بالنسبة لكثير من الناس، لا تمثل العقارات مجرد ضمان للتقاعد. فهي ترمز إلى حياة مستقلة في منزل أو شقة خاصة بهم. ويرسم الأزواج على وجه الخصوص صورة جميلة لذلك: السكن معًا في عقار الأحلام والعيش بسعادة حتى الكِبَر. إنه الحلم الكلاسيكي بامتلاك منزل. لكن بعد ذلك تنشأ الخلافات. وأحيانًا ينتهي الأمر بالطلاق. ومع هذا الانفصال لا تتغير العلاقة بين الطرفين فحسب، بل تتأثر الثروة أيضًا. وينطبق ذلك بشكل خاص على العقارات، إذ تتمتع هذه الأخيرة بقيمة هائلة. ولذلك كثيرًا ما ينشب نزاع مرير حول الشقق والمنازل.
إذا كنتم على وشك الطلاق أو ترغبون في تأمين حقوقكم، فربما لديكم أسئلة حول ذلك. ماذا يحدث لعقاركم عند الطلاق؟ من يحصل على الشقة أو المنزل؟ هل يتعين عليكم دفع تعويض للشريك الآخر؟ ماذا يحدث لقرض العقار؟ وكيف يمكن منع البيع الجبري بالمزاد؟
للعقارات قيمة كبيرة
عندما يحدث الطلاق، فإنه غالبًا لا يتم بطريقة متناغمة بشكل خاص. فأسباب الانفصال تؤدي إلى نزاعات في مسائل جانبية، ويكافح الطرفان أحيانًا بشراسة من أجل حقوقهما. ويضاف إلى ذلك عنصر عاطفي فيما يتعلق بالعقارات: فالمنزل أو الشقة غالبًا ما يمثلان الوطن، وربما يكونان حتى منزل الوالدين أو منزل الأطفال. ولذلك يشعر الأطراف المعنيون بارتباطهم بالعقار ويرغبون في الاحتفاظ به أيضًا للفترة التي تلي الانفصال.
وفي ضوء ذلك، يصعب اتخاذ قرار موضوعي وتوافقي بشأن التعويض المالي بين الشريكين. ومع ذلك، فإن هذا تحديدًا يمثل نقطة أساسية عند الانفصال الرسمي. وبما أن العقارات يمكن أن تصل سريعًا إلى قيمة من ستة أرقام، فإنها تصبح محور النزاع. ونظرًا لصعوبة تقسيم الشقق والمنازل، يتعين عادةً تحديد تعويض عن القيمة، يستند إلى ما يسمى بتسوية الزيادة في الممتلكات.
تسوية الزيادة في الممتلكات
هناك طريقتان لتجنب النزاع عند الطلاق. تتمثل إحداهما في الاتفاق على فصل الممتلكات. والطريقة الأخرى هي توقيع اتفاقية بشأن تبعات الطلاق. ويمكن للشريكين فيها الاتفاق، عند الزواج أو في وقت لاحق، على تفاصيل كيفية التصرف عند الانفصال وكيفية تقسيم الممتلكات.
لكن الحالة المعتادة هي أن مثل هذه الاتفاقيات لا تُمتاحًا. عندها يتعين على الشريكين التوصل إلى اتفاق، قضائيًا أو خارج نطاق القضاء. وغالبًا ما يتقدم أحد الطرفين بطلب لتسوية زيادة الثروة. ويؤدي ذلك إلى إعداد بيان بالأصول ودفع مبلغ تسوية.
الأساس القانوني: يشكل الشريكان، وفقًا لـ المادة 1363 من القانون المدني، جماعة زيادة الثروة. وتنتهي هذه الجماعة بالطلاق. وبناءً عليه، لا تصبح الأموال المشتركة أثناء الزواج أو الشراكة المسجلة ملكية مشتركة، لكن يجب تسوية الزيادات عند الطلاق.
