Для багатьох людей нерухомість — це не лише пенсійне забезпечення. Вона символізує самостійне життя у власному будинку чи власній квартирі. Особливо пари змальовують це в красивих образах: разом жити в омріяній нерухомості й бути щасливими до старості. Класична мрія про власний дім. Але потім виникають сварки. Іноді зрештою справа доходить до розлучення. Унаслідок такого розриву змінюються не лише міжособистісні стосунки. Майно також зазнає змін. Особливо це стосується нерухомості. Адже вона має величезну вартість. Тому навколо квартир і будинків часто точиться запекла боротьба.
Якщо ви стоїте на порозі розлучення або хочете убезпечити себе, у вас можуть виникнути запитання. Що станеться з вашою нерухомістю під час розлучення? Хто отримає квартиру чи будинок? Чи потрібно виплатити іншому партнеру його частку? Що буде з іпотечним кредитом? Як запобігти примусовому продажу з аукціону?
Нерухомість має велику вартість
Якщо справа доходить до розлучення, воно часто відбувається не надто гармонійно. Причини розриву призводять до суперечок на другорядних фронтах, і обидві сторони частково запекло борються за свої права. Щодо нерухомості додається емоційний компонент: будинок чи квартира часто є рідною домівкою, а можливо, навіть батьківським домом або будинком дітей. Тому учасники відчувають зв’язок з об’єктом і хочуть зберегти його за собою також на час після розриву.
На цьому тлі важко об’єктивно й за взаємною згодою вирішити питання фінансової компенсації між партнерами. Однак саме це є важливим пунктом під час офіційного розірвання шлюбу. Оскільки нерухомість швидко може досягти шестизначної вартості, вона опиняється в центрі суперечки. Оскільки квартири й будинки важко поділити, зазвичай необхідно визначити компенсацію вартості, яка випливає з так званого вирівнювання приросту майна.
Вирівнювання приросту майна
Є два способи уникнути суперечки під час розлучення. Один із них — домовитися про роздільність майна. Інший — підписати угоду про наслідки розлучення. У ній партнери можуть уже під час одруження або пізніше узгодити деталі щодо того, як вони хочуть діяти під час розриву та як розподілити майно.
Однак типовим є випадок, коли такі угоди не наявні. Тоді обидва партнери повинні домовитися в судовому або позасудовому порядку. Часто одна зі сторін подає заяву на вирівнювання приросту майна. Це призводить до складання майнового опису та виплати компенсації.
Правова основа: Згідно з § 1363 Цивільного кодексу Німеччини, обидва партнери утворюють спільноту приросту майна. Вона припиняється після розлучення. Відповідно, майно під час шлюбу або зареєстрованого партнерства не стає спільним, але приріст майна підлягає вирівнюванню в разі розлучення.
Розрахунок вирівнювання приросту майна
Вирівнювання приросту майна передбачає оцінку майнових активів. Обидва партнери визначають приріст майна (гроші, матеріальні цінності тощо), який вони отримали протягом шлюбу або зареєстрованого партнерства. Відповідні суми порівнюються під час вирівнювання приросту майна. Партнер із меншим приростом може вимагати як компенсацію половину визначеної таким чином різниці.
Ще раз для наочності: ви враховуєте лише зміну вашого майна під час шлюбу або зареєстрованого партнерства. Йдеться не про вашу актуальну фактичну сукупну вартість майна!
Примітка: Для шлюбів, укладених ще в НДР, законодавець передбачає відхилення. Тут початковою точкою розрахунку є не день весілля. Це дата приєднання східнонімецьких земель до Федеративної Республіки, тобто 3 жовтня 1990 року.
Який вплив мають об'єкти нерухомості?
Якщо нерухомість включається до розрахунку вартості майна, центральне значення має питання: хто є власником і кого зазначено в поземельній книзі? Адже відносини власності значною мірою впливають на те, як нерухомість враховується під час вирівнювання приросту майна і хто може зберегти нерухомість.
- Якщо ви принесли нерухомість у шлюб або партнерство, ви залишаєтеся власником. Але ви повинні включити можливе зростання вартості нерухомості до розрахунку вирівнювання приросту майна.
