Per molte persone gli immobili non rappresentano soltanto una previdenza per la vecchiaia. Simboleggiano una vita autodeterminata in una casa o in un appartamento di proprietà. In particolare, le coppie se lo immaginano in scenari splendidi: abitare insieme nella casa dei propri sogni ed essere felici fino alla vecchiaia. Il classico sogno della casa di proprietà. Poi, però, sorgono dei contrasti. Talvolta alla fine arriva il divorzio. Una simile separazione non modifica soltanto il rapporto interpersonale. Anche il patrimonio ne è interessato. Ciò vale in modo particolare per gli immobili, poiché hanno un valore enorme. Per questo, spesso, appartamenti e case diventano oggetto di una controversia accesa.
Se siete prossimi al divorzio o desiderate tutelarvi, probabilmente avete delle domande. Cosa succede al vostro immobile in caso di divorzio? Chi riceve l’appartamento o la casa? Dovete liquidare l’altro partner? Che cosa succede al mutuo immobiliare? Come si può evitare una vendita forzata?
Gli immobili hanno un grande valore
Quando si arriva al divorzio, questo spesso non si svolge in modo particolarmente armonioso. I motivi della separazione portano a controversie su questioni secondarie ed entrambe le parti talvolta lottano accanitamente per i propri diritti. Nel caso degli immobili si aggiunge una componente emotiva: la casa o l’appartamento sono spesso il proprio luogo d’origine e forse persino la casa dei propri genitori o dei figli. Pertanto, le persone coinvolte si sentono legate all’immobile e desiderano assicurarselo anche per il periodo successivo alla separazione.
In questo contesto è difficile decidere in modo obiettivo e consensuale su un conguaglio finanziario tra entrambi i partner. Tuttavia, questo è proprio un punto essenziale della separazione ufficiale. Poiché gli immobili possono raggiungere rapidamente un valore a sei cifre, diventano il fulcro della controversia. Dal momento che appartamenti e case sono difficili da dividere, di norma occorre determinare un conguaglio di valore, che deriva dal cosiddetto conguaglio degli incrementi patrimoniali.
Il conguaglio degli incrementi patrimoniali
Esistono due modi per evitare una controversia in caso di divorzio. Il primo consiste nel concordare la separazione dei beni. L’altra possibilità è sottoscrivere un accordo sulle conseguenze del divorzio. In esso i partner possono concordare già al momento del matrimonio o successivamente i dettagli relativi alla procedura da seguire in caso di separazione e alla ripartizione del patrimonio.
Il caso tipico, però, è che tali accordi non siano "essere disponibili. In tal caso, entrambi i partner devono raggiungere un accordo giudizialmente o stragiudizialmente. Spesso una delle parti presenta una richiesta di compensazione degli incrementi patrimoniali. Questa comporta una situazione patrimoniale e un pagamento compensativo.
Base giuridica: Secondo il § 1363 del Codice civile tedesco, entrambi i partner costituiscono una comunione degli incrementi patrimoniali. Questa termina con il divorzio. Pertanto, il patrimonio durante il matrimonio o l’unione civile registrata non diventa comune, ma gli incrementi devono essere compensati in caso di divorzio.
Calcolo della compensazione degli incrementi patrimoniali
La compensazione degli incrementi patrimoniali consiste in un’analisi dei valori patrimoniali. Entrambi i partner determinano l’incremento del patrimonio (denaro, beni materiali ecc.) generato durante il matrimonio o l’unione civile registrata. Le rispettive somme vengono confrontate nell’ambito della compensazione. Il partner economicamente più debole può richiedere la metà della differenza così determinata come compensazione.
Ancora una volta, per maggiore chiarezza: si considera soltanto la variazione del patrimonio durante il matrimonio o l’unione civile registrata. Non si tratta del vostro attuale patrimonio complessivo reale!
Nota: Per i matrimoni celebrati ancora nella DDR, il legislatore prevede una deroga. In questo caso, il punto di partenza del calcolo non è la data del matrimonio. È la data dell’adesione dei Länder della Germania orientale alla Repubblica Federale, ossia il 3 ottobre 1990.
Quale influenza hanno gli immobili?
Se gli immobili rientrano nel calcolo del valore patrimoniale, una domanda è di importanza centrale: chi è il proprietario ed è iscritto nel registro fondiario? Infatti, i rapporti di proprietà influenzano notevolmente il modo in cui l’immobile confluisce nella compensazione degli incrementi patrimoniali e chi può conservare l’immobile.
- Se avete portato l’immobile nel matrimonio o nell’unione civile, rimanete proprietari. Tuttavia, dovete includere nella compensazione degli incrementi patrimoniali un eventuale aumento di valore dell’immobile.
