Om het probleem van huurverhogingen waarvoor toestemming vereist is uit de weg te gaan, kiezen sommige verhuurders voor een staffelhuur. Deze maakt duidelijk vastgelegde verhogingen van de netto-kale huur mogelijk, maar heeft naast voordelen ook nadelen. Dat geldt voor beide partijen: huurders en verhuurders. Wat is een staffelhuur precies?
Wat is een staffelhuur?
Een staffelhuur lijkt op het eerste gezicht op de indexhuur. Terwijl deze de huurverhogingen koppelt aan de wijzigingen van de prijsindex, bevat de staffelhuur al bij het sluiten van de huurovereenkomst vastgelegde nominale huurwijzigingen voor de toekomst. Dat betekent: beide contractpartijen komen een of meerdere vaste huurprijsverhogingen voor de komende jaren overeen.
Is een staffelhuur vandaag de dag nog toegestaan?
Een staffelhuur is een van de in het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) genoemde vormen van contractuele vormgeving tussen huurder en verhuurder. De grondslag is § 557 a BGB. Daarom is deze vorm van vooraf vastgelegde toekomstige huurprijzen uitdrukkelijk toegestaan. Er gelden echter enkele bijzonderheden.
Bijzonderheden van de staffelhuur
Het BGB noemt kernpunten die gevolgen hebben voor de vormgeving van de huurovereenkomst en de kale huur wanneer beide partijen instemmen met een staffeling van de huur. Daartoe behoren de volgende punten:
- Een staffelhuur moet schriftelijk in de huurovereenkomst worden vastgelegd. Er moet ten minste één verhoging worden vastgelegd.
- De verhogingen moeten in euro’s worden aangegeven. Het uitsluitend aangeven van een procentuele verhoging is niet toegestaan.
- Elke overeengekomen huurprijs moet ten minste twaalf maanden geldig zijn voordat een verhoging mag ingaan.
- De in de overeenkomst vastgelegde kale huren mogen boven de lokale vergelijkingshuur liggen.
- De betreffende huurstaffels mogen de gebruikelijke huurprijs ter plaatse niet met meer dan tien procent overschrijden als in de gemeente de zogenaamde huurprijsrem geldt. Ligt een huurstaffel boven deze waarde, dan is deze ongeldig. In dat geval geldt het tijdstip van de eerste huurbetaling in kwestie. Uitgezonderd zijn oude overeenkomsten die vóór de invoering van de huurprijsrem zijn gesloten.
- De met de huurprijsrem ingevoerde aftoppingsgrens geldt niet voor staffelhuur. Dat betekent dat de huren binnen drie jaar ook met meer dan 20 procent (in sommige gemeenten 15 procent) mogen stijgen.
- De verhogingen moeten onder de grens voor woekerhuur blijven blijven, die wordt genoemd in § 5 van de Wet inzake economische delicten (WiStrG).
- Een huurprijsverhoging om andere redenen, zoals bijvoorbeeld na moderniseringsmaatregelen, is niet toegestaan.
- De contractueel overeengekomen verhoging van de kale huur geldt zonder verdere schriftelijke aankondiging door de verhuurder en zonder verdere toestemming van de huurder.
- Een eventueel overeengekomen minimale contractduur mag niet langer zijn dan vier jaar.
FAQ over de staffelhuur
Uit deze uitgangspunten vloeien enkele bijzondere constellaties voort. Daaruit volgen de volgende veelgestelde vragen (FAQ):
Als de verhuurder niet merkt dat de huurder de overeengekomen huurprijsverhoging niet nakomt, mag hij dan de te weinig betaalde bedragen alsnog vorderen?
Ja. Dat mag hij. Maar alleen de bedragen die binnen drie kalenderjaren zijn opgebouwd. Voor het naleven van de termijn geldt het einde van het jaar als laatst mogelijke datum. Als een verhoging bijvoorbeeld was overeengekomen voor 1 september 2019, moet de verhuurder de niet-betaalde verhoging dus uiterlijk op 31 december 2022 vorderen.
Als een verhuurder vergeet een automatische incasso bij de bank te wijzigen en daardoor te lage bedragen afschrijft, moet de huurder dan bijbetalen?
Waarschijnlijk niet. Een uitspraak heeft huurders in dit geval vrijgesteld van een nabetaling (Landgericht Hamburg, Az. 334 S 118/96).
Welke formuleringen voor staffelhuur in de huurovereenkomst zijn juridisch rechtsgeldig?
In de huurovereenkomst moeten het exacte eindbedrag van de verhoging en bij voorkeur het concrete bedrag van de nieuwe kale huur, evenals de exacte datum, worden vermeld. Bijvoorbeeld: „De kale huur wordt op 1 oktober 2022 met 37,50 euro verhoogd tot 457,50 euro.“
Welke formuleringen bij het vaststellen van de staffelhuur zijn ongeldig?