حساب تسوية زيادة الثروة
تتعلق تسوية زيادة الثروة بالنظر في قيمة الأصول. ويحدد كلا الشريكين الزيادة في أموالهما (الأموال النقدية، الأصول المادية، إلخ) التي حققاها خلال فترة الزواج أو الشراكة المسجلة. وتُقارن المبالغ المعنية عند إجراء تسوية زيادة الثروة. ويحق للشريك الأقل حظًا أن يطالب بنصف مبلغ الفرق المحدد بهذه الطريقة كتسوية.
للتوضيح مرة أخرى: أنتم تنظرون فقط في التغير الذي طرأ على أموالكم أثناء الزواج أو الشراكة المسجلة. ولا يتعلق الأمر بإجمالي ثروتكم الحالية الفعلية!
ملاحظة: بالنسبة للزيجات التي أُبرمت في جمهورية ألمانيا الديمقراطية سابقًا، ينص المشرّع على استثناء. فبداية الحساب هنا ليست يوم الزفاف، بل تاريخ انضمام الولايات الألمانية الشرقية إلى جمهورية ألمانيا الاتحادية، أي 3 أكتوبر 1990.
ما تأثير العقارات؟
إذا كانت العقارات تدخل في حساب قيمة الأصول، فهناك مسألة ذات أهمية محورية: من هو المالك والمسجل في السجل العقاري؟ إذ إن علاقات الملكية تؤثر كثيرًا في مسألة كيفية إدراج العقار في تسوية زيادة الثروة ومن يمكنه الاحتفاظ بالعقار.
- إذا أحضرتم العقار معكم إلى الزواج أو الشراكة، فستبقون مالكين له. لكن يجب إدراج أي زيادة محتملة في قيمة العقار ضمن حساب تسوية زيادة الثروة.
- إذا اشتريتم العقار بمفردكم أثناء الزواج أو الشراكة المسجلة، فستبقون أيضًا مالكين له. لكن يجب أخذ العقار في الاعتبار عند الحساب. وإذا كان الشريك الآخر قد ساهم ماليًا في الشراء أو في إجراءات التحديث، فيلزم إجراء تقييم قانوني لكل حالة على حدة.
- إذا اشتريتم العقار معًا وكنتم مالكين مشتركين، فيجب أن يكون العقار تقسيمه. عند تسوية فروق الزيادة في الأموال، تُؤخذ حصة كل طرف في العقار بعين الاعتبار. وينتج عن ذلك في معظم الحالات وضع متساوٍ للحساب، ما لم يكن أحد الطرفين قد سدد القرض بمفرده أو أنفق رأس مال ذاتياً أكبر عند الشراء. غير أن أوضاع الملكية الأخرى تظل «محلاً للتفاوض» في تسوية الطلاق. كما يُمكن اللجوء إلى المزاد العلني للتقسيم كحل أخير.
تنبيه: حتى إذا كنت المالك الوحيد، لا يجوز لك بيع أموالك أثناء فترة الطلاق من دون موافقة الشريك. إذ إنك بذلك ستصعّب أو تمنع تقييم الزيادة في القيمة. وبالمثل، يجوز للمحكمة أن تقرر ألا يملك حق السكن في عقارك حتى الطلاق النهائي سوى شريكك.
توضح عملية حسابية نموذجية أهمية العقارات عند الطلاق وفي تسوية فروق الزيادة في الأموال. لقد أدخلتَ إلى الزواج منزلاً كانت قيمته 200.000 يورو. لكن قيمة هذا العقار بلغت في يوم تقديم طلب الطلاق 260.000 يورو. وعندئذٍ سيتعين عليك، من دون احتساب الأصول الأخرى، دفع نصف فرق القيمة إلى الشريك. أي 30.000 يورو في هذا المثال. وهنا تتضح أيضاً مشكلة قيمة العقار. إذ غالباً لا يمكن توفير مثل هذه المبالغ من دون اللجوء إلى أصول أخرى أو الحصول على قرض إضافي.
وقد تنشأ مشكلة أخرى إذا قمتَ خلال فترة الحياة المشتركة بترميم العقار أو تحديثه. فمن ناحية، تزداد الزيادة في القيمة. ومن ناحية أخرى، يجب التحقق من الطرف الذي موّل أي حصة من الأعمال. وقد يؤخذ ذلك أيضاً بعين الاعتبار عند الاقتضاء. ونتيجة لذلك، قد تصبح قائمة الأصول البسيطة نسبياً معقدة للغاية.
