Para evitar el problema de los aumentos de alquiler que requieren consentimiento, algunos arrendadores optan por un alquiler escalonado. Este permite aumentos claramente establecidos del alquiler neto en frío, pero además de ventajas también tiene inconvenientes. Esto se aplica a ambas partes: inquilinos y arrendadores. ¿Qué es exactamente un alquiler escalonado?
¿Qué es un alquiler escalonado?
A primera vista, un alquiler escalonado se parece al alquiler indexado. Mientras que este vincula los aumentos del alquiler a las variaciones del índice de precios, el alquiler escalonado ya incluye, al formalizar el contrato de arrendamiento, modificaciones nominales del alquiler fijadas para el futuro. Esto significa que ambas partes contractuales acuerdan uno o varios aumentos fijos del precio del alquiler para los años siguientes.
¿Sigue estando permitido hoy el alquiler escalonado?
El alquiler escalonado es una de las formas de configuración contractual entre inquilino y arrendador mencionadas en el Código Civil alemán (BGB). La base jurídica es el § 557 a BGB. Por tanto, este tipo de precios de alquiler futuros fijados de antemano está explícitamente permitido. Sin embargo, está sujeto a algunas particularidades.
Particularidades del alquiler escalonado
El BGB establece valores de referencia que afectan a la configuración del contrato de arrendamiento y del alquiler en frío cuando ambas partes están de acuerdo con una estructura escalonada del alquiler. Entre ellos se incluyen los siguientes puntos:
- El alquiler escalonado debe constar por escrito en el contrato de arrendamiento. Debe establecerse al menos un aumento.
- Los aumentos deben indicarse en euros. No está permitido indicar únicamente un aumento porcentual.
- Cada precio de alquiler acordado debe tener una validez mínima de doce meses antes de que pueda aplicarse un aumento.
- Los alquileres en frío acordados en el contrato pueden situarse por encima del alquiler comparativo local.
- Los respectivos escalones del alquiler no pueden superar en más de un diez por ciento el alquiler habitual de la zona cuando en el municipio se aplique el llamado freno de los alquileres. Si un escalón del alquiler supera este valor, será inválido. En ese caso, se aplica el momento del primer pago de alquiler correspondiente. Quedan excluidos los contratos antiguos celebrados antes de la introducción del freno de los alquileres.
- El límite máximo introducido con el freno de los alquileres no se aplica a los alquileres escalonados. Esto significa que los alquileres pueden aumentar dentro de tres años incluso en más de un 20 por ciento (en algunos municipios, un 15 por ciento).
- Los aumentos deben mantenerse por debajo del límite de la usura en el alquiler permanecer, que se menciona en el § 5 de la Ley de infracciones económicas (WiStrG).
- No está permitido aumentar el alquiler por otros motivos, como, por ejemplo, tras medidas de modernización.
- El aumento de la renta neta acordado contractualmente se aplica sin otro anuncio escrito por parte del arrendador y sin el consentimiento adicional del arrendatario.
- La duración mínima del contrato que se haya acordado no podrá superar los cuatro años.
Preguntas frecuentes sobre el alquiler escalonado
De estos puntos clave se derivan algunas situaciones especiales. De ellas resultan las siguientes preguntas frecuentes (FAQ):
Si el arrendador no se da cuenta de que el arrendatario no cumple con el aumento del alquiler acordado, ¿puede reclamar posteriormente los importes pagados de menos?
Sí. Puede hacerlo. Pero solo los importes acumulados dentro de tres años naturales. Para cumplir el plazo, el final del año se considera la última fecha posible. Si, por ejemplo, se había acordado un aumento para el 1 de septiembre de 2019, el arrendador deberá reclamar el aumento no pagado hasta el 31 de diciembre de 2022.
Si un arrendador olvida modificar un adeudo bancario y cobra así importes demasiado bajos, ¿debe el arrendatario pagar posteriormente la diferencia?
Probablemente no. Una sentencia eximió a los arrendatarios de pagar la diferencia en este caso (Tribunal Regional de Hamburgo, exp. 334 S 118/96).
¿Qué formulaciones para un alquiler escalonado son jurídicamente válidas en el contrato de arrendamiento?
En el contrato de arrendamiento debería indicarse el importe final exacto del aumento y, a ser posible, el importe concreto del nuevo alquiler neto, así como la fecha exacta. Por ejemplo: «El alquiler neto aumenta el 1 de octubre de 2022 en 37,50 euros, hasta 457,50 euros.»
¿Qué formulaciones al establecer el alquiler escalonado no son válidas?