- Se avete acquistato l’immobile da soli durante il matrimonio o l’unione civile registrata, rimanete anch’essi proprietari. Tuttavia, dovete considerare l’immobile nel calcolo. Qualora l’altro partner abbia contribuito finanziariamente all’acquisto o a interventi di ammodernamento, è necessaria una valutazione giuridica del singolo caso.
- Se avete acquistato l’immobile insieme e siete comproprietari, l’immobile deve essere ripartito. Nel conguaglio degli incrementi patrimoniali si tiene conto della rispettiva quota nell’immobile. Per il calcolo, nella maggior parte dei casi ne risulta una situazione paritaria, a meno che una delle parti non abbia estinto da sola il finanziamento o abbia investito più capitale proprio al momento dell’acquisto. Tuttavia, gli ulteriori rapporti di proprietà restano oggetto di „negoziazione“ nell’ambito della divisione patrimoniale conseguente al divorzio. Anche la vendita giudiziale divisoria è possibile come ultima risorsa.
Attenzione: anche se siete l’unico proprietario, durante la fase del divorzio non potete vendere il vostro patrimonio senza il consenso del partner. In tal modo, infatti, rendereste più difficile o impedireste una valutazione dell’incremento di valore. Allo stesso modo, un tribunale può disporre che, fino al divorzio definitivo, solo il vostro partner abbia un diritto di abitazione nel vostro immobile.
L’importanza degli immobili in caso di divorzio e per il conguaglio degli incrementi patrimoniali è illustrata da un esempio di calcolo. Avete apportato al matrimonio una casa che aveva un valore di 200.000 euro. Tuttavia, il giorno della presentazione della domanda di divorzio questo immobile ha un valore di 260.000 euro. Ora, senza considerare ulteriori beni, dovreste versare al partner la metà della differenza di valore. In questo esempio si tratterebbe di 30.000 euro. A questo punto emerge chiaramente anche il problema del valore dell’immobile. Infatti, spesso non è possibile reperire somme di questo tipo senza ricorrere ad altri beni o a un ulteriore prestito.
Un ulteriore problema può sorgere se, durante il periodo di convivenza, avete ristrutturato o ammodernato l’immobile. Da un lato aumenta così l’incremento di valore. Dall’altro, occorre verificare chi abbia finanziato quale quota dei lavori. Anche questo viene eventualmente preso in considerazione. Di conseguenza, una situazione patrimoniale relativamente semplice può diventare molto complicata.
Determinare il valore
Per stabilire l’attuale valore dell’immobile esistono diverse possibilità. Potete determinare il prezzo di mercato attuale tramite un confronto dei prezzi o un’osservazione del mercato. Tuttavia, sono più precise le valutazioni che, oltre all’andamento generale del mercato, tengono conto del valore fondiario locale, nonché dell’ubicazione e della sostanza ovvero dello stato e delle dotazioni.
Qualora si arrivi a una controversia legale, il tribunale può incaricare un perito di redigere una perizia per determinare il valore di mercato. Potete anticipare tale iniziativa o presentare calcoli propri. In caso di dubbio, la controparte e il tribunale daranno la precedenza ai calcoli ufficiali.
Se sulla Se l’immobile presenta ancora un debito residuo, questo riduce il valore patrimoniale. Ciò significa: i debiti devono essere detratti dal valore prima di essere inclusi nella compensazione degli incrementi patrimoniali. Ma attenzione: grazie alla riduzione del debito nel corso degli anni, il vostro patrimonio netto aumenta. Se, ad esempio, in cinque anni di matrimonio estinguete 30.000 euro di debiti, a parità di tutti gli altri parametri il vostro patrimonio aumenta di tale importo e deve essere considerato nella compensazione degli incrementi patrimoniali!
Insidia: prestiti per immobili comuni
Se sull’immobile grava ancora un’ipoteca, ciò può avere conseguenze per entrambi i partner. Infatti, al momento del matrimonio, per garantire il debito residuo molte banche richiedono che anche il partner venga inserito nel contratto di prestito in qualità di debitore.
In presenza di una simile situazione, entrambi i partner rispondono del credito residuo, indipendentemente dalla questione della proprietà. La banca avrebbe persino il diritto di esigere il pagamento da uno solo dei partner, anche da quello che non è iscritto nel registro fondiario! Pertanto, i nomi riportati nel contratto di credito dovrebbero essere sempre gli stessi indicati nel registro fondiario come proprietari.
Attenzione: se, a seguito del divorzio, il contratto di prestito viene intestato a una sola persona, nella maggior parte dei casi ciò comporta una rinegoziazione del debito. In tal caso, le banche addebitano una penale di estinzione anticipata sul vecchio credito per gli interessi persi. In singoli casi, ciò può comportare un onere finanziario aggiuntivo. Se tale onere non fa parte dell’accordo di divorzio, dovrà farsene carico il proprietario.