تحديد القيمة
لتحديد القيمة الحالية للعقار، توجد عدة إمكانيات. يمكنك تحديد سعر السوق الحالي من خلال مقارنة الأسعار أو مراقبة السوق. إلا أن الحسابات التي تراعي، إلى جانب حركة السوق العامة، القيمة الإرشادية المحلية للأرض وكذلك الموقع والجوهر أو الحالة والتجهيزات تكون أدق.
إذا نشأ نزاع قانوني، يجوز للمحكمة تكليف خبير بإعداد تقرير لتحديد القيمة السوقية. ويمكنك استباق ذلك أو تقديم حساباتك الخاصة. وعند الشك، سيعطي الطرف الآخر والمحكمة الأولوية للحسابات الرسمية.
إذا كان على الـإذا كانت هناك ديون متبقية على العقار، فإنها تقلل من قيمة الأصول. وهذا يعني: يجب خصم الديون من القيمة قبل إدراجها في تسوية زيادة الممتلكات. لكن انتبه: إن انخفاض عبء الديون على مر السنين يزيد صافي ثروتكم. فإذا سددتم، على سبيل المثال، ديونًا بقيمة 30.000 يورو خلال خمس سنوات من الزواج، فإن ثروتكم، مع ثبات العوامل الأخرى، تزداد بهذا المبلغ ويجب أخذ ذلك في الاعتبار عند تسوية زيادة الممتلكات!
مأزق: القروض الخاصة بالعقارات المشتركة
إذا كانت هناك رهن عقاري على العقار، فقد تترتب على ذلك عواقب لكلا الشريكين. فعند الزواج، تطلب العديد من البنوك، لضمان سداد الدين المتبقي، إدراج الشريك أيضًا في عقد القرض بصفته مدينًا.
إذا كان هذا الوضع قائمًا، فإن كلا الشريكين يكون مسؤولًا عن القرض المتبقي بغض النظر عن مسألة الملكية. بل يحق للبنك مطالبة أحد الشريكين فقط بالسداد – حتى الشريك غير المسجل في السجل العقاري! لذلك ينبغي أن تكون الأسماء الواردة في عقد القرض دائمًا هي الأسماء نفسها المسجلة كمالكين في السجل العقاري.
انتبه: إذا تم تغيير عقد القرض ليصبح باسم شخص واحد بسبب الطلاق، فإن ذلك يستلزم في الغالب إعادة تمويل. وفي هذه الحالة، تفرض البنوك رسوم سداد مبكر على القرض القديم تعويضًا عن الفوائد الفائتة. وقد يؤدي ذلك، حسب الحالة، إلى عبء مالي إضافي. وإذا لم تكن هذه التكلفة جزءًا من اتفاقية الطلاق، فعلى المالك تحملها.
الطلاق يؤثر في القروض
قد تترتب على الطلاق عواقب أخرى أيضًا. وحتى توضيح أوضاع الملكية، يظل كلا الشريكين مسؤولًا عن السداد في حال وجود عقد قرض مشترك. وإذا رفض أحد الطرفين، فقد يؤدي ذلك إلى دفعات غير منتظمة، بل وحتى إلى البيع الجبري.
ويمثل الطلاق خطرًا إضافيًا على المقترضين الأفراد. فقد تتغير الإمكانات المالية بشكل كبير بعد الانفصال، مثلًا بسبب الالتزام بدفع النفقة. وقد لا يعود من الممكن حتى سداد أقساط القرض. وهنا أيضًا قد يلوح خطر البيع الجبري.
إمكانات استخدام العقار
إذا كان العقار مملوكًا لكم وحدكم عند الطلاق، فإنه يبقى في حوزتكم. لكن قد تُجبرون على دفع مبالغ تسوية. وقد يؤدي ذلك إلى عبء كبير. ويمكن أن تكون القروض الإضافية أو إعادة التمويل مخرجًا جيدًا. أما الخيار الأخير فهوبيع العقار.
