Pour beaucoup de personnes, les biens immobiliers ne représentent pas seulement une prévoyance pour la retraite. Ils sont synonymes d’une vie autodéterminée dans une maison ou un appartement qui leur appartient. Les couples en particulier se représentent cela sous de belles images : habiter ensemble le bien immobilier de leurs rêves et être heureux jusqu’à un âge avancé. Le rêve classique de devenir propriétaire. Mais surviennent alors des conflits. Parfois, un divorce se profile à la fin. Une telle séparation ne modifie pas seulement la relation entre les personnes. Le patrimoine est également concerné. Cela vaut tout particulièrement pour les biens immobiliers. En effet, ceux-ci ont une valeur considérable. Il n’est donc pas rare que des conflits acharnés éclatent autour d’appartements et de maisons.
Si vous êtes sur le point de divorcer ou souhaitez vous protéger, vous avez peut-être des questions à ce sujet. Que devient votre bien immobilier en cas de divorce ? Qui obtient l’appartement ou la maison ? Devez-vous verser une compensation à l’autre partenaire ? Que devient le prêt immobilier ? Comment éviter une vente aux enchères forcée ?
Les biens immobiliers ont une grande valeur
Lorsqu’un divorce survient, il se déroule souvent loin d’être harmonieusement. Les raisons de la séparation entraînent des conflits sur des sujets secondaires et les deux parties se battent parfois avec acharnement pour faire valoir leurs droits. Dans le cas des biens immobiliers, s’ajoute une dimension émotionnelle : la maison ou l’appartement représentent souvent un foyer, voire la maison familiale ou celle des enfants. Les personnes concernées se sentent donc attachées au bien et souhaitent également le conserver pour la période suivant la séparation.
Dans ce contexte, il est difficile de décider objectivement et à l’amiable d’une compensation financière entre les deux partenaires. Pourtant, c’est précisément un point essentiel de la séparation officielle. Comme les biens immobiliers peuvent rapidement atteindre une valeur à six chiffres, ils se retrouvent au cœur du conflit. Les appartements et les maisons étant difficiles à diviser, il faut généralement déterminer une compensation financière résultant de ce que l’on appelle la compensation des acquêts.
La compensation des acquêts
Il existe deux moyens d’éviter un conflit lors d’un divorce. Le premier consiste à convenir d’une séparation de biens. L’autre consiste à signer une convention réglant les conséquences du divorce. Les partenaires peuvent y convenir, dès le mariage ou ultérieurement, des modalités de leur séparation et du partage de leur patrimoine.
Le cas typique est toutefois que de tels accords ne sont pas être disponibles. Les deux partenaires doivent alors parvenir à un accord, judiciairement ou à l’amiable. Souvent, l’une des parties dépose une demande de compensation des acquêts. Celle-ci entraîne un état des patrimoines et le versement d’une compensation.
Base juridique : Selon le § 1363 du Code civil allemand, les deux partenaires forment une communauté de participation aux acquêts. Celle-ci prend fin avec le divorce. Ainsi, le patrimoine n’est pas mis en commun pendant le mariage ou le partenariat enregistré, mais les augmentations de patrimoine doivent être compensées en cas de divorce.
Calcul de la compensation des acquêts
La compensation des acquêts consiste à examiner les valeurs patrimoniales. Les deux partenaires déterminent l’augmentation de patrimoine (argent, biens matériels, etc.) qu’ils ont générée pendant la durée du mariage ou du partenariat enregistré. Les montants respectifs sont comparés dans le cadre de la compensation des acquêts. Le partenaire dont l’enrichissement est le plus faible peut demander la moitié de la différence ainsi déterminée à titre de compensation.
Pour être encore plus clair : vous examinez uniquement l’évolution de votre patrimoine pendant le mariage ou le partenariat enregistré. Il ne s’agit pas de votre patrimoine total réel actuel !
Remarque : Pour les mariages conclus alors que la RDA existait encore, le législateur prévoit une dérogation. Ici, le point de départ du calcul n’est pas le jour du mariage. Il s’agit de la date de l’adhésion des Länder est-allemands à la République fédérale, soit le 3 octobre 1990.
Quelle influence les biens immobiliers ont-ils ?
Lorsque des biens immobiliers entrent dans le calcul de la valeur patrimoniale, une question revêt une importance centrale : qui en est le propriétaire et qui est inscrit au registre foncier ? En effet, les rapports de propriété influencent fortement la manière dont le bien immobilier est pris en compte dans la compensation des acquêts et la personne qui peut le conserver.
- Si vous avez apporté le bien immobilier dans le mariage ou le partenariat, vous restez propriétaire. Mais vous devez intégrer une éventuelle augmentation de la valeur du bien immobilier dans le calcul de la compensation des acquêts.