- Якщо ви одноосібно придбали нерухомість під час шлюбу або зареєстрованого партнерства, ви також залишаєтеся власником. Але ви повинні врахувати нерухомість під час розрахунку. Якщо інший партнер фінансово брав участь у купівлі або модернізаційних заходах, необхідна юридична оцінка конкретного випадку.
- Якщо ви придбали нерухомість спільно і є співвласниками, нерухомість повиннарозподілені. При вирівнюванні приросту майна враховується відповідна частка в об’єкті. Для розрахунку це зазвичай означає ситуацію 50:50, якщо тільки одна сторона самостійно не погашала кредит або не вклала більше власного капіталу під час придбання. Однак подальші правовідносини власності залишаються «предметом переговорів» під час врегулювання майнових питань у процесі розлучення. Частковий продаж майна з аукціону також можливий як крайній засіб.
Увага: Навіть якщо ви є одноосібним власником, під час шлюборозлучного процесу ви не можете продати своє майно без згоди партнера. Адже таким чином ви ускладнили б або унеможливили оцінку приросту вартості. Так само суд може постановити, що до остаточного розлучення лише ваш партнер має право проживання у вашій нерухомості.
Значення нерухомості під час розлучення та для вирівнювання приросту майна демонструє приклад розрахунку. Ви внесли в шлюб будинок, вартість якого становила 200.000 євро. Однак у день подання заяви на розлучення вартість цього об’єкта становить 260.000 євро. Тепер, без урахування інших активів, ви мали б виплатити партнеру половину різниці у вартості. У цьому прикладі це становило б 30.000 євро. Тепер стає очевидною і проблема вартості нерухомості. Адже такі суми часто неможливо сплатити без використання інших активів або отримання додаткової позики.
Ще одна проблема може виникнути, якщо під час спільного життя ви ремонтували або модернізували об’єкт. Тоді, з одного боку, збільшується приріст вартості. З іншого боку, необхідно перевірити, хто і яку частку витрат на роботи профінансував. За потреби це також враховується. Унаслідок цього досить простий перелік активів може стати дуже складним.
Визначення вартості
Щоб встановити поточну вартість нерухомості, існують різні можливості. Ви можете визначити поточну ринкову ціну шляхом порівняння цін або спостереження за ринком. Однак точнішими є розрахунки, які, крім загальної ситуації на ринку, враховують місцеву нормативну вартість землі, а також місцезнаходження та стан будівлі або стан і оснащення.
Якщо виникне судовий спір, суд може замовити експертний висновок для визначення ринкової вартості. Ви можете випередити це або подати власні розрахунки. У разі сумнівів протилежна сторона та суд нададуть перевагу офіційним розрахункам.
Якщо на Якщо нерухомість має залишкову заборгованість, вона зменшує вартість активу. Це означає: борги потрібно відняти від вартості, перш ніж вона буде врахована при вирівнюванні приросту майна. Але увага: через зменшення боргового навантаження протягом років ваше чисте майно зростає. Якщо, наприклад, за п’ять років шлюбу ви погасили 30 000 євро боргу, за інших незмінних параметрів ваше майно збільшиться на цю суму, і це потрібно врахувати при вирівнюванні приросту майна!
Підводний камінь: кредит на спільну нерухомість
Якщо нерухомість ще обтяжена іпотекою, це може мати наслідки для обох партнерів. Адже після укладення шлюбу багато банків для забезпечення залишкової заборгованості вимагають включити партнера до кредитного договору як боржника.
Якщо має місце така ситуація, обидва партнери несуть відповідальність за залишок кредиту незалежно від питання власності. Банк навіть має право вимагати сплату лише від одного з партнерів — у тому числі від того, хто не зазначений у поземельній книзі! Тому імена в кредитному договорі завжди мають збігатися з іменами власників, зазначеними в поземельній книзі.
Увага: якщо внаслідок розлучення кредитний договір буде переоформлено на одне ім’я, це здебільшого означає рефінансування. У такому разі банки нараховують за втрачені відсотки комісію за дострокове погашення старого кредиту. У конкретному випадку це може призвести до додаткового фінансового навантаження. Якщо воно не є частиною угоди про розлучення, витрати несе власник.
