie strony częściowo zaciekle walczą o swoje prawa. W przypadku nieruchomości dochodzi również komponent emocjonalny: dom lub mieszkanie często są rodzinnym miejscem, a być może nawet własnym domem rodzinnym lub domem dzieci. Dlatego osoby zaangażowane czują więź z obiektem i chcą zabezpieczyć go również na okres po rozstaniu.
W tym kontekście trudno jest obiektywnie i polubownie zdecydować o wyrównaniu finansowym między obojgiem partnerów. Mimo to jest to właśnie istotny punkt przy formalnym rozstaniu. Ponieważ nieruchomości mogą szybko osiągnąć sześciocyfrową wartość, znajdują się w centrum sporu. Ponieważ mieszkania i domy trudno jest podzielić, z reguły należy ustalić wyrównanie wartości wynikające z tak zwanego wyrównania dorobku.
Wyrównanie dorobku
Istnieją dwa sposoby uniknięcia sporu podczas rozwodu. Pierwszym jest uzgodnienie rozdzielności majątkowej. Drugim jest podpisanie umowy dotyczącej skutków rozwodu. Partnerzy mogą w niej już podczas ślubu lub później uzgodnić szczegóły dotyczące postępowania w przypadku rozstania i podziału majątku.
Typowy przypadek wygląda jednak tak, że takie umowy nie występują. Wówczas oboje partnerzy muszą dojść do porozumienia na drodze sądowej lub pozasądowej. Często jedna ze stron składa wniosek o wyrównanie dorobków. Prowadzi to do sporządzenia zestawienia majątku i wypłaty wyrównania.
Podstawa prawna: Zgodnie z § 1363 niemieckiego kodeksu cywilnego oboje partnerzy tworzą wspólnotę dorobku. Kończy się ona wraz z rozwodem. Oznacza to, że majątek w trakcie małżeństwa lub zarejestrowanego związku partnerskiego nie staje się wspólny, ale przyrosty majątku należy wyrównać w przypadku rozwodu.
Obliczanie wyrównania dorobków
Wyrównanie dorobków polega na analizie wartości majątkowych. Oboje partnerzy ustalają przyrost majątku (pieniędzy, składników rzeczowych itp.), który uzyskali w okresie małżeństwa lub zarejestrowanego związku partnerskiego. Poszczególne kwoty są porównywane w ramach wyrównania dorobków. Partner o mniejszym przyroście może żądać połowy ustalonej w ten sposób różnicy jako wyrównania.
Jeszcze raz dla wyjaśnienia: analizują Państwo wyłącznie zmianę swojego majątku w trakcie małżeństwa lub zarejestrowanego związku partnerskiego. Nie chodzi o Państwa aktualny rzeczywisty majątek całkowity!
Wskazówka: W przypadku małżeństw zawartych jeszcze w NRD ustawodawca przewiduje odstępstwo. W tym przypadku punktem początkowym obliczeń nie jest dzień ślubu. Jest nim data przystąpienia wschodnioniemieckich krajów związkowych do Republiki Federalnej, czyli 3 października 1990 roku.
Jaki wpływ mają nieruchomości?
Jeżeli nieruchomości uwzględnia się przy obliczaniu wartości majątku, kluczowe znaczenie ma pytanie: Kto jest właścicielem i kto figuruje w księdze wieczystej? Stosunki własności mają bowiem duży wpływ na to, w jaki sposób nieruchomość zostanie uwzględniona przy wyrównaniu dorobków i kto będzie mógł ją zachować.
- Jeżeli wnieśli Państwo nieruchomość do małżeństwa lub związku partnerskiego, pozostają Państwo jej właścicielem. Muszą jednak Państwo uwzględnić ewentualny wzrost wartości nieruchomości przy obliczaniu wyrównania dorobków.
- Jeżeli nabyli Państwo nieruchomość samodzielnie w trakcie małżeństwa lub zarejestrowanego związku partnerskiego, również pozostają Państwo jej właścicielem. Muszą jednak Państwo uwzględnić nieruchomość przy obliczeniach. Jeżeli drugi partner uczestniczył finansowo w zakupie lub działaniach modernizacyjnych, konieczna jest indywidualna analiza prawna.
- Jeżeli nabyli Państwo nieruchomość wspólnie i są Państwo wspólnymi właścicielami, nieruchomość musi zostać podzielone. Przy wyrównaniu dorobków uwzględnia się odpowiedni udział w nieruchomości. Z obliczeń wynika zazwyczaj sytuacja pół na pół, chyba że jedna ze stron sama spłacała kredyt lub wniosła większy kapitał własny przy zakupie. Jednak pozostałe kwestie własności pozostają „przedmiotem negocjacji” w ramach rozliczeń rozwodowych. Ostatecznym rozwiązaniem może być również licytacja nieruchomości w celu zniesienia współwłasności.
