Pour éviter le problème des augmentations de loyer soumises à approbation, certains bailleurs optent pour un loyer progressif. Celui-ci permet des augmentations clairement définies du loyer net hors charges, mais présente aussi des inconvénients en plus de ses avantages. Cela vaut pour les deux parties : le locataire et le bailleur. Qu’est-ce exactement qu’un loyer progressif ?
Qu’est-ce qu’un loyer progressif ?
À première vue, un loyer progressif ressemble au loyer indexé. Alors que ce dernier lie les augmentations de loyer aux variations de l’indice des prix, le loyer progressif prévoit déjà, lors de la conclusion du contrat de location, des modifications nominales du loyer fixées pour l’avenir. Cela signifie que les deux parties au contrat conviennent d’une ou de plusieurs augmentations fixes du loyer pour les années à venir.
Un loyer progressif est-il encore autorisé aujourd’hui ?
Le loyer progressif est l’une des formes de conception contractuelle entre locataire et bailleur mentionnées dans le Code civil allemand (BGB). La base juridique est § 557 a BGB. Ce type de loyer fixé à l’avance pour l’avenir est donc explicitement autorisé. Il est toutefois soumis à certaines particularités.
Particularités du loyer progressif
Le BGB fixe des paramètres qui ont une incidence sur la rédaction du contrat de location et sur le loyer hors charges lorsque les deux parties acceptent une progression du loyer. Les points suivants en font partie :
- Un loyer progressif doit être stipulé par écrit dans le contrat de location. Au moins une augmentation doit y être mentionnée.
- Les augmentations doivent être indiquées en euros. L’indication d’une augmentation (uniquement) en pourcentage est interdite.
- Chaque loyer convenu doit rester valable pendant au moins douze mois avant qu’une augmentation puisse prendre effet.
- Les loyers hors charges convenus dans le contrat peuvent être supérieurs au loyer comparatif local.
- Les différents paliers de loyer ne peuvent pas dépasser de plus de dix pour cent le loyer habituel local lorsque le dispositif appelé plafonnement des loyers s’applique dans la commune. Si un palier de loyer dépasse cette valeur, il est invalide. Le moment du premier paiement de loyer concerné s’applique alors. Les anciens contrats conclus avant l’introduction du plafonnement des loyers sont exclus.
- Le plafond d’augmentation introduit par le plafonnement des loyers ne s’applique pas aux loyers progressifs. Cela signifie que les loyers peuvent augmenter de plus de 20 pour cent sur une période de trois ans (dans certaines communes, 15 pour cent).
- Les augmentations doivent rester en dessous du seuil de l’usure locative rester, qui est mentionnée à l’§ 5 de la loi sur les infractions économiques (WiStrG).
- Une augmentation du loyer pour d’autres raisons, par exemple à la suite de travaux de modernisation, est interdite.
- L’augmentation du loyer hors charges convenue contractuellement s’applique sans autre notification écrite du bailleur et sans autre consentement du locataire.
- Une durée minimale du contrat éventuellement convenue ne doit pas dépasser quatre ans.
FAQ sur le loyer progressif
Ces éléments clés donnent lieu à certaines situations particulières. Il en résulte les questions fréquentes suivantes (FAQ) :
Si le bailleur ne remarque pas que le locataire ne s’acquitte pas de l’augmentation de loyer convenue, peut-il alors réclamer les montants insuffisamment payés ?
Oui. Il le peut. Mais uniquement pour les montants accumulés au cours des trois années civiles précédentes. Pour respecter le délai, la fin de l’année constitue la dernière échéance possible. Si une augmentation avait par exemple été convenue pour le 1er septembre 2019, le bailleur doit donc réclamer l’augmentation non payée au plus tard le 31 décembre 2022.
Si un bailleur oublie de modifier un prélèvement bancaire et prélève ainsi des montants trop faibles, le locataire doit-il alors payer la différence ?
Probablement pas. Dans ce cas, un jugement a dispensé les locataires de paiement complémentaire (tribunal régional de Hambourg, réf. 334 S 118/96).
Quelles formulations pour un loyer progressif dans le contrat de location sont juridiquement valables ?
Le contrat de location devrait mentionner le montant final exact de l’augmentation et, si possible, le montant concret du nouveau loyer hors charges ainsi que la date exacte. Par exemple : « Le loyer hors charges augmente de 37,50 euros le 1er octobre 2022, passant à 457,50 euros. »
Quelles formulations lors de la fixation du loyer progressif sont invalides ?