Розлучення впливає на кредит
Крім того, розлучення може мати інші наслідки. До з’ясування майнових прав за спільним кредитним договором обидва партнери відповідають за погашення. Якщо одна зі сторін відмовляється платити, це може призвести до нерегулярних платежів і навіть до примусової реалізації майна.
Розлучення становить ще одну небезпеку для окремих позичальників. Після розставання фінансові можливості можуть істотно змінитися, наприклад через обов’язок сплачувати аліменти. Можливо, навіть кредитні платежі більше неможливо буде здійснювати. І тут також може загрожувати примусова реалізація майна.
Варіанти використання нерухомості
Якщо після розлучення нерухомість належить лише вам, вона залишається у вашій власності. Однак вас можуть зобов’язати здійснити компенсаційні виплати. Це може призвести до значного фінансового навантаження. Додаткові кредити або рефінансування можуть бути хорошим виходом. Останнім варіантом залишається «Продаж об’єкта.
Значно складніше стає, якщо йдеться про спільну квартиру або спільний будинок. У цьому випадку під час шлюборозлучного процесу необхідно вирішити питання подальшого користування. Існують такі варіанти:
- Продаж: Якщо жодна зі сторін не наполягає на тому, щоб залишитися, продаж нерухомості може бути елегантним рішенням. Після вирахування залишку кредиту обидві сторони отримають певну грошову суму, яку зможуть інвестувати заново. Але увага: можливо, доведеться сплатити податки, які зменшать прибуток. За такого підходу обидві сторони мають домовитися про впорядковану процедуру без поспіху. Очевидний терміновий продаж знижує можливу ціну продажу.
- Виплата партнеру: Ви можете виплатити партнеру його частку або отримати виплату від нього. При цьому необхідно змінити запис у земельній книзі та залучити нотаріуса. Компенсаційна виплата може бути частиною комплексного рішення і, як правило, враховується під час вирівнювання приросту майна. Однак це рішення потребує значної суми готівки та рефінансування наявних залишкових боргів.
- Право проживання: Загалом можна зберегти нерухомість і надати одному з партнерів право проживання. Як компенсацію він сплачує відшкодування або орендну плату. Такі рішення слід закріпити договором. Це також стосується експлуатаційних витрат і заходів з технічного обслуговування.
- Оренда: Якщо квартира або будинок мають залишитися у спільній власності, щоб, наприклад, пізніше бути доступними дітям, обидва партнери можуть спільно здавати об’єкт в оренду. Це навіть генерує регулярні доходи, але потребує спільно організованого управління.
- Дарування: Ви можете спільно подарувати нерухомість. Цей шлях, наприклад, доцільний, якщо у вас є повнолітні діти, які отримають вигоду від власності. Враховуйте неоподатковувані межі, понад які стягується податок на дарування. Такий підхід має сенс лише за відсутності боргів за об’єктом.
- Реальний поділ: Загалом можна перетворити нерухомість на дві половини – наприклад, на дві квартири у власності - . На практиці, однак, виникають проблеми через конструктивні перешкоди. Недолік: управління залишається спільним завданням.
- Примусовий продаж у порядку поділу: Одна зі сторін може подати заяву про примусовий продаж у порядку поділу ще до остаточного розлучення. Тоді інший партнер має два тижні, щоб за допомогою фінансової пропозиції Не допустити аукціону. Якщо це не вдасться, суд має виставити об’єкт на аукціон і виплатити обом сторонам їхні частки. Цей крок зазвичай приносить низький дохід, що є нижчим за ринкову вартість, і завдає шкоди обом сторонам.
Висновок: подбайте заздалегідь!
Власникам нерухомості доцільно вже до або під час шлюбу подумати про можливе розлучення. Ніхто не любить думати про розставання. Але щодо нерухомості та інших активів радимо обом сторонам завчасно запобігти суперечці за допомогою відповідних домовленостей. Це забезпечує збереження активів і зрештою запобігає вимушеному продажу за ціною, нижчою за вартість. Наприклад, доцільною може бути угода про наслідки розлучення, яка регулює порядок поводження з нерухомістю в разі розставання. Адже в добрі часи легше досягти справедливих домовленостей, ніж у період розставання.