يصبح الأمر أكثر تعقيدًا بكثير عندما يتعلق الأمر بشقة أو منزل مشترك. في هذه الحالة، يجب اتخاذ قرار بشأن الاستخدام المستقبلي أثناء إجراءات الطلاق. تتوفر الخيارات التالية:
- البيع: ما لم يُصرّ أحد الطرفين على البقاء، يمكن أن يكون بيع العقار حلاً أنيقًا. يحصل الطرفان حينها، بعد خصم القرض المتبقي، على مبلغ من المال يمكنهما استثماره من جديد. لكن انتبه: قد تستحق ضرائب تقلل من الربح. عند اتباع هذا الإجراء، ينبغي للطرفين الاتفاق على عملية منظمة دون ضغط زمني. فالبيع الاضطراري الواضح يقلل من سعر البيع الممكن.
- دفع حصة الشريك: يمكنكم دفع حصة الشريك أو الحصول على حصتكم منه. ويتطلب ذلك تعديل قيد السجل العقاري والاستعانة بكاتب عدل. ويمكن أن يكون المبلغ التعويضي جزءًا من حل شامل، ويدخل عادةً في تسوية مكاسب الزواج. غير أن هذا الحل يتطلب مبلغًا نقديًا كبيرًا وإعادة جدولة الديون المتبقية القائمة.
- حق السكن: من الممكن أساسًا الاحتفاظ بالعقار ومنح أحد الشريكين حق السكن. وكتعويض، يدفع هذا الشريك تعويضًا أو إيجارًا. وينبغي دعم مثل هذه الحلول تعاقديًا. وينطبق ذلك أيضًا على تكاليف التشغيل وأعمال الصيانة.
- التأجير: إذا كان من المقرر أن تبقى الشقة أو المنزل في الملكية المشتركة، على سبيل المثال لإتاحته للأطفال لاحقًا، فيمكن لكلا الشريكين تأجير العقار معًا. وهذا يدر حتى إيرادات منتظمة، لكنه يتطلب إدارة منظمة بشكل مشترك.
- الهبة: يمكنكم التبرع بالعقار معًا. ويكون هذا المسار مفيدًا، مثلًا، إذا كان لديكم أطفال بالغون يستفيدون من الملكية. انتبهوا إلى الحدود المعفاة التي تستحق ضريبة الهبة عند تجاوزها. ولا يكون هذا الإجراء منطقيًا إلا إذا كان العقار خاليًا من الديون.
- القسمة العينية: من الممكن أساسًا تحويل العقار إلى نصفين – مثلًا إلى شقتي ملكية - لكن تنشأ في الواقع مشكلات بسبب العوائق الإنشائية. ومن العيوب أن الإدارة تظل مهمة مشتركة.
- البيع بالمزاد بغرض القسمة: يمكن لأحد الطرفين طلب البيع بالمزاد بغرض القسمة حتى قبل الطلاق النهائي. ويكون أمام الشريك الآخر حينها أسبوعان لتقديم عرض مالي من أجل الـلتفادي المزاد. إذا لم ينجح ذلك، يتعين على المحكمة بيع العقار بالمزاد ودفع حصة كل طرف له. تؤدي هذه الخطوة عادةً إلى عائد منخفض يقل عن القيمة السوقية، وتلحق الضرر بالطرفين.
الخلاصة: اتخذوا الاحتياطات!
من المفيد لمالكي العقارات التفكير في احتمال الطلاق منذ ما قبل الزواج أو خلاله. لا أحد يحب التفكير في الانفصال. لكن عندما يتعلق الأمر بالعقارات والأصول الأخرى، فمن المستحسن أن يتجنّب الطرفان النزاع مبكرًا من خلال وضع ترتيبات مناسبة. فهذا يحمي الأصول ويمنع في نهاية المطاف البيع الإجباري بأقل من قيمتها. وقد يكون من المفيد، على سبيل المثال، إبرام اتفاقية بشأن تبعات الطلاق، تنظم كيفية التعامل مع عقار عند الانفصال. إذ يمكن التوصل إلى اتفاقات عادلة بسهولة أكبر في الأوقات الجيدة منها خلال مرحلة الانفصال.