- Si vous avez acquis seul le bien immobilier pendant le mariage ou le partenariat enregistré, vous restez également propriétaire. Mais vous devez prendre le bien immobilier en compte dans le calcul. Si l’autre partenaire a participé financièrement à l’achat ou à des travaux de modernisation, un examen juridique au cas par cas est nécessaire.
- Si vous avez acquis le bien immobilier ensemble et en êtes copropriétaires, le bien immobilier doit être être réparti. Lors de la compensation des acquêts, la quote-part respective dans le bien est prise en compte. Il en résulte généralement, pour le calcul, une situation paritaire, sauf si une seule partie a remboursé le prêt ou investi davantage de fonds propres lors de l’acquisition. Toutefois, les autres rapports de propriété restent une « matière à négocier » dans le cadre du règlement du divorce. Une vente forcée aux fins de partage est également possible en dernier recours.
Attention : Même si vous êtes l’unique propriétaire, vous ne pouvez pas vendre votre patrimoine sans l’accord de votre partenaire pendant la procédure de divorce. En effet, cela rendrait plus difficile, voire empêcherait, l’évaluation de l’augmentation de valeur. De même, un tribunal peut décider que, jusqu’au divorce définitif, seul votre partenaire dispose d’un droit d’habitation dans votre bien immobilier.
L’importance des biens immobiliers lors d’un divorce et pour la compensation des acquêts est illustrée par un exemple de calcul. Vous avez apporté dans le mariage une maison d’une valeur de 200.000 euros. Or, le jour de la demande de divorce, ce bien vaut 260.000 euros. Sans tenir compte d’autres éléments patrimoniaux, vous devriez alors verser à votre partenaire la moitié de la différence de valeur. Dans cet exemple, cela représenterait 30.000 euros. Le problème de la valeur du bien immobilier devient alors évident. En effet, de telles sommes ne peuvent souvent pas être réunies sans puiser dans d’autres actifs ou contracter un prêt supplémentaire.
Un autre problème peut se poser si vous avez rénové ou modernisé le bien pendant la vie commune. D’une part, l’augmentation de valeur s’accroît. D’autre part, il convient de vérifier quelle part des travaux chacun a financée. Cela peut également être pris en compte, le cas échéant. Ainsi, l’état des actifs, pourtant assez simple, peut devenir très compliqué.
Déterminer la valeur
Il existe différentes possibilités pour déterminer la valeur actuelle du bien immobilier. Vous pouvez déterminer le prix actuel du marché par comparaison des prix ou observation du marché. Toutefois, des calculs qui tiennent compte, outre de l’évolution générale du marché, de la valeur foncière locale, ainsi que de l’emplacement et de la substance, ou encore de l’état et de l’équipement, sont plus précis.
En cas de litige juridique, le tribunal peut commander une expertise afin de déterminer la valeur vénale. Vous pouvez l’anticiper ou présenter vos propres calculs. En cas de doute, la partie adverse et le tribunal accorderont la priorité aux calculs officiels.
Si leSi le bien immobilier comporte encore une dette résiduelle, celle-ci réduit la valeur patrimoniale. Cela signifie que les dettes doivent être déduites de la valeur avant d’être prises en compte dans la compensation des acquêts. Mais attention : la réduction de l’endettement au fil des années augmente votre patrimoine net. Si, par exemple, vous remboursez 30.000 euros de dettes au cours de cinq années de mariage, votre patrimoine augmente de ce montant, toutes les autres paramètres restant constants, et ce montant doit être pris en compte dans la compensation des acquêts !
Piège : prêt pour les biens immobiliers communs
Si le bien immobilier est encore grevé d’une hypothèque, cela peut avoir des conséquences pour les deux partenaires. En effet, lors d’un mariage, de nombreuses banques exigent, afin de garantir la dette résiduelle, que le partenaire soit également inscrit comme débiteur dans le contrat de prêt.
Dans une telle configuration, indépendamment de la question de la propriété, les deux partenaires sont responsables du remboursement restant. La banque serait même en droit de réclamer le paiement à un seul des partenaires – y compris à celui qui n’est pas inscrit au registre foncier ! C’est pourquoi les noms figurant sur le contrat de crédit devraient toujours être les mêmes que ceux indiqués au registre foncier comme propriétaires.
Attention : Si le contrat de prêt est modifié au nom d’une seule personne en raison du divorce, cela implique généralement un refinancement. Les banques calculent alors, pour les intérêts non perçus, des frais de remboursement anticipé pour l’ancien crédit. Dans certains cas, cela peut entraîner une charge financière supplémentaire. Si celle-ci ne fait pas partie de la convention de divorce, le propriétaire doit la prendre en charge.