Uwaga: Nawet jeśli są Państwo jedynym właścicielem, w trakcie postępowania rozwodowego nie wolno Państwu sprzedawać majątku bez zgody partnera. Mogłoby to bowiem utrudnić lub uniemożliwić ocenę wzrostu wartości. Sąd może również postanowić, że do czasu ostatecznego rozwodu wyłącznie partner będzie miał prawo do zamieszkiwania w Państwa nieruchomości.
Znaczenie nieruchomości przy rozwodzie i wyrównaniu dorobków obrazuje przykładowe wyliczenie. Wnieśli Państwo do małżeństwa dom o wartości 200.000 euro. Jednak w dniu złożenia pozwu rozwodowego nieruchomość ta jest warta 260.000 euro. Bez uwzględniania innych składników majątku musieliby Państwo wypłacić partnerowi połowę różnicy wartości. W tym przykładzie byłoby to 30.000 euro. W ten sposób widoczny staje się również problem wartości nieruchomości. Takich kwot często nie da się bowiem zgromadzić bez sięgnięcia po inne składniki majątku lub zaciągnięcia kolejnego kredytu.
Kolejny problem może pojawić się, jeśli w czasie wspólnego pożycia przeprowadzili Państwo remont lub modernizację nieruchomości. Z jednej strony zwiększa to wzrost wartości. Z drugiej strony należy sprawdzić, kto sfinansował jaki udział w pracach. To również może zostać uwzględnione. W rezultacie stosunkowo proste zestawienie majątku może stać się bardzo skomplikowane.
Ustalenie wartości
Aby ustalić aktualną wartość nieruchomości, istnieją różne możliwości. Aktualną cenę rynkową można ustalić poprzez porównanie cen lub obserwację rynku. Dokładniejsze są jednak obliczenia uwzględniające, oprócz ogólnej sytuacji rynkowej, lokalną wartość gruntu, a także lokalizację i substancję budynku bądź jego stan oraz wyposażenie.
Jeśli dojdzie do sporu prawnego, sąd może zlecić sporządzenie opinii biegłego w celu ustalenia wartości rynkowej. Mogą Państwo temu zapobiec lub przedstawić własne kalkulacje. W razie wątpliwości druga strona i sąd dadzą pierwszeństwo oficjalnym wyliczeniom.
Jeżeli na Nieruchomość ma jeszcze pozostałe zadłużenie, zmniejsza ono wartość majątku. Oznacza to, że długi należy odjąć od wartości, zanim zostaną uwzględnione w wyrównaniu dorobków. Ale uwaga: dzięki zmniejszaniu zadłużenia na przestrzeni lat rośnie Państwa majątek netto. Jeśli na przykład w ciągu pięciu lat małżeństwa spłacą Państwo 30 000 euro długu, przy pozostałych niezmienionych parametrach Państwa majątek wzrośnie o tę kwotę i należy ją uwzględnić przy wyrównaniu dorobków!
Pułapka: kredyt przy wspólnych nieruchomościach
Jeśli nieruchomość jest jeszcze obciążona hipoteką, może to mieć konsekwencje dla obojga partnerów. Przy zawarciu małżeństwa wiele banków, w celu zabezpieczenia pozostałego zadłużenia, wymaga bowiem, aby także partner został wpisany do umowy kredytowej jako dłużnik.
W takiej sytuacji, niezależnie od kwestii własności, oboje partnerzy odpowiadają za pozostały kredyt. Bank byłby nawet uprawniony do żądania zapłaty tylko od jednego z partnerów – także od tego, który nie jest wpisany do księgi wieczystej! Dlatego osoby wskazane w umowie kredytowej powinny zawsze być tymi samymi osobami, które w księdze wieczystej są podane jako właściciele.
Uwaga: Jeśli w wyniku rozwodu umowa kredytowa zostanie zmieniona tak, aby obejmowała tylko jedną osobę, zazwyczaj wiąże się to z refinansowaniem. Banki naliczają przy tym opłatę za wcześniejszą spłatę starego kredytu z tytułu utraconych odsetek. W konkretnym przypadku może to prowadzić do dodatkowego obciążenia finansowego. Jeśli nie stanowi ono elementu porozumienia rozwodowego, musi je ponieść właściciel.
Rozwód ma wpływ na kredyt
Rozwód może mieć ponadto dalsze konsekwencje. Do czasu wyjaśnienia stosunków własnościowych oboje partnerzy ponoszą odpowiedzialność za spłatę wspólnego kredytu. Jeśli jedna ze stron odmówi, może to prowadzić do nieregularnych płatności, a nawet do przymusowej licytacji.