Il divorzio influisce sui prestiti
Il divorzio può inoltre avere ulteriori conseguenze. Fino a quando non saranno chiariti i rapporti di proprietà, in presenza di un contratto di credito comune entrambi i partner sono responsabili del rimborso. Se una delle parti si rifiuta, ciò può comportare pagamenti irregolari fino ad arrivare alla vendita forzata.
Il divorzio rappresenta un ulteriore rischio per i singoli mutuatari. Con la separazione, le possibilità finanziarie possono cambiare significativamente, ad esempio a causa di un obbligo di mantenimento. Potrebbe persino non essere più possibile pagare le rate del credito. Anche in questo caso può incombere una vendita forzata.
Possibilità di utilizzo dell’immobile
Se, in caso di divorzio, l’immobile appartiene esclusivamente a voi, rimane in vostro possesso. Tuttavia, potreste essere costretti a effettuare pagamenti compensativi. Ciò può comportare un onere considerevole. Prestiti aggiuntivi o rinegoziazioni del debito possono rappresentare una buona soluzione. Come ultima opzione rimane il "Vendita dell’immobile.
La situazione diventa nettamente più complicata quando si tratta di un appartamento o di una casa di proprietà comune. In questo caso, nel corso del divorzio occorre decidere in merito all’utilizzo futuro. Esistono le seguenti opzioni:
- Vendita: Se nessuna delle parti insiste per rimanere nell’immobile, la vendita può rappresentare una soluzione elegante. Dopo aver detratto il debito residuo, entrambe le parti ricevono una certa somma di denaro che possono reinvestire. Attenzione però: potrebbero essere dovute delle imposte, che riducono il profitto. In questo caso, entrambe dovrebbero concordare una procedura ordinata e senza pressioni temporali. Una vendita d’emergenza evidente riduce il possibile prezzo di vendita.
- Liquidazione della quota del partner: È possibile liquidare il partner o farsi liquidare. A tal fine sono necessarie una modifica dell’iscrizione nel registro fondiario e l’intervento di un notaio. Il pagamento compensativo può rientrare in una soluzione complessiva e confluisce generalmente nella compensazione degli incrementi patrimoniali. Questa soluzione richiede tuttavia una notevole somma di denaro liquido e un rifinanziamento dei debiti residui esistenti.
- Diritto di abitazione: In linea di principio è possibile mantenere l’immobile e concedere a uno dei partner il diritto di abitazione. In cambio, quest’ultimo paga un indennizzo o un canone di locazione. Soluzioni di questo tipo dovrebbero essere accompagnate da un accordo contrattuale. Ciò vale anche per i costi di gestione e gli interventi di manutenzione.
- Locazione: Se l’appartamento o la casa deve rimanere di proprietà comune, ad esempio per essere messo in seguito a disposizione dei figli, entrambi i partner possono affittare insieme l’immobile. Ciò genera persino entrate regolari, ma richiede una gestione organizzata congiuntamente.
- Donazione: È possibile donare insieme l’immobile. Questa strada può essere utile, ad esempio, se si hanno figli adulti che possono beneficiare della proprietà. Occorre tenere conto delle franchigie, al di sopra delle quali è dovuta un’imposta sulle donazioni. Questa procedura è sensata solo se l’immobile è libero da debiti.
- Divisione materiale: In linea di principio è possibile trasformare un immobile in due metà, ad esempio in due appartamenti di proprietà. Nella pratica, tuttavia, sorgono problemi dovuti a ostacoli strutturali. Uno svantaggio: la gestione rimane un compito comune.
- Vendita giudiziaria per divisione: Una delle parti può richiedere una vendita giudiziaria per divisione ancora prima del divorzio definitivo. L’altro partner ha quindi due settimane di tempo per presentare un’offerta finanziaria con la quale la Evitare l’asta. Se ciò non riesce, il tribunale deve mettere all’asta l’immobile e versare a entrambe le parti la rispettiva quota. Questo passaggio comporta di norma un ricavo basso, inferiore al valore di mercato, e danneggia entrambe le parti.
Conclusione: prevenire!
Per i proprietari di immobili è opportuno riflettere su un possibile divorzio già prima o durante il matrimonio. A nessuno piace pensare a una separazione. Tuttavia, nel caso di immobili e altri beni patrimoniali, è consigliabile che entrambe le parti prevengano tempestivamente le controversie attraverso accordi. Ciò tutela i beni e impedisce in definitiva una vendita necessaria a un prezzo inferiore al valore. Può essere utile, per esempio, un accordo sugli effetti del divorzio che disciplini la gestione di un immobile in caso di separazione. Infatti, nei momenti sereni è più facile raggiungere accordi equi che durante una fase di separazione.