Le divorce a une incidence sur les prêts
Le divorce peut en outre avoir d’autres conséquences. Jusqu’à la clarification des rapports de propriété, les deux partenaires sont responsables du remboursement dans le cadre d’un contrat de crédit commun. Si l’une des parties refuse, cela peut entraîner des paiements irréguliers, voire une vente forcée.
Le divorce représente également un danger pour les emprunteurs individuels. Avec la séparation, les capacités financières peuvent changer sensiblement, par exemple en raison d’une obligation alimentaire. Il est même possible que les mensualités de crédit ne puissent plus être payées. Là encore, une vente forcée peut être imminente.
Possibilités d’utilisation du bien immobilier
Dans la mesure où le bien immobilier vous appartient exclusivement en cas de divorce, il reste en votre possession. Vous pouvez toutefois être contraint de verser des compensations. Cela peut entraîner une charge considérable. Des crédits supplémentaires ou un refinancement peuvent constituer une bonne solution. En dernier recours, il reste le Vente du bien.
La situation devient nettement plus complexe lorsqu’il s’agit d’un appartement ou d’une maison détenu(e) en commun. Dans ce cas, il convient de décider, au cours de la procédure de divorce, de l’utilisation future du bien. Les options suivantes existent :
- Vente : Sauf si l’une des parties insiste pour rester dans le bien, la vente du bien immobilier peut être une solution élégante. Après déduction du prêt restant, les deux parties reçoivent alors une certaine somme d’argent qu’elles peuvent réinvestir. Mais attention : des impôts peuvent être dus et réduire le bénéfice. Dans le cadre de cette démarche, les deux parties devraient convenir d’une procédure ordonnée, sans pression temporelle. Une vente manifestement précipitée réduit le prix de vente possible.
- Rachat de la part du partenaire : Vous pouvez racheter la part de votre partenaire ou lui faire racheter la vôtre. Une modification de l’inscription au registre foncier et le recours à un notaire sont alors nécessaires. Le versement compensatoire peut faire partie d’une solution globale et est généralement intégré au partage des acquêts. Cette solution nécessite toutefois une somme importante en espèces ainsi qu’un refinancement en cas de dettes résiduelles existantes.
- Droit d’habitation : En principe, il est possible de conserver le bien immobilier et d’accorder à l’un des partenaires un droit d’habitation. En contrepartie, celui-ci verse une indemnité ou un loyer. De telles solutions devraient être encadrées par contrat. Cela vaut également pour les charges d’exploitation et les travaux d’entretien.
- Location : Si l’appartement ou la maison doit rester en copropriété, afin par exemple d’être mis ultérieurement à la disposition des enfants, les deux partenaires peuvent louer conjointement le bien. Cela génère même des revenus réguliers, mais nécessite une gestion organisée en commun.
- Donation : Vous pouvez donner conjointement le bien immobilier. Cette solution peut être pertinente, par exemple, si vous avez des enfants majeurs qui bénéficieraient de la propriété. Tenez compte des seuils d’exonération au-delà desquels un impôt sur les donations est dû. Cette démarche n’est judicieuse que si le bien est exempt de dettes.
- Division matérielle : En principe, il est possible de transformer un bien immobilier en deux moitiés – par exemple en deux appartements en copropriété - . En pratique, des problèmes se posent toutefois en raison d’obstacles liés à la construction. Un inconvénient : la gestion reste une tâche commune.
- Vente aux enchères en vue du partage : L’une des parties peut demander une vente aux enchères en vue du partage avant même le divorce définitif. L’autre partenaire dispose alors de deux semaines pour, au moyen d’une offre financière, la Éviter la vente aux enchères. Si cela n’aboutit pas, le tribunal doit faire vendre le bien aux enchères et verser à chacune des deux parties sa part. Cette étape génère généralement un produit faible, inférieur à la valeur du marché, et porte préjudice aux deux parties.
Conclusion : anticiper !
Il est judicieux pour les propriétaires immobiliers de réfléchir à un éventuel divorce dès avant ou pendant le mariage. Personne n’aime penser à une séparation. Mais pour les biens immobiliers et autres actifs, il est recommandé que les deux parties préviennent suffisamment tôt les conflits en établissant des règles. Cela protège le patrimoine et évite finalement une vente nécessaire à un prix inférieur à sa valeur. Il peut par exemple être utile de conclure une convention réglant les conséquences du divorce, qui définit la gestion d’un bien immobilier en cas de séparation. En effet, il est plus facile de parvenir à des accords équitables dans les bons moments que pendant une période de séparation.