No son válidas, por ejemplo, frases como «aumenta un tres por ciento después de dos años» o «El alquiler neto aumenta hasta un precio de 9,45 euros por metro cuadrado».
¿Qué ocurre si un alquiler neto acordado no es válido al comienzo de un periodo escalonado?
Si, en regiones con un límite al precio del alquiler, el alquiler neto supera en más de un diez por ciento el alquiler comparativo local al comienzo del pago del alquiler, o si una formulación no está permitida, el arrendatario solo deberá pagar el alquiler neto acordado originalmente o el último alquiler escalonado válido. Lo mismo se aplica a la usura en los alquileres conforme al § 5 WiStrG.
¿Qué ocurre al final del último tramo de alquiler acordado?
Si en el contrato se indican los distintos periodos escalonados y estos terminan antes de que el inquilino se marche, el contrato continúa normalmente con el último alquiler escalonado como alquiler neto en frío. A partir de entonces, el arrendador debe anunciar los futuros aumentos del alquiler. Además, estos requieren el consentimiento del inquilino.
¿Puede un arrendador definir aumentos anuales por un importe fijo?
Sí, puede hacerlo. En el contrato de arrendamiento puede acordarse, por ejemplo, un aumento anual del alquiler neto en frío de 17,40 euros. Esto se aplica hasta el final del contrato de arrendamiento.
¿Puede cambiarse un contrato de arrendamiento a un alquiler indexado o a un alquiler normal?
Sí, ambas partes pueden acordar en cualquier momento otro alquiler contractual. Sin embargo, ambas deben dar su consentimiento por escrito o firmar un nuevo contrato de arrendamiento.
Alquiler escalonado: ventajas y desventajas para los arrendadores
Para los arrendadores, establecer por anticipado futuras modificaciones del alquiler puede ser ventajoso. Esto se aplica especialmente cuando el alquiler comparativo local es bajo o previsiblemente solo aumentará en pequeña medida. Esta forma de aumento del alquiler permite acordar incrementos rápidos de manera sencilla y sin necesidad de obtener posteriormente un nuevo consentimiento del inquilino. El periodo de espera es de solo doce meses, y no de 15 como suele ser habitual.
Si el freno a los alquileres se aplica a la ubicación del inmueble, los alquileres netos en frío acordados deben mantenerse dentro del aumento permitido. Aunque no se aplique el límite máximo de aumento, puede ser difícil estimar correctamente por anticipado el incremento permitido. En el peor de los casos, un alquiler escalonado fijado por anticipado en un nivel demasiado alto puede ser jurídicamente inadmisible en el momento del aumento. Otra desventaja puede ser la gestión del pago del alquiler. Si el inquilino olvida el aumento, el arrendador debe actuar con antelación o perderá su derecho. Esto es aún más relevante si él mismo cobra un importe demasiado bajo.
Eder größte Nachteil für Vermieter ist der Ausschluss von Mietpreisanpassungen aus anderen Gründen. Modernisierungsmaßnahmen und andere mietpreisrelevanten Verbesserungen der Wohnung lassen sich erst nach Ende der Staffelvereinbarung auf die Miete umlegen.
Eine solche Mietvereinbarung bietet Planungssicherheit. Das gilt nicht nur für die Mietpreishöhe. Denn der Vermieter kann außerdem einen Kündigungsausschluss von bis zu vier Jahren koppeln. Das kann ein geeignetes Mittel sein, um starke Evitar la rotación. Sin embargo, el inquilino debe aceptar dichas cláusulas.
Alquiler escalonado: ventajas y desventajas para los inquilinos
Para los inquilinos, un alquiler escalonado también puede tener ventajas. Pueden estimar de antemano la evolución de los costes de los próximos años. En particular, resulta conveniente fijar previamente un alquiler determinado si los incrementos se mantienen por debajo de la evolución de precios prevista. Esto proporciona seguridad de planificación y, al mismo tiempo, protege frente a aumentos imprevistos del alquiler por modernizaciones o incrementos vertiginosos en el mercado de la vivienda.
Sin embargo, los incrementos pueden ser superiores al alquiler comparativo habitual en la localidad e incluso superar el límite máximo de aumento. Solo en las regiones con freno al alquiler los inquilinos están protegidos frente a un incremento desproporcionado.
Dado que el alquiler escalonado ya está acordado en el contrato, el inquilino debe acordarse por sí mismo de ajustar los pagos o la orden permanente en la fecha correspondiente. Esto requiere más atención.
El alquiler escalonado resulta desfavorable cuando está vinculado a una exclusión del derecho de rescisión. Estas disposiciones vinculan al inquilino a la vivienda y lo limitan, por ejemplo, en la búsqueda de empleo.