Ongeldig zijn bijvoorbeeld zinnen als „stijgt na twee jaar met drie procent“ of „De kale huur wordt verhoogd tot een vierkantemeterprijs van 9,45 euro“.
Wat gebeurt er als een overeengekomen kale huur aan het begin van een staffelperiode ongeldig is?
Als de kale huur in regio's met een huurprijsrem aan het begin van de huurbetaling meer dan tien procent boven de plaatselijke vergelijkbare huur ligt, of als een formulering niet is toegestaan, hoeft de huurder alleen de oorspronkelijk overeengekomen kale huur, respectievelijk de laatste geldige staffelhuur, te betalen. Hetzelfde geldt voor woekerhuur op grond van § 5 WiStrG.
Wat gebeurt er aan het einde van de laatste overeengekomen huurstaffel?
Als in het contract de afzonderlijke staffelperiodes zijn vermeld en deze vóór het vertrek van de huurder eindigen, loopt het contract met de laatste staffelhuur als kale huur normaal door. Toekomstige huurverhogingen moet de verhuurder dan aankondigen. Bovendien vereisen deze de toestemming van de huurder.
Mag een verhuurder jaarlijkse verhogingen met een vast bedrag vastleggen?
Ja, dat mag. In de huurovereenkomst kan bijvoorbeeld een jaarlijkse verhoging van de kale huur met 17,40 euro worden overeengekomen. Dit geldt tot het einde van de huurovereenkomst.
Mag een huurovereenkomst worden omgezet naar een indexhuur of een normale huur?
Ja, beide partijen kunnen op elk moment een andere contractuele huur vastleggen. Zij moeten echter beiden schriftelijk instemmen of een nieuwe huurovereenkomst ondertekenen.
Staffelhuur: voordelen en nadelen voor verhuurders
Voor verhuurders kan het voordelig zijn om toekomstige huurprijswijzigingen vooraf vast te leggen. Dit geldt vooral als de lokale vergelijkbare huur laag is of naar verwachting slechts beperkt zal stijgen. Met deze vorm van huurprijsverhoging kunnen snelle stijgingen eenvoudig en zonder een nieuwe latere toestemming van de huurder worden overeengekomen. De wachttijd bedraagt daarbij slechts twaalf maanden en niet de gebruikelijke 15.
Als de huurprijsrem op de locatie van het vastgoed geldt, moeten de overeengekomen kale huren echter binnen de toegestane verhoging blijven. Ook als de aftoppingsgrens niet geldt, kan het moeilijk zijn om de toegestane stijging vooraf goed in te schatten. In het ergste geval kan een vooraf te hoog vastgestelde staffelprijs op het moment van de verhoging juridisch ontoelaatbaar zijn. Een ander nadeel kan de verwerking van de huurbetaling zijn. Als de huurder de verhoging vergeet, moet de verhuurder vroegtijdig handelen of verliest hij zijn aanspraak. Dit geldt des te meer als hij zelf een te laag bedrag incasseert.
Het grootste nadeel voor verhuurders is de uitsluiting van huurprijsaanpassingen om andere redenen. Moderniseringsmaatregelen en andere huurprijsrelevante verbeteringen van de woning kunnen pas na het einde van de staffelovereenkomst in de huur worden doorberekend.
Een dergelijke huurovereenkomst biedt planningszekerheid. Dit geldt niet alleen voor de hoogte van de huurprijs. De verhuurder kan hieraan bovendien een opzegverbod van maximaal vier jaar koppelen. Dit kan een geschikt middel zijn om sterke Fluctuatie voorkomen. De huurder moet echter met dergelijke clausules instemmen.
Staffelhuur: voordelen en nadelen voor huurders
Ook voor huurders kan staffelhuur voordelen hebben. Zij kunnen de kostenontwikkeling van de komende jaren vooraf al inschatten. Vooral wanneer de verhogingen onder de verwachte prijsontwikkeling blijven, is het voordelig om vooraf een bepaalde huurprijs vast te leggen. Dat biedt zekerheid bij de planning en beschermt tegelijkertijd tegen onverwachte huurverhogingen bij moderniseringen of snelle stijgingen op de woningmarkt.
De verhogingen kunnen echter sterker stijgen dan de gebruikelijke vergelijkingshuur ter plaatse en zelfs de maximale verhogingsgrens overschrijden. Alleen in regio's met een huurprijsrem zijn huurders beschermd tegen een bovenproportionele stijging.
Omdat de staffelhuur al in het contract is vastgelegd, moet de huurder er zelf aan denken om op de betreffende peildatum de betalingen of de doorlopende opdracht aan te passen. Dat vereist meer oplettendheid.
Staffelhuur is nadelig wanneer deze gekoppeld is aan een uitsluiting van opzegging. Dergelijke regelingen binden de huurder aan de woning en beperken hem bijvoorbeeld bij het zoeken naar werk.