Rozwód stanowi również zagrożenie dla poszczególnych kredytobiorców. Wraz z rozstaniem sytuacja finansowa może się znacznie zmienić, na przykład wskutek obowiązku alimentacyjnego. Możliwe, że rat kredytu nie będzie już można spłacać. Także w tym przypadku może grozić przymusowa licytacja.
Możliwości korzystania z nieruchomości
Jeśli w chwili rozwodu nieruchomość należy wyłącznie do Państwa, pozostaje w Państwa posiadaniu. Mogą jednak być Państwo zobowiązani do dokonania płatności wyrównawczych. Może to prowadzić do znacznego obciążenia. Dodatkowe kredyty lub refinansowanie mogą być dobrym rozwiązaniem. Ostateczną opcją pozostaje "Sprzedaż nieruchomości.
Sytuacja staje się znacznie bardziej skomplikowana, gdy chodzi o wspólne mieszkanie lub wspólny dom. W takim przypadku w toku rozwodu należy zdecydować o dalszym użytkowaniu nieruchomości. Dostępne są następujące opcje:
- Sprzedaż: O ile żadna ze stron nie nalega na pozostanie w nieruchomości, sprzedaż może być eleganckim rozwiązaniem. Po odliczeniu pozostałego kredytu obie strony otrzymają określoną sumę pieniędzy, którą mogą ponownie zainwestować. Uwaga: mogą być należne podatki, które zmniejszą zysk. Przy takim rozwiązaniu obie strony powinny uzgodnić uporządkowaną procedurę, bez presji czasu. Widoczna sprzedaż w sytuacji przymusowej obniża możliwą cenę sprzedaży.
- Spłata partnera: Można spłacić partnera lub otrzymać spłatę od niego. Wymaga to zmiany wpisu w księdze wieczystej oraz udziału notariusza. Płatność wyrównawcza może być częścią kompleksowego rozwiązania i co do zasady jest uwzględniana przy wyrównaniu dorobku. Rozwiązanie to wymaga jednak znacznej sumy gotówki oraz refinansowania istniejących pozostałych zadłużeń.
- Prawo do zamieszkania: Co do zasady możliwe jest zachowanie nieruchomości i przyznanie jednemu z partnerów prawa do zamieszkania. W ramach rekompensaty partner ten płaci odszkodowanie lub czynsz. Takie rozwiązania powinny być uregulowane w umowie. Dotyczy to również kosztów eksploatacyjnych i prac konserwacyjnych.
- Wynajem: Jeżeli mieszkanie lub dom ma pozostać we wspólnym posiadaniu, aby na przykład w późniejszym czasie służyć dzieciom, oboje partnerzy mogą wspólnie wynajmować nieruchomość. Generuje to nawet regularne dochody, wymaga jednak wspólnie zorganizowanego zarządzania.
- Darowizna: Możecie wspólnie przekazać nieruchomość w darowiźnie. Rozwiązanie to ma sens na przykład wtedy, gdy macie dorosłe dzieci, które mogą skorzystać z własności. Należy przy tym uwzględnić kwoty wolne od podatku, powyżej których należny jest podatek od darowizn. Postępowanie to ma sens tylko wtedy, gdy nieruchomość jest wolna od długów.
- Podział fizyczny: Co do zasady możliwe jest przekształcenie nieruchomości w dwie połowy – na przykład w dwa mieszkania własnościowe -. W praktyce pojawiają się jednak problemy wynikające z przeszkód konstrukcyjnych. Wadą jest to, że zarządzanie pozostaje wspólnym zadaniem.
- Licytacja w celu zniesienia współwłasności: Jedna ze stron może jeszcze przed ostatecznym rozwodem złożyć wniosek o licytację w celu zniesienia współwłasności. Drugi partner ma wówczas dwa tygodnie na to, aby za pomocą oferty finansowejAby zapobiec licytacji. Jeśli się to nie powiedzie, sąd musi zlicytować nieruchomość i wypłaca obu stronom odpowiednie udziały. Ten krok zazwyczaj przynosi niski dochód poniżej wartości rynkowej i szkodzi obu stronom.
Podsumowanie: zapobiegać!
Dla właścicieli nieruchomości rozsądne jest, aby jeszcze przed zawarciem małżeństwa lub w jego trakcie zastanowić się nad możliwością rozwodu. Nikt nie lubi myśleć o rozstaniu. Jednak w przypadku nieruchomości i innych składników majątku zaleca się, aby obie strony odpowiednio wcześnie zapobiegły sporom poprzez odpowiednie ustalenia. Zabezpiecza to majątek i ostatecznie zapobiega konieczności sprzedaży poniżej wartości. Przykładowo pomocne może być porozumienie dotyczące skutków rozwodu, które reguluje sposób postępowania z nieruchomością w przypadku rozstania. W dobrych czasach łatwiej bowiem osiągnąć sprawiedliwe porozumienie niż w fazie rozstania.