Sont par exemple invalides les phrases telles que « augmente de trois pour cent après deux ans » ou « Le loyer hors charges augmente pour atteindre un prix au mètre carré de 9,45 euros ».
Que se passe-t-il si un loyer hors charges convenu est invalide au début d’une période de progression ?
Si, dans les régions soumises à un plafonnement des loyers, le loyer hors charges dépasse de plus de dix pour cent le loyer local comparable au début du paiement du loyer, ou si une formulation est inadmissible, le locataire ne doit payer que le loyer hors charges initialement convenu ou le dernier loyer progressif valide. Il en va de même pour l’usure locative conformément à l’article 5 WiStrG.
Que se passe-t-il à la fin de la dernière période d’augmentation de loyer convenue ?
Si le contrat mentionne les différentes périodes d’augmentation et que celles-ci prennent fin avant le départ du locataire, le contrat se poursuit normalement avec le dernier loyer échelonné comme loyer hors charges. Le bailleur doit alors annoncer les futures augmentations de loyer. Celles-ci nécessitent en outre l’accord du locataire.
Un bailleur peut-il définir des augmentations annuelles d’un montant fixe ?
Oui, c’est possible. Le contrat de location peut par exemple prévoir une augmentation annuelle du loyer hors charges de 17,40 euros. Cela s’applique jusqu’à la fin du bail.
Un contrat de location peut-il être transformé en loyer indexé ou en loyer normal ?
Oui, les deux parties peuvent à tout moment fixer un autre loyer contractuel. Elles doivent toutefois toutes deux donner leur accord par écrit ou signer un nouveau contrat de location.
Loyer échelonné : avantages et inconvénients pour les bailleurs
Pour les bailleurs, fixer à l’avance les futures modifications du loyer peut être avantageux. Cela vaut notamment lorsque le loyer comparatif local est faible ou ne devrait augmenter que dans une faible mesure. Cette forme d’augmentation du loyer permet de convenir d’augmentations rapides de manière simple et sans devoir obtenir ultérieurement un nouvel accord du locataire. Le délai d’attente n’est que de douze mois, et non de 15 comme c’est généralement le cas.
Si le plafonnement des loyers s’applique au lieu où se situe le bien immobilier, les loyers hors charges convenus doivent toutefois rester dans la limite de l’augmentation autorisée. Même si le plafond d’augmentation ne s’applique pas, il peut être difficile d’évaluer correctement à l’avance l’augmentation autorisée. Dans le pire des cas, un loyer échelonné fixé à l’avance à un niveau trop élevé peut être juridiquement illicite au moment de l’augmentation. Le traitement du paiement du loyer peut constituer un autre inconvénient. Si le locataire oublie l’augmentation, le bailleur doit agir rapidement, faute de quoi il perd son droit à la percevoir. Cela vaut d’autant plus s’il prélève lui-même un montant trop faible.
Le principal inconvénient pour les bailleurs est l’exclusion des adaptations du loyer pour d’autres raisons. Les mesures de modernisation et autres améliorations du logement ayant une incidence sur le loyer ne peuvent être répercutées sur le loyer qu’après la fin de l’accord d’échelonnement.
Un tel accord de location offre une sécurité de planification. Cela ne concerne pas seulement le montant du loyer. Le bailleur peut également y associer une exclusion de résiliation pouvant aller jusqu’à quatre ans. Cela peut être un moyen approprié pour éviter de fortes Empêcher la rotation. Toutefois, le locataire doit accepter de telles clauses.
Loyer progressif : avantages et inconvénients pour les locataires
Pour les locataires, un loyer progressif peut également présenter des avantages. Ils peuvent déjà estimer à l’avance l’évolution des coûts au cours des prochaines années. Il est notamment intéressant de fixer préalablement un loyer déterminé lorsque les augmentations restent inférieures à l’évolution prévisible des prix. Cela offre une sécurité de planification tout en protégeant contre les augmentations imprévues du loyer lors de modernisations ou de hausses rapides sur le marché du logement.
Les augmentations peuvent toutefois être supérieures au loyer comparatif habituel dans la commune et même dépasser le plafond légal d’augmentation. Ce n’est que dans les régions soumises à un encadrement des loyers que les locataires sont protégés contre une hausse disproportionnée.
Comme le loyer progressif est déjà convenu dans le contrat, le locataire doit penser lui-même à adapter les paiements ou l’ordre permanent à la date prévue. Cela exige davantage d’attention.
Un loyer progressif est désavantageux lorsqu’il est lié à une clause d’exclusion de résiliation. De telles dispositions contraignent le locataire à rester dans le logement et le limitent, par exemple, dans sa recherche d’emploi.